第1节   法定建设程序必备文件

一、立项申请报告及批复

1、立项申请报告是由建设单位向省、市和本系统主管部门提出立项申请。

2、立项申请报告的批复：

工程建设项目要有国家各级有关计划发展部门的投资计划文件；商品房要有商品房屋建设计划预备项目立项文件；外资企业建设项目要有外经部门的投资计划文件。

二、可行性研究报告及批复

1、可行性研究就是对新建、扩建项目的一些主要问题，从技术和经济两个方面进行调查研究，分析比较，并对这个项目建成后可能取得的技术经济效果进行预测，从而提出该项目是否值得投资和怎样进行建设的意见，为项目决策提供可靠的依据。

2、可行性研究报告的审批：大中型项目报国家计委审批，或由国家计委委托有关单位审批；重大项目和特殊项目报审批；小型项目按隶属关系，由各主管部门、各省、自治区、直辖市或全国性专业公司审批。

3、可行性研究报告一般是由规划部门规定，在选址时要求进行可行性的研究的项目。

三、环境影响报告书或环境影响报告表或环境影响登记表

1、环境质量报告指从保护环境的目的出发，对基本建设项目进行可行性研究，通过综合评价，论证和选择最佳方案，使之对环境的有害影响最小（环境质量是指环境素质优劣的定量描述）。

2、建设项目的环境影响报告书，必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价，规定防治措施，经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准。

3、环境质量报告书主要内容：

（1）建设项目的一般情况。

（2）周围地区的环境状况。

（3）建设项目对周围地区的环境场所。

（4）建设项目环境保护技术经济保证意见。

四、固定资产投资项目年度计划

1、单位工程的建设属于国家的基本建设范畴，是国民经济的固定资产投资；固定资产投资可分为生产性投资和非生产性投资两种；凡固定资产都必须列入国家计划之内，未办理固定资产投资许可证的工程，不得进行建设。

2、单位工程的建设投资应经计划委员会批准并列入国家基本建设发展计划内；因此，施工单位应在开工前，向建设单位要求提供上级批准的建设文件，即计划文件，其目的是说明此工程是经过上级批准的，不属乱建设。

3、资金证明文件是办理固定资产投资许可证（投资批文）的前或后的一种应急或补充文件，其所包含内容和办理程序与投资批文相似。

五、建设用地批准书

1、建设用地批准书是经县级以上土地管理部门审核批准用地单位使用土地的法律凭证。

2、法律依据：根据《中华人民共和国土地管理法》第23、34条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第1规定，用地经审核，准予使用，特发此证。

3、经办单位：市国土房管局。

4、基本程序：在取得市规划局的建设用地规划许可证和红线图等资料后，向市国土房管局办理同意使用土地通知书，继而办理建设用地批准书。

六、土地使用证

1、土地使用证是土地使用权的法律凭证。

2、法律依据：同建设用地批准书。

3、经办单位：市国土房管局房地产登记所。

4、基本程序：建设项目竣工时，土地管理部门以建设用地批准书为依据，重新核定土地使用范围和面积，核定无误后，收回建设用地批准书，同时换发土地使用证。

七、拆迁补偿安置协议

1、拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人在规定的拆迁期限内签订的补偿安置书面协议。

2、拆迁补偿安置协议的内容包括：补偿形式、补偿金额、支付期限、安置用房面积和安置地点、楼层、位置及交付使用时间、搬迁过渡方式、过渡期限、违约责任及当事人约定的其他条款。拆迁补偿安置协议应使用市房屋拆迁主管部门统一印制的规范文本。

3、法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理条例》。

4、经办单位：市国土房管局拆迁办公室。

5、基本程序：被拆迁房屋的所有权人，应在公告规定的期限内，携带房地产证或其他有效的产权证明，会同拆迁人到市房屋拆迁主管部门办理房屋拆迁和安置手续。

八、建设用地规划许可证

1、建设用地规划许可证是由建设单位和个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门根据规划和建设项目的用地需要，确定建设用地位置、面积界限的法定凭证。

2、法律依据：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条。

3、经办单位：广州市城市规划局建设用地管理处。

4、申请《建设用地规划许可证》必须具备：建设项目选址意见书以及选址意见书中要求附送有关专业批文，用地规划总平面图，1／500或1／2000地形蓝图四份，市国土房管局用地项目预审文件等有关资料。经城市规划行政主管部门按照建设用地审批程序批准后，给建设单位核发建设用地规划许可证。

九、建设工程测量记录册

1、建设工程测量记录册为建设工程放线测量记录册和建设工程规划验收测量记录册。

2、建设工程放线测量记录册是《建设工程规划许可证》的附件，记录了根据城市规划管理部门核发的《建设工程审核书》及建筑施工图所放线测量的建筑物在实地的平面位置情况。

3、建设工程规划验收测量记录册是《建设工程规划验收合格证》的附件，记录了建设工程完工后平面位置关系、建筑面积等情况。

4、法律依据：《中华人民共和国城市规划法》、《广州市城市规划勘察测量管理办法》。

5、经办单位：广州市城市规划勘测设计研究院。

6、办理建设工程放线测量应当按规划要求拆除建设工程用地范围内的原有建（构）筑物，必须提供经规划管理部门批准的用地红线图、《建设工程报建审核书》及报批的建筑施工图原件。办理建设工程规划验收测量应按规划审批要求完成土建工程和外墙装修，排栅已拆除，还需提供原放线的测量记录册。建设工程测量记录册是核发《建设工程规划许可证》或《建设工程规划验收合格证》的附件。

十、建设工程规划许可证

1、根据《中华人民共和国城市规划法》的规定，一项工程的建设在得到计划部门的批准，纳入建设发展计划的同时，必须得到部门的规划定点、规划许可。建设规划是我国经济建设中的一项重要原则。

2、规划定点批准文件和规划许可证是规划管理部门实施规划法的一种行政权力，是保证基本建设设计布局合理、使土地资源能够得到很好的综合利用、各种配套建设得以完善、使保护自然环境能够得到保证的一种有效行政手段。

3、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证；凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设；因此，施工单位在开工前，应向建设单位要求提供规划部门批准的规划定点文件和规划许可证，其目的是证明此工程已经规划部门定点允许建设，不允许无许可建设工程。

4、本证的内容不得随意涂改，且所有技术资料中的建筑面积应以本证中的核计面积为准。

十一、建设工程报建审核书

新建（含加层及扩建）在办理报建手续时，应提供以下资料：

1、建设用地规划许可证及附图、有关房地产证。

2、申请报建项目的报告。

3、填一份报建表，设计单位、施工单位盖章。

4、1/500地形蓝图。

5、设计要点文及退缩红线图。

6、计经委的立项投资批文。

7、建筑施工平、立、剖面蓝图。

8、按规划要求需提供消防、环保、防疫、人防、电信、绿化、文化保护等专业部门意见。

9、如建高层，应先送审设计方案扩初审查意见连同建筑模型。

十二、施工图设计文件审查意见

1、根据建设部《关于印发〈建筑工程施工图设计文件审查暂行办法〉的通知》（建设［2000］41）、《关于印发〈广州市建设工程施工图设计文件审查实施办法〉的通知》（穗建技）[2002]267），建设单位应当将施工图设计文件报送建设行政主管部门，由建设行政主管部门委托有关审查机构，根据国家的法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等内容的审查。

2、各类新建、改建、扩建工程均应进行施工图设计文件审查。对于开展施工图设计咨询的项目，如果咨询深度达到施工图审查的，可不再进行审查。对于特殊或重大工程的，经建设行政主管部门批准，可特殊处理。

3、施工图审查分技术性审查和程序性审查。技术性审查是指具备资质的施工图审查机构依据国家和省、市的法律、法规定、技术标准与规范、规定，对施工图结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行技术审查；程序性审查是指建设行政主管部门对施工图的审查程序合法性进行审查。施工图审查是建设工程勘察设计质量监督管理的重要环节，是基本建设必不可少的程序。

    4、建设单位向施工图审查机构报审材料齐备后，建设行政主管部门向建设单位发出《审查通知书》，并委托具有相应资质的施工图审查机构进行审查。审查合格后施工图应标注有施工图审查批准号，施工图审查批准书是进行施工招投标办理施工许可证的必备条件之一。如有特殊情况需要修改时，必须重新报送审批部门。工程竣工验收时，有关单位或部门必须严格按照经审查合格的施工图进行验收。   

5、施工图审查机构不得对本单位，或与本单位有直接经济利益关系的单位完成的施工图进行审查；审查人员要在审查过的图纸上签字。

十三、消防审核意见书 

新建、扩建、改建、建筑内部装修和用途变更的建筑项目在工程开工前，建设单位须向当地消防监督机构办理消防报建，由消防监督机构签发《建筑工程消防设计审核意见书》，报建时，应提供以下资料：

1、填写《建筑消防设计防火审核申报表》、《自动消防设施设计防火审核申报表》或《建筑内部装修设计防火审核申报表》。

2、消防设计图纸。

3、其它相关报建资料。

十四、中标通知书（包括施工单位和监理单位）

1、工程招标投标是择优选择施工单位，体现了建筑市场公开、公正、平等竞争的原则，它属于建筑市场管理范畴，是保证工程质量的首要条件，是体现建筑企业内在实力的重要因素。因此，根据《中华人民共和国招标投标法》及广州市建设委员会《转发〈建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定〉的通知》（穗建筑［1998］355）的规定：凡符合招标投标规定的工程，必须实行招标投标。

2、施工单位在工程招标投标活动中已中标的工程，根据有关规定，招标单位或招标管理机构应在招标说明书规定的日期内向中标单位发出中标通知书。中标单位接到通知书后应做好施工准备；有些工程根据规定可以议标，但必须经过招标投标管理机构批准，否则必须公开招投标。

3、根据《广州市建委关于调整工程监理公开招标范围的通知》（穗建筑［1999］386）的规定：凡投资（包括参股投资和提供保证的使用国外贷款进行转贷的投资）以及国有企事业单位、集体企业和公有产权占主导地位的企业投资的下列工程，应当进行工程监理公开招标：

（1）建筑面积在20000平方米（含本数）以上的。

（2）工业、交通、能源、市政、公用等基础设施投资在3000万元（含本数）以上的。

（3）指令必须进行公开招投标的项目。

（4）其他建设工程（不包括按规定可由业主自主发包的工程项目）的监理招投标工作，业主在市交易中心办理报建登记后，自主选择招标方式组织招投标，招标结果报交易中心备案。

4、监理单位中标通知书由监理单位提供给施工单位资料员。

十五、施工合同、分包合同及监理合同

1、根据《中华人民共和国经济合同法》及《建筑安装工程承包合同条例》的有关规定，一个单位工程无论是投标还是议标，一旦成功，必须签定工程施工合同。

2、施工合同是发包方（建设单位）和承包方（施工单位）为完成商定的建筑安装工程，明确相互权利、义务关系的协议。施工合同应当采取书面形式，经双方签字盖章后生效，合同正本两份，双方各执一份；副本十份，双方各持五份；送建委、经办银行、税局及工商行各一份。

3、签定施工合同必须遵守国家法律、符合国家，并应具备以下基本条件：

（1）承包工程的初步设计和总概算已经批准。

（2）承包工程所需的投资和统配物资已经列入国家计划。

（3）当事人双方有履行合同的能力。

（4）当事人双方均具有法人资格。

4、施工合同应具备的条款详见《中华人民共和国经济合同法》及《建筑安装工程承包合同条例》。

5、当发包方将建筑工程委托几个承包单位分别承包时，应分别签定施工合同。

6、承包单位不得转包或者违法分包工程；建设工程为总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责；总承包单位依法将建设工程分包给其他的单位的，且必须签定分包合同；分包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。

7、分包合同、监理合同内容及要求同施工合同；分包合同、监理合同分别由分包方、监理单位提供给施工单位资料员。

8、竣工验收资料中应附施工合同、分包合同及监理合同的副本原件，且合同内容不得随意涂改。

十六、各责任主体及分包单位资质文件

1、根据令第279号《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，施工、监理、勘察及设计单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程；禁止超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程，禁止允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。

2、各责任主体公司主要包括施工总承包单位、监理、勘察、设计、检测单位（桩基检测、土工试验、结构检测、铝合金门窗“三性能”检测、幕墙物理性能检测、室内环境检测等）及建材试验单位；分包单位主要包括桩基、防水、幕墙、钢结构、消防、电梯安装等。其中，监理资质由监理单位提供给施工总承包单位资料员；勘察、设计及桩基检测等单位资质由建设单位提供给施工总承包单位资料员；其余单位资质由施工总承包单位负责收集整理。

十七、建设工程质量安全监督登记表

1、根据《建设工程质量管理条例》第十三条，建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督登记手续。

2、建设单位在办理监督登记时，须提供下列资料：

（1）建设工程报监审核书。

（2）中标通知书及施工预算一份。

（3）总承包（专业承包）单位项目经理资质证书（代保管）。

（4）工程地质勘探及水文地质资料。

（5）经审查的全套设计施工图一份（特殊情况可分批交付）。

（6）施工组织设计（或分期专项施工方案）一份。

（7）监理规划或旁站监理方案一份。

（8）按建设行政主管部门要求及工程特点需提供的其他资料。

3、总承包（专业承包）单位受建设方委托办理监督登记或质量安全验收手续时，需有建设单位的书面委托。

十八、建筑工程施工许可证

根据《中华人民共和国建筑法》和建设部《建筑工程施工许可证管理办法》的规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位应向工程所在地县级以上建设行政主管部门申请领取施工许可证；目的是为了确定其列入计划、定点、征地、拆迁、施工现场的“三通一平”、委托监理、施工图设计审查、协作配套条件、施工招标投标、签订施工合同等是否符合要求和具备开工条件。

建设行政主管部门或其他有关专业部门应在接到申请后的15天内对已具备开工条件的工程颁发施工许可证；申请者应在领取施工许可证后的3个月内开工，因故不能按期开工的，应按《建筑工程施工许可证管理办法》的有关规定申请延期。

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