（2014-2015第1学期）

一、对万科A股票（代码000002）的分析（80分）

1.宏观分析

表一：2014年1-3季度GDP初步核算数据

表二：GDP环比和同比增长速度

初步核算，前三季度国内生产总值419908亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%。分产业看，第一产业增加值37996亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值185787亿元，增长7.4%；第三产业增加值196125亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长1.9%。

总的来看，前三季度国民经济运行保持了总体平稳、稳中有进、稳中提质的发展态势，但国内外环境仍然错综复杂，经济发展仍面临不少困难和挑战。下一阶段，要认真贯彻落实党、各项决策部署，科学认识新常态，积极适应新常态，着力改革创新，着力转型升级，着力民生改善，保持宏观的连续性稳定性，适时适度预调微调，努力实现经济平稳健康发展。

根据表中数据来看，固定资产投资增速放缓。前三季度，固定资产投资（不含农户）357787亿元，同比名义增长16.1%（扣除价格因素实际增长15.3%），增速比上半年回落1.2个百分点。其中，国有及国有控股投资112369亿元，增长14.1%；民间投资231509亿元，增长18.3%，占全部投资的比重为.7%。分地区看，东部地区投资同比增长14.9%，中部地区增长17.8%，西部地区增长17.9%。分产业看，第一产业投资82亿元，同比增长27.7%；第二产业投资150180亿元，增长13.7%；第三产业投资1965亿元，增长17.4%。从到位资金情况看，前三季度到位资金391141亿元，同比增长12.4%。其中，国家预算资金增长14.1%，国内贷款增长11.2%，自筹资金增长16.1%，利用外资下降7.0%。前三季度新开工项目计划总投资303729亿元，同比增长14.4%。从环比看，9月份固定资产投资（不含农户）增长0.77%。

 　　前三季度，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），增速比上半年回落1.6个百分点，其中住宅投资增长11.3%。房屋新开工面积131411万平方米，同比下降9.3%，其中住宅新开工面积下降13.5%。全国商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，其中住宅销售面积下降10.3%。全国商品房销售额49227亿元，同比下降8.9%，其中住宅销售额下降10.8%。房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%。9月末，全国商品房待售面积57148万平方米，同比增长28.0%。前三季度，房地产开发企业到位资金869亿元，同比增长2.3%。

2.行业分析

图一：房地产板块K线走势图

（1）地产行业：销售降幅略有缓解 投资增速或将延续调整

10月21 日，统计局公布1-9 月房地产开发和销售数据，其中房地产开发投资额68751亿元，同比增长12.5%。新开工面积13.1 亿平米，同比下降9.3%。商品房销售面积7.7 亿平米，同比下降8.6%。土地成交价款6781 亿元，同比增长11.5%。

地价仍处高位，投资增速年内或延续调整：1-9 月全国房地产开发投资额68751 亿元，同比增长12.5%，增速较前8 个月回落0.7 个百分点。其中9 月单月投资额同比增长8.6%，为2009 年11 月以来单月增速新低。尽管930 新政出台后，市场成交有所恢复，但考虑新开工通常滞后销量半年，年内难以明显改善。加上土地市场尽管量缩但价依然高位，开发商拿地热情依旧不高，因此新开工和拿地均不支持投资年内企稳。同时我们注意到过去三年四季度各月投资额均低于9 月，平均较9 月下降6%-10%。在8%降幅假设下，测算全年房地产投资增速为11.3%。单月新开工在连续2个月同比增长后，9 月新开工同比下降0.2%。1-9 月新开工累计下降9.3%，降幅较前8 月收窄1.2 个百分点。9 月单位土地购置面积和成交价款同比分别下降12.4%和上涨5.3%，迥异表现反映出地价仍处于高位。

销量同比降幅扩大趋势略有缓解：1-9 月全国商品房销售面积7.7 亿平米，同比下降8.6%，降幅扩大0.3 个百分点。销售额4.9 万亿，同比下降8.9%，与前8 月持平。其中9 月单月销售面积环比回升43%，同比下降10.3%，走势远优于30 个大中城市环比增长5%的表现。我们认为季末统计因素扰动是导致数据差异主因，近两年全国统计数据季末月份表现均远高于重点城市。9 月单月销售均价6229 元/平米，环同比分别下降0.8%和上涨1.6%。930 新政出台后，重点城市成交有较明显恢复，市场信心的恢复，叠加推盘快速跑量去化的战略，销量同比降幅持续扩大的局面或将延续缓解。

资金环境整体偏紧，按揭环境有望改善：1-9 月房企到位资金9.0 万亿，同比增长2.3%，增速比前8 月回落0.4 个百分点，开发商融资环境依旧偏紧。定金及预收款同比下降11.5%，降幅扩大0.8 个百分点。个人按揭款贷款同比下降4.9%，降幅扩大0.4 个百分点。930 出台后，各大银行均有适度调整个贷，部分城市按揭利率由此前的基准下调至9.5-9.7 折，预计后续按揭贷款额度及利率均有望进一步改观。

（2）房地产业或于明年3月营改增

在房地产领域，营业税改的初衷是消除重复征税。但是，业内人士指出，在短期和不同房企内部，房企依然会面临税负增加的风险。营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。据目前的营业税征收规定，现行的房地产业营业税率按5%征收，建筑业营业税按3%征收。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，从短期看，“营改增”过程会涉及进项税额的抵扣，但实际过程中，这样的抵扣是难以实现的。相比过去的营业税额，11%的额自然会加大房企的负担。

目前一些大型房企并未接到相关“营改增”方面的通知，但房企内部的财务人士已经开始为“营改增”着手咨询准备。一些会计师事务所和税务事务所也已经开始对房企进行培训。内容主要涉及“营改增”之后如何开票等税务相关问题。此前有媒体报道称，财政部对房地产业“营改增”的税率拟采用17%，也有消息称为11%。

毕马威企业咨询(中国)有限公司税务高级经理李忆敏表示，从目前了解的情况看，国家税务总局税改立法小组正加快推进“营改增”的进程，房地产业与建筑业纳入“营改增”后，按目前与税务总局的沟通情况来看，11%的税率是可能的税率之一。

毕马威企业咨询(中国)有限公司此前透露，在未纳入“营改增”试点的行业中，房地产业、建筑业或将同时纳入。之所以同时纳入主要是税务总局考虑到房地产与建筑业之间关系过于紧密，如果两者纳入“营改增”存在时间差，那么在这段时间差之内，开发商将有一大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产生很大的影响。

同时，在房企的业务来往中，会和建材、建筑商等打交道，而部分建材企业的规范程度较低，难以提供有效的，因此房企抵扣进项税减少，“营改增”后税负反而增加。

 “通俗点说，营业税是按营业额交的，而是减去成本后交的。”业内分析师称，根据以前的市场环境来看，土地开发成本占房价非常大的比率，“营改增”后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企，其实是利好的。

3.公司分析

（1）基本情况

万科企业股份有限公司（股票代码：000002），英文名称为：CHINA VANKE CO., LTD. 缩写为“VANKE”，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积7.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8 

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。

万科2013年在美国市场的举动主要是：在2月与铁狮门房地产公司（Tishman Speyer Properties）宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。

（2）财务分析

从财务分析角度来看，公司资本处于稳定状态，资产负债率处于平稳状态，在79%附近徘徊，而就利润分析角度来看，各季度相比于去年同期呈稳定增长态势，同时收入趋势额也逐年放大，根据前多项指标所推出的盈利趋势来看，盈利将进一步稳定增长，而同时对股价也将呈现推动作用。

（3）股东股本

从公司股本角度来看，同时在A股及H股同时上市，而且鼓动人数在最近几季度呈下降趋势，筹码相对集中，体现有庄家参与，因此股价上涨趋势较为明显。

4.技术分析

（1）K线分析

从K线分析角度来看，熊市孕育型处在长时间上升趋势后，伴随有平均成交量的长阳线已经出现，维持了牛市含义。第二天价格低开。把它当成一次机会来弥补之前的“失误”。此时，万科A正处于这样一个阶段，而后的走势也证明了分析的正确性。

（2）切线分析

在图中，A为压力线，B为支持线，之前的走势符合支持压力线的情况，而在图中右下处，k线突破支持线，此时支持线变为压力线，而后k线再次突破B线，而现在k线触碰压力线下降，建议卖出。

（3）形态理论

在图中，此时形态成矩形，出现较多短线交易机会，便于测算，提前表现。

（4）技术指标分析（WR线）

图中，WR线的走势与k线走势相反，同时WR的高低差一直处在相同的波动范围中，现在WR线已经达到高点，而后将会下降，可预测而后的股价将会上涨。

二、本学期以来炒股感悟（20分）

1.炒股感悟

在证券实验课之前，我的生活中确实也接触过证券，在考证大潮袭卷之下自学了《证券市场基础》、《证券交易》与《证券投资基金》，也通过考试顺利的获取了证券从业资格。纯粹理论上的知识并不能使我真正理解证券背后隐藏的财富智慧，但是这学期的模拟实验课让我对证券、期货的投资交易有了真正意义上的自我领悟。

学习证券、期货、外汇模拟实验课就如同进入了一个上行通道，在学习前进的过程中有知识面从无到有、从少到多的提升，也有遇到不知如何运用投资技巧分析的障碍阻挠。在时上时下之间，慢慢的从探索体会，将知识融会贯通，最终让自身的能力有了本质的提高。具体对这门课的感悟可概括为以下三点

一、师傅领进门，修行在个人

    十分荣幸有一个专业能力过硬，心理素质极好的陈老师来教授这门课程，从第一节课起老师就循序渐进的给我们讲各种真实的股票案例，炒股的专业操作技巧，以及如何正确对待财富。在老师讲了K线图，均时图后，买股参照也只是单纯查看这些图形，很惭愧没有更加深入的了解每一个公司概况、股东信息等。后期老师讲了一些具体的指标后，才真正领悟股票交易操作竟然如此规范专业，利用老师所讲的指标来分析以前所买股票涨跌情况确实是十分契合的。在有限的时间老师不可能把每项具体的知识讲到，但是对于学生而言，我们还有很多时间可以慢慢体会老师所讲的话，不要靠炒股票致富，但是我们可以去尝试，去探险，去摸索股市的奥妙，来修养自己的专业知识与心理素质。

二、不要做墙头草，随风摆动

在整个模拟实验交易过程中，确实在最初阶段心理上是不稳定的，有人说用友软件好，就跟着买了，当然这确实也是一只极好地股票；也有人说国家大力发展丝绸之路，一带一路概念股肯定涨，自己也会不由自主地跟风看看；还有人告诉劝我长期持有西部建设这只股票，肯定能涨，我便买了10000股，跌了几周终于在快结课的时候有所上涨了。

在完全不理解如何买卖的技巧下依赖着心理上的揣测，他人的消息来感觉是否应该买卖，如果在真实的股票交易中如此操作，想必一定会输的很惨。正如名言“天才是99%的汗水和1%的灵感组成的”所讲。炒股过程第六感是不可缺少的，但是专业的分析、理性的经济认识占有更大的比重，巴菲特是股神，但是绝对不是一个人云亦云、完全靠心理猜测的股神。

三、做财富的主宰，不做财富的奴隶

接触模拟炒股时就感觉自身被什么东西束缚住了，尽管老师强调了股票的亏损盈利与最终成绩不挂钩，但是会每天习惯性的看看自己买的股票，涨则喜、跌则忧。而后我明白了，绝对不能让自己与财富之间，处于一种被动地位，我们可以用劳动，汗水去获取真实的财富，而不能靠这种类似的交易让内心获得满足。人是贪婪的，我们应该学会理性控制贪欲在合理范围之内，正如老师所说，不要让膨大的欲望让你从一无所有变得负债累累。

以上即是对于这门课的几点体会，可能稍有不足，真心感谢这九周课内老师的谆谆教导，您授予我们的知识以及对财富的态度将终身难忘。

2.历史成交记录

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