一、名词解释：(每小题5分，共20分。) 

 土地管理：土地管理又称地政管理。它是指一个国家运用法律和行政的手段 对土地财产制度和土地资源的合理利用实施的各种管理措施的总称。 

地籍：是区域内反映土地的位置、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。 也称土地广籍。 

土地市场：是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。

 土地用途管制：指国家为保证土地资源的合理利用、经济、社会和环境的协调 发展、通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区，确定土地使用条件， 土地所有者和使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地的制度。 

二、填空题：(每空1分，共10分。) 

1、土地的  资源 特性，是土地能成为资产的主要原因。

 2、城市建设用地开发，利用的是土地的土地空间承载功能。 

3、产生土地报酬递减原理的主要原因是  土地容量 。 4、在土地管理系统中，地籍管理是 基础 ，土地权属管理和市场管理是  核心 ，土地利用管理是  目的  。 

5、地籍调查的基本单元是  宗地 ，土地利用现状调查的基本单元是  县  。 

6、土地使用权转让与出租的主要区别是  所有权是否转移  。 

7、我国东部沿海地区的土地管理应着重于  土地利用再生产和再开发及防治土地污染 。

 三、简述题：(每小题10分，共30分)  

1、 结合土地资源的特点，及与人口、环境、可持续发展的关系，阐明土地资源管理的

重要性。 

答：土地资源特性包括：客观性、生产性、面积有限性、位置固定性、地域分异性、可持续发展性、多功能性； 

（1）土地与人口 

土地以其养育功能为人类提供食物和生存、发展、繁衍的环境。土地生产能力决定着其能养活的人口数量，土地与人口的关系主要表现为土地的人口承载力。 

（2）土地与环境 

土地作为人类环境的一个组成要素，其质量好坏直接关系到环境质量的好坏。 

（3）土地与可持续发展 

土地的功能和土地的人口承载力强调土地为人类服务，但是，人类如果只强调

向土地索取，而不重视保护和改善土地，促进经济、社会的可持续性发展，促进土地资源的可持续利用，则土地的功能、土地的人口承载力将与人们的期望越来越远。 

2、简述我国农用地管制的内容和意义。 

答：农用地用途管制就是对土地利用总体规划划定的农业用地区，根据规定的使用条件和方式，对基本农田保护区、一般农田区、林业用地区、水产养殖区等进行用途管制。对农用地利用进行管理，要针对农用地的资源和利用特性，采用适当的措施，对农用地的开发、利用、治理、跋扈进行有效管理，具有以下意义： 

（1）建立土地用途管制制度，是土地管理方式的重大改革，也是管地方式、用地方式的一个大变革；是深入贯彻中国土地基本国策，加强城市规划、建设和管理，推动土地利用方式根本转变，使土地利用率和产出效益得以全面提高的根本举措； 

（2）严格农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

3、简述城市土地市场供需平衡不同状态的表现形式和措施。 

答：城市土地市场平衡不同状态的表现形式表现四种及各自措施： 

（1）城市一级市场土地供不应求。措施：建立反馈机制，扩大规划限额，适度降低地价； 

（2）城市一级市场土地供过应求。措施：提高农地价格，加强城市土地规划管理； 

（3）城市二级市场土地供不应求。措施：放松房地产价格管制，让房价随行就市，适当降低房地产开发的贷款利率，提高购房者贷款利率。 

（4）城市二级市场土地供过应求。措施：适度降低商品房价格，扩大需求； 

四、辨析题（共15分） 

“一企业从一乡处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接转让给另一家房地产开发企业。”请问，此企业获得的土地使用权是否合法？能否将此土地使用权直接进行转让？阐明原因。 

答：1、不合法，原因如下： 

（1）国有土地使用权一级流转的方式包括出让、租赁、作价入股、划拨，其中出让

包括：招标、拍卖、挂牌；土地使用权流转应满足其各方式的相关法律法规。（2）该企业未通过合法的国有土地使用权的流转获取使用权 

2、不能，原因如下： 

（1）国有土地使用权转让的方式主要有出售、交换、赠与、继承等，使用权转让时必须符合一定的条件； 

（2）该企业本身获取该土地使用权不合法，不能二次流转。 

五、论述题（共25分） 

结合所学的土地管理原理和内容，分析说明建设用地利用的特点和管理措施。 

答： 

1．建设用地的高度集约性 

建设用地占地面积较小，单位用地面积上所投放的劳动力与资本要高，属于高度集约的土地利用。因而相对于农用地而言，建设用地可以通过投入更多的劳动和资本来替代较为稀缺的土地资源，节约集约利用土地，缓解土地供需紧张的矛盾。 

2．建设用地利用逆转的困难性 

建设用地是以利用土地的承载力为主，其上的建筑物和构筑物一旦建成就可以使用很长的年限，所以土地的用途较为稳定。土地作为建设用地后想再转变为农用地就非常困难（即使可以，也要付出极大的代价）。 

3．建设用地的持续扩张性 

建设用地呈现出快速扩张的态势。其扩张的对象是城镇周边的耕地，因此对农业构成了巨大的威胁。建设用地的扩张是持续增加的，而土地的供应却是有限的，以有限的土地供给满足持续增加的需求，这就要求我们要认真考虑如何更加有效地以有限的供应去满足持续增加的需求。 

4．建设用地的再生性 

建设用地能够从现有的建设用地中经过再开发的手段重新获得。充分发挥和利用建设用地能再生的特性，才有可能使人们在建设用地需求不断增长的情况下，从不断开发的过程中，获得越来越多的操作场地和操作空间。 

5．建设用地位置的特殊性 

选择建设用地，区位十分重要，如商业用地多配置在交通便捷、人口密集、地质条件良好的城市繁华地段。当然，位置的优劣只是一个相对的概念。 

6．建设用地的非生态利用性

建设用地是以土地的非生态附着物为主要利用方式，土地对于建设来说，是发挥地基和场所的作用，这一特性决定了在选择建设用地时，主要是考虑土地的非生态因素，而对于土地肥力等生态因素关系不大。 

7．建设用地的空间性与实体性 

建设用地是整个建筑工程的一部分，整个建筑工程可用单层形式平摊在地面上，也可以用多层、高层、超高层建设的形式竖立于地面上，或向下发展，建立地下商场、地下铁路等。建设用地的空间性对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。 

建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。 

试题（B） 

一、名词解释：(每小题5分，共20分。) 

 地籍管理：是指国家为获得地籍信息，科学管理土地而采取对的以土地调查、 土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案管理为主要内容的综合措施。 

混合宗：当一个地块被两个以上权属单位共同使用，而其间又难以划清权属界线时，可以当作一宗地对待，称为共有宗或混合宗。 

土地使用权转让：是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为，包括交换、出售和赠与等方式。  

土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 

土地信息：是关于土地资源、土地权属、土地资产、土地市场、土地法规和土地监察的信息。 

二、填空题：(每空1分，共10分。) 

1、 土地具有  资源 和  资产 双重内涵。、

 2、土地权属调查的核心是  界址认定 。 

3、马斯洛需要层次论中提出的五种需要层次依次 是  生理需求  、 安全需求 、 归属与爱的需求 、 尊重需求 、 自我实现   。

 4、农地用途管制分为    转移管制     和  许可转移管制  两类。

三、简述题：(每小题10分，共30分)  

1、简述土地管理的基本内容及相互关系。 

答：根据土地管理的研究对象和任务，当前我国土地管理的主要内容可以分为产权、产籍管理和土地利用管理两大部分。在产权、产藉管理中，地籍管理的中心任务是摸清土地家底和确认土地权属，为土地管理各项工作提供基础资料和科学依据；产权管理是为贯彻、执行国策，合理组织土地利用所要采取的一系列法律的、行政的、经济的和技术的手段和措施。土地利用管理的根本任务是合理组织土地利用，实现土地的宏观控制和微观管理，它是土地管理工作的核心内容和目标。  

土地管理的两大内容是相互联系不可分割的一个完整的科学体系。产权、产籍管理是整个土地管理的基础，土地利用管理是核心。产权管理是土地管理的基本手段，贯穿于全国土地管理工作之中，也是地籍管理的核心内容，地籍管理为土地产权管理、土地利用管理的各项内容提供基础资料和依据，土地利用管理为土地产权、产籍的更新、完善提供稳定的基础资料和科学依据。

2、 简述城市土地市场层次结构的内涵（各层次的特点、主体、参与者、交易形式等）。 

答：目前我国土地市场主要分为： 

（1）城市土地一级市场 

城市土地所有者将土地使用者在一定期限内让与城市土地使用者 特征：垄断性市场，反映土地所有者与土地使用者之间的关系； 交易方式：出让、出租、入股； （2）城市土地二级市场 

   城市土地二级市场的土地使用权受让者剩余年限的土地使用者让与其他土地使用者； 

特征：竞争性市场，反映各土地使用者之间的关系； 交易方式：转让、转租、抵押、入股 

3、 分别简述三种地租形式产生的原因和条件。 

答：(1)级差地租 

级差地租来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转到地所有者手中了。 

形成级差地租的条件有三种： 

①土地肥沃程度的差别；②土地位置的差别；③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。 

(2)绝对地租 

绝对地租，是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成是绝对地租形成的条件，而土地所有权的垄断才是绝对地租形成的根本原因。绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值。 

(3)垄断地租 

垄断地租，是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 

四、辨析题（共15分） 

“一国有企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给银行获得贷款，因为他们持有国

家划拨的建设用地许可证。”请问，此企业能否直接获得贷款？若不能，要怎样才能获得贷款？阐明原因。 

答：不可以，但必须经过批准。一般来说，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权。以该土地使用权为标的物设定的抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据有关文件规定办理。 

国有土地使用权可否抵押，取决于土地使用权人对其依法享有的土地使用权有无处分的权利。以出让方式取得的土地使用权，由于土地使用者支付了土地使用权出让金，对出让的土地使用权具有较大的处分权，可以以其设定抵押。通过有偿转让取得的土地使用权也属于出让土地使用权的一种，故取得土地使用权的受让人亦有权将其抵押。以划拨方式取得的土地使用权，因其是无偿取得的，使用权人对其的处分受到严格的，但划拨土地使用权符合一定条件，经过市、县土地管理部门批准后，可以抵押五、论述题（共25分） 

结合地租地价原理，分析目前土地价格上涨的主要原因。 

答：认为地租是为使用土地付出的代价；土地供给数量是固定的，因为地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。他还认为，可以利用地租和生产要素的价格来分配稀缺的资源，而不收取地租会造成缺乏效率的以及不适当的使用方法。 

 地租是土地要素的相应的报酬，其大小取决于生产要素的互相依赖的边际生产力。地租决定于供求关系形成的均衡价格。由于供给缺乏弹性，所以需求就成为唯一的决定因素，地租完全取决于土地需求者支付的竞争性价格。地租在更大程度上是土地产品的市场价格的后果，而非市场结果的原因，可利用地租和生产要素的价格来分配稀缺资源，对稀缺资源征收地租有助于取得资源的一种更有效率的配置 

可用地租来优化配置稀缺的土地资源，强调供求关系决定土地资源的价格，没有论及土地资源的价值，其观点只能解释在市场上表现稀缺的土地资源，对于不能在市场上体现其稀缺性的土地资源，特别是人类没有涉足的土地资源，根据此观点应是没有价值的 

需求角度来看，房价上涨导致地价的提高。地价与房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系决定的。两者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的，也缺乏弹性，并且，土地供给是由垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。 

  作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于土地产出物的需求导致了对土地的需求。房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致地价的升高。地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小。因此，可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。 

  总之，在任一城市中，对增量房地产需求的增加，导致对土地需求的增加，由于土地供给价格弹性较小，导致地价上涨。因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。

试题（C） 

一、名词解释：(每小题5分，共20分。) 

土地资源：指在目前和可以预见的将来能为人类所利用的土地。 

图斑：以1：10000地形图作为工作底图，将地貌、土地利用类型基本相同，水土流失类

型基本一致的土地单元（地块）分为一类，以其为基础调查单元，然后将单元勾绘到地形图上成为图斑。 

土地开发：是通过各种手段挖掘土地的固有潜力提高土地的利用率扩大土地利用空间与利用深度，充分发挥土地在生产和生活中的作用的过程。  

土地征用：指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。 

二、填空题：(每空1分，共10分。) 

1、土地管理中建立地籍资料的核心是  土地权属问题  。 

2、土地用途管制的内容包括 定性管制、 定量管制、 定位管制 、定序管制。 3、土地分等定级的等级体系中，城镇土地级反映了 土地质量 差异。 

4、绝对地租产生和存在的主要原因是土地所有权的垄断和 所有权和使用权相互分离 。              

5、建筑容积率是 建筑面积 与  用地面积  之比。

三、简述题：(每小题15分，共30分)  

1、 结合土地的基本特征，分析城市土地市场的特点。 

答：土地的基本特性包括自然特性和经济特性。 城市土地市场的特点： 

(1)交易实体的非移动性；       (2)土地市场的地域性；       

(3)土地市场的垄断性；    (4)流通方式的多样性；        (5)土地供给弹性小。 

2、 简述不同地租形式产生的原因和条件。 

答：（参照B卷子简述第3题） 

3、 阐述土地报酬原理的主要内容及主要原因。 

答：涵义：土地报酬递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会下降。  

原因：我们假定在一种投入量（追加的要素）变动，而其他投入量固定的情况下来进行，也就是说，假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，收益的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，收益的增加会越来越小，即会出现递减现象

 四、辨析题（共15分） 

“一国有企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给银行获得贷款，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。”请问，此企业能否直接获得贷款？若不能，要怎样才能获得贷款？阐明原因。（同B卷）

五、论述题（共25分） 

结合所学的土地管理原理和内容，分析我国目前可以采取哪些土地管理方法抑制房价。

 答：可以从如下几个方面论述土地管理方面对房地产的在于地价，而地价的影响因素有: （具体的自己可以展开） 

地价管理是土地制度的具体贯彻和实施，是国家为实现土地优化配置而制定的规范人们土地处置行为的准则  

（1）对工业用地出让实行最低限价  作用是防止各地竞相压价出让，增加土地出让工作的透明度，便于上级对下级出让行为的监督，便于使用者和投资者了解不同行业的地价优惠幅度，确定合理的投资方向。   

（2）对土地使用权的转移有优先购买权。目的是防止交易双方瞒报交易地价，维护土地市场秩序。 

（3）对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预。作用是防止市场地价的不合理上涨和土地投机行为，满足社会各方面对土地的需求。   

（4）通过征收土地，将土地收益收归国家，防止交易双方虚报、瞒报交易地 

1、土地集约化利用；  2、土地供给力度；（农村集体土地入市）、城乡结合部  3、土地的地、位因素；（开发新区） 4、土地利用管理；（增加廉租房、保障房的建设、、、）  5、打击囤地 

6、大力推进土地市场建设，完善地价形成机制 

7、研究土地地价节约集约的地价，发挥地价杠杆调节作用。

试题（A）

一、名词解释：(每小题5分，共20分。)

  土地管理：土地管理又称地政管理。它是指一个国家运用法律和行政的手段

对土地财产制度和土地资源的合理利用实施的各种管理措施的总称。

地籍：是区域内反映土地的位置、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。

也称土地广籍。

土地市场：是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。

土地用途管制：指国家为保证土地资源的合理利用、经济、社会和环境的协调

发展、通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区，确定土地使用条件，

土地所有者和使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地的制度。

二、填空题：(每空1分，共10分。)

1、土地的  资源 特性，是土地能成为资产的主要原因。

2、城市建设用地开发，利用的是土地的土地空间承载功能。

3、产生土地报酬递减原理的主要原因是  土地容量 。

4、在土地管理系统中，地籍管理是 基础 ，土地权属管理和市场管理是  核心 ，土地利用管理是  目的  。

5、地籍调查的基本单元是  宗地 ，土地利用现状调查的基本单元是  县  。

6、土地使用权转让与出租的主要区别是  所有权是否转移  。

7、我国东部沿海地区的土地管理应着重于  土地利用再生产和再开发及防治土地污染 。

三、简述题：(每小题10分，共30分) 

1、结合土地资源的特点，及与人口、环境、可持续发展的关系，阐明土地资源管理的重要性。

答：土地资源特性包括：客观性、生产性、面积有限性、位置固定性、地域分异性、可持续发展性、多功能性；

（1）土地与人口

土地以其养育功能为人类提供食物和生存、发展、繁衍的环境。土地生产能力决定着其能养活的人口数量，土地与人口的关系主要表现为土地的人口承载力。

（2）土地与环境

土地作为人类环境的一个组成要素，其质量好坏直接关系到环境质量的好坏。

（3）土地与可持续发展

土地的功能和土地的人口承载力强调土地为人类服务，但是，人类如果只强调向土地索取，而不重视保护和改善土地，促进经济、社会的可持续性发展，促进土地资源的可持续利用，则土地的功能、土地的人口承载力将与人们的期望越来越远。

   2、简述我国农用地管制的内容和意义。

答：农用地用途管制就是对土地利用总体规划划定的农业用地区，根据规定的使用条件和方式，对基本农田保护区、一般农田区、林业用地区、水产养殖区等进行用途管制。对农用地利用进行管理，要针对农用地的资源和利用特性，采用适当的措施，对农用地的开发、利用、治理、跋扈进行有效管理，具有以下意义：

（1）建立土地用途管制制度，是土地管理方式的重大改革，也是管地方式、用地方式的一个大变革；是深入贯彻中国土地基本国策，加强城市规划、建设和管理，推动土地利用方式根本转变，使土地利用率和产出效益得以全面提高的根本举措；

（2）严格农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

3、简述城市土地市场供需平衡不同状态的表现形式和措施。

答：城市土地市场平衡不同状态的表现形式表现四种及各自措施：

（1）城市一级市场土地供不应求。措施：建立反馈机制，扩大规划限额，适度降低地价；

（2）城市一级市场土地供过应求。措施：提高农地价格，加强城市土地规划管理；

（3）城市二级市场土地供不应求。措施：放松房地产价格管制，让房价随行就市，适当降低房地产开发的贷款利率，提高购房者贷款利率。

（4）城市二级市场土地供过应求。措施：适度降低商品房价格，扩大需求；

四、辨析题（共15分）

“一企业从一乡处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接转让给另一家房地产开发企业。”请问，此企业获得的土地使用权是否合法？能否将此土地使用权直接进行转让？阐明原因。

答：1、不合法，原因如下：

（1）国有土地使用权一级流转的方式包括出让、租赁、作价入股、划拨，其中出让包括：招标、拍卖、挂牌；土地使用权流转应满足其各方式的相关法律法规。

（2）该企业未通过合法的国有土地使用权的流转获取使用权

2、不能，原因如下：

（1）国有土地使用权转让的方式主要有出售、交换、赠与、继承等，使用权转让时必须符合一定的条件；

（2）该企业本身获取该土地使用权不合法，不能二次流转。

五、论述题（共25分）

结合所学的土地管理原理和内容，分析说明建设用地利用的特点和管理措施。

答：1．建设用地的高度集约性

建设用地占地面积较小，单位用地面积上所投放的劳动力与资本要高，属于高度集约的土地利用。因而相对于农用地而言，建设用地可以通过投入更多的劳动和资本来替代较为稀缺的土地资源，节约集约利用土地，缓解土地供需紧张的矛盾。

2．建设用地利用逆转的困难性

建设用地是以利用土地的承载力为主，其上的建筑物和构筑物一旦建成就可以使用很长的年限，所以土地的用途较为稳定。土地作为建设用地后想再转变为农用地就非常困难（即使可以，也要付出极大的代价）。

3．建设用地的持续扩张性

建设用地呈现出快速扩张的态势。其扩张的对象是城镇周边的耕地，因此对农业构成了巨大的威胁。建设用地的扩张是持续增加的，而土地的供应却是有限的，以有限的土地供给满足持续增加的需求，这就要求我们要认真考虑如何更加有效地以有限的供应去满足持续增加的需求。

4．建设用地的再生性

建设用地能够从现有的建设用地中经过再开发的手段重新获得。充分发挥和利用建设用地能再生的特性，才有可能使人们在建设用地需求不断增长的情况下，从不断开发的过程中，获得越来越多的操作场地和操作空间。

5．建设用地位置的特殊性

选择建设用地，区位十分重要，如商业用地多配置在交通便捷、人口密集、地质条件良好的城市繁华地段。当然，位置的优劣只是一个相对的概念。

6．建设用地的非生态利用性

建设用地是以土地的非生态附着物为主要利用方式，土地对于建设来说，是发挥地基和场所的作用，这一特性决定了在选择建设用地时，主要是考虑土地的非生态因素，而对于土地肥力等生态因素关系不大。

7．建设用地的空间性与实体性

建设用地是整个建筑工程的一部分，整个建筑工程可用单层形式平摊在地面上，也可以用多层、高层、超高层建设的形式竖立于地面上，或向下发展，建立地下商场、地下铁路等。建设用地的空间性对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。

建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。

试题（B）

一、名词解释：(每小题5分，共20分。)

    地籍管理：是指国家为获得地籍信息，科学管理土地而采取对的以土地调查、

土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案管理为主要内容的综合措施。

混合宗：当一个地块被两个以上权属单位共同使用，而其间又难以划清权属界线时，可以当作一宗地对待，称为共有宗或混合宗。

土地使用权转让：是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为，包括交换、出售和赠与等方式。 

土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地信息：是关于土地资源、土地权属、土地资产、土地市场、土地法规和土地监察的信息。

二、填空题：(每空1分，共10分。)

1、土地具有  资源 和  资产 双重内涵。

2、土地权属调查的核心是  界址认定 。

3、马斯洛需要层次论中提出的五种需要层次依次

是  生理需求  、 安全需求 、 归属与爱的需求 、 尊重需求 、 自我实现   。

4、农地用途管制分为    转移管制     和  许可转移管制  两类。

三、简述题：(每小题10分，共30分) 

1、简述土地管理的基本内容及相互关系。

答：根据土地管理的研究对象和任务，当前我国土地管理的主要内容可以分为产权、产籍管理和土地利用管理两大部分。在产权、产藉管理中，地籍管理的中心任务是摸清土地家底和确认土地权属，为土地管理各项工作提供基础资料和科学依据；产权管理是为贯彻、执行国策，合理组织土地利用所要采取的一系列法律的、行政的、经济的和技术的手段和措施。土地利用管理的根本任务是合理组织土地利用，实现土地的宏观控制和微观管理，它是土地管理工作的核心内容和目标。 

土地管理的两大内容是相互联系不可分割的一个完整的科学体系。产权、产籍管理是整个土地管理的基础，土地利用管理是核心。产权管理是土地管理的基本手段，贯穿于全国土地管理工作之中，也是地籍管理的核心内容，地籍管理为土地产权管理、土地利用管理的各项内容提供基础资料和依据，土地利用管理为土地产权、产籍的更新、完善提供稳定的基础资料和科学依据。 

2、简述城市土地市场层次结构的内涵（各层次的特点、主体、参与者、交易形式等）。

答：目前我国土地市场主要分为：

（1）城市土地一级市场

城市土地所有者将土地使用者在一定期限内让与城市土地使用者

特征：垄断性市场，反映土地所有者与土地使用者之间的关系；

交易方式：出让、出租、入股；

（2）城市土地二级市场

   城市土地二级市场的土地使用权受让者剩余年限的土地使用者让与其他土地使用者；

特征：竞争性市场，反映各土地使用者之间的关系；

交易方式：转让、转租、抵押、入股

3、分别简述三种地租形式产生的原因和条件。

答：(1)级差地租

级差地租来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转到地所有者手中了。

形成级差地租的条件有三种：

①土地肥沃程度的差别；②土地位置的差别；③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。

(2)绝对地租

绝对地租，是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成是绝对地租形成的条件，而土地所有权的垄断才是绝对地租形成的根本原因。绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值。

(3)垄断地租

垄断地租，是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

四、辨析题（共15分）

“一国有企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给银行获得贷款，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。”请问，此企业能否直接获得贷款？若不能，要怎样才能获得贷款？阐明原因。

答：不可以，但必须经过批准。一般来说，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权。以该土地使用权为标的物设定的抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据有关文件规定办理。

国有土地使用权可否抵押，取决于土地使用权人对其依法享有的土地使用权有无处分的权利。以出让方式取得的土地使用权，由于土地使用者支付了土地使用权出让金，对出让的土地使用权具有较大的处分权，可以以其设定抵押。通过有偿转让取得的土地使用权也属于出让土地使用权的一种，故取得土地使用权的受让人亦有权将其抵押。以划拨方式取得的土地使用权，因其是无偿取得的，使用权人对其的处分受到严格的，但划拨土地使用权符合一定条件，经过市、县土地管理部门批准后，可以抵押。

五、论述题（共25分）

结合地租地价原理，分析目前土地价格上涨的主要原因。

答：认为地租是为使用土地付出的代价；土地供给数量是固定的，因为地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。他还认为，可以利用地租和生产要素的价格来分配稀缺的资源，而不收取地租会造成缺乏效率的以及不适当的使用方法。

 地租是土地要素的相应的报酬，其大小取决于生产要素的互相依赖的边际生产力。地租决定于供求关系形成的均衡价格。由于供给缺乏弹性，所以需求就成为唯一的决定因素，地租完全取决于土地需求者支付的竞争性价格。地租在更大程度上是土地产品的市场价格的后果，而非市场结果的原因，可利用地租和生产要素的价格来分配稀缺资源，对稀缺资源征收地租有助于取得资源的一种更有效率的配置

可用地租来优化配置稀缺的土地资源，强调供求关系决定土地资源的价格，没有论及土地资源的价值，其观点只能解释在市场上表现稀缺的土地资源，对于不能在市场上体现其稀缺性的土地资源，特别是人类没有涉足的土地资源，根据此观点应是没有价值的

需求角度来看，房价上涨导致地价的提高。地价与房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系决定的。两者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的，也缺乏弹性，并且，土地供给是由垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。

　　作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于土地产出物的需求导致了对土地的需求。房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致地价的升高。地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小。因此，可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。

　　总之，在任一城市中，对增量房地产需求的增加，导致对土地需求的增加，由于土地供给价格弹性较小，导致地价上涨。因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。

试题（C）

一、名词解释：(每小题5分，共20分。)

   土地资源：指在目前和可以预见的将来能为人类所利用的土地。

图斑：以1：10000地形图作为工作底图，将地貌、土地利用类型基本相同，水土流失类型基本一致的土地单元（地块）分为一类，以其为基础调查单元，然后将单元勾绘到地形图上成为图斑。

土地开发：是通过各种手段挖掘土地的固有潜力提高土地的利用率扩大土地利用空间与利用深度，充分发挥土地在生产和生活中的作用的过程。 

土地征用：指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。

二、填空题：(每空1分，共10分。)

1、土地管理中建立地籍资料的核心是  土地权属问题  。

2、土地用途管制的内容包括 定性管制、 定量管制、 定位管制 、定序管制。

3、土地分等定级的等级体系中，城镇土地级反映了 土地质量 差异。

4、绝对地租产生和存在的主要原因是土地所有权的垄断和 所有权和使用权相互分离 。             

5、建筑容积率是 建筑面积 与  用地面积  之比。

三、简述题：(每小题15分，共30分) 

1、结合土地的基本特征，分析城市土地市场的特点。

答：土地的基本特性包括自然特性和经济特性。

城市土地市场的特点：

(1)交易实体的非移动性；       (2)土地市场的地域性；      

(3)土地市场的垄断性；    (4)流通方式的多样性；       

(5)土地供给弹性小。

2、简述不同地租形式产生的原因和条件。

答：（参照B卷子简述第3题）

3、阐述土地报酬原理的主要内容及主要原因。

答：涵义：土地报酬递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会下降。 

原因：我们假定在一种投入量（追加的要素）变动，而其他投入量固定的情况下来进行，也就是说，假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，收益的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，收益的增加会越来越小，即会出现递减现象

四、辨析题（共15分）

“一国有企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给银行获得贷款，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。”请问，此企业能否直接获得贷款？若不能，要怎样才能获得贷款？阐明原因。（同B卷）

五、论述题（共25分）

结合所学的土地管理原理和内容，分析我国目前可以采取哪些土地管理方法抑制房价。

答：可以从如下几个方面论述土地管理方面对房地产的在于地价，而地价的影响因素有: （具体的自己可以展开）

地价管理是土地制度的具体贯彻和实施，是国家为实现土地优化配置而制定的规范人们土地处置行为的准则 

（1）对工业用地出让实行最低限价 

作用是防止各地竞相压价出让，增加土地出让工作的透明度，便于上级对下级出让行为的监督，便于使用者和投资者了解不同行业的地价优惠幅度，确定合理的投资方向。  

（2）对土地使用权的转移有优先购买权。目的是防止交易双方瞒报交易地价，维护土地市场秩序。

（3）对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预。作用是防止市场地价的不合理上涨和土地投机行为，满足社会各方面对土地的需求。  

（4）通过征收土地，将土地收益收归国家，防止交易双方虚报、瞒报交易地

1、土地集约化利用； 

2、土地供给力度；（农村集体土地入市）、城乡结合部 

3、土地的地、位因素；（开发新区）

4、土地利用管理；（增加廉租房、保障房的建设、、、） 

5、打击囤地

6、大力推进土地市场建设，完善地价形成机制

7、研究土地地价节约集约的地价，发挥地价杠杆调节作用。

论述题：农村集体土地使用权流转的现状，存在问题和深化改革的建议。 

农村集体土地使用权流转是指农村集体土地使用权在不同的主体之间的流动和转移，分为农用地使用权和非农用地使用权。  现状：近几年，随着我国经济的发展推动产业结构的不断升级转换，及城镇化水平的不断提高，出现了大量的农村集体土地使用权流转现象。从流转的情况来看，主要有转包、租赁、“四荒”拍卖、承租转包或返包、转让、入股等形式。   存在问题：  

 1)存在土地强制流转损坏农民利益的现象。随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进，土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农愿，损坏农民利益的问题。   2)土地流转机制不健全。一是目前的土地流转大多处于自发和无序状态，缺乏必要的引导。二是土地流转不规范，缺乏契约约束，农户委托集体经济组织缺少农户委托书，统一发包中由于对预期增值认知不清或漠视，造成对农民、集体利益的损坏，甚至剥夺农民承包权，造成不稳定因素。  

 3)农民缺乏社会保障制约着土地流转。在农村土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地。  

 4)土地流转市场化程度低，缺少中介服务机构。土地流转没有形成完善的市场体系，缺乏一个由上到下网络状的中介服务机构，致使土地供求双方的信息受阻，信息辐射面狭小，土地流动渠道不畅，范围窄。   改革建议：  

 1)加强农村集体土地使用权流转的制度化建设。一是考虑到不同地区之间存在的差异，因地制宜，灵活掌握；二是明确农民利益不受损害，不以牺牲农民利益为代价，确保农村社会的稳定；三是考虑到农村经济的可持续发展，严防农村环境遭受破坏。同时，摸索建立一套完整规范的农村集体土地使用权流转程序，做到职责明确，手续完备，合同规范。  

 2) 土地流转必须坚持“自愿、有偿、依法、规范”的基本原则。首先是群众自愿的原则；再次是依法有序的原则；最后是规范操作的原则。  

 3) 加强引导和服务。第一，适当进行宣传引导。第二，努力引导土地使用权的流转方向。土地流转的方向应尽量与土地利用规划相一致。第三，发挥的服务职能。第四，加强对市场机制的培育和监督。   4) 建立土地流转管理机构。建议在各级土地管理部门内部设立土地流转管理机构，并赋予相应的管理职权，对土地的用途、项目、面积、价格等进行规范化管理，并对土地流转过程实行监管，提高工作透明度，使农村集体土地使用权流转管理更趋优化、更加有效、更为合理。  

 5）培育土地流转中介机构。依托乡、村集体经济组织，培育土地流转中介机构，为流转双方提供法律、帮助，收集土地流转信息，为土地流转搭建平台   下载本文