第一部分：海南省整体房地产市场分析
一、 海南省房地产投资分析
在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产
开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。
. 房地产投资：房地产投资287.9亿，增长强劲，所占比重明显
2009 年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到28.72%，占GDP 的
17.48%。房地产投资额达到287.90 亿元，房地产投资总额不断增长，09 年增长率在40%
以上。在全球经济环境陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方
投资者对于海南房地产业充满信心。
. 房地产供求：外来需求旺盛，市场始终保持供不应求态势
海南全省虽然施工面积逐年增长，速度较快，但房屋竣工面积比较稳定，增长速度
比较缓慢，这一方面主要反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了海南房地产市场存在
的问题，即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置。
供求方面，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩
展和岛内需求逐步释放的情况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，市场供
求关系良好。
二、区域房地产市场分析
海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、西静、中隐”
在旅游区域发展的基础上，海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、
西静、中隐”，东线是当前热点开发区域，发展也较为成为成熟。
. 东线滨海度假：国家海岸+航天城+亚洲论坛
以东线高速为串联，借助规划，优越条件，将自然资源转化为地产资源，
将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源。
. 中线养老休闲：五指山+热带雨林+热带温泉
利用固有资源，通过先期低端度假产品催热市场，定位为养老度假休闲地产运
作。土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利。
. 西线原生野趣：自然保护区，原生海岸资源
为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段。
第二部分：海口市整体房地产市场分析
观点：海口作为海南省省会城市，具有生活舒适、交通便捷等优势，而海口在建设国
际旅游岛背景下，提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号，充分发挥海口自身城市
优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。海口房地产市场蓬勃发展，并呈现出强
劲的发展势头。
一、 土地市场
（一） 历年土地购置面积
随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从2008 年开始，土地购置面积开始大
幅攀升，09年，海口市土地购置面积已经达到312.16 万平方米，说明市场投
资热度仍然强势。09 年土地市场非常活跃，以西海岸片区为主。
（二） 历年土地成交金额
随着08、09 年土地购置的升温，海口市土地成交金额也随之快速增长，
通过数据可以看出，09 年土地成交金额较08 年同比增长79.32%，说明海口市
土地市场回暖，土地价格在09 年得到快速增长。
二、 房地产投资
从2003 年开始，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09 年，全年投资额已达到78 亿元，增长势头强烈。
房地产投资与固定资产投资同步增长，说明海口市房地产市场趋于健
康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。
三、房地产开发
（一）历年施工面积
海口市2003 年至2009 年房地产施工面积情况比较稳定,保持稳定增长，但
增幅呈现逐年放缓的趋势，这主要和国内整体房地产市场环境变化及海口市土地
供应情况有关。
（二）新开工面积
2009 年海口市商品房新开工面积为206 万平方米，同比增长5.1%。纵观近几
年海口市房地产新开工面积走势，可以看出2007、2008 年商品房新开工面积明
显加大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在1.5-2.5 年
之间，以及国际旅游岛的概念下，因此我们预测海口在2010-2011 年两年间商品
房供应将有所增加。
（三）竣工面积
2009 年海口市商品房竣工面积80.3 万平方米，比去年下降31.8%，这与2008
年开工面积大幅下降有关。
三、 房地产市场总结及发展走势研判
海口房地产市场依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。
. 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨；
. 海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势；
. 典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源；
. 度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。
. 以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机；同时，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然。
. 海口市场在历经1、2月疯狂之后将逐渐回归。
第三部分: 海口市住宅市场分析
观点：市场整体表现出供求两旺的态势，市场容量不断扩充，由于存量不断减少，整体市场风险保持在较低水平；高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开；度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。
一、市场总体特征——供求两旺，价格逐步升高，二元制市场客户结构成为必然，利好催生楼市火热
. 市场呈现供求两旺态势
09 年海口市场显现量价齐升的特点，成交量大大超过08 年，并处于高位运行，
进入10 年1 月发布海南国际旅游岛规划后，市场需求旺盛，成交火爆，
成交量节节攀升，成交价格快速上涨，市场呈现供不应求之状。
. 高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开
在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处
于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的
扩大，为其它项目带来了生存空间。进入2009 年以后，海口的房价更是进入了
一个明显的上升通道，特别是10年后拥有稀有海景资源的品质楼盘和成熟社区
大盘成为带动价格上涨的主力。
. 度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透
岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然，这种趋势随着全
国房地产大势的发展和国际旅游岛概念投入下呈现不断放大的势头。
. 性利好带动市场热销
2010 年1 月初海南正式获批国际旅游岛的消息首先引爆了海南的楼市，岛内置
业和岛外投资度假养生需求一齐爆发，商品房价格快速上扬。海南作为我国唯
一的热带海岛，独特的地理位置和优越的自然地理气候吸引了众多客户的到访。
二、住宅供求分析——2010 年海口住宅市场呈现供求两旺态势
06-08 年，海口的住宅市场呈现明显的供过于求状态，但是，供求比一直向平
稳态势发展，在2009 年海口住宅市场供求比处于大于1，说明市场需求十分旺盛，
市场存量逐步被消化，市场出现供不应求的形势，未来市场的竞争层面将加大，进
入到2010 年后，性的利好催动了海口楼市的火热，市场需求旺盛，购房者众多，
再加上海南土地新政，使得市场上供应相对不足，供求比差距快速拉大。
2009 年以来，海口市场一直保持良好的销售态势，销售价格和销售量同步上
涨，消费者购买欲望持续增强。2010 年1 月4 日国际旅游岛建设上升为国家战略，
海口楼市随之疯狂，吸引岛内大量投资客，导致海口楼市一夜间房价飙升，成交量
大幅上涨，从图上可以看出进入10 年后海口楼市的供求比明显失衡，与突然放大的
成交量相比，市场供应明显显得供应不足，供求比维持在较高位置。
三、住宅供应分析——城市住宅供应逐渐向城市外围扩散
海口城市住宅供应水平逐年提高，但是随着中心城区住宅用地逐渐减少，城市住
宅供应逐渐向城市外围扩散。特别是西海岸和海甸岛及南渡江滨江区域将成为未来
供应的重点。
2009 年11 月开始，海口商品住宅供应量逐月增长，其中11 月共26.33 万平方米的新房源推向市场，环比10 月上涨216.84%，同比也上涨58.68%。北方冬季的提前来临使得北方候鸟提前南飞，又值年底将至，加快了开发商的推盘力度，以满足突然爆发的市场需求。各开发商蓄势待发，准备迎接下一波的销售高峰期。
2009 年海口住宅新增供应211.71 万平方米，供应最多的秀英区新增供应68.14 万平方米；其次为美兰区新增66.83 万平方米。
四、住宅成交分析——成交保持稳定上扬态势
08 年的海口楼市受到金融危机和国内外楼市影响，使年度成交量一度下跌。
从09 年3月份，成交量出现大幅上涨之后，之后的每月都维持在20 万平方米以上，
楼市回暖增温态势加强。09 年海口商品住宅成交面积为231.28 万平方米，相比08 年增长60.61 万平方米，增长幅度35.51%。
2009 年海口住宅市场需求量增幅明显，创下了历年住宅成交新高，市场呈现繁荣态势。海口市商品住宅市场从二季度开始起步，不断刷新历史水平，三季度始终维持在20 万平方米左右。2010 年1 月商品住宅成交量为38.93 万平方米，环比上月上涨24.10%，同比去年上升达483.06%，为2010 年开了一个好头，成交量创下多年年来的新高，热销主要原因为国际旅游岛的推动，2 月商品住宅成交24.02 万平方米，虽然较上月下滑较多，但仍保持在20 万平方米以上的高量成交上，同时本月是中国传统的春节，受节日影响明显。
五、住宅价格分析——高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开
海口住宅销售价格保持了年均18%以上的增长率，2009 年1-12 月海口住宅平均销售价格达到5088 元/平方米，较2008 年上涨了21.%，已经突破5000 元大关。
受海南国际旅游岛效应，2010 年1 月海口市商品住宅均价已经高达6627 元/平方米，较上月扩大9.59 个百分点，2 月商品住宅均价7910 元/平方米，环比上月上涨达19.35%，成交均价直线突破。从均价走势图来看，09 年以来的均价都是持续上涨的，稳中有升，在稳定成交量的基础上上扬，体现出海口楼市整体市场发展良好的特征，进入10 年后，国际旅游岛效应拉动了海口房价的上扬，成交均价明显拉高。
在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。2009 年以后，海口的房价整体运行在一个明显的上升通道中，而从09 年12月份开始价格呈现翘尾，进入10 年后，则每月一个台阶，房价在整体上得到提升；
六、客户需求分析——度假、投资、养老等多重置业目的
. 2005-2008 年海口商品住宅成交量岛外客户均占半数以上，08 年达到72.47%，始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。09 年由于岛内刚性需求的释放，本地客户有所增长，但是随着岛外市场的不断扩大，海口外向型销售特点将延续，海口本地人已经无法承担高额房价，某种意义上来讲受到了排挤。会出台相关，保持市场健康发展。
. 岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西
以及江浙一带的客群为主，主体构成比较复杂，以度假、养老、养生为主。
. 岛外客户需求差异明显，片区购买主体差异大。
七、未来市场发展分析——各项利好推动下，进入高速发展轨道
（一）未来市场发展态势分析
受到国际旅游岛效应影响，海南环岛铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前市场供不应求的特征，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。
首先，国际旅游岛的发展规划，将带来免签证、零关税、放航权等相关优惠，从整体上推动整个海南旅游经济，旅游地产的发展。作为海南政治，经济文化中心，海口将是整个的率先受惠者。 其次，今年环岛铁路的开通，将迅速缩短整个海南岛的空间距离，这将进一步放大海口在城市基础设施、商业等配套完善方面的吸引力。
（二）未来市场供应量
近四年海口市场供应量趋于稳定，每年平均在220 万平方米左右，只有08 年房地产由于整体环境的影响，供应量小幅下滑，在195 万平方米，09 年，海口房地产市场供应量为211.71 万平方米，受海南国际旅游岛效应影响，大批开发商进驻海南市场，岛外投资客也看好海南未来发展形势，市场需求旺盛，海南省也承诺要保证市场充足的供应，因此预计2010 年市场供应量将大大增长。
根据近两年土地购置面积及新开工面积的大幅增加，可以预见，未来两年内，海口房地产市场供应量将同比大幅攀升，但考虑到海南市场的特殊性及今年供应特征，因此，保守预计，未来两年海口房地产市场供应量增幅在5%-8%左右。
（三）未来市场消化量
从07 年开始，海口市房地产市场需求大幅攀升，达到198.92 万平方米，即使在整体市场趋冷的08 年，成交量也仅仅是小幅波动，达到170.67 万平方米，而09 年，市场成交量已创历史新高，达到231.28 万平方米，预计，2010 年市场将有小幅的波动，成交量将保持在200 万平方米左右。
（四）未来市场产品价格分析
从06 年开始，海口市房地产价格都保持在18%以上的涨率，这主要是海口外向型市场特征，吸引广大投资客户群，在未来市场实体经济发展尚未明朗化，而海口市场供不应求的局面推动下，预计，全市产品价格将进一步上涨，保守估计，上涨幅度将在10%以上。
第四部分：海口市各片区住宅市场分析
观点：海口市中心区域房地产市场受土地供应而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为海口市场焦点。东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成海口房地产市场发展方向。
一、各片区土地供应情况分析——土地供应郊区化，商住用地比重较大
（一）各区土地供给量——郊区土地供应量较大
海口主城区（龙华、美兰、秀英、琼山4 大区域）土地供给总量为228.8 万平米，其中以秀英区供给量最高，达到169.4 万平方米，排名4 大区域之首。
. 海口市秀英区和美兰区土地成交规模达198.1 万平米，是全市土地供给主力， 反映出房地产市场郊区化发展；
. 龙华区发展较早，目前已经趋于成熟，可出让的土地相对较少，而琼山区偏离市中心，发展张力较小，无引爆点，其中滨江板块正处于起步阶段，后势发展空间依旧较大。
（二）各区土地供给结构——住宅类用地为经营性用地供应主力
09 年，海口市土地市场供应主力是住宅用地，商住综合用地占市场一定份额。另外公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）用地面积较大，集中在秀英区。
二、各片区住宅供需情况分析——各区域供求基本平衡
（一）龙华区——供应量呈现大起大落之势、成交量趋于平稳
2008 年4 月份和2009 年4 月份供应面积出现两个市场峰值，另外数月无供应。由于该区域开发早，目前已经趋于成熟，只有个别项目在较为适当的时期入市。2009 年以来成月成交量并没有新的突破，维持在08 年2 季度销售水平。
2008 年第二季度龙华区住宅市场成交保持良好状态，从2008 年8 月龙华区住宅市场开始陷入低迷状态，直到09 年6 月份开始好转，月销售量保持在5 万平方米左右。
龙华区成交价格整体呈上涨趋势，2009 年以来均价主要在5000 元/平米左右。2008年1 月份，龙华区均价3500 元/平方米，连续半年在4000 元/平方米左右徘徊，直到08 年底上涨为4000 元/平方米以上，到2009 年4 月首次突破5000 元/大关。
10 年后龙华区新上市项目价格都在8000 元/平方米以上，普通项目起价均在8000 元/平方米以上。随着存量的消化，龙华区后期销售均价将逐渐提升，尤其金贸片区，均价已上涨超过8000 元/平方米。
（二）美兰区——市场处于高速运转期，供求平衡
2008 年，美兰区供应量总计60 万平方米，仅08 年5 月没有新增项目，其余每月均有新项目入市，其中08 年1 月份和8 月份供应量均达10 万平方米。而09 年供应高峰期依然出现在1 月与8 月，由此可以得出，美兰区目前主力客户来自岛外，开发商都选择旅游旺季推售新盘。
08 年，美兰区商品住宅成交均价涨幅较小，维持在4500 元/平方米左右，但是09 年以来均价涨幅明显增大，09 年4 月首次突破5000 元/平方米，之后的每月依然呈上涨趋势，最高达到5951 元/平方米。09 年美兰区均价主要集中在5000 元/平米左右。目前，美兰区新增项目集中在海甸岛沿海区域以及滨江板块，打造海口高端生活区，其销售价格已经提升至8000 元/平方米以上，升值空间依然很大。
2010 年1 月海南获批国际旅游岛后，导致了海南房价和成交量的提升，价格的提升体现在2 月份的市场成交均价上，2 月美兰区成交均价超过8000 元/平方米，成交均价明显提升。
（三）琼山区——传统本地人居住区，产品性价比最高
琼山区为传统的本地人居住区。该区域偏离市中心，无景观资源优势，凭借发达的交通路网以及完善生活配套，提升该区域价值。该区域项目价格相比海口市来讲是最低的，有着非常好的性价比，是本地人以及新海南人首选，其中也包括一些中端岛外客户，以养老为主要购买目的。
08 年，琼山区新增供应量集中在第三季度放量，而09 年供应量大幅度下滑，连续几月零供应，但09 年成交量较上年有新突破，一直保持良好态势。主要原因是琼山区为老城区，正处于发展阶段，之前出让土地都进入施工销售阶段，近期无新供应土地。目前该区域正大量拆迁，后期新上市项目将逐渐增多。
08 年上半年，琼山区商品住宅均价较为平稳，在8 月份出现峰值，首次突破4000 元/平方米，9、10 月再度出现下滑趋势，之后便一直缓缓上涨，到09 年11 月均价已经达到4798 元/平方米，在2010 年1 月该区域均价已经突破5542 元/平方米，2 月5625 元/平方米，虽然价格较其他各区域较低，但涨幅也较快，同比08 年1 月价格已上涨超过300%。
（四）秀英区——市场热点区域，供求不断扩张
2008 年1-6 月，秀英区供应市场还处于低位水平，半年供应量仅10 余万平方
米，
从08 年7 月开始发力，后半年供应量已经达到55.71 万平方米。从成交情况来
看，09年成交总量远远大于08 年，其中受08 年金融危机影响，在销售旺季成交量
也无所转机，直到09 年市场开始好转，销售量逐月增长，09 年该区域销售量已经
达到69.74 万平方米，同比08 年增长.11%。而2010 年1 月在国际旅游岛利好的催
生下，该区域楼市沸腾，各楼盘顷刻间哄抬房价，甚至出现捂盘惜售，销量大涨，
价格飙升，2 月份该区域成为海口市场成交的主力市场，月总计成交超过12 万平方
米，成交价格上涨至8513 元/平方米。
08 年前三季度，秀英区商品住宅均价起幅较大，从08 年年底开始稳定上升。整体来讲秀英区商品住宅均价走势平稳，出现大幅度调整的主要原因是08 年底开始秀英区板块供应量、成交量都出现快速增长，而该板块项目均价偏低，拉低整
个区域的价格。进入09年底市场走势良好，部分项目开始涨价，带动了均价的小幅上扬，进入10 年1 月后，成交量得到提升，商品房价格的上扬也在2 月份得到体现，
2 月本区域商品住宅均价8513 元/平方米，上涨速度迅猛。
秀英区市场为分成西海岸片区和区片区，两个片区物业形态、档次完全不同，客户群也截然不同。其中西海岸片区物业均属高端，包括别墅、海景公寓，洋房等，主力客户来自岛外；而区板块则是针对本地人的普通物业，不过依托城市向西发展的形势以及临海、靠近市中心的优势，价格远远高于同为本地市场的琼山板块。
三、各片区市场存量分析——市场存量去化较慢，市场存在一定风险
（一）各区存量——存量市场呈现两极分化，龙华区存量高达200 万平方米
截止2010 年2 月底海口市商品住房可售房源为419.67 万平方米，其中龙华区最
多，可售房源有2007.36 万平方米；其次美兰区和秀英区可售房源分别为109.97 万
平方米和91.04 万平方米；琼山区可售房源最少，为11.3 万平方米。据最新统计，海口市商品住宅的可售房源近37795 套，主要原因是由于90 年代地产泡沫留下的烂尾楼还有部分未消化，
目前市场上一些新的楼盘在不断蓄势待发，而且项目规模都非常大，每月去化量也保持较高水平，总体来看，海口市场目前正处于健康稳定的发展态势。
（二）各区存量走势——09年以来存量去化一般，后期销售压力依然存在
09 年以来，除龙华区保持供大于求的态势外，其他三个区域都是成交量大于供应量，以至于存量有所增长。美兰区、龙华区在2008 年底存量较大，到10 年2 月底，美兰区存量有所减少，但龙华区存量并没得到良好的改善。琼山区09 年新增项目较少，成交情况良好，市场销售压力得以缓解。
琼山区持续保持较低的存量，该区域属于老城区，开发项目较少，但随着滨江新区的规划和启动，相信该区域未来会成为新兴的开发热点。
四、 海口典型项目分析
(一) 盛木.天一方
物业类型：别墅、高尚住
宅
占地面积：54628.36 ㎡
总建面积：59367.90 ㎡
容积率：0.8
绿化率：45%
停车位:260个
总户数:228户
开发商 海南盛木置业有
限公司
项目概况
盛木.天一方项目位于美丽的海南岛海口市海甸岛北端海边，北临琼州海峡，
东依南渡江入口，西邻占地1000亩白沙门生态公园。纯一线海景综合型项目，所处
海口市高端居住区，周边居家环境、人文环境成熟，交通便利，配套齐全。2公里范
围内配套有：两个五星级酒店，一个四星级；海口市人民医院；高尔夫练习场；菜市
场；银行；超市；儿童游乐设施；美食一条街等。
小区共设计有29种户型, 其中公寓二栋（193户），叠拼别墅8栋（21户）、独栋
别墅11栋、三合院1栋（3户），公寓多以复式为主，兼有部分平层；面积最小的户
型为1F1T为67平米，最大的独栋别墅面积为2159平米；
销售情况
2009年9月项目开盘，其中180㎡复式公寓已全部售罄，剩余别墅及小户型。价格
为23000元/㎡
(二) 夏威夷海岸
物业类型：别墅、公寓、住宅
占地面积：140806.81 ㎡
总建面积：111486.41 ㎡
容积率：0.5
绿化率：70%
停车位:584个
总户数:337户
开发商 海南鑫基房地产开发有限公司
项目概况
夏威夷海岸位于美丽的热带滨海城市海口西海岸滨海西路北侧，占
地140806.809平方米，总建筑面积111486.41平方米，容积率0.498，绿地
率70%，停车位584个，共313户，是独享私属白色沙滩的豪华亲海项目。
通过海岸景观主干线滨海西路与外界连接，至市中心约19公里，至美兰
国际机场约40公里，往西是规划中的琼洲海峡跨海大桥，交通非常便捷。
区域内滨海康乐、五星级酒店、高尔夫球场、顶级住宅区；热带海洋世界、
海胆剧场、假日海滩等休闲娱乐设施齐备，是海岸物业的黄金宝地。
夏威夷海岸由夏威夷DGH设计顾问公司进行概念设计， 以“一
轴、五景区、六大景点”的设计表现了浓郁的夏威夷异国情调生活场景，
设计以夏威夷现代风格为主线，浪漫、激情的生活情境＋绿色、阳光、生
态为内容，以创新性的设计理念及设计手法，巧妙的融合了夏威夷异国海
岛特色。
夏威夷海岸由南向北面海滩成坡状走向，以最大限度的观海景。项
目分为豪华公寓和独栋别墅两个部分。公寓楼有单间卧房，温馨舒适的一
居室、浪漫惬意的两居室、豪华别致的三居室，以体现居住的多样性。独
栋别墅是优美的室外绿化环境与室内空间相互交融的产物，满足崇尚自
然、回归自然、亲近自然的需求。
销售情况
目前别墅洋房目前均价为25000元／㎡，户型为99㎡一房，120-140
㎡二房，别墅价格为2千万-5千万。
第五部分：三亚整体房地产市场分析
观点：三亚土地交易市场略显平淡，市区土地供应明显不足，目前土地供给已经边缘化，逐渐由海景转向非海景，市区转向郊区的趋势。今年以来受“两个暂停”影响，三亚无地出让。根据目前市场可预测后期地价将明显上涨，将重现地王。
一、土地市场分析——土地市场郊区化，地价攀升
09 年，三亚土地市场成交量约为110 万平方米，三亚土地成交面积较07、08 年有较大幅度下滑，环比下滑40%左右。
三亚的土地03 年之前采用出让的方式，缺乏系统规划，大量一线海景地集中全部出让。目前，三亚湾、亚龙湾和大东海已无一线海景土地。
自03 年采用招牌挂方式后，海坡地价由20 万/亩剧升到105 万/亩。此后，04 年地价增涨了21%；06 年年均增涨了28%，由于大面积的土地供应量日趋减少，未来大盘项目将在市场中具有较大的规模竞争优势。
2009 年初，受金融危机影响，开发商拿地热情大大降低，整个上半年土地成交量较少，大型项目的成交接近0。目前三亚市大面积地块供应较少，尤其是各项手续齐备的土地尤为稀缺，市场呈现供不应求的状况。由于投资前景的看好和土地的稀缺，三亚的土地升值空间巨大。2010 年1 月国际旅游岛正式批复，三亚市场全面开花，房价快速攀升，国际旅游岛规划吸引众多开发商再次涌向海南。面对疯狂的开发商，海南省于1 月15 日决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目。但是出台后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。
. 09 年，三亚土地成交以住宅类用地为主，占比达75%；拿地企业主要为外来企业，占比达60%。
. 未来沿海土地供应重点区域海棠湾，规划2010 年前建设用地规模为1040 公顷
海棠湾度假区是近期三亚旅游度假的重点建设区域，很多高档酒店需要在规划期内
征用土地来建设。建设用地控制为1040 公顷。远景期（2020 年）建设用地规模为
51.61 平方公里。红塘湾建设用地控制为120 公顷。
二、房地产投资——保持高速增长
09 年三亚房地产投资额达到97. 亿元，比去年增加28.5%，连续三年保持较大
幅度的增长；2001 至今年房地产投资始终保持高速增长，增长率多高于固定资产。
房地产投资与固定资产投资同步增长，说明三亚市房地产市场趋于健康、稳定
的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。
三、房地产开发
（一）历年施工面积——增长幅度较大
三亚市2005 年至2009 年房地产施工面积增长较快，从05 年不到300 万平方米增长到近700 万平方米，呈现逐年增长趋势，但在08 年受金融危机的影响，施工面积有所减少，但是09 年，市场回暖的趋势下，施工面积上涨68%。
（二）竣工面积——回归07 年态势
2009 年三亚市商品房竣开工面积为80.03 万平方米，同比增长20.2%。纵观近几
年海口市房地产竣工面积走势，可以看出05-07 年商品房竣工面积变化不明显，到08 年猛烈下滑29.0%，而09 年再次回升。三亚是典型的岛外市场，在08 年金融危机下投资客大量减少，企业资金链断裂，新开工项目减少，自然竣工面积受到影响。
四、房地产市场总结及发展走势研判
09 年，三亚楼市火爆，尤其在09 年年底市场量价齐升，待10 年1 月国际旅游岛获批，三亚市场迎来新的发展机遇，楼市进入疯狂阶段。在历经1、2 月疯狂之后开始回归理性，购房者观望情绪浓重，市场有价无市。另外三亚土地市场紧缺，未来供应项目郊区化、非海景化，产品将主打生态养生、休闲度假概念。
市场研判——市场的观望情绪、的不确定性以及旅游旺季的到来，会导致三亚市场出现一轮调整，三季度末随确定、轻轨开通、旅游旺季回归等因素市场将逐渐走入上行轨道。
五：三亚住宅市场分析
观点：09 年三亚房地产市场正处于快速发展阶段，三亚一线临海资源日趋匮乏，三亚城区附近的一线海景用地开发殆尽，二线用地的度假居住价值日益提升。由于三亚市区 开发已近饱和，三亚未来竞争主要集中在泛三亚、外城区等板块，在一线海景资源日益稀缺的情况下，房地产开发将更注重产品自身品质的打造。在2010 年1 月4 日，国际旅游岛获批带给三亚楼市新的发展契机，楼市迎来狂潮，在2 月底已经开始回归。
(一) 市场总体特征——进入调整期，但价格居高不下
. 市场呈现供不应求态势
09 年，三亚房地产市场呈现量价齐升的特点，成交量与08 年相比上涨18.06%，均价也有所攀升，但是供应量远远小于08 年，市场呈现供不应求的局面。尤其2010 年1 月国际旅游岛大背景下，楼市进入疯狂阶段，销量猛涨，到2 月个别楼盘已经进入无房可售的局面。
. 三亚楼市全面开花，房价飙升，海景房与普通住宅房价拉开差距
三亚商品房价格飞涨，尤其海景房以及有良好景观资源的项目。截止09 年10 月，海景公寓均价已上升至4 万元/平方米，一线海景别墅稀缺，二线海景房别墅仅鲁能三亚湾新推出游艇别墅，开盘即热销。三亚市区河景、江景、湖景房凭着自身规模及景观优势，价值得以提升，去年10 月均在13000 元/平方米左右，而市中心无景观资源的楼盘均价在8000元/平方米左右，由此可见三亚住宅市场价格差较大。
2010 年1 月，国际旅游岛上升为国家战略，海南楼市随之疯狂，三亚房价涨幅遥遥领先，09 年12 月入市的凤凰岛当时均价已经高达6 万元，而1 月在国际旅游岛的催生下，该项目房价已经突破13 万元/平方米，领先全国市场。其他市区内楼盘09 年仅1 万元/平方米的均价，到1 月已经飙升至2 万-3 万元/平方米，可谓疯狂，全国上下都在关注着海南楼市，担忧海南楼市已经存在泡沫。在经历疯狂之后开始冷却，销量锐减，但是房价依然居高不下，疯狂楼市背后仍然存在一批坚定的购房者。
. 产品出现极大的两极分化：一是中端中小户型，一是高端别墅
市场畅销户型面积在60-80 平方米（公寓），250-400 平方米（别墅），总价90-120万元（公寓），850-1300 万元，价格空间的突破由拥有稀缺海景资源和产品品质提升构成。
（二）住宅供求分析——2009 年三亚住宅市场呈现供不应求态势
2006-07 年，三亚房地产市场一直保持供求平衡状态，08 年呈现供大于求，到09 年市场开始出现供不应求的局面。前几年，三亚市场销量一般，市区以及海景地处于开发热潮期，呈现给市场的是供应量远远大于成交量，但是近一年多的旺销之后，市场存量逐渐减少，而可开发的土地逐渐减少，销售旺势依然延续，已经呈现供不应求的态势。 09 年以来，市场一直保持良好的销售态势，销售价格和销售量同步上涨，国际旅游岛的建设增强岛外购房者购买欲望。从10 月开始，三亚房价已经开始悄然上涨，但是谁也没有预测到2010 年1 月4 日国际旅游岛获批带给楼市的冲击力如此强烈，岛内外投资购房者蜂拥而至，楼市迅速进入高峰期，房价涨幅离谱，一天一价。到2 月底，市场销量开始下滑，在高昂房价背景下购房者开始观望，不敢轻易出手，市场逐渐回归理性。
2010 年春节“黄金周”三亚商品房销售、预订380 套，面积37303.11 ㎡，销售金额138594.9 万元，均价37154 元/平方米，销售均价比上年增长幅度非常大。与去年春节黄金周相比，成交量下滑35.54%，但是成交总金额上涨56.3%。
（三）住宅供应分析——泛三亚区域、外城区成为市场供应主力
三亚房地产市场随着市场规模和覆盖范围不断扩大，未来泛三亚区域、外城区将成为市场主要竞争地，整体市场将稳步发展
2009 年1-12 月份三亚商品住宅新增供应92.14 万平方米，回归到06、07 年水平，而相比08 年整整减少92.63 万平方米，出现负增长。目前三亚市区土地已经开发殆尽，开发重心已经转向泛三亚城市外围区域。随着国际旅游岛品牌效应不断扩大，三亚市郊项目将以另一亮点展现，市场将展开新一轮竞争。
三亚市09 年1 月-10 年2 月商品住宅供应量走势图
纵观09 年，供应放量集中在9 月、12 月，其供应面积均在15 万平方米以上，而09年3 月、5 月、8 月供应量萎缩，每月仅1-2 万新增量上市。9 月，大小楼盘都在黄金周之前集中推售，导致供应首次突破20 万平方米，迎来一次热潮，本月供应市场显得比较平淡。但是随着旅游旺季的到来，三亚房地产市场也随之进入销售旺季，预计后两月的供应将放量。十月中旬，市场个别项目开始出现捂盘惜售现象，都在等时机抬高房价，有的开发商还有迟迟不拿预售证，等待年底的旺销市场。
而2010 年1 月国际旅游岛品牌带动三亚楼市，各项目纷纷提价，涌入大量江浙上海等地投资客，营造出投资热潮。从图上可以看出，2 月份新增供应量明显上涨，而该月新增量都是项目加推型，新入市项目较少。开发商在尝尽1 月楼市狂涨的甜头之后，紧急加推新量。
（四）住宅成交分析——成交保持稳定上扬态势
近几年，三亚房地产市场销售量呈逐步上涨趋势，在08 年销售量已经突破100 万平方米，相比06 年69.9 万平方米上涨49%，09 年1-12 月销售量为123.36 万平方米，较08年增长18.1%。
09 年以来，3 月份销售形势最好，之后保持平稳态势直到8 月萎缩，成交量与最差的1月相差不多，可以说跌至低谷。而在9 月销售情况有所好转，恢复到4-7 月平稳的态势。到今年10 月，虽然整体市场形势良好，尤其在十一黄金周成交火爆，但是随着长假的结束，后半月销量明显下滑，导致整月销售量下跌，回落至今年1 月份的水平。
2009 年1 月-2010 年2 月三亚市商品住宅成交量走势
09 年年底，市场开始发力，成交量逐渐上涨，尤其2010 年1 月以来，国际旅游岛成为三亚楼市新亮点，楼盘以此大势炒作，提升房价，捂盘惜售等现象比比皆是，而2 月中旬的春节期间成交情况已经不妙，楼市开始冷却，逐渐回归理性，销售面积、套数同比去年春节均减少。今年1 月份，海口和三亚楼市的成交面积环比分别上涨32.26%和32.34%。在全国30 个城市中，三亚房市的成交量环比增长排在了首位。
大的房地产开发项目是春节“黄金周”销售主力。仅半山半岛、时代海岸、凤凰岛、鲁能三亚湾、克拉码头、等大项目在春节“黄金周”期间的销售面积（套数）占总销售量85%，销售金额占总销售金额的88.21%，特别是时代海岸销售7782.03 ㎡（100 套），占春节“黄金周”销量的21%，销售金额120.08 万元，占总销售金额的11.9%。半山半岛销售金额33538.67 万元，占总销售金额的24.2%。
在1 月底，市场出现短期供不应求的局面，很多楼盘无房可售，一大批投资者手持现金却购不到房的恐怖局面，甚至出台一人限购5 套房的，这非但没有真正抑制炒房团，更助长大部分炒房者拼命炒，不买5 套不好意思出手的尴尬局面。但同时也有部分开发商捂盘惜售，靠关系才能买到房。顷刻间，三亚整个楼市变得让人难以捉摸，楼市泡沫论铺天盖地，专家评论等等打击了不少购房者积极性，2 月中旬购房者观望情绪逐渐浓厚，楼市陷入有价无市的窘境。
（五）住宅价格分析——市场价格波动较小，走势平稳
上世纪90 年代，三亚因为地产泡沫而一度陷入低迷。2000 年三亚地产开始复苏，但档次都较低，每平方米的房价也只有千元左右。但自2002 年，新建商品房价格表现出一波狂飙突进之势，10 年涨了近乎10 倍。
三亚同时开盘的楼盘，差价甚至达到上万元，相同的地段，房价也能相差上千元。09年三亚均价维持在1 万元/平方米左右，个别楼盘房价已经高达8 万/平方米，市区内无海景项目均价都在7000-8000 元/平方米，目前还在不断攀升。
然而自从今年1 月在海南国际旅游岛规划被批准后不久，各路炒房资本蜂拥而至，导致三亚等海南一线城市房价直线上涨。以凤凰岛房价为例，公寓报价甚至超过10 万元/平方米。
海南国际旅游岛获批后的首个春节“黄金周”，三亚商品房整体均价与去年相比有非常大的上升。2010 年春节，三亚市商品住宅均价高达37154 元/平方米，沿海一线商品房与市内商品房价格相差大，海边商品房均价337.8 元/㎡，市内商品房均价26671.8 元/㎡。商品房平均销售价格与去年同比增长142.46%。沿海一线与市区内商品房的销售均价比上年增长幅度较大。
去年10 月，三亚湾一带一线海景别墅已经无新增供应，一线海景公寓都能卖到6 万元/平方米，鹿回头湾区半山半岛目前公寓均价31000 元/平方米。海坡地二线别墅2 万元/平方米左右，相比前两年成倍上涨。
09 年年底市场显现出一股投资热潮，量价有所增长，但是谁也没料到，10 年1 月4 日，国际旅游岛获批为三亚找到新的炒作点，楼市一夜间被炒爆。面对这样疯狂的炒房局面，当地却意外决定，海南将暂停土地出让和审批新的土地开发项目。更令人匪夷所思的是，海南省三亚市住房和城乡建设局还在今年1 月发布了关于抑制楼市炒作的通知，对前往三亚购房的外地人规定一个身份证只能限购五套房。实际的情况是，在这些规定出台后，海口和三亚等城市的房价不跌反涨，甚至一日房价上涨数千元。
（六）客户需求——岛外市场特征明显
观点：三亚岛外市场特征明显，岛外客户占到八成,主要以旅游、度假、养老、投资为主要消费特征
三亚房地产消费群体主要分布的区域：
三亚典型项目客户分布区域：
. 三亚市场为典型外向型市场，淡旺季区隔明显
三亚市场为典型的外向型市场，岛外、新移民人为购房主体，本地人置业行为不旺盛，淡旺季区隔明显；岛外客户是购买意愿、购买实力、综合要求最高的客群，是三亚购房主力军。购房目的为旅游、度假、养老、投资。2009 年，三亚商品住宅成交客户主要来源于岛外，以东北、江浙、上海区域为主，成交占总套数81%。
2010 年春节，三亚房地产销售对象基本是岛外客户。春节“黄金周”海南本地购买5套，只占总销售量的1.3%。岛外人购买375 套，占总销售量的98.7%。 其中首都北京、长三角经济发达地区、东北寒冷地区购买商品房330 套，占总销售套数的86.84%。春节“黄金周”北京市客户购买78 套，占总销量的21%，长三角地区的上海、浙江、江苏客户购买107 套，占总销量的28.2%。东北的黑龙江、辽
宁共购买145 套，占总销量38.2%。
（七）三亚市场总结
. 国际旅游岛的建设给三亚旅游地产发展产生新的契机，三亚理应成为中国旅游地产发展模式的引领之地；
. 三亚近期市场价格变化异常迅速，加剧了整体市场的观望情绪，未来市场可能产生半年左右的调整，但成交价格依然不会大幅度下跌；
. 城市土地供应量日趋减少，大盘项目将在市场中具有较大的规模竞争优势；
. 非海景资源项目通过产品和开发模式创新引领旅游地产发展成为可能。
六：三亚市各片区住宅市场分析
观点：三亚房地产市场区域化明显，各区域物业形态与价格存在较大差异。海景是区分项目档次的重要标准，在同时拥有海景资源的前提下，项目规模以及产品特色成为竞争点。在国际旅游岛背景下，各片区各显特色，展开激励竞争。
三亚各区分布
各区房地产市场概况
（一）各片区土地供应情况分析——土地供应郊区化，旅游用地比重较大
观点：09 年三亚土地市场趋于平缓，海棠湾成为热点开发区域，地价涨幅大。在10年国际旅游岛获批之后，为抑制房价过快增长出台两个暂停，即今年3 月底前，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目，此加速助推房价的上涨。
1) 各区土地供给量——土地供应量集中在郊区
2009 年三亚土地市场平淡，开发新区—海棠湾区和三亚湾海坡段有较大的土地出让规模，成为当前开发热点区域，尤其是海棠湾。在09 年9 月，海棠湾292.03 亩国有建设用地使用权以每亩331 万元高价由北京某金融公司竞得，创造了海棠湾土地竞拍新高。另外亚龙湾在09 年6 月份出让一幅3.51 万平米的办公用地。而市区、大东海以及市区都无地出让。
2) 各区土地供给结构——公建配套（文化娱乐、酒店等）用地成为供应
主力
09 年，三亚市土地市场供应主力是商业、住宅综合用地，公建配套（文化娱乐、酒店等）用地占市场一定份额，海棠湾、红糖湾是三亚开发热点与重点。市区可出让的地几乎没有，只能通过旧城拆迁征用土地，另外大东海、亚龙湾湾区土地已经被开发商垄断经营，整体规划。
（二）各片区住宅供需情况分析——区域供求有失平衡
1) 三亚市区——中端大盘云集、产品核心价值逐渐体现
三亚市区以三亚河为中心向周围辐射，虽然无海景资源，但是市区地势良好，湖泊、河流分布其中，形成天然景观带，大大提升该区域价值。由于市区市政配套完善，生活居住较为便利，赢得大部分长期度假以及投资客户青睐。
三亚市区中端大小楼盘云集，竞争非常激烈，各项目在9、10 月大幅度打折出售争夺度假养老有着刚性需求中低端顾客。随着市场的回暖，09 年年底各大项目已经开始提价，到2010 年1 月，在国际旅游岛建设上升为国家策略之后，各项目房价涨幅疯狂，单价提升8000-15000 元/平方米。典型项目有凤凰水城、山屿湖、山水国际等。但是在春节前后，市场出现各种声音，购房者陷入两难的窘境，观望情绪加重，成交量走下坡路。从图中可以看出，2 月成交量回归理性。
三亚市区楼盘主要分布在三亚河东西两侧，以小高层住宅为主，部分项目含有联排别墅，该区域海景资源较为弱势，但城市配套相对完善，适合中长期度假人群。
2) 三亚湾片区——鲁能三亚湾带动区域开发，凤凰岛引领豪华高端
三亚未来推出的别墅主要在海坡二线、亚龙湾二线；未开发的红塘湾和海棠湾；海坡二线三亚湾新城正处于开发阶段。在今年，凤凰岛终于腾空出世，再次提升区域价值，升级阳光海岸。
10 年1 月，恰逢国际旅游岛获批之际，作为南中国海标志性地标性建筑———凤凰岛的盛大开盘全球瞩目。开盘当天，三亚凤凰岛就创造出销售的奇迹，一期开盘700 套当天售罄，均价高达6.5 万元／平方米以上，这样的销售奇迹，不但在海南创下销售纪录，在全国也属罕见。半个月之后该项目均价从开盘6.5 万/平方米跃升至8.5 万元/平方米，最高价已经高达13 万元/平方米，开启三亚顶级高端豪华公寓之先河。该项目客户主要来自江浙一带投资客。在2 月，该项目价格开始松动，销售量也逐渐下滑，甚至有炒房者以高价买入，以5 万元/平方米的价格出让都难以寻觅到愿意接手的客户。
三亚湾片区目前由于鲁能的大规模开发已经初具规模，加之凤凰机场的影响力逐步提升，凤凰岛的全球影响力，该区域自然成为三亚高端居住区。
3) 大东海区——传统三亚商业娱乐集中区域，半山半岛成功运作为区域形象增色不少
该区域是三亚开发较早的区域，商业和娱乐项目较多，目前在售的楼盘只有一个半山半岛项目，该项目凭借出色的营销推广，成为海南首屈一指的代表性项目。 伴随着国际旅游岛获批之后的疯狂楼市，半山半岛均价已从3 万元/平方米上涨到4.2 万元/平方米。2010 年春节期间，半山半岛销售金额33538.67 万元，占总销售金额的24.2%。
4) 亚龙湾——三亚高端酒店聚集地，住宅开发较少
亚龙湾是整个中国五星级酒店最密集的地方，有丽思卡尔顿、铂尔曼、希尔顿、万豪、喜来登、凯莱、红树林、天域、假日、皇冠假日、爱琴海、5 号度假别墅等。
亚龙湾是三亚开发较为成功的片区之一，成功的土地运作功不可没，该区域一线海景主要以高星级酒店为主。成熟的房地产开发项目有公主郡等。但09 年年底，
公主郡房源较少，销售均价上涨。2010 年2 月14 日，西山渡项目开盘，均价52000 元/平方米，销售情况良好。
（三）各片区市场存量分析——市场存量去化较慢，市场存在一定风险
1) 各区存量——存量集中在市区和三亚湾
.
三亚房地产市场存量分布不均，只要集中在三亚市区，其他区域相对较少截止至2010 年1 月底，三亚商品住房存量为165.52 万平方米，其中市区存量110.18 万平方米，占总存量的66.57%，三亚湾存量共48.70 万平方米，占总存量29.42%。另外大东海以及亚龙湾由于在售项目少，可售面积占比较小。目前三亚市区以及三亚湾中心城市土地已经开发所剩无几，存量将随市场销售热度逐渐减少，到最后呈现无房可售的局面。而海棠湾、红塘湾正在崛起，势必成为三亚发展新趋势。
. 市场存量大，消化周期较长
截止至2010年2月28日，商品住房结转可售面积170.33万平方米，其中上年结转可售面积149.81万平方米。其中含已签约尚未进行预售备案的47.85万平方米。今年1-2月批准预售商品住房面积为12.08万平方米，去年同期无批准预售的商品住房；实际登记销售面积13.04万平方米。
以现在每月的销售情况来分析，三亚目前的存量不到一年的时间即可消化完，市场将出现供不应求的局面，目前开发区域已经往北边扩张，大山、湖与热带雨林等景观资源将是项目亮点。
三亚这个资源稀缺的黄金地已经被分隔的差不多了，房源看似很多，但是后期供应明显不足。尤其是一线、二线海景房已经呈现供不应求，市中心以及江河两岸的住房会随着海景房的殆尽转变为珍稀房源，目前三亚开发区域范围已经向东西两岸延升。
2) 各区存量走势——09年各区存量缩减，后期市场压力缓解
截止至08 年12 月31 日，三亚商品住房结转可售面积201.36 万平方米，与上年同期相比增长17.33 %。但截止09 年12 月31 日，三亚商品住宅存量为171.82 万平方米，到2010 年2 月28 日底，存量为170.33 万元，无很明显变化。目前，大东海和亚龙湾在售项目仅1-2 个，新增量以及销售量都取决于个案，亚龙湾西山渡、大东海半山半岛项目。近期，市区和三亚湾成为新增供应量主要片区，如凤凰岛、克拉码头等新项目。
七：三亚市典型楼盘分析
观点：三亚房地产市场度假休闲特征浓厚，根据项目所在区域不同，项目在开发、设计、营销方面的侧重点就各有不同。
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项目概况
三亚凤凰岛位于三亚市三亚湾度假区“阳光海岸”的核心，由凤凰岛由浙江国 都控股有限公司投资的吹填人工岛， 距三亚市繁华商业主路路垂直距离小于1000 米。 凤凰岛长1250 米,宽约350 米，占地面积547.5 亩（36.5 万平米），规划总建筑面积48 万平米，总容积率1.1。该岛三面依托山景，四面临海，拥有得天独厚的山海天旅游风光，具备海上娱乐、水上运动和全季候度假旅游的条件。凤凰岛主要包括七大项目，即一栋超星级酒店（包含酒店及国际会议中心）、国际养生度假中心（即五栋产权式酒店）、商务会所（别墅型产权式酒店）、海上风情商业街、国际游艇会、奥运主题公园和凤凰岛国际邮轮港。凤凰岛的综合发展目标是成为三亚市、海南省乃至全中国首屈一指的豪华度假胜地，主题定位是“东方
迪拜、海上度假天堂”。
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产品展示：
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营销活动：
凤凰岛在开盘前，就启动了上海、北京等区域的巡展活动，通过进入上述中国最具有经济实力和影响力的城市，全面展示凤凰岛独特魅力，在展示项目的同时，也将三亚及海南国际旅游岛的深刻内涵进行了诠释，通过凤凰岛对国际旅游岛规划有着更为全面的认知。
2010 年1 月11 日，凤凰岛项目开盘，邀请众多重量级嘉宾都特意赶来为开盘揭
幕，如世界海豚音王子维塔斯、中国海豚音公主张靓颖为盛典奉献天籁之音，日本
著名时装设计师杉本ちゆき携世界超模ksenia、世界超模莫万丹等20 名冠军名模等，
各界名流数百人亲历现场。电视台著名主持人朱军、凤凰卫视著名主持人孟广
美和北京电视台著名主持人曹涤非共同主持了此次开盘仪式。开盘当天首推700 套
公寓售罄，此次开盘轰动全球，被称为最美的开盘典礼。
销售状态：
2010 年1 月11 日，凤凰岛一期开盘，开盘当天700 套公寓售罄，均价高达6.5 万元／平方米以上，创下销售奇迹，不但在海南创下销售纪录，在全国也属罕见。开 盘当天虽然价格高昂，但依旧吸引了来自全国各地买家争相购买。
价格走势：
三亚凤凰岛去年底内部认购价是3.8 万～6 万元/平方米。开盘均价达7 万元/ 平方米，春节前甚至有报价达13 万元/平方米。而3 月楼市已经恢复平静，凤凰岛已经出现5 万元/平方米转手的报价，而且是有价无市，无人敢接这烫手山芋。
八：总结
一、城市发展层面
. 海南国际旅游岛，自由贸易区提出实施，三亚是海南国际旅游岛的试验区及国际旅游岛的排头兵，这将加快三亚国际化进程；
. 2010 年海南东环铁路的开通，将是整个东线城市进入2 小时生活圈，这将给 三亚创造良好经济发展环境。
二、房地产整体市场发展层面
. 根据三亚房地产市场独有特性，可以判断，在宏观经济尚未企稳，国内房地产市场价涨量缩的情况下，三亚房地产市场仍有较大的发展空间，具有稳步增长的条件；
. 中国经济在相当长时间内保持8%发展，富裕阶层增多，使人们从观光旅游转为休闲度假，也未来社会及房地产发展趋势，为三亚提供了源源不断消费群体；
. 全球经济危机、全国楼市股市的低迷、存款利率下调、通货膨胀严重，使得三亚这种稀缺房产资源更具有保值增值性，更具有担风险能力；
. 由于大面积的土地供应量日趋减少，未来大盘项目将在市场中具有较大的规模竞争优势。
三、区域市场发展层面
. 房地产的快速发展使得三亚一线临海资源日趋匮乏，三亚城区附近的一线海景用地开发殆尽，未来二线用地的度假居住价值日益提升；
. 由于三亚市区开发已近饱和，因此在房地产全面开发期，三亚未来竞争主要集中在泛三亚、外城区域，海棠湾、田独等区域将是热点发展区域，在缺失一线海景的情况下，项目将更注重产品自身的打造。
. 国际旅游岛的建设给三亚旅游地产发展产生新的契机，三亚理应成为中国旅游地产发展模式的引领之地。
第六部分：琼海市整体房地产市场分析
一、琼海房地产发展现状综述
琼海房地产作为区域性的房地产市场近年来经历了从平稳发展到快速发展的过程，自07 年后房地产投资额和房地产施工面积不断增长，房地产销售面积和销售额不断增长，琼海市场已经成长为一个区域性的新兴房地产板块。
琼海市是海南省东线沿海的重要城市，近年来经济发展速度增长较快，人民生活水平得到提高，城市配套设施日渐完善。目前琼海市房地产发展可以分为三大板块，以万泉河和市中心为品牌的市区嘉积板块，以博鳌论坛和一线海景为资源的博鳌板块，以及以养生度假，休闲为口号的官塘板块。
嘉积板块位于城市中心，生活配套设施较好，交通便利，分享琼海红色旅游城市便利，客户需求以满足外来和本地双重主导，市场价格一直居于处于较低水平，近期受整体市场利好影响，也出现大幅上涨情况，目前价格维持在6000-8000 元/平方米的价位，但是该板块近年来开发项目较多，但产品同质化较严重，市场竞争激烈。
博鳌板块位于琼海市东侧沿海地带，依托博鳌亚洲论坛趋势，该地区近年来发展迅速，博鳌水城已作出整体规划，大盘开发开始逐步主导本地区市场，项目多以一线海景和博鳌品牌作为营销手段，将于今年举办的首届博鳌国际旅游论坛使本地区成为近来的热点板块，商品房价格得到整体上的攀升，公寓价格已上涨到15000 元/平方米以上，部分超过2 万。该区域生活配套和公共配套设施尚不够完善，但随着博鳌机场的动工及东环铁路的开通，该区域市政配套将快速完善，并力争建成国际化的商务、度假社区和国际大型会议中心聚集地。
官塘板块位于琼海市西南方向，该区域以自然风景和养生温泉而著名，由于公共配套尚不够完善，目前该区域开发项目尚不多，也多以养生度假为主，价格相对于市区内高而略低于博鳌板块，客户也多以内地养生度假为主。伴随着海南国际旅游岛的建设，区域开发潜力较大。
综上所述，琼海房地产市场区域性特征较为明显，各自区域分别承载和代表了不同类型的需求和产品，因此我们将对琼海房地产市场划分成三大板块来各自分析。
二、土地市场
琼海市城市总规划面积103.68 平方公里，其中嘉积主城区规划面积30.24 平方公里，博鳌区规划面积（包括博鳌水城）53.55 平方公里，官瑭区规划面积18.99 平方公里。
建成区总面积15.59 平方公里。其中嘉积主城区12 平方公里，占规划面积的40%；
博鳌区3.28 平方公里占规划面积的6.1%；官瑭区0.31 平方公里，占规划面积的1.6%。
目前博鳌水城特别规划区总征用土地面积约20500 亩，除中远股份公司征用东屿岛2500 亩和博鳌控股公司1400 亩开发较多外，其他公司征用的土地还有大片未开发。官瑭开发区总征用土地面积约2740 亩，已开发建设的仅370 亩，约占总征用
土地的13.5%。其中万泉河股份开发公司开发100 亩，富海房地产开发有限公司开发110 亩，财建温泉度假村开发70 亩，大庆宾馆开发60 亩，官瑭休闲山庄开发30 亩。
（一）历年土地购置面积
在近年琼海土地交易中，2006 年公开挂牌整体出让位于琼海市大灵湖、龙潭岭区域主题公园等五个项目用地共193.06 万平方米，被上海中远房地产投资有限公司以总价3.37 亿元的价格获得，造成2006 年土地供应和成交大幅度上涨。其余年份土地交易稳定，逐年递增，2009 年，土地购置面积达到26.44 万平方米，同比去年增加82.3%，增幅迅速。这主要是随着博鳌效应和国际旅游岛的概念建设使得土地市场开始活跃。
（二）房地产投资
城市化进程及旧城改造步伐不断加快，房地产投资规模持续增加，09 年上半年琼海市房地产业在建项目共52 个，为历年最多，完成投资16 亿，增长51%。全市房屋规划报建面积61.3 万平方米，房屋施工面积69.8 万平方米，增长40.6%；商品房销售32.23万平方米，增长近3 陪。一些岛内的大型本土名企和岛外地产巨头悄然进驻琼海，如宝钢集团下属公司宝莲房产、中信地产、兆南集团等，纷纷抢滩琼海。
三、房地产开发
（一）09 年施工面积
琼海市2009 年前三季度房地产施工面积集中与1、2 季度，进入第三季度施工面积大幅度减少。
（二）竣工面积
2009 年琼海市商品房竣工面积为29.4 万平方米。各月竣工面积波动性较大，集中于3-7 月，于年底又集中放量。
四：琼海市各片区住宅市场分析
(一) 房地产市场格局
根据琼海市发展状况，可将琼海的发展划分为三大板块：以嘉积市区板块为中心板块，以“东部沿海经济带和官塘旅游度假区为两翼板块。各区域间隔较远，房产价格随各区域资源及区域成熟度产生差距。
. 各片区市场对比
（二）嘉积板块典型项目情况分析
1、万泉绿洲
点评：
项目本身属银海路最大规模楼盘之一，加以独特的东南亚风情园林的推出，较受消费者关注，前期广告推广也较多，一期产品水世界组团推出后在市场反应尚可，买家大多是养老和投资为主，项目生活气氛浓厚，自身配套齐全。但项目地处高速路和银海路交叉口，受噪音的干扰较大。周边生活配套配套尚欠完善。
销售情况：
总共4000 多户，分6 期推出，已全部售罄。
. 优势
为银海路目前规模最大的楼盘。中国文化式情景洋房，江南风情，在本地以万泉为主题，同质化严重的社区中脱颖而出。户型设计合理，面积适中。
. 借鉴
项目的前期推广做的很好，除了长期的进行形象定位、品牌宣传以外，以江南韵味的园林、制作细腻的中式风格销售大厅，较好取得市场的认同。
. 营销手法分析
以独占鳌头的地理位置积累了大量的市场客户，并着重于“兆南集团”的品牌营销和“万泉河”的概念营销。以大型多层低密度的标准，新颖的户型设计，
形成市场的品牌。
（三） 官塘板块典型项目情况分析
1、万泉河温泉小镇
点评：
. “两环、五区（岛）、一轴、一山”的布局结构
“两环”是指位于地块西侧、整合沿万泉河畔40-50 米河滨公园的西部景观水系绿环和位于地块中部、整合小区中心景观湖面、联系区南小山的中部景观水系绿环,两环相互连接，共同构成“眼镜型”的景观水系，将万泉河景与小区深处的景观水面和山体、广场有机联系起来。
“五区（岛）”是指项目区按照产品类型的不同，依据景观水系的分隔，将项目地块分解成南部小山、酒店组成的度假服务半岛、东北部半环形公寓半岛、正西侧紧靠万泉河畔的双拼别墅岛、中部的卵形双拼别墅岛、西南部的双拼－联排别墅半岛这五大功能（岛）区。
“ 一轴”是指从小区入口处官塘文化广场经度假酒店、小区大门、大温泉池、休闲茶座、景观湖、银滩到中部别墅岛的核心景观和文化生活轴线。
“一山”是指位于西南侧、规划为官塘山野温泉园林公园的景观小山。
本项目以温泉为首要卖点，户型有2F、3F 和跃层和小型别墅，一期销售情况较好。
. 优势
采用现代地中海风情住宅的建筑风格，紧邻万泉河，投资一亿元的官塘大道修成，旁边的森林公园、高尔夫及温泉群落做好，升值潜力很大，具有价格优势；小区绿化以热带水果为树种，首开楼市绿化先河。
. 劣势
现在的地理位置较偏，暂时到市区不便，配套不完善。短时间内河边市政设施难以跟上，不容易形成高端人士生活圈。
. 借鉴
通过自身配套逐渐完善和人文优势（官塘温泉中心、红色娘子军纪念园和白石岭风景区等闻名国内外的著名景区）提升该区域价值。一期市场定位较为成功，销售情况较好。
. 营销手法分析
以岛外中高端市场为主，项目整合营销到位，网络推广力度较大，形象定位准确适当。
二、博鳌片区房地产市场专项介绍
博鳌隶属海南省琼海市，地处南海东部海岸，万泉河入海口，总面积86 平方公里，特别规划区面积122 平方公里，开发区总面积10 平方公里，博鳌亚洲论坛会址占地面积1.8平方公里。其地形、地貌酷似澳大利亚的黄金海岸、美国的迈阿密、墨西哥的坎昆，并能与之相媲美，在亚洲区可谓仅此独有。依托博鳌亚洲论坛的强大影响和传播效应，是世界著名的滨海之城，度假胜地。
2001 年首届博鳌房地产论坛举办，参与者多以各界房地产界大腕人士和金融及政界，目前已发展成为区域性的大规模的专业论坛，是中国房地产界智慧碰撞的殿堂；2002年首届博鳌论坛之后，博鳌小镇开始受到世界的关注，博鳌亚洲论坛成为推动区域经济发展合作交流的峰会，2010 年1 月海南获批国际旅游岛，4 月首届博鳌国际旅游论坛将在博鳌亚洲论坛会址中心举行；同时本年博鳌机场将开土动工，成为海南省第三个机场，将大大提升博鳌的整体区位，方便商务交流和区域间的合作。
（一）区域市场特征
.
特征一：会展经济形成，带动区域楼市发展
借助博鳌亚洲论坛的东风，博鳌得到国内外及亚洲区域的高度关注，旅游岛获批后的博鳌国际旅游论坛受到各方的重视，作为亚洲各国与中国首脑每年年会的永久地，琼海市重视基础设施建设，如片区道路建设、配套规划等取得实质性的进展，使得区域热点持续，对区域楼市发展是强大的助推力，博鳌机场的动工建设，将会促进博鳌与其他区域的交流，方便商务会谈的举行，对区域房地产市场也是一个极大的推动。
.
特征二：适宜的气候，引来众多购房者
博鳌作为海南负氧离子含量最高的地区之一，其得天独厚的气候条件很适合人们在此修身养性，越来越多追求健康生活的人相续选择在博鳌购置第二产业，作为自己将来或为父母养老的最佳选择
. 特征三：户型面积跨度大，但紧凑实用的户型较易通过市场
目前片区内供应的产品种类繁多，种类有产权式酒店公寓、精装公寓及别墅等，户型从一房至楼中楼均有，其中，区域内户型面积在38-50 ㎡左右的一房以及60-80 ㎡左右的两房相对较为紧凑的户型供求量最大，而对于偏大的两房及三房户型滞销量较多。
. 特征四：新盘频出刺激市场，前景看好
尽管国家新政频频出台，09 年博鳌房产销售取得较好的效果，受影响很小，存量去化叫快，市场一路向好。09 年开盘的博鳌千舟湾，更是创下了销售奇迹。目前许多新盘、名盘不断涌现，整体板块始终处于一个高关注度的状态中，博鳌国际旅游论坛的举行和博鳌机场的获批动工使本地区成为关注的焦点，将有效推动板块房地产市场的发展。
. 特征五：价格持续走高，升幅加大
随着高品质楼盘的相继上市，令整个博鳌板块价格在09 年上升至8000-11000 元/㎡，较往年有了非常大的突破，2010 年1 月份以后，区域价格得到整体上的一个提升。
二：博鳌楼市特征小结
. 博鳌正逐步成为海南楼市热点，成为海南房地产市场新兴的一大热度板块
. 区域内新的大中型项目陆续进入市场，并集中亮相，区域进入大中型楼盘开发和湾
. 区整体开发时代，新盘迭出，区域内项目竞争激烈，热点已经呈现。
. 品牌开发商竞相入驻，区域楼盘开发越趋成熟，品质楼盘不断呈现。
. 区域内以中等价位项目为主，并向高端市场发展，消费群体将相商务度假等高端需求认识多度，产品消化速度较快。
. 市场供应产品类型丰富，小高层及高层建筑逐渐占据主流地位。
. 户型以一房及二房户型为主，30-50 ㎡一房一厅及60-80 ㎡紧凑型二房户型为主导面积。
. 整体消化速度较快，销售周期缩短（个别项目除外）。
. 整体价格水平高于琼海市内，2008 年以来增幅急速。
. 消费主体购成中，岛外消费力强，本地客源形成有效补充。
. 土地资源充裕，市场后劲足，大盘时代来临。
三：博鳌区域发展趋势预测
. 趋势一：竞争范围大幅扩张
受国际旅游岛博鳌国际旅游论坛影响及博鳌机场开工利好因素推动，未来2-3 年内，博鳌板块将是琼海楼市乃至海南楼市的一大热点区域。整体推货量、推货楼盘、推货频率都将有非常大的空间可提升，板块内的竞争将进入一个空前激烈的时期。
. 趋势二：博鳌国际旅游论坛促进板块建设加快，提升板块整体价值
随着博鳌机场动工、轻轨等建设计划出台，博鳌板块建设进入快速推进阶段。其独有的国际型定位及规划对区域价值的提升起到重大的作用。
. 趋势三：人气渐旺，带动板块内配套完善
随着现有项目的陆续交付，以及未来博鳌旧区改造，加强博鳌旅游业的发展等一系列因素，有利于改变博鳌目前人气不足的状况，将有效促进板块内各项公共设施的建设速度。
. 趋势四：地价飙升，拉动商品房价格上升
03 年，博鳌土地买卖在15 万/亩，而至09 年，博鳌土地价格已飞升至80 万/亩，大批开发商已经至博鳌跑马圈地，如罗顿发展等在博鳌周边已囤地近两千亩。众多开发商对区域价值的追捧促使区域不断升温，预计未来商品房市场将维持在较高的价格，形成一个高端的度假商务休闲社区。
（二）区域重点项目分析
1、千舟湾——原生内海养生度假社区
. 以海洋休闲养生作为项目核心定位，通过地块入口的水道两岸别墅和高层公寓作为启动产品入市
“海洋休闲养生”是项目的核心定位，具体表现在社区园林上，用营造“生命的景观”作为项目景观设计的指导理念，尽量增加居住者从视觉和身体上接触自然、感受自然的机会，并以此建立积极的生活环境，鼓励人们从事散步、健身等户外活动。
. 现代简约建筑风格设计
与“海洋休闲及海洋养生”主题相呼应，项目的建筑风格演绎建议以现代简约风格为主，局部辅之以曲线和曲面造型，强化海洋建筑的空间流动性。外立面色系则建议以浅色系为主，局部穿插其他色块，突出项目外部环境的洁净及原生态。
. 户型设计“小字当先”
小字当先”，通过控制户型面积严格控制单套产品的销售总价，强化室内空间和室外环境间的互动关系，突出本项目的环境资源优势适度且实用的面积赠送，让产品“物超所值。
. 通过三类核心客户群导入项目，实现项目价值
第一类：气候差异大、温差变化大且经济发达地区的主要城市的高收入群体
第二类：热门资源发达型城市的高收入群体
第三类：中信系统内部员工中信系统网络的客户群
2、宝莲城——世界高尚湾区生活
. 区位：
东临珠联湾，北近潭门港，西靠博鳌至潭门城市干道。
. 规划设计
通过创造一个能将游客吸引至该地游玩的高素质环境，为此发展专案树立一个独特标志；提供一个能与滨水环境相协调的，并能与旅游重点互补的旅游房产发展设计。
. .
卖点分析
创造有吸引力的“形象”：
——最佳利用度假村区内特殊的资源和特征，利用其环境和气候，在有条件的地方利用地方材料和技术；
——尽量使开发规划方案，尺度和建筑设计能够反映主要生活特点：航海，冲浪，游泳，戏沙；
——提供接触当地居民及其手工艺、风俗的机会。
（三）区域客户特征分析
. 客户购房目的
海南因其特殊的地理位置及得天独厚的气候条件，吸引了很多内地的客户前来购房，而90%以上的客户买房主要是投资，其次是作为旅游度假用房，第三是为父母养老，博鳌客户同样多数基于上述购房目的。
. 客户购房主要因素
客户购房时考虑的最重要因素是地段；在认可所选地段后最为注重价格，价格在消费者购房的因素中占决定地位。户型作为消费者一直关注的因素，依然占据较高比例。
. 客户最关注的公共设施
购房者对环境因素的注重，都期望自已未来居住的小区首先必须有一个优美的居住环境，大部分购买博鳌房产的客户最为热衷的为游泳池、温泉、医疗保健设施，其次就是必需满足日常生活配套的需求，能够保证日常起居不受影响。
. 客户接受度最高的设计亮点
购房者最喜爱前三位的设计亮点分别为：落地飘窗、半飘窗、入户花园。特别表现出对落地飘窗的喜爱。具有开阔视野的飘窗、半飘窗及扩大户型功能面积的入户花园更能吸引客户。
. 意向购买户型结构
博鳌购房者意向购买的户型结构以一房一厅为主，排名第二的是紧凑型两房一厅，舒适型的三房两厅在区域内的需求量较前二者少。
. 意向购买户型面积
超过90 平米的两房以及100 平米以上的三房较为不受欢迎。在价格、周边环境、环境等综合因素影响下，紧溱实用型户型在市场通过率最高。
. 客户年龄
区域内的意向购房客户年龄层次上分别集中在26—50 岁区间。其中30-45 岁年龄段的客户是此区域的主力消费群，该年龄段的客户拥有较高的消费能力，支撑了区域内的房价。
深圳同致行物业顾问有限公司
海口西海岸项目组
2010年06月26日 下载本文
