本文介绍了房屋抵押贷款的潜在风险,包括对房屋价值评估的风险、租赁权对抗风险、登记风险、优先受偿风险、抵押物价值风险和变现风险等。同时,文章也提到了房屋抵押贷款的内部风险,包括风险意识差、责任心不强、贷后管理松懈和缺乏相关法律知识等。

法律分析

一、房屋抵押贷款的潜在风险

1. 对房屋价值评估的风险。

随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

2、租赁权对抗风险。

一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，信*社也很难处理抵押房产。

二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，信*社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。

3、登记风险。

一是虚假登记，抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，信*社无法对抗第三人，权益得不到保护。

二是“一物多押”的风险。我国《民法典》规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

4、优先受偿风险。

我国《民法典》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款优先权。最高人民“法释〔2002〕16号，明确指出依照《民法典》第八百零七条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》45条第1款规定：第“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

5、抵押物价值风险。

由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房产价格急剧上升，而目前楼市又不景气，因此房产价值较难以把握，存在较大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。

6、变现风险。

一是变现成本大。抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每一个环节的费用都要信*社先行垫付，加之本金、利息，往往存在资不抵债的问题。

二是变现能力难度大，尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的，当抵押物拍卖时，常出现想买却不敢买的局面。

三是执行难。由于一些贷款人诚信观念和法律意识淡薄，当其经营出现风险时，则开始偷偷低价变卖抵押房产，而一些人由于贪图便宜，便私下签订买卖协议后便实际占有，这种情况虽然不受法律保护，但信*社起诉申请执行时却效果不大，往往发生赢了官司输了钱的情况。

此外，最高人民在2004年底出台的《关于人民在执行民事查封、扣押、冻结财产的规定》中规定：对被执行人及其家属生活必需的居住房只能查封，不能拍卖、变卖和抵债。在现实中贷款户的抵押房屋一般是生活用房，即使有多余的房屋也同生活用房难以分割。因此，很多信*社在贷款时没有考虑到这一点，最后往往造成抵押物无法处置。而当前社会上不法造假分子利用假房产证骗取贷款的案件也时有发生，某地信*社就发生借款人伪造房产证、他项权证骗取贷款100余万元的案件。

二、房屋抵押贷款的内部风险。

1、风险意识差。

由于长期以来形成的观念，总认为抵押贷款风险小，所以从贷款调查、审查，以至贷后跟踪检查等各个环节都放松警惕，把关不严，缺乏风险防范意识。

2、责任心不强。

个别信贷员在办理抵押贷款时，只看下(连审查都谈不上)抵押物的所有权证，然后就由客户自行去相关部门办理登记事宜，等客户拿来他项权证时，就直接发放贷款。正因存在如此做法，才使虚件、虚假登记的情况层出不穷。

3、贷后管理松懈。

由于缺乏风险防范和责任意识，一些信贷员贷后根本就没有进行跟踪检查，致使当抵押物被偷卖、转移时，还毫不知晓。也正因贷后管理松懈，因此当抵押物发生变质、价值降低等情况时，也未能及时采取相措施，最后致使贷款形成风险。

4、缺乏相关法律知识。

当今的经济是法治的经济，如果对相关法律知识不了解，最后往往易造成抵押无效或无法实现优先受偿。

拓展延伸

抵押物价值波动对贷款的影响是一个重要且敏感的问题。当抵押物的价值发生变化时,会对贷款的还款能力产生直接影响。因此,在贷款合同中,通常会规定一些条款来应对抵押物价值波动的情况。

一方面,如果抵押物的价值上涨,贷款机构可能会要求借款人支付更高的利息或要求提供更多的抵押物作为备用。这是因为抵押物的价值越高,贷款机构的风险就越小,所以借款人需要支付更高的利息来补偿贷款机构的风险。

另一方面,如果抵押物的价值下跌,贷款机构可能会要求借款人提前偿还部分或全部贷款。这是因为抵押物的价值下跌,贷款机构的风险就越大,所以借款人需要提前偿还部分或全部贷款来减轻贷款机构的风险。

抵押物价值波动对贷款的影响是一个复杂的问题,需要在贷款合同中进行充分考虑。如果借款人和贷款机构无法在贷款合同中充分约定,建议咨询专业律师以获得更好的法律建议。

结语

房屋抵押贷款作为一种常见的融资方式，虽然为许多人解决了资金问题，但也存在许多潜在的风险。其中，对房屋价值评估的风险、租赁权对抗风险、登记风险、优先受偿风险和抵押物价值风险都可能导致贷款出现问题。此外，房屋抵押贷款的内部风险也十分严重，包括风险意识差、责任心不强、贷后管理松懈和缺乏相关法律知识等问题。因此，在房屋抵押贷款过程中，各方面都需要加强风险防范意识，确保贷款安全。

法律依据

城市房地产管理法(2019-08-26) 第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

城市房地产管理法(2019-08-26) 第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

民用航空器权利登记条例(1997-10-21) 第十四条 同一民用航空器设定两项以上抵押权的，民用航空主管部门应当按照抵押权登记申请日期的先后顺序进行登记。