自1998年住房市场化改革以来，我国房地产业持续高速发展，在不断扩大内需和拉动投资中成长为推动国民经济快速发展的支柱性产业。然而，住房货币化改革在促进房地产业快速发展、改善人民居住条件的同时也造成了住房价格的快速上涨，尤其是进入21世纪以来住房价格更是呈现出“井喷”式增长，过高的房价已经严重超出了普通群众的支付能力，并带来了一系列严重的经济和社会问题。为了抑制房价过快上涨的势头，国家虽然采取了包括财政、货币、土地等在内的全面治理措施，但治理效果并不理想，有些地方甚至出现了越治理房价越高的奇怪现象。为了应对越来越复杂的市场环境，国家于2010年开始出台一系列的限购，此举体现了坚决抑制房价过快上涨的决心。如今，经过两年多的市场监管，限购对我国房地产市场产生了什么样的影响？基于市场的这些新变化未来我国房地产市场的走势又将如何？以上便是本文将要研究和探讨的问题。

一、限购的具体措施及特点

1、限购的具体措施

所谓限购是出台的控制百姓投资房地产的一种。主要是百姓购买二套住房和投资者炒房，目的是控制日益高涨的房价。从时间上看，限购主要包括以下几个部分：第一，国十一条。2010年1月10日，发布“国十一条”，提出了“促开工、促上市”、加强土地供给、第二套房贷款首付款比例不得低于40%、差别化税收、加强房地长信贷风险管理、加大对房地产商违法违规行为的查处等一系列具体措施。第二，新国四条。2010年4月14日，常务会议针对房地产市场制定了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等四条措施，也就是所谓的“新国四条”。第三，新国十条。2010年4月17日，又发布了“新国十条”，力求通过严格的差别化的信贷来有效地遏制房价。随后，为了贯彻落实新国十条的工作任务，9月27日，国土部联合住建部发表《关于进一步加强房地产用地和建设管理的通知》，要求进一步加强对房地产用地和建设的，积极促进房地产市场良好发展。第四，新36条。2010年5月7 日，发布了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，被称为“新36条”。新36条一经发布，立刻引起了社会各界的广泛关注。新36条肯定了民间投资对国民经济的重要作用，要求进一步拓宽民间投资的领域和范围。第五，9·29新政。2010年9月29日，国家有关部委相继推出各项措施，力图深化房地产市场改革，巩固方底层市场已取得的成果。这些措施主要包括：加大贯彻落实房地产市场宏观措施的力度、完善差别化的住房信贷、增加住房的有效供给、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠、加快推进房产税改革试点工作、加大住房交易市场检查力度、依法查处相关违法行为等。第六，新国。2011年1月26日，常务会议再度推出房地产市场措施，也就是“新国”，进一步加大了国家对房地产市场的宏观。“新国”最大的特点在于措施的严厉程度。除了进一步提高贷款条件外，最严厉的在于限购，与2010年的限购不同，该项彻底堵住了再次购房的途径。

2、限购的新特点

与以往的房地产宏观相比，限购具有一些自身特色。第一，力度大。无论是对购房信贷还是土地，较以往的力度都有较大幅度的提升。由此可见此次的决心及目标。第二，连续性强，涉及范围广泛。国家一系列的限购广泛地涉及到房地产市场供给与需求的各个方面，而且之间的相关性很高，出台的在时间上与内容上环环相扣，这是以往房地产所不具备的特点。第三，新政出台的迫切性。针对全国房价的疯狂上升，房价问题已经成为社会各界讨论的热点，要求遏制房价的社会一浪高过一浪，高房价已经成为阻碍和谐社会构建的重大障碍。在此背景下，国家出台一系列规范房地产市场发展的组合，具有以往所没有的迫切性。

二、限购对我国房地产市场的影响

房地产市场上活跃着三大产权的经济主体，即家庭、开发商和。出台的限购实施两年以来不仅对我国房地产市场上的需求方和供给方产生了影响，也对各执行限购的地方造成了不小的压力。

1、限购对市场需求的影响：投资、投机性需求渐退，住房的消费品角色逐渐恢复

“京十五条”发布后一周，上海、深圳、天津等城市高端楼盘滞销使得销售均价小幅下跌，但普通住宅价格依然大致保持平稳。据中国指数研究院发布的数据显示，2012年9月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%。从国家统计局公布的数据分析又可看出，全国房价拐点已初步显现。9月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。目前全国房地产市场价格的稳定与局部的回落是国家实施“限购”两年以来的直观效应。房地产市场价格的稳定与局部的回落是由于投资和投机性需求的减少，使得房地产市场向着满足居民基本住房需求的目标在发展。其实，在当前我国住房供求失衡、地少人多的基本国情下，住房的首要功能应该是满足民众基本的居住需求，我们国家土地资源的稀缺决定了住房的供应是有限的，对居民购房进行限购具有现实的合理性。从这个角度来看，限购的实施，抑制了投资性、投机性的购房需求，为我们住房改革步入正常的轨道，恢复住房的消费品角色具有重要的作用。

2、限购对市场供给的影响：市场竞争加剧，中小房企被迫退出市场

从房地产商看，史无前例的力度使得房地产商处境艰难，绝大多数房地产公司的销售都受到影响，那些规模不大的中小房企更是举步维艰。调研显示，有56%的中小房企2011年销售业绩同比出现下降，超过84%的企业销售业绩同比下降10%。而在限购、限贷、限价等强硬房地产市场的影响下，大型房地产企业具有一定的优势：资金链更为稳健和安全，面对风险有更大的弹性空间；经营管控能力更为成熟，能够更理性从容地应对市场变化；前期积累的品牌知名度开始发挥巨大的作用，消费者更倾向于选择有着较高知名度的品牌。在较大的融资压力下，许多资金周转压力较大的中小房企开始考虑转型、被收购或退出市场，部分非房地产主业的房产公司退出市场回归发展主业；而规模化程度较高、资产实力雄厚能够更加灵活地把握的房地产企业将整合市场，促使行业集中度的进一步提高。可以说，两极分化的局面已悄然成型。

3、限购对各地监管部门的影响：土地财政问题继续存在，各地渐趋分化

限购出台以前虽然很多大城市的房价过高、上涨过快，但由于土地财政问题的存在，各地一叶障目，对当地房地产市场的积极性长期不高。现在，国家继续把民生放在第一位，强制性要求各地出台“限购令”，从层面向地方施压。但是，由于房地产市场不是一个孤立的市场，广义上还包括房屋占用的土地。随着“限购令”的持续实施，楼市量跌价松，全国土地市场也逐步趋冷，“卖地难”导致一些地方在上犹豫不决，各地逐步走向分化。

三、我国房地产市场的未来走势

到2012年底一部分城市的“限购令”即将到期，近日，住房和城乡建设部有关负责人在接受专访时表示会继续强调楼市尤其是限购的延续性。由此看来，作为一种临时性的，限购短期内不会取消，其对我国房地产市场造成的影响或是长期的。在限购的长期影响下，我国的房地产市场的未来走势如何将是一个值得研究和迫切需要解决的问题。

1、市场需求的未来走势

从需求方面看，房价的回落和稳定、微调放松的货币，大大提高了居民住房支付能力，在稳定经济增长、企业打折促销等多重因素共同影响下，居民房价上涨预期提高，购房意愿亦有所增加。央行2季度储户问卷调查显示，预期房价上涨的居民比例较上季提高2.8个百分点，未来3个月打算购房的居民比例较上季提高1.6个百分点。但是，房地产思路始终没有动摇，即严格实施差别化住房信贷、税收和限购，严控住房投资投机需求不放松。目前房价企稳的一二线城市中多数执行限购，不会出现住房需求爆发式增加。三四线城市受较低的住房需求增长影响，消化市场存货时间会相对较长。此外，现有的房地产没有考虑改善型住房消费者的需求，“限购令”提高银行贷款利率等抑制了这部分需求，改善型住房消费仍是商品房市场的主力。

2、市场供给的未来走势

需求决定供给，市场需求的未来走势必然影响市场供给今后的发展方向。为应对需求的市场变化，作为供给方的房地产商今后必然会加大对三四线城市的房地产投资，并将关注点转向改善性需求的满足。此外，“限购令”虽然加大了房地产住宅投资的门槛，对异地炒房团给予了强有力的，市场上不少游资和急需寻找新投资途径的民间资本，一定会把目光转向不受楼市影响的商业楼房。一般情况下，普通住宅产品受益在4%到6%之间，而商业项目的投资收益达8%左右，收益明显高于普通住宅。另外，由于商业楼房的投资比住宅投资更为专业，投资的获利空间也相对较大。在“限购令”出台后，不少开发商转向商业楼房。深圳房展会，光一手房楼盘项目，便达20多个，同时塞浦路斯、新加坡也有多个项目在房展会上亮相。同时，旅游、养老地产项目也在房展会上异军突起。可以预见的是，开发商会走与产业相结合的住宅产业综合体道路，商业地产在未来将备受青睐。

3、限购的持续实施

房地产市场是一个性的市场，的正确引导对市场的健康发展有着不可忽视的作用。限购实施两年以来成效显著，有关部门已明确表示会继续对市场进行监管确保限购措施的实施效果。今后的要注意到各地监管部门分化严重的情况，要适时对执行不力、放松，造成房价过快上涨的地区实行问责，做到与地方的一致性，保证楼市尤其是限购的统一性。此外，2010年以来频繁出台，这种频繁间断的调整会增加市场的不稳定性，在目前房价渐渐回落、市场逐渐趋稳之际，要更加注意的长期延续性，目标不要短视。

四、结语

限购执行两年以来效果显著，房价回归到合理区间，市场上的投资和投机性需求也被遏制，住房的消费品角色逐渐恢复。史无前例的力度也加大了房地产市场各供给方之间的竞争，部分中小房企被迫退出市场。从长远来看由于限购短期内不会取消，刚性需求和改善型需求仍是购房主力，商业地产在未来将备受青睐，开发商会走与产业相结合的住宅产业综合体道路。

房地产市场是一个性的市场，房地产是房地产市场继续发展的内在深层次需要。为了确保房地产市场继续健康稳定的发展，未来几年房地产的重点应该是在投放大规模保障性住房的同时，如何增加普通商品房的供给；在抑制投资性购房需求和投机性购买需求的同时，如何确保真实自住型和改善型消费需求不受影响，让房地产市场全面流通，健康持续地发展。

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