一、间接竞争区域

1、 间接竞争区域写字楼市场概况

▲ CBD区域

该区域是北京商业写字楼的发祥地，聚集了北京最多的涉外资源，经过十多年的发展，已经形成了以国贸为代表的最具竞争力的写字楼区域。该区域入住企业中有30％是外资企业，服务业占入住企业的60％，这些服务业主要是金融、保险、通讯等，所以今年这一区域对写字楼市场的需求仍将很大。本区域今年的市场供应量在100万左右，主要集中在 2004年下半年。 但是，由于去年市场供应量只有7万平米，所以今年该区域市场需求较为强劲。

▲ 中关村

从目前来看，交通瓶颈、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为42万平米（有72万平米潜在供应量）。随着中关村西区大量新项目投入是市场，该区域写字楼市场面临更加激烈的竞争，2004年该区域市场风险较大，写字楼市场处于供需严重失衡态势。

▲ 金融街

金融街模式，在市场上并不多见。该区域以整栋销售和大单成交为特色，成交客户均为“国字头”大型国企总部，其他区域并不具备这样的资源和需求特点，因此总体而言金融街对其他区域的直接威胁较小。

2、 间接竞争区域对本项目的影响

间接竞争区域对本项目虽没有构成直接威胁，但在总体量、争夺客户资源、产品设计、价格定位、推广渠道以及区域市场的把握上有一些影响。分析这部分市场有助于在产品二次设计、推盘策略上进行市场调整，以应对急速的市场变化,也有助于对本项目更深刻的思考和定位。

在区位和交通上本项目具有得天独厚的优势，雄踞东二环交通枢纽带，辐射东直门、建国门、CBD、东三环和王府井商圈，具有良好的办公商务环境和商业潜力。与中关村糟糕的交通状况、CBD让人无法喘息的居住环境比较起来，本项目在交通、商务资源、居住条件等方面都具有较大的优势。其强大的辐射作用和地缘优势可以吸引到间接竞争区域大量的客户来购买本项目。     

同时朝阳门区域有悠久的商务传统和氛围，聚集了相当一批稳固的自用型和投资型客户。所以，在项目营销过程中，前期营销的重点应放在区域内潜在客户的挖掘和培育上，根据我们的经验在朝内这样的区域，周边购买力就可以消化掉项目总量的50%左右。

但是应该清醒地看到，本项目在产品方面与其他区域的产品有一定的差距，因此科学的产品定位和市场定位是关键。

二、直接竞争区域

1、朝内区域

图1： 朝内新开写字楼供给面积一览表      （单位：平米）

图2： 朝内新开写字楼价格一览表      （单位：元/平米）

2、朝外区域

图3： 朝外新开写字楼供给面积一览表      （单位：平米）

图4：朝外写字楼价格一览表      （单位：元/平米）

3、东直门-东四十条桥区域

图5： 东直门-东四十条桥区域新开写字楼供给一览表      （单位：平米）

图6： 东直门-东四十条桥区域写字楼价格一览表      （单位：元/平米）

经过二次调研，有个别项目的价格发生了细微变动，但是对本项目制定市场策略没有实质性的影响。

三、凯恒中心被整体购买对本项目产生的影响

作为同处一个区域，有着密切联系的两个项目而言，发生其中一个项目被整购的情形，对另一方来说，失去了对照的标准，失去了博弈的对手，失去了市场借鉴的依据，对于相生的两个项目，这未见得是一件好事。我们暂且简单的用是非观念来做一划分，以求得对本项目一些有益的思考。

▲  正面影响

1、本项目所面临的直接竞争压力剧减，做为该区域唯一在售的写字楼项目，市场机会大增，给本来打算购买凯恒的客户一个购买本项目的理由。

2、中国银行在一两年之内即将上市，作为新中国历史最悠久的经营外币业务的银行，其办公大楼所产生的连带效应是很大的。相关的证券、基金、信托等金融服务机构和其他服务类企业，在选择办公位置的时候不能不考虑这个因素。由此给本项目带来新契机。

3、银行的营业机构可以帮助本项目吸引一部分高端的消费人群来本项目购买物业。

4、在道路交通方面对本项目会产生积极的影响。

▲  负面影响

1、在商业方面，中国银行的入住，使凯恒的商业经营方向受到影响，因为是5层的商业，可能只有部分出租用来经营，在规模和吸引力方面减弱了对本项目商业的促进作用。

2、总体上，凯恒的整售对本项目商业的影响较之对写字楼的影响更大一些。所以，在商业的定位上对我们提出了更高的要求。下载本文