住宅专项维修资金管理亟待完善

    文/柯伟 黄菁

    “专项维修资金”(原称“专项维修基金”)是指法律规定由业主交纳的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金(见《物业管理条例》第五十四条)。它对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值、增值等均有极其重要的意义。过去，该款项多由开发商或物业管理公司向业主们代收。但是，这笔重要的“住宅养老保险金”却常常被不法开发商或物业管理公司挪作它用。据广州市国土房管局数据显示，2002年广州专项维修资金与银行实际存款之间存在着近1.4亿元的缺口，专项维修基金被相关发展商或物业管理公司截留、挪用问题相当严重;而2003年全市专项维修资金归集量仅为1.95亿元，缺口更高达6.5亿元。为此，广州一些楼盘的业主付出了沉重的代价：翠湖山庄业主通过法律途径赶走旧管家后发现，544万元的专线维修资金被挪作它用，致使小区消防和监控系统处于瘫痪状态却没有资金维修;广地花园约900万元的专项维修资金被挪用，业主房子漏水时物业管理公司却称没钱不愿意修。

    《物业管理条例》第五十四条规定：“专项维修资金收取、使用、管理的办法由建设行政主管部门会同财政部门制定。”而目前有关这方面的文件，只有1998年建设部和财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(下称《管理办法》)。它规定：(1)买卖商品房时，购房者按购房款2%～3%的比例向售房者缴交专项维修基金;(2)专项维修基金在当地银行专户存储，严禁挪作他用;(3)业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将专项维修基金交给物业管理公司代管，物业管理公司定期接受业主委员会检查监督;(4)业主委员会成立前，专项维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨;(5)各级房产、财政主管部门负责协调、监督专项维修基金的管理和使用;应制定使用计划报批、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度。

    但是在实际操作过程中，这些规定的合理性和可操作性都比较差，难以适应新的形势要求。比如：规定将专项维修资金交给物业管理公司代管，由行政主管部门审核划拨，有未经资金所有人——广大业主的委托擅自处分他人财产之嫌;而业主委员会何时对专项维修资金的使用和管理进行检查监督、如何进行，以及业主们如何查询对账等具体操作程序又尚未明确。

    所以，要使专项维修资金真正成为业主房屋的“养老保险金”，原来的《管理办法》必须在以下几个方面进行细化和完善。

    一、确保开发商履行商品房保修义务

    根据及建设部的相关规定，保修期内的商品房维修由开发商负责;保修费用由造成质量缺陷的责任方承担;业主交纳的专项维修资金只有等保修期满后才能动用(一般来说，房屋建筑工程的最低保修期限时限不一：地基基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限(可能达70年);屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;电气管线、给排水管道、设备安装为2年)。而《管理办法》对于“共用部位和共用设施设备”的界定是：共用部位指建筑主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间等;共用设施设备指共用的上下水管道、加压水泵、电梯、供电线路、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性车场车库等。

    这样，如果业主装修一段时间后，屋面防水工程

    、有防水要求的卫生间、电气管线、给排水管道出现问题，业主、物业管理公司及开发商都将各执理据，造成纠纷。若开发商不履行保修责任甚至于卖完房屋后就解散公司，可怜的业主们将面临无钱修缮的困境(因按规定，自存自用的专项维修资金要到保修期后才使用)。因此，有必要在原来的《管理办法》中订立新的条款，确保开发商及施工单位履行商品房保修义务。如要求开发商先交部分维修资金等等，防止开发商推卸、逃避保修期内应承担的维修责任。 二、减少行政强制，促进业主自治

    原来《管理办法》中的“业主委员会成立前，专项维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨”等条款，侵犯了业主的正当合法权益。本来，自缴自用的房屋专项维修资金是业主个人的私有财产。而由行政主管部门审核后划拨售房单位或售房单位委托的管理单位的做法，从严格意义的法理上说应是一种侵权行为，非但不能有效地保护业主的私有财产，并且容易产生“”侵吞维修资金等行为，应予重新修订。

    同样地，房屋属于业主的私有财产，它的维修和保养问题业主比谁都更加关心。因此，在专项维修资金的缴交标准，以及如何使用和管理等问题上，应适当扩大业主的自治权力(笔者以为这些问题本身就属于个人私事的范畴)，行政主管部门没有必要制定一些强制的法令来规范其行为，但可以加强宣传、教育和引导，同时制订一些具体的指导意见供其选择和参考。

    三、加强管理，杜绝资金挪用现象

    当前，无论是建设行政主管部门、业主委员会和物业管理公司，要管理好专项维修资金都有相当大的难度。若由建设行政主管部门管理，数额巨大(如广州市足额缴交的专项维修资金就高达十亿元左右)，专职从事物业行政管理的人员编制却有限;若由业主委员会管理，其成员多为兼职，时间、精力不足;若由物业管理企业管理，市场经济下企业追求最大利润的经营思想让业主不寒而栗。

    “群众的眼睛是雪亮的”。笔者以为，应当在发挥上述三方作用的同时，调动起每一个业主的积极性，让业主各自监管其缴交的专项维修资金，从而加强对资金使用和管理的监管力度。这方面可以参照广州市的做法：对已建立专项维修资金的楼盘或是已缴付维修基金的业主，应使每位业主都有一张由指定银行发出的、类似公积金储蓄卡的《专项维修资金专用卡》。通过此卡，业主可以随时在银行柜员机上查询、监督自己名下的专项维修资金的缴付和使用情况。

    当然，加强对挪用专项维修资金行为的处罚力度也很关键。笔者建议，除了应严格按照《物业管理条例》第六十三条的规定严厉处罚违法的开发商或物业管理公司之外，对建设行政主管部门工作人员或业主委员会成员利用职务之便收受他人贿赂、不依法履行监督管理职责或发现违法行为不予查处的行为，也应在新的《管理办法》中予以明确，给予其必要的行政处分甚至于依法追究其刑事责任。另外，如果能够将各种不当使用专项维修资金，致使业主利益受损的行为也列入处罚条款之内，将更是一大进步。

    作者单位：广东督查室下载本文