引言

随着我国住房制度改革的深入和住房商品化程度的不断提高，低收入家庭的住房保障问题越来越引起社会各界的关注。廉租房建设实质上要解决的是城市低收入群体的住房问题，低收入群体住房问题的解决对于完善我国的社会保障体系、促进住房改革、完善住房市场、推进住宅产业的发展有着不可低估的作用，同时也是维护社会稳定，体现社会主义优越性的关键环节。在当前构建和谐社会的大背景下，如何保障我国逐渐庞大的弱势群体的居住权利，实现社会公平，具有非常重要的现实意义。基于这一背景，本文深入分析廉租房建设，找出我国廉租房建设中存在的问题，对进一步推进廉租房建设提出了一些建议。 

一、我国廉租房现状

（一）廉租享受对象涉及面小，惠及面单一

目前，我国廉租房所保障的对象设计，绝大部分还于城市中最低生活保障制度所保障的对象低保户、贫困人口。虽然经济适用房的配套供给在价格上相对便宜，可以在一定程度上满足中低收入家庭的住房需求，但并不是每一个应该享受经济适用房待遇的人都能享受到这个福利，廉租房并没有落实到那些没有经济实力从市场获得住宅的广大中低收入居民家庭。除此之外，这些层次的中低家庭还包括城市中常被忽视的“流动人口”， 这些新兴的低收入农民工家庭实际上仍是常住城镇的。但是，目前我国各城市出台的廉租房，其事实上的保障对象大多限定在具有城市户口的低保住房困难户。

（二）廉租房融资面小，配套金融缺失

住房金融是围绕住房再生产而发生的各种资金融通及其相应服务活动的总称。而廉租房的福利性特点决定了其与一般商品房的开发与运作的明显不同，其利润空间的微小，再加上廉租房的资金回收缓慢的固有属性，严重影响了金融机构参与的积极性，导致了住房金融的缺失，其中最明显的是住房金融工具的缺失，决定了我国目前廉租房的融资都寄予财政篱下。从我国廉租房建设资金来源看， 目前的资金来源渠道主要包括财政拨款， 住房公积金增殖收益、土地出让收益净值、社会保障和社会捐赠等。

（三）廉租操作过程不规范，积极性不高

由于性廉租住房的供给不足，并且为了避免出现类似国外“贫民窟”现象，我国廉租房制度确定了以发放住房租赁补贴为主的形式，这样，一定程度上虽达到了分散效果，但实践中这一却使一些非廉租对象通过不当手段获取住房租赁补贴有机可乘。操作过程的不规范从一个侧面反映出地方对廉租房的投入明显不足，的实施却缺乏相应的有效监督手段。各地对廉租房制度建设还没有真正重视起来，实施力度很小，不少地方所需建设资金并未按要求，从土地出让净收益中按一定比例提取。特别是由于廉租房在利益和政绩方面都无利于地方和财政，在缺乏严格的监督情况下，往往会很难调动地方的积极性。

二、我国廉租房建设存在的问题

（一）廉租房建设中相关法律、法规滞后

我国至今还没有关于居民住宅的有关法律、法规，只有建设部颁布的于2004

年3月1日开始实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等部门规章，这与全社会都来关心弱势群体住宅问题的目标是不相适应的。我国是法制国家，只有有法可依，才能使廉租房的资金、建设、使用等问题得以根本解决。目前，我国相关法律、法规建设比较滞后，同时也缺乏明确的惩治措施。

（二）廉租房建设中相关制度不完善

我国《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第二条指出：地方应当在国家统一指导下，根据当地经济社会的实际情况，因地制宜，建立城镇低收入家庭廉租住房制度；第三条中指出：各地廉租住房的保障水平应根据当地财政承受能力和居民住房状况合理确定，从这两条可以看出在廉租房建设中，各地有着很大的自由。因此，国家关于廉租房建设的问责机制，很难建立并实施。

（三）廉租房建设资金投入不足

我国实施住房保障的突出困难在于财政资金有限，我国目前的经济、社会发展水平还比较低，而且发展也不平衡，地方的保障能力与社会实际需求之间还存在着很大的差距。同时受我国经济发展水平和生活习惯的影响，社会捐赠廉租住房资金的情形难成气候，这样各地廉租住房资金主要表现在住房公积金增值收入和财政拨款两项，资金来源渠道比较单一，资金来源落实不够到位。但是，我国符合享受廉租房标准的城镇家庭总量很大，真正被纳入廉租房范围并因此受益的家庭很少，这些都表明可用于廉租房建设的资金仍然不足，导致廉租房建设供不应求，严重影响了我国廉租房建设的稳健发展。

（四）廉租房房源供给不足

从有关规定来看，廉租房的房源主要是依靠旧有的公房，但目前的现实情况却与当初设计的情况存有偏颇，房源缺乏已经成为制约推广廉租房保障的一个瓶颈。一些地区采用摇号等不得己而为之的办法就是例证。而且房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺，现实供给与迫切的需求之间存在有极大的矛盾。有的城市新建廉租房的数量仅是目前申请者住房需求数量的1%，甚至更低，远远不能满足目前的需求。因此，不得不设置严格的申请条件和申请程序来申请者。

三、我国廉租房建设的建议

（一）完善廉租房建设中的相关法律、法规

一是要制定出符合我国国情的统一的廉租住房保障法规，可以从立法上规定廉租住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对骗取保障优惠行为的惩罚等。二是要求各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的廉租住房保障法规。严格制定廉租住房保障对象的进入、退出管理办法，规定当地居民收入发生变化以后，保障措施也要相应的发生变化。

（二） 完善廉租房建设中的相关制度

首先加强对廉租房开发建设的监督。各地机构必须按要求开发建设廉租房，并进行分配。分配中要合理明确受惠对象，建立完善的电子化个人收入记录，只有这样才能对各个家庭的收入进行客观的审核，确定哪些家庭最符合相关条件。其次，在廉租房分配时，需要从市、区、县一直到街道进行层层落实。对于申请者的审核务必要落实到街道一级。同时，要建立监管体系，保证廉租住房真正用于自住，避免出现再转租从而收取高额租金的情况发生。所以，建设廉租房是中国住房保障制度的首选，在的指导下，在各级地方的努力下，我国的廉租房建设制度将会严格执行并落实，从而促进整个住房保障体系的健康快速发展。

（三）保证廉租房建设的资金供应

廉租房的租金主要来自三个方面：城市土地收益、物业税、住房公积金运行收益。此三种来源仍不足时，可由地方财政用其他来源性质的资金给予补充。必要时和省级财政也要给予帮助。

    1.尽快建立土地收益用于廉租房建设的专款

目前城市土地收益主要体现为土地使用权出让收入。从我国目前的土地出让收入分配情况看，土地出让收入大部分留在了市县地方，所以应立法规定市县级土地出让金专项用于解决廉租房资金问题。当然，为公共利益而使用的土地资源仍可以按照划拨方式加以解决。在这方面，可以借鉴的经验。将土地出让收益按一定比例归集为土地基金，增强土地收益分配在时间上的延续性，减少不同时期的短期行为对土地收益分配和土地利用的不利影响。土地基金可以用于住房保障制度的建设，从而建立稳定的住房保障资金渠道。

    2.适时开征物业税，部分用于廉租房建设

关于物业税的征收，一个主流的思路是将现行房产税、土地以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的部分房地产税费变成按年度交纳。尽管根据权利与义务对称的原则，物业税可以在房产保有阶段按年缴纳，但是在目前个人收入信用监管制度尚未建立的情况下，可能它们是难以完善的。应主要考虑对住房进行征收，且不宜将现行房产税、土地以及土地出让金等税费合并。从而有力地抑制住房过度消费和有限的土地资源被占用的情况，同时将物业税划出专项资金用于低收入家庭的住房补贴。

    3.将住房公积金增值收入纳入廉租房建设资金范围

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期储金，虽然它属于职工个人所有，但扣除给予职工的利息部分以及运营和管理费用外的收益，则可以集中起来用于补充廉租房建设资金。另外在资金的运用上下功夫。如现行住房公积金是以城市为单位缴存运行，地域间流动性较差，沉淀资金全国不平衡，东部城市少，中西部城市多。可以考虑打破这种运行模式，让各地的住房公积金流通起来，这样就能更好地发挥资金的效益。

（四）加大廉租房建设的房源供给

廉租房建设虽然有了一定的发展，但是仍然不能满足广大的需求，作为廉租房的供应主体，应该积极探索廉租房的供应方式，保证廉租房的供应房源。结合我国国情，可以通过以下几个措施保证廉租房房源。

    1.收购空置住房

收购空置住房主要指出资，以成本价或低于成本价收购符合规定的空置住房。我国目前空置房的数量很大，这不仅不利于房地产开发商资金的回笼，而且给商业银行造成大量的不良资产。可以抓住时机通过经济手段将空置房转化为廉租住房，既可以达到盘活空置住房资金的目的，又可以省去兴建廉租住房所带来的各种成本。

    2.加强部门与出租住房者的沟通

通过部门与出租住房者的沟通，由出租住房者向部门提供符合廉租房条件的出租房资料，部门给他们代理出租而不收手续费，住房出租后由部门支付大部分房租给房东，这样使房东们收租更便利，从而充分利用市场资源为廉租房建设服务。

    3.鼓励个人、社会参与廉租房建设

廉租房建设虽然是行为，但可以也应该适当地依靠社会捐助，让有能力的单位和个人为建设廉租房体系做贡献。可以采纳个人、单位捐赠廉租房的办法，如对住在各单位公房中的最低收入者，建议实行由各单位负责减免或补贴房租的办法。

结论

本文仅仅是对廉租房建设做了一个简单的探索和分析，为低收入家庭住房保障制度的完善尽了一点微薄之力，所提出的意见也难免粗陋。值得庆幸的是，关于廉租房建设的研究正受到越来越多的学者的关注。希望本文的探讨能够起到抛砖引玉的作用，吸引更多的学者加入到完善我国廉租房建设的研究中来。

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