1.1.规范物业公司在地产项目实施阶段的主要工作；

1.2.明确项目在实施阶段，物业公司与地产项目之间的业务配合关系；

2.适用范围

适用于远洋地产有限公司、控股开发子公司/项目部和物业公司。

3.职责

3.1物业公司

3.1.1与地产签订《物业前期顾问服务合同》等合同文件，并按照合同约定内容开展工作。

3.2控股开发子公司/项目部

3.2.1根据项目开发不同阶段,结合项目经营计划大纲，选择物业公司，与其签订《物业前期顾问服务合同》等合同文件，监督其按照合同约定内容开展工作，并为其正常开展工作提供必要条件，上述工作由客户服务部负责。

3.3本部客户关系部

3.3.1依据控股开发子公司/项目部与物业公司签订的《物业前期顾问服务合同》，结合项目经营计划大纲，对项目前期各阶段的物业服务事项实施情况予以监督和检查，督促合同双方认真落实相关工作。

4.术语及定义

4.1.项目：指在建的写字楼、住宅、商业、酒店、公寓、别墅等类物业。

4.2.物业前期顾问服务阶段：自项目开始规划设计至完成竣工验收期间，物业公司所提供的物业服务内容。

5.依据

5.1.主管部门颁布的相关法规；

5.2.物业服务行业惯例；

5.3.远洋地产产品和服务缺陷手册；

5.4.公司批准的项目经营计划大纲；

5.5.项目所在区域情况，以及项目自身特点。

6.物业前期服务阶段开展的工作内容（相关工作内容依据项目开发节点）

6.1.规划设计阶段

6.1.1.初步设计阶段的服务内容及服务成果

6.1.1.1.提交项目功能、布局方案建议书，主要内容包括：

⏹公共区域、物业服务配套设施、物业服务用房、垃圾房、货场等功能、布局的建议；

⏹变配电室、生活水机房、消防泵站、空调机房、制冷站、热力站、中控室、消控室、电梯机房等各类机房的布局建议。

6.1.1.2.提交项目交通组织建议书，主要内容包括：

⏹外部交通流线建议：使项目内外交通系统有机结合，达到出入顺畅、安全、有序、避免交叉的目的；

⏹园区内部地面交通流线建议：实现人车分流的道路交通，提出地下车库出入口的布局位置，保证通行的畅通和安全，降低相互干扰；

⏹地下交通组织建议：提出地下车库合理流向建议和存取车便捷性的建议，结合项目特点提出预留地下车库高度的建议（指：为增设机械式停车库预留空间）；

⏹无障碍通行设施建议：方便老年人、残障人士通行而设置坡道、盲道，以及公共服务设施和场地（所）的无障碍设施设计。

6.1.1.3.提交项目景观环境建议书，主要内容包括：

⏹园林绿化建议：本地区气候条件对园林植物生长的影响，本地区客户对园林绿化植物的观赏习惯和认可度分析，未来绿化养护经济性分析；

⏹园林绿化植物种类的选择建议；

⏹水景水系建议：指水循环和过滤、防渗、水体平均深度、坡岸构造形式及客户观赏的安全性，是否利用中水，能源计量，以及未来运行和维护的经济性分析；

⏹园林和景观与园区交通组织之间关系建议：园林和景观营造对客户、车辆通行的影响，车行和人行路面铺装材质的选择等。

6.1.2.扩初设计阶段的服务内容及服务成果

6.1.2.1.提交项目建筑专业方案优化建议书，主要内容包括：

⏹功能性用房、配套及空间的合理化建议，地上单体建筑规划优化建议，大堂主要功能及其装修风格，楼层层高、空调机位、电梯（间）、外立面等建议；

⏹地下空间规划优化建议，地面做法、排水方式、高度以及相关设施、设备配置建议，以及未来用途可行性建议；

⏹园区平面布置优化建议：项目封闭形式、出入口门岗设置方式等；

⏹园区出入口设施设备配套建议：大门形式、门岗形式、功能预留条件等；

⏹公共照明设施配置建议：路灯、草坪灯、泛光照明等的分路控制；

⏹公共休闲健身配置建议：健身设施、儿童游乐场等配置条件和位置等；

⏹宠物设施配置建议：宠物乐园、宠物清洁物品发放点的设置；

⏹垃圾处理设施及配置建议：垃圾房位置对客户的影响、垃圾处理形式、单体建筑垃圾收集方式及位置选择等。

6.1.2.2.提交项目结构专业方案优化建议书，主要内容包括：

⏹预留结构孔洞建议：预留结构孔洞位置、考虑因素等；

⏹地下车库坡道预留建议：坡道坡度、地下员工餐厅厨房基础沉降等；

⏹地下防水建议：地下车库坡道结合部防水、地下车库防水等；

⏹标准层预留网络地板条件建议：标准层网络地板预留条件、高度等（此项需结合项目性质提出）；

⏹机房、管井布置建议：机房、管井的布置方式等；

⏹公共卫生间、饮水间、服务间配置建议；

⏹门窗防水建议：幕墙结构结合部防水、外窗帘结合部防水、门窗结合部防水等；

⏹屋面及楼层设备减震预留条件、屋顶卫星接收等设备基础及减震的预留条件建议；

⏹电梯井道建议：电梯井道规格、门洞尺寸位置等；

⏹人防结构及出入口预留条件建议。

6.1.2.3.提交项目强电专业方案优化建议书，主要内容包括：

⏹供电系统建议：供电形式，应急发电机、备用电源、客户用备用发电机组等容量配置建议；

⏹动力配电系统建议：关键部位的计量，单体建筑的分路计量、空调系统的单独计量、存量资产单独计量等；

⏹照明配电系统建议：分路计量和分路控制方式，以及安装位置等；

⏹景观照明系统建议：景观照明控制、计量方式等；

⏹应急供配电系统建议：客户应急供配电系统配置方式等。

6.1.2.4.提交项目弱电专业方案优化建议书，主要内容包括：

⏹电话通讯子系统配置建议：布线方式，点位数量等；

⏹网络通讯子系统配置建议：传输方式，带宽等；

⏹卫星、有线电视子系统配置建议：卫星接收器数量、频道，有线电视接入方式及预留位置，卫星电视运行和经营可行性分析；

⏹家居智能子系统配置建议：控制范围、外部联系接口及方式；

⏹车辆管理子系统配置建议：控制方式及配置，物业服务功能需求；

⏹周界防范子系统配置建议：物业服务功能需求，选择形式、配置方式等；

⏹保安监控子系统配置建议：物业服务功能需求，选择形式、配置方式等；

⏹电子巡更子系统配置建议：物业服务功能需求，选择形式、配置方式等；

⏹可视对讲门禁子系统配置建议：物业服务功能需求，选择形式、配置方式等；

⏹电梯系统配置建议：电梯形式选择、规格、运行控制方式等。

6.1.2.5.项目暖通专业方案优化建议书，主要内容包括：

⏹大型空调系统选择方式建议：系统运行方式、末端形式、与供给面积是否匹配等；

⏹单独（小型集中、分体）空调系统选择方式建议：系统形式、室内外机位置、规格尺寸、与供给面积是否匹配等；

⏹采暖方式建议：市政供暖末端选择（包括散热器、地采暖等），供暖系统形式选择，路由方式等； 

⏹租户冷却水系统建议：租户冷却水系统形式、预留位置等；

⏹送排风及厨房排烟系统建议：地下车库送排风系统、厨房排烟形式及其配置等。

6.1.2.6.项目给排水专业方案优化建议书，主要内容包括：

⏹生活给水系统建议：系统形式、水平管路布置、计量表安装位置、管理方式等；

⏹排水（冷凝水、雨、污水、隔油、化粪池）系统建议：冷凝水排水方式，污水坑、化粪池位置，雨水收集形式、落雨管集中汇流，二次隔油收集方式、排水管材质选择、管理方式等；

⏹中水系统建议：中水处理方式、市政中水与绿化浇灌、水系、景观用水补水、管理方式； 

⏹直饮水系统建议：直饮水系统形式，供给位置、管理方式等；

⏹生活热水系统建议：地热、温泉资源利用，市政生活热水利用及供给位置、管理方式等；

⏹非标户型的管线布置建议。

6.1.2.7.项目景观专业方案优化建议书，主要内容包括：

⏹园区绿化环境优化建议：绿化景观照明设施控制，园区园艺绿化功能及配置，园区绿化浇灌、绿化防护等；

⏹园区景观水系优化建议：园区景观用水水质保持建议，园区人工水系管理方案等；

⏹园区背景音乐优化建议。

6.1.2.8.项目物业服务配套优化建议书，主要内容包括：

⏹物业管理区域停车场、货场建议：物业服务停车场位置、货场位置、面积等；

⏹物业服务、仓储用房建议：布局、预留条件等；

⏹物业员工餐厅配套设施、设备建议：员工餐厅及附属配套、员工宿舍、洗浴、卫生间的位置、面积、布局、设备配置等。

6.1.2.9.项目交通流线优化建议书，主要内容包括：

⏹园区交通流线物业优化建议：园区交通流线优化，园区、地下车库车流、人流优化等。

6.1.2.10.项目导向系统建议。

6.1.3.施工图设计阶段的服务内容及服务成果

6.1.3.1.针对写字楼项目特点的施工图设计阶段优化建议书，主要内容包括：

⏹强电

a．变电站设备及电缆路由维护、供电分路及联接方式优化；

b．增容余量，计量方式；

c．客户机房UPS备用应急电源配置；

d．各公共区域内照明、路牌、广告摊分及分区开关设置；

e．设备选型、节能控制（动力系统、照明系统）。

⏹弱电

a.  网络设计及相关设备设置容量配置；

b.  卫星系统接入区域及收视、维护费收取方式；

c.  消防报警系统分区管理和联动，维护费的分摊收取；

d.  设备选型建议；

e.  子系统优化建议（综合布线系统、消防自动报警监控系统、保安监控系统、保安巡更系统、楼宇自动化控制系统、停车场收费管理系统、门禁系统、通信及宽带接入服务系统）。

⏹空调

a.  空调系统优化及设备控制选型；

b.  空调新风系统送风方式优化；

c.  大堂及公共区域温度保持优化；

d.  租户冷却水系统配置优化。

⏹给排水

给水、排水、中水各系统设计优化、水处理系统优化及设备控制。

⏹消防

消防水、送风、排烟系统设计优化建议。

⏹垂直交通

a.  电（扶）梯及消防（服务）梯配置优化及设备选型；

b.  擦窗机配置优化及设备选型。

⏹节能管理

a.  系统设计及设施设备选型优化；

b.  未来设备运行和维护能耗经济估算。

⏹服务功能配套

a.  多功能厅配套优化；

b.  高档餐饮配套优化；

c.  员工餐饮配套优化；

d.  商务中心配套优化；

e.  邮局、票务、垃圾处理等；

f.  功能服务配套用房，消毒间、卫生间、饮水间、清洁服务间的布局、面积、配置等。

⏹环境配套

交通布局建议（人流和车流导向、地面停车、地下交通组织）。

⏹绿化景观环境及水体环境

提交楼内绿化分布、园区绿化的布置建议，大门、绿化灌溉、景观照明设施式样等。

6.1.3.2.针对酒店项目特点的施工图设计阶段优化建议书，主要内容包括：

⏹强电

a.  变电站设备及电缆路由维护、供电分路及联接方式优化；

b.  各公共区域内照明、路牌、广告摊分及分区开关设置；

c.  设备控制选型（动力系统、照明系统）；

d.  自备柴油发电机组、UPS电源系统优化;

e.  防雷接地系统。

⏹弱电

a．火灾自动报警及联动控制、燃气报警系统优化；

b．建筑设备监控系统优化；

c．通信网络系统优化；

d．计算机网络系统优化；

e．酒店经营管理系统优化；

f．综合布线系统优化；

g．安全防范系统优化；

h．智能一卡通系统优化；

i．电子门锁管理系统优化；

j．卫星接收及有线电视系统节目选择优化；

k．VOD点播系统优化；

l．公共广播、背景音乐系统优化；

m.  多媒体会议系统优化；

n.  卡拉OK点播系统优化；

o.  大屏幕显示及触摸式多媒体信息查询系统优化；

p.  智能照明控制系统优化；

r.  BA系统优化；

s.  机房工程优化。

⏹空调

m．空调系统的设计方案优化及设备选型；

n．空调新风系统送风方式优化；

o．纳入BA控制系统的配置建议。

⏹给排水

a．给水、排水、中水各系统优化、水处理系统优化及设备选型；

b．采用变频节能及纳入BA控制系统的配置建议。

⏹消防

消防水、送风、排烟系统设计优化建议。

⏹垂直交通

a．电（扶）梯及消防（服务）梯配置优化及设备选型；

b．擦窗机配置优化及设备选型。

⏹节能管理

a．系统设计及设施设备选型优化；

b．未来设备运行和维护能耗经济估算。

⏹客房布局

a．就房间的设计提出房间面积及功能区划分建议；

b．布草：提出每张床配备物品的比例配置建议；

c．卫生间、床、床头柜、茶几、写字台、行李架、冰柜、小酒吧、衣柜等设施提出合理配置建议。

⏹公共服务配套功能

a．交通布局（人流和车流导向、地面停车、地下交通组织、服务流线）；

b．大堂前台、商务中心、行李房配套；

c．酒店环境布置、绿植及工艺品摆放；

d．高档餐饮配套； 

e．娱乐健身配套； 

f．邮局、票务、洗衣、布草、消毒、仓储、垃圾处理、收、卸货平台、车库（含非机动车、机动车）等；

g．员工餐饮、员工更衣内务配套。

6.1.3.3.针对住宅项目特点的施工图设计阶段优化建议书，主要内容包括：

⏹小市政配置

a．小市政供电系统容量优化；

b．弱电系统选择及安防配置优化；

c．小市政给、排水及水处理系统优化。

⏹单体机电设备配置

a．单体供电容量及配置；

b．单体弱电系统（智能家居、保安监控、消防报警等）配置；

c．分户空调系统选择及配置；

d．分户采暖系统选择及配置；

e．单体给、排水、中水利用、冷凝水排放形式及配置；

f．单体交房标准及配置；

g．网络设计及相关设备设置容量配置；

h．卫星接入区域及收视方式选择；

i．消防、燃气报警系统分区管理和联动，维护费的分摊收取；消防系统细化

j．设备选型；排水泵（雨、污水等）、循环泵等设备选型；

k．子系统（综合布线系统、消防自动报警监控系统、保安监控系统、保安巡更系统、楼宇自动化控制系统、停车场收费管理系统、门禁系统、通信及宽带接入服务系统）。

⏹单元内功能配套设施优化

a．户型优化建议；

b．下沉式花园、露台及赠送面积部位的管理方式等优化建议。

⏹绿化景观配置

a．园区绿化景观配置及园区出入口形式；

b．天然（人工）水体保持及节能方式等。

⏹功能配套定位

c．交通布局（人流和车流导向、地面停车及交通组织）；

d．会所定位、配置及经营；

e．园区功能服务间（卫生间等）配置；

f．公共卫生间平面布置有序、管道定位接口与设备位置方便使用与维修；

g．公共区域及室外照明避免造成眩光干扰、节能控制；

h．机房建设合理布局，机柜周围留有合理空间，方便维修；

i．保洁服务间设置合理，能够满足少量保洁用品存放；

j．物业用房按比例设置员工更衣、洗浴、培训、工服、操作、储藏仓库等服务用房；

k．避难场所、消防疏散配套优化建议；

l．楼顶平台通道的设计方式、爬梯形式、人防等优化建议；

m．关注基础回填、夯实以及沉降问题。

⏹节能管理

a．系统设计及设施设备选型优化；

b．未来设备运行和维护能耗经济估算。

6.1.4.物业服务实施条件

6.1.4.1.时间节点要求：地产应在项目开始进行规划设计前即完成选择物业公司及《物业前期顾问服务合同》的签订，明确约定服务内容、工作标准、完成时间要求、服务费用、双方权利义务等事项，以便物业公司能够有效开展工作；

6.1.4.2.地产配合工作要求：主动向物业公司提供有关项目资料及图纸和办公条件，及时介绍项目进展情况，邀请物业公司参加地产组织的有关会议，研究确定涉及委托物业服务事项；

6.1.4.3.物业服务方式：物业公司根据《物业前期顾问服务合同》约定提交建议报告，建立与地产定期讨论和沟通机制，确定相关事项应履行书面文件。

6.2.施工建设阶段

6.2.1.施工建设阶段的服务内容及服务成果

6.2.1.1.土建结构优化建议书，主要内容包括：

⏹土建结构优化建议；

⏹实施土建二次结构施工中关键环节的质量监督，对结构施工中发现的问题（包括维修预留空间等内容）进行记录、反馈及督促整改；

6.2.1.2.机电专业优化建议书，主要内容包括：

⏹电气专业、暖通专业、给排水专业等设备安装、保温、防护、调试过程中，现场发现问题的记录、反馈、工序优化及跟进督促整改等；

6.2.1.3.隐蔽工程施工建议书，主要内容包括：

⏹隐蔽工程中预留、预置、防护、外饰等发现问题的记录、反馈及督促整改；

6.2.1.4.单项工程验收建议书，主要内容包括：

⏹单项工程系统打压、调试、试验、验收的文件支持、过程优化及相应现场辅助及建议；

6.2.1.5.精装修工程各阶段施工的建议书。

6.2.1.6.竣工建议书。

6.2.1.7.除了提交相关工作建议书外，物业公司还应做好各类图纸和资料的收集、建档工作（包括：建筑结构图纸、资料；机电工程图纸、资料、试验记录等；建筑、结构图纸、资料；隐蔽工程图纸、资料、检查记录等；单项竣工图纸、资料、调试记录、验收文件等；工程竣工图纸、资料、验收文件等）。

6.2.2.物业服务实施条件

6.2.2.1.时间节点要求：自项目结构施工开始前约2周，由物业公司委派相关专业人员驻场开始工作，结束时间至项目竣工；

6.2.2.2.地产配合工作要求：主动向物业公司提供相关施工图纸、设施设备资料，及时介绍项目进展情况，邀请物业公司参加地产组织的有关设计、工程、监理会议，研究确定涉及委托物业服务事项，为物业公司委派现场工作人员开展工作提供必要的办公条件（包括：办公场所、办公用品、安全防护用品、工作餐等），并按照《物业前期顾问服务合同》约定向物业公司支付驻场服务费用；

6.2.2.3.物业服务方式：物业公司驻场办公，根据《物业前期顾问服务合同》约定提交建议报告，与地产定期讨论和沟通，确定相关事项应履行书面文件。

6.3.项目营销阶段

6.3.1.项目营销阶段的服务内容及服务成果

6.3.1.1.工程技术顾问

⏹继续就工程技术相关专业内容提供建议书；

⏹在施工现场提供驻场服务。

6.3.1.2.物业服务顾问

⏹开展竞争性项目物业服务的调研和分析，向营销部门提出相关建议；

⏹编写物业服务方案，提交地产完成审核工作；

《物业服务方案》主要内容包括但不限于：

a．整体服务设想及策划

通过调研、分析，获得该项目物业服务特色及前期规划改进的提示与参考，最终确定明确的、有特色的整体管理设想；

b．服务内容及创新

对服务内容、服务创新的特色进行详细介绍，通过对自身优劣势分析，结合项目特点，重点展示改进、创新的服务内容；

c．内部管理机制

策划管理架构，设计与项目适应的管理架构图；明确各部门具体职能；设计人员配置及岗位要求；从客户服务、秩序维护、保洁绿化、工程维修等方面做详细的、符合项目需求的描述；

d．服务标准

制定细化、量化的服务标准（客户服务、清洁绿化、秩序维护、房屋及设备维修等）和指标，确定明确的管理目标及实施措施；

e．品质控制方式

通过制定各项业务流程、落实管理监督责任及措施、实施人员培训和绩效评估，对物业服务品质进行有效控制；

f．资源要求

按照相关法规及规范，结合项目特点，提出管理用房（含员工生活用房）配置要求，制订物资装备计划；

g.  物业前期服务实施计划

制定详细的物业前期服务实施计划，明确物业前期服务各阶段（成立筹备小组、制定计划、招聘与培训、物资准备、接管验收、入住准备与实施等）节点工作、时间进度和责任人；

h.  物业服务费测算（内容详见《物业费评审作业指引》）及项目财务收支平衡分析。

⏹配合地产完成物业服务招投标和有关部门备案等工作；

⏹销售配合工作，包括：编写《临时管理规约》以备签约之用；销售答客问中物业服务内容的确定；提供销售人员涉及物业服务事项培训；销售现场物业服务业务咨询；配合开展营销活动。

6.3.1.3.受地产委托，签订相关委托服务合同，对售楼处、样板间、会所、车场（库）的开展管理和服务；

6.3.1.4.配合地产完成开盘前的风险评估和检查工作；

6.3.1.5.与地产就《物业前期顾问服务合同》进行协商，并签订相关协议；

6.3.1.6.与地产就开办费进行协商，并签订相关协议，开办费主要构成包括：

⏹管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

⏹保洁用品购置费；

⏹秩序维护用品购置费；

⏹共用设施设备运行、维护用品购置费；

⏹办公用品购置费；

⏹固定资产购置费；

⏹其他费用；

⏹法定税费。

6.3.2.物业服务实施条件

6.3.2.1.时间节点要求：

⏹顾问服务相关工作以《物业前期顾问服务合同》约定完成时间为准；

⏹物业公司参与售楼处、样板间、会所、车场（库）管理、服务，须在项目进驻前1个月完成与地产签订委托服务协议；

⏹提交地产审核的工作（包括：物业服务方案、物业服务费标准测算）须在物业公司投标前完成；

⏹配合地产完成物业公司招投标和主管部门备案，以及与地产签署《物业前期顾问服务合同》、〈前期物业服务合同〉等工作需在项目取得销售许可证前完成。

6.3.2.2.地产配合工作要求：主动向物业公司提供相关施工图纸、设施设备资料，及时介绍项目进展情况，邀请物业公司参加地产组织的有关设计、工程、监理会议，研究确定涉及委托物业服务事项，为物业公司委派现场工作人员开展工作提供必要的办公条件（包括：办公场所、办公用品、安全防护用品、工作餐等），并按照《物业前期顾问服务合同》约定向物业公司支付驻场服务费用；

6.3.2.3.物业服务方式：物业公司驻场办公，根据《物业前期顾问服务合同》约定提交建议报告，依据委托服务合同为售楼处等设施提供相关服务，与地产定期讨论和沟通，确定相关事项应履行书面文件。

7.支持性文件

7.1《地产与物业对接管理流程》

7.2《物业费评审作业指引》

8.附则

8.1本作业指引由客户关系部负责解释。

8.2本作业指引自发布之日起执行。下载本文