江苏永超建设工程有限公司 邱怀能
【摘要】：随着城市住房制度改革的深入进行，针对城市旧住宅小区物业管理难的情况，在论述城市旧住宅小区进行物业管理必要性的基础上，列举旧住宅小区实施专业化物业管理所面临的主要问题，从理论上探讨城市旧住宅小区的物业管理发展对策，解决旧住宅小区实施物业管理的问题。
【关键词】：城市 旧住宅小区 实施 物业管理
随着社会主义市场经济的深入发展，城市住房制度改革的顺利进行，物业管理服务行业也逐步发展壮大起来，计划经济下的房屋管理模式已经不能适应城市发展的需要。当人们的生活水平逐步提高后，就更关注生活的质量、关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利。根据关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而旧住宅小区房屋管理难的问题逐渐成为一个新的热点。如何适应市场经济规律，从根本上解决旧住宅小区实施物业管理的问题，探索旧住宅小区的物业管理发展对策，对于提高城市住宅小区物业管理水平，全方位推进物业管理进程，具有十分重要的意义。
一、城市旧住宅小区实施物业管理的必要性
1、改善业主生活环境的需要。
随着人民生活水平的提高、生活工作节奏的加快，人们对住房的要求不仅仅是单纯追求居住面积的增长，而是需要一个设施完善、秩序良好的社区和人文环境。物业管理服务可以提供房屋维修养护、公共秩序管理、小区文化建设、卫生清洁、绿化、家政等多种服务，不仅可以满足广大业主的工作生活多方面的需求，还能有效的提升业主的生活质量。
2、现代化城市发展的需要。
城市的发展离不开现代化的城市管理方式，现代化城市的基础是小区，小区的基础是业主和房屋设施设备，物业管理企业对业主的服务质量、房屋设施设备管理水平的好坏，直接影响着整个城市的建设管理水平和城市形象。加强旧住宅小区的物业管理工作，提高物业管理服务水平，为广大业主创造方便舒适的生活环境，改善业主的生活条件，是现代化城市管理不可或缺的重要内容。
3、延长物业使用寿命保值增值的需要。
旧住宅小区由于长期处于重建轻管状态，建管脱节、管理不到位，房屋主体及附属设施设备维修养护不及时，功能老化、退化，尤其是屋面渗漏、上下水管道破损锈蚀、私自占用公共楼道、乱搭乱建、乱堆乱放等问题，直接影响物业的使用年限。物业管理服务为解决这些问题提供了工作平台，通过对房屋共用部位、共用设施设备的维修养护，提高房屋设施的完好率，达到物业保值增值的目的。
4、住房改革不断深入的需要。
随着房屋私有化、商品化的发展，房屋福利型的管理方式逐步退出历史舞台，住宅小区房屋修缮、公共设施设备的维修管理以及环境卫生的问题日益突出，特别是共用设施设备的维修，由于房屋建造时间较长，功能老化，再加上住宅楼的毗连特性，在进行维修房屋时在资金运作和施工方面都难以协调，迫切需要物业管理服务，协调各业主之间的关系，实施共用部位、共用设施设备的维修养护，加之人们对生活质量、生活环境、物业保值增值的要求逐步提高，人们对物业管理需求逐渐增加，依赖性增强，成为人们生活必不可缺少的一部分。
二、城市旧住宅小区实施物业管理所面临的问题
1、长期福利型后勤服务带来的消费观念障碍。
由于历史形成的后勤补给制模式，造成房屋管理中主要体现为无偿性、福利性服务特征。部分业主的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式中，不能或不愿意接受物业管理提供的有偿服务，物业管理消费意识淡薄。物业管理的核心是服务型商品，旧住宅小区实施专业化物业管理服务，业主心理有一定的不适应期。特别是收费标准与服务质量不完全对等性易成为业主思想瓶颈，由于物业管理提供的都是软性服务，没有十分的硬性指标可供参照，业主对物业管理的服务水平有着很高的期望值，与物业提供的实际服务有差距。在服务水平有限的前提下，服务质量要求过高，两者之间的差距影响到未实施物管的小区居民心态，不愿意接受专业化物业服务。另外，对习惯于有事找行政后勤部门、事事由单位出面协调的老生活区的居民来说，对物业管理公司协调、解决问题的能力存在疑虑，认为物业管理只收费不服务，不如找主管部门直接解决实际问题。
2、小区基础配套设施、服务设施不完善。
九十年代前的房屋大都是产权单位自己管理，长期以来建管脱节，小区内缺少必要的配套设施。例如，一些排水管道并非严格按有关标准铺设，施工质量较低，严重影响小区排水功能，很多地下管线布局不合理，维修起来很难，既浪费了大量的人力、物力，也给业主的生活和物业管理埋下许多隐患。
我市所属的海昌路生活区、机关小区、津海巷生活区等老宿舍区，均建于上世纪七八十年代，普遍存在硬件设施差、配套不完善的现象，小区在设计中，只考虑满足居民“住”的功能，其他功能未作打算，因此实施物管的硬件条件不具备，如东小区地处华联闹市区，现有八幢楼，各楼均与外单位楼房搭界，因而无法对小区进行全封闭，如实施物业管理，连最基本的安全问题都无法解决。相对于东小区，海昌路机关后院相对成单位，由于所建楼宇间距较小，整个小区绿化面积无法达标，物业管理无法达到省级优秀小区标准，也就无法吸引高层次物业管理公司进驻。同时城市旧住宅小区建设时普遍未留物业服务用房和经营用房，小区无法实现多种经营，这也会制约物业管理企业的自我生存与发展。
3、房屋维修基金严重短缺，公共维修无法得到正常保证。
尽管旧住宅小区在房改出售公有住房时，也按标准提留了一些公共维修专项基金，但由于小区历史久远，历经多次维修，维修基金基本使用殆尽，再次归集的难度又非常大，给小区实施专业化物管服务后的大中维修带来较大困难。由于小区先天不足造成的档次较低，同时考虑业主的经济承受能力，老宿舍区实施专业化物管后的收费标准又不能定得太高，即使有较高的收费率，经费仍然会严重紧缺，小区物管不能实现自我生存。
因缺少硬件配套设施造成的无多种经营收入来源，也将影响到小区经费总数额。老宿舍在使用多年后，公用设施、设备的损坏率通常较高，缺少经费的问题又比较突出，两者之间的矛盾又无法调和，在无法找到新经费途径的情况下，实施专业化物管等于一句空话。
4、物业管理资金来源渠道少。
旧住宅小区在建设时期没有考虑到物业管理的需要，物业企业必须自己想办法筹集资金对小区实施管理，物业管理收费标准实行定价，收费标准较低，不能满足小区环境卫生、共用设施设备维修养护、绿化、公共秩序管理等基本项目管理服务所需，对业主提出的其它需求，更是力不从心，使旧住宅小区物业管理难以向更深层次发展，而现状又导致业主对小区管理水平的不满，采取拖欠、拒交物业服务费等形式消极抵制物业管理，矛盾逐渐加剧，形成了恶性循环。
旧住宅小区存在收费难现象主要表现在三方面：一是物管费收取难。目前我省住宅小区物业管理费用平均收缴率比较低，我市住宅小区的物业管理费平均收缴率在80%左右。物管费收取难的关键在于：物业管理服务劳务性强、缺少衡量标准，住户对物管的要求又参差不齐，部分住户往往以服务差为由拒绝交费，而物管部门又缺乏制约手段，诉诸法律费时费力，万般无奈后只能听之任之。二是公用费用分摊难。比如在水费收取中，自来水公司一般只按总表数收费，表内损耗概不负责，公摊水费只能由住户分摊，但并非所有住户都愿掏钱，水费缺口最后还得由物业公司承担，使得本来就微利保本的物业公司对管理老小区的热情必然受到影响。其它还有大修费用分摊难、公用设施更新费用分摊难等，都对老宿舍实施专业化物管产生不利影响。三是室内维修结算难。按有关物管法规规定，物业管理公司对住户室内部分设施维修实行有偿服务，有些业主对此往往不理解，总认为只要交了钱，物管就应该承担一切职责，忽视了责任的划分。
5、专业化法律及地方性法规有待健全。
物业管理是随市场经济应运而生的服务行业，对新建小区必须实行物业管理，缺少对旧住宅小区可操作的物业管理法规。缺乏接管旧住宅小区这种特殊情况具体的规章制度，在接管过程中难上加难，责任不清，往往在处理具体事务的过程中走了样，变了味，业主不配合物业管理服务，使得矛盾激化，阻碍物业管理工作的健康发展。
三、对城市旧住宅小区实施物业管理的办法与对策
城市旧住宅小区实行物业管理是社会发展的必然趋势，在对城市旧住宅实施物业管理改革时，要从实际出发，认真研究解决实施过程中出现的问题，制定具有操作性的切实可行的方案，推动城市旧住宅小区物业管理的稳步发展。
1、转变消费观念，增强业主意识，培育物业管理市场化的基础。
转变业主消费观念的非常重要，它是物业管理市场化最基本的条件。长期以来，特别是实行福利制分房制度的时期，使老百姓已经形成了“住房靠国家、挣钱自己花”的观念。随着社会主义市场经济建立，福利分房制度的终止，物业管理企业所开展的服务，所提供的劳务具有商品性，按照商品经济规律、价值规律、等价交换原则，物业管理企业通过员工劳动服务收取一定报酬，业主通过支付一定劳务费来购买等值的优质服务是必须的。
除了树立有偿服务的观念之外，还应增强业主意识，这是加快物业管理市场化的基础。虽然老百姓对物业管理有所了解，但从旧住宅小区推行物业管理市场化的角度来看，不少人对物业管理还存在模糊认识。必须加大宣传力度，让广大业主认识到物业管理是一种社会化管理模式，是适应社会化生产，是社会主义市场经济的不断深化和完善的产物。让业主认识到原有的公房产权逐步地转为私有（个人购买了居住权、产权），形成了房屋产权多元化格局以后，只有物业管理才能真正发挥其房屋的作用。认识到实施物业管理，既可以提高城市管理水平，又可以给居民创造一个良好的居住环境，能更好地发挥住宅的“享受”功能、“发展”功能和居住环境的“陶冶”功能，提高物业使用年限。
2、实施综合治理，加强配套设施的改造和完善。
旧的住宅小区房屋大多是七十年代建成的，户型布局落后，配套设施简陋，大多数房屋质量存在问题，设施陈旧老化，环境杂乱，活动场所少，便民服务设施少、绿地少。由于当时建设缺乏统一规划，形不成规模，造成物业管理先天不足，给实行物业管理带来了极大困难。如果不对老小区配套设施进行改造，物业管理企业承担不起高额的运行成本，不但会拖垮物管企业，而且也达不到预期的效果。因此，对旧住宅区实行物业管理，应加强环境和配套设施改造和完善，并达到一定的标准。主要改造的内容可以有以下几个方面：
（1）实行一户一表制。长期以来，老小区实行单元表或楼表，用水分摊，致使业主为水费而起的纠纷不断，而且每年还要贴补大量水费损耗。为了物业管理工作的顺利开展，应对小区的自来水、管道煤气、电、暖气实行分表到户，按表收费，减少不必要的纠纷。
（2）排污设施。随着旧城改造步伐的不断加快，周边建成了高档商业区或住宅楼，市政设施不断升级优化，但老住宅楼排污设施较为落后，雨水、污水明、暗沟混排，晴天溢臭气，雨天积深水。在改造设施中，应对排污设施进行改造，从根本上创建良好的生活环境。
（3）电力线路。老小区线路老化，安全系数低，家用电器持续上升使用，用电负荷超载，给小区安全带来隐患。应该争取支持、协调电力公司，对老小区的线路进行增容，加大电力负荷，调整电力线路，提高安全系数，保证老住宅小区的安全用电。
（4）墙面美化、房屋改造。房屋年代已久，形象上参差不齐，应对外墙面进行一次粉刷。对部分房屋维修、改造时，应充分考虑到物业公司的用房，留够留足办公用房。
3、分步实施，规范操作，扎实推进城市旧住宅小区的物业管理。
（1）成立业主委员会，理顺管理。
业主委员会是代表和维护物业管理区域全体业主和物业使用人合法权益的自治组织。让业主委员会为代表的广大业主共同参与物业管理，变单向推动为双向共管，是物业管理发展的要求和趋势，只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使城市旧住宅小区的物业管理工作落实到位。通过业主代表选举，产生业主委员会，加强制度建设，制订《业主委员会章程》、《业主代表大会职权》、《业主委员会议事规则》等制度，与物业管理公司签订《物业管理委托合同》，明确双方权利和义务，使开展各项工作规范有序、有理有法有据。
（2）稳定后勤队伍，加快改革改制步伐。
因为以往后勤制管理，行政、事业、单位由全额到差额拨款，直接转换到市场经济下的服务行业，机构性质的变化必然会引起后勤服务队伍的不稳定。为了妥善处理好人员安置，可以本着积极稳妥，探索尝试的原则，采取人事管理新老搭配，老办法和新管理结合，既可以保留后勤岗位长期服务老同志，又可以吸纳社会下岗、再就业员工，共同做好旧住宅小区物业管理服务工作。物业管理企业努力提高从业人员的素质，提高管理水平和服务质量，不断提高服务人员的思想、业务素质和工作效率。
（3）多种模式，实行旧住宅小区物业管理市场化运作。
把后勤式房屋管理完全推向市场，按照物业管理的要求，把福利型转变为生活经营型，实行有偿服务，可以减轻、单位、部门负担，增强物业企业自我发展的能力，彻底改变多年来福利性住房观念。
根据旧住宅小区的实际情况，可采取不同的模式进行物业管理。如可以采用单位成立物业管理公司根据有偿服务的原则接管，原班人马不动，取消福利性服务，进入市场化运作；可以向社会公开招标，选聘专业物业公司管理；可以由行政后勤部门选定专业物业公司，对老小区进行承包管理，实行有偿服务，逐步向市场化物业管理过渡。
（4）根据实际情况，筹集物业管理费用。
在旧小区推行物业管理，要实行行政管理与市场管理相结合的方针，在物业管理资金运作方面，在初期可以利用行政手段筹集资金。如共用设施设备的维修基金按有关规定，每户收取一定比例维修基金，不足部分采用拿一点，业主交一点，企业补一点的方式筹集。按房改的规定，职工购买的公房变为私有后，个人自用部分以及自用设施维修费用由本人自立。加强水电管理，共用部位用水、用电，及时检修，减少损耗，降低费用。值得提出的是，旧住宅小区业主多属于中低收入阶层，物业管理的服务定位、服务内容与收费标准应根据具体情况而定。常规性的公共服务应以中低档为主，提供最基本的管理与服务，确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境；针对性的专项服务应根据业主、使用人的支付能力和特殊需求，提供相应的服务，满足这部分业主服务需求。树立业主物业管理消费观念，提高物业管理消费意识，逐步过渡到以指导价为主，市场调节价为辅的物业服务收费制度方面来，实行指导和市场管理并存，最后向市场化运作的方向迈进，以市场规律来调整旧住宅小区物业管理活动。
总之，城市旧住宅小区的物业管理需要社会大环境和社会的支持，需要的引导和扶持，需要社会各阶层的关心和帮助，也需要我们物业管理企业的规范运作和大胆探索与实践，依靠企业自身的努力在市场上赢得自己的生存和发展空间，完善服务手段，为业主提供专业化的物业管理服务，只有这样才能推动旧住宅小区物业管理工作，提高城市的可持续发展能力。
【参考文献】：
1、《论物业管理的平等关系》 作者 梁晓东 现代物业杂志社2006年第3期
2、《现代物业管理制度全集》 主编贾润莲 中国言实出版社2000年09月版
3、《房地产经营管理百科全书》 主编郭建波 刘洪玉
人民中国出版社2001年08月版
4、《物业管理在城市建设中的地位和作用》 作者李加林
住宅与房地产杂志总第131期
5、《物业管理实务与操作》 蔡诗编著 西南财经大学出版社
6、《物业管理经营》 郑健壮主编 中国轻工业出版社
