第一章 导论

1平方英尺=0.0920304平方米

土地稀缺性是房地产泡沫产生的基础

投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因

金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂

衡量房地产是否存在的泡沫主要指标是房价租金比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对

比数据等。

土地：（非纯自然的角度）土地是地球的陆地表层范围内，由土壤、岩石、矿藏、水、气候、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然----经济综合体

对房地产开发分为：

     生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地

     毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地

     熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地

房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其的各种权益

建筑物：人们直接在内进行生产和生活的空间场所

构筑物：为生产和生活提供服务的各种空间场所。

房地产是房屋建筑和建筑地块的有机组成整体，是人类物质生活中一种稀缺资源和重要生产要素。

房地产包括土地和建筑物两大部分，但不意味着只有土地与建筑物合成一体时才称为房地产。单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。

1、房地产按用途分为：居住类、商业类、休闲类、公共事业类和工业类房地产（5种）

2、房地产按开发程度分为：土地、在建工程、建成后的物业

3、房地产特点有：不可移动性（位置固定性）、耐耗（用）性、异质性（差异性、个别性）、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性和投资与消费双重性。（7个）

4、地产：土地、土地财产权利

5、房产：房屋建筑物及其财产权利、房屋建筑物的附属物及其财产权利

6、五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证

7、两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书

总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积

建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积

总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与各层建筑面积之和

容积率：指总建筑面积与建设用地面积之比

建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑

总用地面积：开发商办理土地使用手续时，经指界测量确定并办理手续的面积，就是红线内的土地面积总和。包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。

建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

8、建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率

9、绿地率：指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率，包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地。

10、绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比

11、绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化植物水平投影面积之和与建设用地面积之比

12、房屋销售面积：指房屋按套（单元）出售时该套或单元的建筑面积，包括使用面积和应分摊的公共面积建筑面积

13、套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门范围内的建筑面积，包括套内适用面积，墙体面积及阳台面积

14、套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等

15、公共建筑面积：各产权主共同占有或共同适用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

16、实用面积：套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额

17、高层：住宅高度以“层”为单位计量，即每一层的高度，国家在设计规范上要求层高在2.7-3.0m之间，这个高度就是层高。通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值

19、公摊面积：商品房应分摊的公共建筑面积主要由两部分组成：

① 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积

②各单元与楼宇建筑空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%

20、得房率：指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

21、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

22、期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在该期间购买商品房应签预售合同。

23、契税：是以所有权发生转移，向产权承受人征收的一种财产税

24、房子的种类：安居房 经济适用房 廉租房 使用权房 产权房 商品房 集资房 公房 房改房 空置商品住宅

25、房地产业：是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业       属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。

26、我国将房地产业列为四类：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动

27、房地产业的细分：房地产投资开发业和服务业

房地产中介服务业：房地产咨询业、房地产价格评估、房地产经纪业

第二章 房地产制度

1、帕累托最优是指资源分配的一种状态，在不使任何人境况变坏的情况下，而不可能再使某些人的处境变好。

2、要达到帕累托最优时，会同时满足以下3个条件：1.交换最优2.生产最优3.产品混合最优

(1).交换最优：即使再交易，个人也不能从中得到更大的利益。此时对任意两个消费者，任意两种商品的边际替代率，帕累托最优是相同的，且两个消费者的效用同时得到最大化。

(2).生产最优：这个经济体必须在自己的生产可能性边界上。此时对任意两个生产不同产品的生产者，需要投入的两种生产要素的边际技术替代率是相同的，且两个消费者的产量同时得到最大化。 

(3).产品混合最优：经济体产出产品的组合必须反映消费者的偏好。此时任意两种商品之间的边际替代率必须与任何生产者在这两种商品之间的边际产品转换率相同。

3、我国的房地产产权类型：土地所有权、土地使用权、地役权（邻地利用权）、不动产抵押权、房屋所

有权、不动产租赁权、典权、建筑物区分所有权

4、土地所有权：指特定土地所有权人在法律规定的范围内对特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权利

5、》和《土地管理法》：我国实行土地的社会主义公有制，即国家（全民）土地所有权和劳动群众集体土地所有权

6、征收是指为了公共利益的需要，国家把私人所有的财产强制地征归国有

7、征用是指为了公共利益的需要，强制性地使用公民的私有财产。

8、公共利益：(1)和军事用途；(2)交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设；(3)教育、文化、卫生、体育、环保、绿化、慈善机构等社会公共事业；(4)国家重大经济建设项目,但以具有公益性为限；(5)其它由兴办以公益为目的之事业；等等。 

9、征收和征用的主要区别在于：征收是所有权的改变，征用只是使用权的改变。征收是国家从被征收人手中取得了所有权，发生了所有权的转移；征用则是在紧急情况下对私有财产的强制性使用，在紧急情况结束后，要把被征用的财产归还给权利人。 

10、相邻关系，两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。

11、而比较常见的相邻关系有几下几种：（１）相邻土地使用关系；（２）相邻防险、排污关系；（３）相邻用水、流水、截水、排水关系；（４）相邻管线安设关系；（５）相邻光照、通风、音响、震动关系；（６）相邻竹木归属关系。

12、房地产产权登记的种类：总登记、建设用地使用权设定登记 、房屋所有权初始登记 、转移登记 变更登记 、他项权利登记 、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记等

13、房地产产权登记程序：登记申请、权属审核、公告、核准登记、颁发权属证书。

14、房地产产权证书有：《房地产权证》，《房屋所有权证》及《建设用地使用权证》，《房屋所有权证》及《集体土地使用权证》，《房屋共有权证》或《房地产共有权证》，《房屋他项权证》或《房地产他项权证》

15、房地产开发制度：（1）房地产开发用地制度：以出让方式取得建设用地使用权；租赁建设用地使用权；建设用地使用权划拨；原土地使用者转让建设用地使用权 （2）房地产开发管理制度：房地产开发

规划管理；房地产开发建设管理；城市房屋拆迁管理 （3）房地产转让制度：房地产转让条件； 房地产转让程序（签订转让合同、过户申请、缴纳税费、产权过户变更登记）；商品房预售；商品房现售；城市私有房屋的买卖 （4）房屋租赁制度 （5）房地产抵押制度

16、不得抵押的房地产：(1)土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外（3）学校、幼儿园、医院等（4）依法被查封、扣押、监管的房地产（5）法律、行规规定不得抵押的其他房地产

17、在建工程抵押时应出具的材料：《建设用地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的编号；土地出让金缴纳情况；已投入工程款、施工进度、竣工日期、已完成工作量和工程量

18、土地增值额：纳税人转让房地产所得的全部收入减去规定扣除项目金额后的余额

第三章 房地产市场

1、房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制

（1）市场的主体为参与市场交易的买家和卖家，客体为买卖双方交易的对象

（2）市场交易的基础为市场供求作用下形成的市场价格

（3）市场功能的核心为形成交易价格

2、狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所；

广义的房地产市场则是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。

3、房地产市场的类型：（1）按照用途划分：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业用房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场等（2）按照发育程度划分：萌芽市场、发育场、成熟市场（3）按照覆盖范围划分：国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产的覆盖(影响)空间范围是有差别的。

（4）按照层次划分：房地产一、二、三级市场（一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让(批租)市场，二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场，三级房地产市场是指房地产消费者之间的交易市场）。

4、其他划分：按照交易对象、供货方式、权益让渡方式、法律原则、供求状况

5、房地产市场的特点：地区性、供给调节滞后性、垄断竞争性、投机性、交易形式多样性、交易复杂性、受金融市场强烈影响性、市场效率低、干预性

6、的角色——建立市场运行规则、监督规则的执行

7、房地产市场的宏观：土地供应计划的；城市规划的指导；地价的杠杆作用；税收的功能理顺分配关系；租金的控制；金融杠杆的作用；住房的影响；

8、房地产市场行为的规范：（1）资质审查（2）产权登记（3）建立房地产价格评估制度（4）交易程序的规范化

9、房地产市场的功能：资源的配置功能；显示房地产市场需求的变化；指导供给以适应需求的变化；能指导制订科学的土地供应计划；引导需求适应供给条件的变化

10、引起需求量增加或减少的原因：

（1）未来预期收益变化

（2）税收的影响

（3）收入水平变化或消费品位变化

（4）其他资金介入和土地供给变化

11、房地产市场的参与者：土地所有者或当前的使用者；开发商；机构；金融机构；建筑承包商；专业顾问；消费者或买家

12、房地产需求：①房地产有效需求：是指一定时期消费者既有购买意愿又有支付能力的房地产需求，也即房地产的现实购买力。De=f (收入，房价，抵押贷款能力) ②房地产潜在需求：是指过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求，表现为居民对房地产的消费欲望，又称需求潜力

房地产潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量的影响，其中人口是影响住宅潜在需求最主要的因素，用函数式表示即：Dp=f (人口)。

13、房地产需求的特点：①多样性②区域性③层次性④双重性⑤可替代性

14、房地产需求的层次性包括两个含义：消费者偏好、房地产社会需求总量（房地产现实需求和潜在需求）

15、房地产供给的特点 ：①缺乏弹性（土地的自然供给和经济供给） ②层次性（现实供给层次、储备供给层次、潜在供给层次） ③滞后性

16影响房地产供求的因素：价格 租金水平 空置率；人口 ；就业及工资水平；利率及抵押贷款的条件；税率、土地利用控制、租金水平控制 ；土地、建筑材料价格，建筑工人工资；建筑技术，建筑质量

17、房地产市场供求分析：均衡与非均衡模型

18：房地产市场供求均衡是指房地产的需求量QD与供给量QS相等时的状态。

19、房地产市场的构成：①房地产投资市场：反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资市场供求作用的结果。②房地产消费市场：反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费市场供求求作用的结果。

20、两市场间的联系：（1）房地产消费市场确定的租金水平影响投资市场的价

格。（2）房地产投资市场的价格决定了新开发建设的房地产数量，进而影响消费市场可消费的房地产存量及租金

21、房地产市场研究的步骤：确定研究目的及目标；设计市场研究方案；市场研究方案的实施；撰写并提交市场研究报告

22、市场研究报告包括：结构(标题、摘要、正文、附件）；写作技巧；应注意的问题

23、房地产业周期波动特点有长期、短期、季节性、随机性

24、房地产业周期的四个阶段：复苏（消费需求夹杂着投资需求增加的时期）、繁荣、衰退、萧条（投资最佳时机）

25、繁荣阶段  也就是常说的市场周期中的波峰。这一阶段持续的时间较短，主要特征是：①开发规模加大，交易量急剧增加②房价越来越高，逐渐到达顶点，市场中投机者活跃③到一定阶段，由于房地产价格和房地产经营利润率畸高，房地产开发量的过度增加，以及房地产开发内部结构不合理等因素，房地产开发建设逐渐超过市场有效需求，开始出现衰退下滑迹象，并且严重影响了国民经济的发展。

26、危机与衰退阶段的主要特征是：①房价在开始时虽仍然继续上升，但是涨幅明显放缓并开始出现下跌迹象，现房价格基本上停顿不前。售价以比租金快得多的速度下降；②交易量明显减少，形成明显的有价无市的状态。③由于交易量锐减，一些实力较差，抗风险能力较弱的开发商因为资金债务等问题而难以为继，房地产从业人员减少，失业率和破产率增加。房屋空置率上升。

27、楼面地价：单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价是房价的主要组成部分之一与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。　

28、楼面地价的计算公式：楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率　　

规划建筑面积＝土地面积×容积率　　

容积率=规划建筑总面积÷土地面积

29、住宅需求：是指住宅条件低于保证健康居住和提高正常家庭生活条件所必须的居住水平与标准的不足程度。

30、影响住宅需求的主要因素：

1）人口特征:人口数量、性别构成、年龄结构、家庭规模

2）收入

3）住房抵押贷款条件

4）住房消费观念的变化

5）住房

31、影响住宅供给的主要因素

1）拆除量

2）用途变换

3）住房开发建设量、开发成本

4）住房开发建设可利用的土地数量、城市规划

5）住房开发

32、确定住房需求量的两个重要因素是：住户量（总人口、人口年龄结构、家庭结构）和住房标准(收入水平、消费结构）

33、住宅需求预测的方法：1）额定需求预测法（预测期限：20年、10-15年、5年；适合以行政手段进行分配的）2）有效需求趋势预测法（预测期限：3-5年的短期预测；适合以市场调节进行分配的）【考填空】

第四章 房地产价格理论

1、古典经济学的地租理论:地租剩余理论

2、地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置与肥沃程度。

3、地租理论的起源时期：威廉·配第《赋税论》和亚当·斯密《国民财富的性质和原因研究》之间

4、地租理论较完整时期：詹姆斯·安德森《地租性质的研究》、和李嘉图《政治经济及赋税原理》之间

5、资本主义地租反映的是土地所有者和产业资本家共同剥削雇佣工人的经济关系。

6、真正的地租与投入土地的固定资本的利息有区别：使用土地本身而支付的，不包括平均利润或正常工资

7、不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租

8、地租产生的两个条件是：土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异。

9、土地产品的价值是由劣等地的生产条件，即最大的劳动消耗决定的。

10、地的占有产生地租，地租是为使用土地而付给土地所有者的产品，是由劳动创造的。地租是由农业经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分。

11、级差地租：是产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额（课本）

12、级差地租Ⅰ产生的条件是：土地肥力和位置的差异

13、级差地租Ⅱ产生的条件是：集约化耕作

14、绝对地租：是土地所有者凭借对土地私有权的垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的差额转化而形成的地租。

15、地租与借贷资本利息的区别：地租的资本化形成土地的购买价格，土地价格不能产生地租

16、资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然条件

17、资本主义级差地租产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。

18、级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格(市场价格）的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。

19、形成绝对地租的条件：农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业中能够形成超额利润(绝对地租实体)的条件

20、绝对地租的原因：土地私有权的垄断，是使上述超额利润保留在农业部门内部并使之转化为绝对地租

21、绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度

绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平

绝对地租量还取决于农业投资的总量

22、农业资本有机构成等于或高于社会平均资本有机构成时，绝对地租只能来自市场价格超过价值的差额，或者说来自真正的垄断地租

23、产品价格昂贵不是绝对地租的原因，相反，绝对地租是产品价格昂贵的原因

24、城市地租理论包括：城市级差地租（位置及连续追加投资），城市绝对地租（绝对地租量：最差的土地必须缴纳的地租量），垄断地租（源于供不应求的珍稀土地而非商品价格），区位地租（位置地租）

25、土地价格的内涵公式：

V=[ai/(1+r)i]求和（呃因为在TXT无法显示，so。。）

V表示土地价格；ai表示第i年的地租；r表示折现率。

26、土地价格包括真正地租的资本化和土地资本价格（土地资本利息及折旧）

27、纯自然的土地价格不是价值的货币表现，是资本化的地租

28、土地价格的形成：  由需求决定

29、土地价格的构成：1)土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成2) 土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货币额3)土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成4)搬迁补偿费与土地价格的关系

30、土地资本价格=土地本身的土地资本价格+外部辐射价格

31、新开发的非农业用地的总价格的理论构成公式：Jdk=Fz+Fk+Jw+Js

Jdk为该土地的总价格； Fz为农地征用费，即农地价格（绝对地价）； Fk为土地开发费，即非农用地本身的土地资本价格； Jw为由土地的位置、用途等决定的非农用地的土地物质价格（仅指级差地价部分）； Js外部辐射价格。

32、土地价格的增值包括：投资性增值，供求性增值，用途性增值

33、新建成建筑物价格包括：建筑工程费用，设备及安装工程费，其他费用

34、若建筑物不是用于出售而是出租，这价格和租金的关系：

Rt=r×V0+I×Vt

式中，Rt为第t年的租金；I为市场利率（投资回报率）；r为建筑物年损耗（折旧）率；V0、Vt 分别为建筑物的全新重置价值和在第t年初的建筑物价值。

即：Rt=V0/N+［V0-V0(t-1)/N］I=［1/N+I(N-t+1)/N］V0

式中，N为经济使用寿命（假定残值为0）；t为建筑物正在使用的年序数；［1/N+I(N-t+1)/N］为租售比价因子。

35、商品房价格构成:土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费

36、房地产价格构成比例：土地费用20%、建筑安装费用40%、市政公共设施费20%-30%、各种税费10%-20%

37、房地产价格中不应包括的费用:市政工程费、四源费、公益设施建设费、营业性配套设施

38、影响房地产价格的一般因素：1）社会因素（人口状况、社会稳定状况、城市化、房地产投机）2）经济因素（国民经济水平和发展趋势、财政收支及金融环境、税负）3）政治因素（土地制度及、房地产价格、土地出让方式与期限、行政级别及隶属变更）4）其他因素（心里因素、国际因素、特殊因素）

39、实际的房租定价为：R′=R/(1-X)(1-Y)

式中，R′为理论上的契约房租；X为平均房屋空置率；Y为租金拒付率。 

40、年房租表示为：

R=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×Vt+M+A+K+LR

  =［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×V0(N-t+1)/N+M+A+K+LR

式中，R为向承租人收取的年房租；f为房屋财产年保险费率；M为年管理费；A为年维修费；K为年税费。 

第六章 房地产开发

1、房地产开发：是指房地产开发者为了自己或他人的占用，进行土地改造和房屋建设及租售经营的行为过程，包括从寻找开发场地、征地拆迁、地质勘察、规划设计、土地改造到房屋建设的全过程。

2、根据建设部颁布的自2001年7月1日起实施的《建筑业企业资质管理规定》，将建筑业企业分为施工总承包企业、专业承包企业和劳务分包企业三类。

3、按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将施工总承包企业资质等级分为一、二级；专业承包企业资质等级分为一至四级。

4、房地产开发项目的区位选择：宏观区位选择（）；微观区位选择

5、区位特征：总经济流量、地方税负(两个指标)、不动产市场效应(三个指标)

6、城市基础经济理论：城市基本经济活动和城市非基本经济活动

7、某一位置的土地是由竞租能力最强者取得

8、各类土地用途的分布的决定因素：土地使用者支付地租的竞争能力、城市规划、社会环境等

9、一个城市内部各类用途房地产的布局：城市内土地利用类型的分布

10、不同用途房地产项目的区位选择[1]商业房地产项目的区位选择:（1）最短时间原则（2）便捷性原则（3）接近购买力原则（4）满足消费者的购物行为目的;[2]居住房地产项目的区位选择:（1）对居民的居住面积、租金、交通费及交通便捷性、生活费综合考虑的原则（2）社会区及邻里原则。[3]工业房地产项目的区位选择

11、零售业区位选择的最基本的因素是：服务的居民数量、分布、消费需求，以及地理位置、交通运输、流动人口等。主要道路的十字路口、丁字路口是零售业的最佳选择区位

12、批发业区位选择：需要较大的货物储存空间，保证货物储藏和运输便利

13、专业服务业区位选择:(1)制造业企业要求便利的交通运输、及时的市场信息、竞争对手的信息及信息的获取，便于与及金融机构等有关部门的关键人员随时接触(2)会计、广告、商业顾问类机构要求与市场联系密切一般位于城市中心(3)研发与开发机构要求获取市场信息和科技的支持，对劳动力的需求。接近新产品的使用者等

14、开发项目融资方式：【1】债务融资方式：（1）向银行借款 （2）由保险公司、投资基金提供贷款 （3）向其他企业借款 （4）向社会发行债券；【2】权益融资方式：（1）与其他企事业单位、金融机构一起以资金 或实物进行合资开发。 （2）向社会发行股票

15、融资方式的选择要考虑：（1）不同融资方式的特点；（2）主要融资方式的资金成本（3）宏观金融环境（4）项目建成后的经营方式（5）企业资信和财务状况(融资方式优先顺序)

16、主要融资方式的资金成本的计算：K=Cd/P(1-Cmd/p)

17、最佳组合方式:开发时期采取短期融资，建成后转为长期融资

18、融资方案选择要考虑：（1）安全性（风险等级：A、B、C、D）；（2）经济性（融资成本等级：A、B、C、D）；（3）可得性（资金落实等级：A、B、C、D）

19、房地产开发投资的不确定性（风险）分析：不确定因素分析：七类可变因素；敏感性分析；期望净现值分析法；蒙特卡罗模拟法

20、房地产开发财务分析：房地产开发成本分析（土地购置费、前期工程费用、房屋建设费、管理费、其他费用、不可预见费、财务费用、租赁费用、与项目有关的税费）；房地产开发收入分析（出售价格、租金）；房地产开发融资能力分析。

21、房地产开发投资的环境影响分析包括：原生性影响和次生性影响、影响因子的选择和测定、环境影响综合评价

22、影响因子的选择和测定包括：对自然环境影响的测定；对社会环境影响的测定；对美学环境影响的测定；对经济环境影响的测定

第八章 房地产市场营销

1、市场营销是通过辨识、预测和满足顾客需要，来达到盈利目的的一个管理过程。

2、房地产市场营销：开发商通过对房地产市场供求的分析预测，选择房地产开发类型、规模、区位、时机，开发出满足目标市场消费者需求的房地产，以适当的价格和有效的促销手段销售产品，来实现企业盈利目的的一系列商务活动。

3、营销组合包括：产品、价格、促销、分销

4、“4P”模型内容包括：产品、价格、渠道、促销

5、主要营销理论有：4P、4R、4C

6、房地产市场细分标准包括：（1）地理因素（2）有关人口统计因素（3）行为因素（4）心理因素

7、房地产定价方法：成本导向定价法；竞争导向定价法；客户导向定价法

8、成本导向定价法公式：（1）成本加成定价法公式：单位产品价格=单位产品成本*（1+加成率）；（2）目标收益定价法公式：单位产品价格=单位产品成本+总投资*目标收益率/预计销售量

第九章 物业管理

1、物业：指的是一个单位已经建成并投入使用的各类房屋及附属设施和相关土地，即一个单位房地产

2、物业管理：是指处理物业因使用而产生的问题的各种管理活动，包括物业的日常维修养护、清洁、安全保卫等，以及与使用有关的各种经营和服务管理行为。

3、物业管理的基本内容：（1）对物业及其配套设施进行维修维护、保养、改造；（2）防火、防盗等安全管理；（3）清洁、绿化等环境卫生及美化管理；（4）车辆行驶及停放管理；（5）维修基金、物业管理费的预算及收支财务管理；（6）代购车船机票、代订送报纸杂志、接送小孩、家政、电器维修、室内装修等多种配套服务；（7）社区文化建设管理，以及协助进行人口统计、计划生育等社会管理；（8）物业的产权变动、维修改造等档案管理。

4、物业管理要点：物业的日常维护保养和维修更新；物业的环境管理 ； 物业的安全管理 ；物业的财务管理；物业的档案资料管理 ；社区文化建设。

5、物业管理的早期介入包括：（1）立项决策阶段 （2）规划设计阶段（3）建筑安装阶段 （4）接管准备阶段

6、前期物业管理：是指从房屋出售之日到业主委员会与物业服务企业签订的物业管理合同生效这一段时期的物业管理

7、前期物业管理（Q）与早期介入（Z）、一般物业管理（Y）的区别：Q与Z的不同在与Q已经合法拥有物业的管理权，具有明确的管理对象，而Z主要是起到咨询作用和为争取获得Q合同做好铺垫。Q与Y的主要不同之处在于：Q的物业服务前是由开发商聘任的，而Y的服务企业是由业主委员会聘任的，Y的开始是Q的结束。

8、物业管理的资质管理：一级物业服务企业资质证书的颁发和管理由负责，二级由省、自治区建设主管部门负责，二级和三级由直辖市房地产主管部门负责，并接受建设主管部门的指导和监督。

第十章 房地产投资

房地产投资财务分析的四个方法：收益倍数发；财务比率法；盈利能力法；回收期法。

1、收益倍数法：也称收益乘数法，是将房地产的投资价值(购买价格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说明该投资项目的报酬越好，越值得投资。

2、收益倍数法常用的指标有总收益倍数和净收益倍数。

3、总收益倍数等于房地产的投资价值除以该房地产的潜在年总收入；（计算）

4、净收益倍数等于房地产的投资价值除以年净收益（计算）

5、财务比率法有：经营成本比率；收支平衡比率；债务偿还保证率 等指标。可以用这些指标与其他房地产项目进行比较分析。

6、盈利能力法分析的是项目投资的盈利性，指标有：资本化率；权益报酬率；税后权益报酬率；经纪人报酬率 

7、资本化率的计算：资本化率=净收益/房地产购买价格，资本化率可以看做整体资产的报酬率，与净收益倍数互为倒数。

8、房地产投资风险的类型：经营风险、自然风险、流动性风险、财务风险

第十一章 房地产金融

1、房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货币融通和信用经济范畴,房地产金融研究的范围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转移市场、机构和工具。

2、房地产金融的特点：安全性；长期性；性；多样性

3、房地产金融的作用：为房地产消费及房地产业的发展提供有效的资金支持；国家通过房地产金融对房地产业实施；通过发展房地产金融，引导城市居民的消费观念和结；构的调整，促进住房的商品化和私有化。

4、我国住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位，为在职职工缴存的及在职职工个人缴存的长期住房储蓄，属于职工个人所有。

5、住房公金的提取：在职工购买、建造、翻建和大修自住住房时；离、退休时；完全丧失劳动能力并与原单位终止劳动关系时；处境定居时；偿还购房贷款本息时；房租占家庭收入比例超过规定比例时；职工死亡或被宣告死亡时，职工或其继承人，受遗赠人可以向住房公积金管理中心申请提取。第一项也可以申请公积金贷款。

6、住房公积金的使用：在保证公积金提取和公积金成员购买自住住房贷款前提下，经住房公积金管委会批准，可将公积金用于购买国债，而公积金增值收益用于：建立公积金贷款风险准备金、支付住房公积金管理中心的管理费用、补充城市廉租房的建设资金

7、个人住房抵押贷款程序：申请、调查、审批、签订合同、办理手续、贷款、偿还贷款、解除抵押担保

8、房地产抵押贷款风险的类型：违约风险；利率风险；购买力风险；流动性风险

9、房地产抵押贷款违约风险：是指借款人因偿债还贷的能力有限，不能按期偿还贷款，从而给贷款人造成损失的可能性。下载本文