评估方法

(一)评估方法选择的技术思路

资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。

    市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法,市场法适用的条件是在同一供求范围内存在足够多的类似被评估资产的交易案例。

    收益法是将被评估资产的未来预期收益依一定折现率折成现值确定资产价值的评估方法,收益法适用的条件是与被评估资产相对应的收益和成本能够比较准确的量化。

    成本法(对单项资产或资产组合)是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法,成本法适用于可重建、可购置的评估对象;成本法(对企业整体资产)是指在合理评估企业各项资产和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法,也称成本加和法或资产基础法,适用的条件是企业资产负债表能客观反映企业的财务状况,对企业各单项资产的价值能选用适当的方法进行评估。

(二)评估方法的选择

    遵照《企业价值评估指导意见》的相关要求:注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估方法。

    因目前我国企业股权交易的信息披露机制尚不完备,产权交易市场信息的获取途径有限,而且同类企业产权交易市场并不发达,存在可比基础的类似股权交易案例较难获得,市场法的应用受到较大,所以不能选用市场法进行评估;另外,高速公路旅游公司自成立至今已累计亏损714.81 万元,虽然2008 年以来公司盈利能力逐步好转,但由于2010 年底海南东环铁路将正式投入运营, 届时,我省现有的道路交通运输格局将被彻底打破,这将使得未来预期收益具有较大不确定性,故也不宜采用收益法。基于以上情况,本次采用资产基础法评估。

(三) 资产基础法简介

    企业价值评估中的资产基础法即成本加和法,是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据,具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得股东全部权益价值的方法。

资产基础法的基本公式为:

股东权益价值(净资产评估值)=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和

1.流动资产

(1)货币资金

    对货币资金中的现金、银行存款、其他货币资金的账面值进行核实,对人民币资金以核实后的账面值确定评估值,对外币资金按评估基准日汇率折算的人民币金额作为评估值。

(2)债权类往来款项

    对应收账款、预付账款和其他应收款在核实无误的基础上,根据每笔款项的可能收回程度的数额确定评估值,对预付款项在核实相关会计记录和合同的基础上,根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。

2.非流动资产

(1)房屋建筑物

    纳入评估范围的房屋建筑物主要为外购的商品房,评估人员在账证核实、资料审阅和现场勘查的基础上采用市场法进行评估。市场比较法估价思路:将估价对象房地产与近期发生了交易的类似房地产加以比较对照,并对已交易的房地产的已知价格进行因素修正,计算得出估价对象房地产价格。

估价对象房地产的价格V=比较实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

测算过程:

①、计算公式

估价对象比准价格=比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数

②、比较实例选择

选择比较案例时,根据估价对象情况,应符合以下要求:用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。

③、估价对象房产价格测算

选择与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。

(2)设备

纳入评估范围的各类设备包括车辆和电子设备。对该等设备,评估人员在账簿核实、资料审阅和现场勘查的基础上采用重置成本法进行评估,即评估值=重置成本×成新率。

1)重置成本

①车辆

重置成本=现行含税购价+车辆购置税+牌照手续费

②电子设备

根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料,确定评估基准日的电子设备价格,一般条件下,供应商提供免费运输及安装调试,其重置成本为:

重置成本=购置价

部分电子设备采用市场法进行评估。

2)成新率的确定

车辆的成新率采用年限成新率和里程成新率两种方法计算,并对两种结果按孰低原则结合车辆的现场勘查情况调整确定综合成新率;

电子设备的成新率一般按年限法计算。

(3)其他无形资产

    纳入评估范围的无形资产为账外公交线路经营权。评估人员主要通过核实账外无形资产取得成本费用的构成内容,了解无形资产的摊余情况、预期的保持时间、类似线路经营权经营状况等有关情况。在此基础上结合委估线路经营权的实际收益情况,并在参照同行业水平的基础上采用收益法进行评估。收益法是将评估对象剩余寿命期间每年的预期收益用适当的资本化率折算,累加得出估价时点现值,以此估算委估对象价值的方法,计算公式如下: 

V=a÷r×[1-(1+r)-n]

V: 委估资产价格

a: 委估资产年纯收益

r: 折现率

n:收益期

3.负债

对企业负债的评估,主要是进行审查核实,以将来应由评估目的实现后的被评估单位实际承担的负债金额作为负债的评估值,对于将来并非应由评估目的实现后的被评估单位实际承担的负债项目,按零值计算。

(1)流动负债

纳入评估范围的流动负债包括应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。对该等负债,评估人员核实了账簿记录,查阅了购销合同、工资发放表、纳税申报表等资料,对大额应付款项进行了函证核实,按评估基准日后被评估单位实际负担的债务金额确定评估值。下载本文