本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括__。A．物理折旧B．功能折旧C．物质折旧D．外部性折旧

2、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。A．536B．549C．557D．816

3、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为__元/m2。A．3000B．4500C．5200D．5600

4、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。A：配套设施建设的B：房地产使用管制C：房地产权利的设立和行使的D：房地产相邻关系的E：工业用地的监测点评估价格

5、《房地产估价机构管理办法》规定，申请一级房地产估价机构有限责任公司资质，其注册资本人民币在万元以上。A：50B：100C：150D：200E：执行层的组织协调

6、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。A．0.8B．0.8yC．1000D．1000+0.8y

7、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应__直线法计算出的成新率。A．大于B．大于或等于C．小于D．小于或等于

8、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。A．推行B．实施C．允许D．禁止

9、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。A：10B：20C：25D：30E：执行层的组织协调

10、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。A：4000B：5900C：6800D：7200E：工业用地的监测点评估价格

11、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的成本利润率为。A：36％B：62．07％C：73．47％D：80％E：工业用地的监测点评估价格

12、下列关于商品房销售的表述中，正确的是。A：商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3％B：按何种面积计价，就按何种面积登记发证C：按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D：商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款E：执行层的组织协调

13、按照分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。A：形成时间B：形成原因C：形成方式D：形成后果E：执行层的组织协调

14、__不是《城市房地产管理法》规定的合同。A．土地使用权出让合同B．房地产转让合同C．房屋租赁合同D．商品房购销合同

15、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于__风险。A．信用B．管理C．法律D．操作

16、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A．通货贬值B．通货膨胀C．通货紧缩D．通货异常

17、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用__的行为。A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系

18、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％．该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为．【2003年考题】A：180万元B：196万元C：200万元D：300万元E：工业用地的监测点评估价格

19、在房地产产品的生产过程中，一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同

20、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。A．及时性B．简便性C．明晰性D．可比性

21、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。A．房地产估价师实地查勘B．国有土地出让合同签订C．拆迁公司现场动员搬迁D．房屋拆迁许可证颁发

22、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。A．不受该抵押权影响B．应当解除C．没有效力D．不得对抗抵押权

23、产生保险利益的前提是__。A．保险合同B．保险损失C．保险标的D．保险义务

24、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。A．923B．1111C．1353D．1872

25、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。A．房地产膨胀B．房地产泡沫C．房地产滞销D．房地产过度开发

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、国家依法确认房地产权属的法定手续是__。A．产权登记B．价格申报C．获得土地使用许可证D．房地产价格评估

2、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为万元。(2003年试题)A：95B：100C：120D：175E：执行层的组织协调

3、房地产估价所评估的是房地产的__。A．投资价值B．账面价值C．市场价值D．使用价值E．交换价值

4、下列属于间接融资方式的是__。A．发行债券B．股票融资C．银行贷款D．签署商业票据

5、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。A．3800B．4500C．5200D．5600

6、下列不属于金融范畴的是。A：货币B：信用C：商品D：银行E：执行层的组织协调

7、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的__。A．估价细则B．估价原则C．估价准则D．估价程序

8、__是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A．全面覆盖B．大量定制C．市场专业化D．产品专业化

9、如果__，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A．房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同B．房地产价格的变动呈现一定的规律性C．房地产价格时间序列逐期升高或下降D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

10、对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是。(2008年试题)A：自然周期与投资周期同步变化B：投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C：投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D：投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期E：借款合同

11、针对不同用途的收益性物业可分为__。A．写字楼物业管理、商场物业管理B．承租人管理、租赁市场管理．C．工业及货仓物业管理、人事管理D．商场物业管理、财务、人事管理

12、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。A．物业管理B．房地产C．中介机构D．商品房

13、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是__。A．市政规划方案选择B．项目构成及平面设计C．建筑规划方案选择D．市场调查分析

14、单利计息与复利计息的区别在于（）。A．是否考虑资金的时间价值B．是否考虑本金的时间价值C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D．采用名义利率还是实际利率

15、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反粱组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为。A：条形基础B：基础C：整体式筏式基础D：箱形基础E：执行层的组织协调

16、以下属于估价报告内在质量的有__。A．估价结果的准确性B．估价方法选用的正确性C．参数选择的合理性D．文字表述水平E．文字格式及印刷质量

17、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。A：委托代理B：法定代理C：指定代理D：本代理E：复代理

18、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。A．以生效的法律文书为依据B．属于民事行为C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D．目的在于将物品交换兑现

19、住房公积金会计核算的内容有__。A．住房公积金的缴存核算B．住房公积金的提取核算C．住房公积金的使用核算D．住房公积金的抵销核算E．与住房公积金相关的债权债务核算

20、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。A．土地稀缺B．城市化进程快C．投机需求膨胀D．过度开发

21、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。A．同质偏好B．同形偏好C．集群偏好D．分散偏好E．心理偏好

22、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。A．潜在毛租金收B．有效毛收C．净运营收益D．税前现金流量E．税后现金流量

23、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即。A：土地有偿有期限使用制度B：房地产价格申报制度C：房地产价格评估制度D：房地产价格评估人员资格认证制度E：住宅专项维修资金制度

24、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。A．房地产开发全过程B．获得土地后到全部工程竣工C．从工程开工到全部工程竣工D．从工程开工到项目租售完毕

25、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。A：B：建设行政主管部门C：省建设行政主管部门D：自治区建设行政主管部门E：直辖市房地产行政主管部门下载本文