摘要:随着我国经济的高速发展,城市改造和建设也大规模的展开,因此,城市房屋拆迁矛盾也成为不容回避的一大问题,本文对此问题对城市拆迁制度中存在的主要问题与城市拆迁问题产生的原因进行了详细的分析,提出了解决城市拆迁问题的对策。

关键词:城市拆迁 拆迁法规

城市化改造是经营城市和提升城市形象、进一步提升城市功能的重要步骤,但主要问题是城市拆迁问题,城市拆迁问题是城市发展与管理中重要的经济问题,也是城市规划与建设中的公共管理问题,更是加快均衡发展、构建城市和谐社会的重要社会问题。

一、城市拆迁制度中存在的主要问题

1、房屋拆迁中忽略土地使用权的补偿

《条例》和《指导意见》对于房屋拆迁评估价格笼统地定义为“房地产市场价格”,虽然规定应根据区位等因素对房屋价值进行评估,但对被拆迁人原土地使用权的补偿未作单独规定。实践中拆迁房屋价格主要是根据房屋本身的重置价和成新折扣来计算的,土地使用权则被忽略。房屋拆迁法律关系中补偿安置是一种民事行为,拆迁人和被拆迁人均是市场主体和利益主体,特别是商业性拆迁拆迁人一般是具有开发经营性质的商业机构,他们拆迁是为了赚取利润,被拆迁人作为一方主体,其私人财产和现实利益也应受法律保护。

2、职责不清

城市房屋拆迁可分为公益性拆迁和商业性拆迁。因为在商业性拆迁中,拆迁补偿法律关系的主体是拆迁人和被拆迁人,二者是平等的民事主体,他们签订的安置补偿协议属于平等主体之间的民事合同,应该受民法和合同法的调整。双方发生纠纷,理应提交由做出裁决,行政权力无权直接介入。作为国家公权力代表的,应保护全体公民和法人的合法权益不受侵害。但在目前,无论是实践中还是法律制度上,对拆迁中的定位不准确。实践中,在拆迁工作中既当运动员,又当裁判员,表现为既是拆迁工作的组织管理部门。还有一些名为公益实为商业性的拆迁是有关地方行政权力寻租的产物,其中隐藏着严重的权钱交易的问题,由此,极大地损害了的廉政形象和人民群众的利益。

3、补偿项目和补偿标准不公开

《条例》规定拆迁补偿金额包括房屋评估价格、搬迁补助费、临时安置补助费以及因搬迁造成的停产停业的损失,并规定由拆迁人与被拆迁人订立补偿安置协议,但对于补偿项目及补偿标准,拆迁管理部门或拆迁人是否有公告的义务,以及被拆迁人对补偿标准和补偿项目是否有提出异议的权利均未规定。虽然《条例》规定拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪做它用,县级以上房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监督。但事实上,拆迁人利用老百姓的不知情随意减少补偿项目和降低补偿标准的现象非常普遍。

二、城市拆迁问题产生的原因分析

1、拆迁法规中对拆迁人利益补偿的不透明性和不完整性

我国现行的拆迁管理办法是根据2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)给于补偿和安置,《条例》第二十四条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《条例》没有规定对被拆迁人补偿标准的具体计算方法,而是标准下放给各省、自治区、直辖市制定。这样就很有可能存在着各地方为了“政绩工程”、“形象工程”的需要,或者为了从开发商处获得高额的土地使用权出让金以及税收收入,而与开发商结成同盟,从而降低对被拆迁人的补偿标准。

2、实际拆迁补偿中对被拆迁人利益的影响

由于被拆人的分散性,各地一般规定由拆迁人委托房地产评估机构对被拆迁房屋进行估价。但由于我国大多数房地产评估机构刚刚完成脱钩改制,法规还不见全,竞争还不充分,市场较为混乱。房地产估价机构对被拆迁房屋的估价标准往往是基于该房地产现时的市场价格(如市场比较法即是如此)。在实际拆迁中,被拆迁房屋一般属于地理位置优越、商业繁华的市中心地区而又年久失修的破旧房屋,现时的市场价格一般较低。

三、解决城市拆迁问题的对策

1、转变行政观念,界定权力

最重要的职能是提供好的公共物品和公共服务,保护大多数民众的利益不受侵害。拆迁的出发点是为多数人的利益着想,改善城市环境的整体功能。但是由于行政干预过多,实践中许多拆迁走向民众利益的对立面。解决这一问题的根本之举在于切断行政权力对于拆迁这一民事关系的干预,重新界定在拆迁中的职能。应在拆迁中做好相关法制宣传工作,规范拆迁活动,督促拆迁双方当事人遵守法律规定。在立法中应确定拆迁纠纷司法最终解决制度。在商业拆迁中,取消行政裁判制度,未经判决,不得强制拆迁。

2、建立有效管理工具与手段

①实现拆迁全过程与实时监控。达到对每一个拆迁合同(被拆迁物)从调查阶段起就进行严格的管理和实时监控。②建立拆迁问题预警机制。通过问题预警机制将拆迁问题消除于萌芽阶段,也使得拆迁审查具有针对性和有效性,迫使拆迁工作按照科学的补偿标准与程序执行。③建立科学拆迁补偿量价体系。通过以往补偿(和房产交易)历史数据的不断积累形成庞大的基础数据库,为建立科学的拆迁补偿量价体系提供基础,并在此基础上形成个案补偿价格,使得各种房屋、附属物的补偿均有标准可依。

3、将市场机制引入评估,建立评估强制程序

法律应明确规定确定评估机构和评估价格过程中组织投票或抽签活动的责任人,规定拆迁人或拆迁管理部门作为法定组织者,如果不履行组织义务则拆迁工作应暂停,并追究责任人的法律责任。为确保评估机构的确定过程公正,应在拆迁机构的确立过程中引入公证程序,让公证机构对被拆迁人投票或拆迁当事人抽签进行证明,做出公证书。评估结果须对拆迁当事人双方负责,对于估价相关人员和机构的回避问题,应该借鉴民事诉讼法中关于法官等办案人员回避的规定,设立自行回避和当事人申请回避程序,明确评估人员和评估机构应该回避的具体情形,申请回避应确定向哪些部门申请,申请后对已经开始的评估的效力也应明确,对于应当回避而未回避的,应确立严格的惩罚制度,如此才能对评估人员产生威慑力,有效遏制评估员滥用手中权力、暗箱操作的不正之风,规范评估市场秩序。

参考文献:

[1]建设部研究中心编著.最新城市房屋拆迁指南.中国建筑工业出版社.

[2]张曙光.拆迁案的法律经济分析[J].中国土地,2004,(5):13—17.下载本文