为了便于按照错踪复杂的环境分析结果对项目的投资环境进行客观的评价，人们提出了各种各样的评价方法。这里介绍几种常用的方法。

　　(1)等级尺度法等级尺度法是美国学者罗伯特·斯托包夫于1969年提出的投资环境评价方法。这种方法将投资环境因素分为①资本抽回自由程度：②外商股权比例：③货币稳定性：④对外商的管理制度；⑤政治稳定性：⑥关锐保护；⑦资金供应能力；⑧通货膨胀率等八个方面。每个方面又划分为4。7种情况，再视每个方面的权重大小，定出分类标准，最好的评分分别为12，14，20分，最差的评分分别为0，2，4分。

　　评估投资环境时，先按各种情况分别计分，再将得分累计起来，分数越高，投资环境越好。这种评价方法主要考核的是东道国对外资的优惠条件及吸引外资的能力，并没有考虑项目所在地的具体环境条件，因而其应用范围有相当的局限性。

　　(2)多因素和关键因素评估法由大学闵建蜀教授提出的多因素和关键因素评估法实际上是两个前后关联的评估方法。

　　①多因素评估法多因素评估法把投资环境因素分为如下11类。每类又分解为下示若干子因素。

　　◇政治环境：包括政治稳定性、国有化可能性、外资；◇经济环境。包括经济增长、物价水平；◇财务环境。包括资本与利润外调、汇价、融资可能性：

　　◇市场环境。包括市场规模、分销网点、营销辅助机构、地理位置：

　　◇基础设旖。包括通讯设备、交通运输；◇技术条件。包括科技水平、劳动力、专业人才：

　　◇辅助工业。包括发展水平和配套情况：

　　◇法律环境。包括法律完备性、执法公正性、法制稳定性：

　　◇行政效率。包括机构、效率、素质；◇文化环境。包括信任与合作、社会风俗：

　　◇竞争环境。包括竞争对手状况、市场占有额。

　　在实旆评价时，首先由各位专家地对各类因素的子因素作出综合评价，并据此对该类因素的优劣等级，按优、良、中、可、差五个等级作出综合判断。再统计计算出该项目获得各等级的百分比，确定各类因素的权重系数。代入下式，便可求得该项目的投资环境总分。

　　②关键因素评估法上述多因素评估法只是对某一地区的投资环境进行一般性评价。尚未涉及到各类不同投资动机下对环境的具体要求。因而，闵建蜀教授又提出了针对具体投资项目，充分考虑投资动机的所谓关健因素评估法。

　　关键因素评估法的基本思路是从影响投资环境的一般因素中，找到影响投资动机实现的关键因素，然后依据这些因素对投资环境进行综合评价。此方法把一般项目的投资动机分为降低成本、开拓市场、获得原料、分散风险、竞争、获得生产技术和管理技术等六大类。每一类动机又包含若干影响投资环境的关键因素。

　　◇降低成本类。劳动生产率、土地费用、原料价格、运输成本；◇开拓市场类。市场规模、营销机构、文化环境、地理位置、运输条件、通讯条件；◇获得原料类。资源条件、汇率变动、通货膨胀、运输条件：

　　◇风险分散类。政治稳定、国有化可能性、汇率变动、通货膨胀：

　　◇竞争类。市场规模、地理位置、营销机构、法律制度：

　　◇获得生产技术和管理技术类。科技发展水平、劳动生产率。

　　实旋投资项目的环境评价时，要视投资者的投资动机(1类或几类)，挑选关键因素。仍采用多因素评估法，由计算“投资环境总分”的方式来进行项目投资环境的综合评价。

　　对于房地产开发项目，投资动机没有那么复杂，需考虑的因素也远远不止上述几种。不妨按房地产项目的使用性质进行分类。各类房地产投资需重点考核的环境因素再按权重分为三类。如对于国内开发建设的普通住宅区房地产投资项目，其环境评价的关键因素，可按如下分类。

　　◇第一类因素(重点因素)。权重系数形=0.6市场环境中的购买力水平、吸纳量、供应量、同类楼盘的分布及其现状等；财务环境中的项目融资可能性、融资成本、税费负担、同类项目盈利水平等；自然环境中的地理位置、风景地貌、自然景观；基础设旋条件的电力、通讯、给排水、交通及其他生活设施条件。

　　◇第二类因素(一般因素)。权重系数形=0.3经济环境中的消费结构、居民收入、物价指数等：

　　资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应等；法律环境中的争议仲裁公正性等。

　　◇第三类因素(次要因素)。权重系数彤=0.1社会环境中的社会秩序、社会信誉和社会服务等；文化环境中的文化传统、教育水准等。

　　其他类型的房地产开发项目，则应视具体情况作适当调整。如对在境外，尤其是其他国家开发的房地产项目，要把政治环境中的政权稳定性、政治局势、经济；文化环境中的价值观念文化传统等因素作为第一类因素。对于高尚住宅，尤其是高级别墅区之类的房地产投资项目，则要把拟开发地块的自然环境，如山川、植被、气候等因素调到第一类来。对于工业厂房、仓库等项目，则应以交通、基础设施条件作第一类因素。

　　总之，关键因素分析法之关键因素的划分和权重系数的确定，应视投资项目的具体要求及投资对象的具体情况而定，切忌千篇一律、教条主义行事。

　　划分好项目的环境因素类型及其权重后，便可视专家们的评价结果，按前述多因素分析法的计算公式，计算该项目投资环境总分，进行其投资环境之综合评价了。

　　(3)综合评价法综合评价法的基本步骤是由层次分析法确定各环境要素的权重系数：由统计分析确定各环境要素的得分；计算项目投资环境的综合评分；由灵敏度分析判断各环境要素发生变化对投资环境评价带来的影响。

　　①环境要素权重系数的确定权重系数是用来描述环境要素在项目环境评价中相对重要程度的指标。其大小既取决于要素自身在项目投资环境诸要素中的地位，又取决于投资者因投资动机或性格的差异对投资环境的期望和要求。因而，权重系数一般采用层次分析法进行综合确定。其基本分析步骤为：

　　A。建立层次结构模型。按项目投资环境因素的内容及其相互间关系，将各环境要素划分为层次结构形式。如图2-2-1所示便为国内普通商住楼宇房地产项目投资环境影响因素的层次结构模型。

　　B。确定同层间单权重系数。同层间要素的单权重系数是用以描述位于同一层次的各环境要素相对于上一层因素重要程度的系数。它是由求解该层的判断矩阵求得的。判断矩阵则是由同一层次间各要素之重要程度两两比较而构建的。为了便于清晰地界定因素的重要程度，将评价尺度按表2-2-1所示划分为9:1至l:1共9个级别。其中9:1表示绝强的相对重要程度，1:1表示等强的相对重要程度。其间由极强而强，由强而稍强、等强，逐渐变化。由此，一个由凡个要素构成的同一层次结构，经因素间相对重要性判断之后，便可构造一个nxn阶的矩阵。这便是判断矩阵。

　　②各环境要素的评分组合权重系数仅仅描述了各环境要素在项目环境评价中的地位(重要程度)。对要素环境的单项评价，还需要通过记分的方法来实现。通常的做法是不论其为定性的还是定量的指标，均按优、良、中、差四级进行评价。由于评价者个人的经历、观念、经验的差异，不同的评价者对同一环境条件往往会作出不同的评价。因而，为了使评价结果更符合实际，应综合考虑全部评价者对，指标的评价，按下式统计评分。

　　③项目投资环境的综合评分分别求得了各环境要素的组合权重系数BCDj和评价分值vj后，便可代入下式求巧目投资环境的综合评价分。

　　G=∑BCDi.vj④项目投资环境评价的敏感性分析上述投资环境的综合评价，是立足于现在的状态进行的判断。然而，现实的社会经济生活是一种动态过程，很多作为评价依据的环境条件并不是一成不变的。敏感性分析正是要考察当这些环境条件变化时，将对评价结果带来的影响及其影响程度。其基本分析步骤如下所示。

　　◇逐项分析环境因素的稳定状况，判断其在项目投资建设或经营期内发生变化的可能性，并研究其变化的基本趋势及变化程度；◇对将要发生变化的环境因素，依据其变化的趋势及变化程度，请专家给予重新评价；◇统计各因素的评价结果，计算它们的评分值：

　　◇计算变化后的项目投资环境综合评分值：

　　◇若是不同地点投资环境的比较和排序，则按新的综合分值重新排序，并比较前后两种排序的差异，分析原因，作出判断：

　　◇若是单一项目、单一地点的投资环境评价，则比较前后两次综合评分值，研究其变化程度，分析原因，作出判断。

　　利用这种敏感性分析方法，还能进行模拟。当提出某项建议时，可预先分析其对环境因素带来的影响，及评价者对变化后的新环境因素的评价，由此推测该的推行将对投资环境的影响。

　　总之，综合评价法不仅是投资环境的科学分析与评价方法，还是一种项目投资环境比较的重要工具：模拟的重要手段：也是对投资环境进行监测、预警的重要方法。下载本文