第一部分 市场部分
一、庐山大道主要楼盘（竞争对手）分析：
案名：【柏林印象】
开发单位：九江海盛置业有限公司
物业地址： 庐山九江市庐山区九威大道118号（新五中旁）
占地面积：75000平方米
建筑面积：170000平方米（占地112亩）
容 积 率： 2.00
绿 化 率： 40%
小区规模：由9栋多层和14栋高层组成，共分三期开发；
全区户数：1398户
首期推出：1、2、3、4号楼（全为多层，以小户型为主）
物业类别： 住宅、商住楼
建筑类别： 板楼 多层 小高层 高层
物业现状：未完工
楼层状态：多层（6F)、小高层(11F)、高层(18F)
开盘时间： 暂未定
开盘价格：均价5000元／㎡
交通状况： 公交线路8路、10路、11路、16路
小区特色：
小区整体建筑采用德国（包豪斯）建筑的设计风格，简约时尚。小区整体规划依据原有地势，西北高，东南低，所有建筑根据缓坡地形，利用多层和高层错落的布局，营造出丰富的空间的自然坡地园林景观，不仅保证每栋建筑各楼层充足的阳光，同时保证每户的视野更加开阔。
另外小区沿街设有400米的商业精品街，并且着重引进品牌超市，为业主提供了便利的生活享受。
案名：【浔海·金色家园】
开发单位：九江市浔海实业有限公司
物业地址：庐山大道西侧经济适用房中心区育才路与站前路交汇处
占地面积：10881.6平方米
建筑面积：31659平方米
（其中住宅23532平米，配套商业建筑面积8121平米）
容 积 率：2.30
绿 化 率：10%
小区规模：三栋小高层、一栋商业楼组成。
小区户数： 240 户
物业类别：住宅、商业
建筑类别：小高层
物业现状：已完成基础部分
开盘时间： 未定
开盘价格：均价3800-3900元/㎡(售楼人员如此介绍)
交通状况：16路就在家门口;8、10、11路等多趟公交站点仅在百米距离，新汽车站、火车站在15分钟车；
小区特色：
本项目用地呈较不规则的矩形，在按规划要求留出足够退距之后，用地内按照实际地状布置建筑，使整体规划的建筑形成高低起伏的建筑天际线轮廓。
小区主次入口临街，交通方便，环境优美，将主要流线自然将不同的居住组团用一条共有的景观视线连接起来，给居民生活营造了舒适.健康的环境，商业建筑后面设有停车库28间，供住户使用，便捷，形成完整住宅小区配套功能设计。
案名：【东方·紫薇城】
开发单位：江西兴盛房地产开发有限公司
物业地址：庐山庐山区，九星路与育才路交汇处
景观设计：南昌大学设计学院
建筑设计：南昌大学设计学院
占地面积：占地面积:120000平方米
建筑面积：200000平方米
容 积 率：1.80
绿 化 率：38%
小区规模：全区共37栋，30栋多层，2栋小高层，5栋高层组成；
小区户数：1200户
物业类别：住宅、商住楼
建筑类别：多层、小高层、高层
物业现状：未完工
户型状态：88m2两房，115m2三房，116.9m2三房，120.5m2三房，117.m2三房
开盘时间：2011年1月 8号
开盘价格：均价5000元/平方米
交通状况：8、10、11、16路公交
小区特色：
东方·紫薇城位于九江市新贵城市版图，九江东，庐山大道旁。紧邻江西省重点中学新五中（九江外国语学校），打造教育地产的新标杆，交通便利，地理位置优越。东方紫薇城设计理念卓越，纯板式亲水洋房，城贯穿百米水系，纵跃三大水系景观节点，形成独具特色的小区景观。
案名：【庐山国际新城】
开发单位：九江联盛集团
物业地址：庐山庐山区威家镇（庐山新园门对面）
景观设计：美国21世纪景观有限公司
建筑设计：圣帝国际建筑工程有限公司
占地面积：66600平方米
开工时间：2010-02-08
竣工时间：2010-12-30
建筑面积：10万平方米
容 积 率：1.50
绿 化 率：40%
小区规模：105栋别
小区户数：总共 105 户
首期推出：
物业类别：高档会所、养生会所、商铺、公寓
建筑类别：低层、多层
物业现状：部分已封顶
楼层状态：高档会所共四层（赠送半地下层），商铺为二层，公寓为第三层。养生会所（独栋、双拼、联排）
开盘时间：2010年6月
开盘价格：养生会所（独栋、双拼、联排）9200元/㎡起（送底层）均价10000元/㎡；商铺5500元/㎡起,一层均价12000元/㎡,二层5500元/㎡；公寓3300元/㎡起
交通状况：
庐山国际新城和庐山风景名胜区、鄱阳湖生态经济区、星子温泉度假小镇、中国优秀旅游城均属交通便利之地；
小区特色：
庐山国际新城——江西首家大型旅游购物城，与庐山新园门及大型游客换乘中心隔街相望，总占地面积100亩，总建筑面积13.6万㎡，由特色风情旅游商业街、大型世界各地旅游产品商城、五星级酒店、高档养生会所四大区块组成。项目占据城市珍稀旅游地段，交通便利，是江西首个以旅游度假、休闲购物为开发理念的一站式旅游购物公园。建成后的庐山国际新城将成为江西旅游商业的窗口和名片。
随着威家镇16平方公里“庐山-鄱阳湖生态旅游示范区”规划完成，庐山新园门、大型游客换乘中心于2010年10月份的正式投入使用，以及庐山植物园鄱阳湖分园、全国首家直升机观光机场、庐山居民新城区等重点旅游、文化项目的规划建设，庐山国际新城将结合九江市对威家镇的最新规划方向，建成集旅游、养生、购物、休闲、餐饮、酒店为一体的复合性旅游购物城。其区位优势及年均400多万来换乘服务中心转乘的庐山游客将全面带动庐山国际新城旅游和消费的热潮。
庐山国际新城商业区块涵盖休闲娱乐区、特色餐饮区 、地方土特产品区、民间艺术品展览区、世界旅游商品区、旅游文化区 、旅游服务区七大商业组团。其商业模式有以下几大特色：一是突出旅游特色，具有规模效应。特色旅游街的商业集群基本涵盖了九江市所有的旅游商业业态，是九江市规模最大的旅游购物街；二是商业业态丰富，功能分区明确，可以满足各种消费群体旅游、休闲、购物的需要。有名茶坊、酒吧、特色菜肴、九江及全国各地旅游名优产品、土特产品、旅游纪念品；有景德镇传统粉彩艺术瓷、现代艺术瓷；有民间工艺品、工艺礼品、文房四宝、古玩字画；有各大旅行社及各大旅游景点办事处、旅游质监所等；三是突出文化特色。商业街将结合文化山庐山、人居城九江的深厚文化底蕴打造成具有文化特色的商业步行街，旅游景点及旅游常识展示、茶道表演、书法绘画、地方文艺、科普展览、文化讲坛、旅游摄影大赛等，精彩不断。经常举办户外音乐节、旅游文化节、旅游商品博览会，广纳人气，营造旺场；四是体验式购物特色。体验式购物是特色旅游商业街的亮点，游客兴致来时，可以现场亲自体验茶叶、陶瓷、剪纸、雕刻、工艺品编制等各种旅游品的制作，真正享受到体验式购物带来的乐趣。
庐山国际新城A区颐和山庄由67套独栋、双拼、联排高档会所组成，面积为181平方米至299平方米。在景观设计上充分采用公园与山林相结合的植物绿化，实现城市居民对绿色、健康、环保、宁静生活的向往，充分体现了“家在山林中”的生态居住理念。美国21世纪景观设计有限公司担纲景观设计。明媚的简欧建筑风格及依山而上的地势成就了独特的山庄建筑风格，时尚简约的欧式风情，青灰色与咖啡色的完美融合，彰显其雍容典雅的高尚品位。
二、九江市近期推出（即将推出）的主要楼盘分析：
（一）、信华·观澜盛世
点评：本地品牌地产的引领导者，以团购策略快速回笼资金，价格在市场的火爆中爆涨；
价格：团购均价约4200元/㎡
对外均价约：5500左右
（二）、中体·奥林匹克花园
点评：在利润的最大化思想的导向下，做出和全国一线地产品牌公司不相称的行为，使消费都在被骗的觉醒中终于爆发了一场关于开发商与客户之间“权利与义务的”战争。
这是中体·奥林匹克花园留给我们的思考！
价格：曾被忽悠均价约4000-6000元/㎡，但实际均价超过6000元/㎡；
（三）、开元·润景台
点评：九龙街即将盛开的奇葩，良好的市区地段优势，使开发商对价格的期望值节节攀升。
价格：均价约6500元/㎡
第二部分 本案需讨论部分
一、语录
1、 想不想买看环境，掏不掏钱看户型。
2、 要使观众在一瞬间发生惊叹，立即明白商品的优点，而且永不忘记，这就是创意的真正效果。
3、 好的创意人造就的因素。
好的创意人必须首先是一位敏感的消费者，知道如何过正常日子。我认为好的创意人最重要的素质是他们必须先是敏感的消费者，并且在成为追求创意业务的专业人之后还没有忘记还是消费者时的感觉。
4、 一个成功的楼盘：首先要有过硬的素质、完善的配套、优美的环境、优质的服务、合理的价格，紧接着就是要有出色的营销策划和出色的执行。在适当的时机选择适当的媒体，就能够取得优秀的业绩。
5、 加洲印象囊括：最前卫的建筑设计、知名园林设计单位、品牌物管等等……
6、 忙碌的生活让人变得愚钝，如果想让自己跳出自我的藩篱，在享受生活的同时不失批判的眼光和嘲笑的勇气，就不妨看看米兰。有句著名的犹太谚语说：“人们一思考，上帝就发笑。”但我还是认为我们该继续思索，就让上帝去发笑吧！
7、 健康不是一句口号，一种观念，而应该是一种生活方式。今天的住宅建设确保居住者广泛意义上的健康，包括生理的和心理的，社会的和人文的，近期的和长期的多层次的健康。致力于健康住宅与人居健康工程的开发商们，将以“健康卫士”为己任，以居住与健康的新价值观为目标，积极促进健康住宅建设事业的发展，少一分破坏，多一分建设，珍惜任何可再利用的资源，保护自然环境。
8、 户型设计多样性/居住功能适用性/室内空间的可改性/配套设置便捷性。
9、 与其盯着那块人人盯着蛋糕，不如寻找一块新的蛋糕----寻找我们楼盘的卖点；
这是近期我们主要要着手的工作，首先要在方案上下工夫，因为成功的方案是走向成功销售的捷径。
二、方案需讨论部分
1、户型面积分配比率
2、单体户型的合理性
3、外立风格
4、外墙的色系塔配
5、如何偷减面积
6、其它
三、销售模式的定位
从便于销售的角度，销售越早进入项目越利于销售的推进，对有策划是从开发商拿到地就开始的。
四、两种销售模式的对比
（见附页）
2010年1月10日下载本文
