商圈的概念

    什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆

范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。

核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心

商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 

  一、商圈的定义

    商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业

吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距

离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面

定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消

费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键

要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个

目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消

费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 

  二、商圈的要素

    商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前

景和支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 

    第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业

管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来

的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，

有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功

能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统

商圈，而像电子城等属于主题商圈。 

  北京市老商圈分析

    王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地

人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个

区域的繁荣。 

    西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春

型商圈； 西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民

众所周知的购物消费场所，人流量大。 

    燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛商业冲击

明显，商业经营效益下降。 燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍

人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎

商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三

环，东三环以内即为使馆区。 

    公主坟商圈：特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主

要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。 手机市场是公主坟

的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关

单位和，因为这里大院非常多。比白领的消费相对要低一点，消费的观

念也不太一样。 

    双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两

大业态为主。 

    阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、

日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。

对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的

人员比较多。 

    崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城

正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。 

    中关村商圈：特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业

街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品

集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/清华

等）。 

    CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商

务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的公司、金融机构、企业、财团在

这里设立总部或分支机构。 

    望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为

３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中

的地方。 

    方庄商圈：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人

区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。 

亚运村商圈：亚运村地区目前的商业主要是一些生活配套：超市、便利店、百货店、

餐馆等，其最大的特点是社区商业。区域内已形成一定规模的商业街，其中以餐饮业

为主，居住人群较为固定、消费能力较强。 

    五道口商圈：消费群体高品位、高收入，周边有高校师生、外教及留学生；甲级

写字楼，有1000多家科研机构、高档住宅区；韩国留学生比较多的地方。 

    北京新老商圈规模与变化分析

    北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚集

区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体发展状况主要可以体现在区位分布、

商业发展状况业态分布等方面。 

    北京的老商圈主要分布在商业比较繁华和地理位比较优越的地段，而且形成了固

定的辐射范围。北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级，

现阶段已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发

展，超市、便利店业态取得较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市

场化、现代化、多元化的发展趋势。随着商业规划的不断发展，在新的商业项目带动

下，北京市新的商圈逐渐形成。 

    木樨园商圈

    交通：南中轴路纵贯木樨园南北；位于小区东侧的地铁5号线(宋家庄—太平庄北

站)工程2007年全线贯通；规划中的4号线(北宫门—马家堡、贯穿南北中轴路的地

铁8号线(辛店—南苑)在木樨园也设有地铁站。 

环境：凉水河治理后已建成一条旅游观光河道，开通游船，在珠江骏景的南侧将设有

码头。 

    商业：永定门粮库地区位于木樨园桥西北侧，已规划建设亚洲最大的现代化商品

交易中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦德龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和

来自义乌、温州的众多海内外商家。 

    马连道商圈

    交通：菜市口至南二环成为连接市中心和城市快速环线的交通要道，与广外大街

交叉形成一横一纵的交通枢纽；南二、三、四环、丽泽路与正在建设的马家堡西路、

地铁5、49号线缩短了与城区的距离。 

    环境：城南完成了广安门内外大街危房改造，随着两广大街通车，新商圈已初具

规模。 

    商业：马连道采购中心区启动建设一年多已现出雏形，到2008年，这个都市采购

中心将成为一批国内外著名企业中国采购总部的云集之地。 

    特色：北京全力规划打造的国内外著名品牌商品的流通总部——宣武区马连道采

购中心区将成为以专业采购为支柱，以批量交易为主导，具备专业化、批量化、国际

化明显特征的现代商业区域。 

    石景山沃尔玛商圈

    交通：石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被

无车族看好，加上五环路，交通优势不逊于其他区域。 

    环境：拥有优越的运动休闲环境，石景山游乐园、雕塑公园、处公园、香山

公园汇集于此。 

    商业：传统项目有普尔斯马特、华联商厦、小白羊超市……现沃尔玛建在西五环

一侧，五环取消收费，将进一步促进沃尔玛的销售。 

    特色：玉泉公园二期工程建成，凸显苏州园林式风格，保留了11棵百年以上的古

柏。两园共占地43.1公顷，成为长安街延长线最大的公园。 

    马甸亚奥商圈

    交通：地铁4、10号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁号线、环线、城铁13

号线以及正在建设的5号线在多个地点交叉并形成换乘站，2007年底建成通车后将打

通城区大部分最繁华的地带。 

    环境：紧邻1215公顷奥林匹克公园，包括1300亩国家森林公园及200公顷人工

湖在内、方圆12平方公里的2008年奥运会的核心会区。 

    商业：亚运村周边已形成成熟的商业圈，奥运村周边也已有普尔斯马特、百安居、

东方家园等一批知名企业进驻。社区周边医院、银行、邮局、超市、药房、餐饮、娱

乐、健身场所等应有尽有。 

    特色：亚运村是京城首屈一指的配套服务设施完善的成熟大社区。2008年奥运会

落户北京，亚运商圈基础上形成的奥运商圈，将成为北京新的城市中心，它对周边区

域带来的巨大商机必将赶超当年的亚运会。 

    高碑店商圈

    交通：地铁一号线、八通线、朝阳路、朝阳北路、东四环路、东五环路等多条交

通要道贯通全区。 

    环境：绿化率达到43％。占地1100多亩的兴隆公园、80多亩的四惠花园、40

亩的街心公园、近50亩的高尔夫球场，还有800多亩的高碑店湖。 

    商业：作为东长安街延长线上的第一乡，高碑店商圈紧邻CBD，而相对于寸土寸金

的CBD，高碑店进入成本却更低更经济。 

    特色：拥有兴隆公园—中国紫檀博物馆高碑店湖高碑店古家具一条街

店污水处理厂等特色鲜明的旅游景区和环保教育基地。 

现代商圈及其动态发展 

    商圈又称商势圈(Trade Area)，通常是指一个零售店或商业中心的营运能力所覆

盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区域。一般可归纳为三点:第

一、商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域;第二、商圈是一个

具体的销售空间，同时又是一个具体的购买空间，而且，这个地理区域空间很容易在

地图上标示出。第三、商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物理学中跳

“场”的商业场，商业活动就是在这个商业场中进行。一个具体的商圈的构造应

由“点、线、面、流”四个方面构成: 

    所谓“点”，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。一家商店，或一个具体

的集中交易的活动的场所就是商圈构造中的“点”，它决定商圈所在的具体地理位置。

因此，科学选址是市场建设中十分重要的环节，选址正确，成功一半;选址错误，则从

一开始就埋下失败的祸根。其原因就在于良好的店址能够使商店获得较为持久的、不

能为竞争对手所轻易模仿的竞争优势。因此，零售店或大型购物中心已进行选址首先

要考虑其业态特征。那些单位规模小、满足顾客便利需要，以经营选择性较低的日常

生活用品为主的零售业态，如超市、便利店原则上应在距离顾客较近的地方，而那些

商品种类齐全、单体规模大，以经营选择性强的商品为主的零售业态，如百货店(商场)

购物中心能够从运处吸引顾客，原则上应选址于商业中心或四通八达的地方。而且，

在考虑具体店址时，应充分考虑使商圈缩小的障碍因素和使商圈扩大吸引力的吸引力

因素，综合评估选址的可能性。 

    所谓“线”，是指市场区域内的各种买卖集存关系。显然，依存关系越多，程度

越高，这种线也就越强，商圈也就越强大。当然，由于交易成本的存在及其差异，随

着空间范围的扩展，这种依存度一般总是递减的，所以一个具体的商圈会有它自己的

边界。一个具体的现实市场只是这种“线”的集合的外在形式。空壳市场所空缺

的就是这种“线”。因此，重要的是培育当地市场经济的发育，构建生成更多的

地方应该调查研究分析比较当地各种相对优势，制定措施充分发掘和开发这

种优势，地方优势既是地方经济发展的生长点，又是区域市场的生成点。因为正是这

种优势能够生成商品交换的“线”。 

    所谓“面”，是指中心点的辐射所达到的范围，是市场影响力的空间广度。由于

商圈构造中的“线”辐射随空间范围的扩展呈现衰退，因此，商圈构造中的面

现层次性，可以依据理论成交数量或市场占有率等指标将商圈区分为:零售店(商业中

心的)60%一65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自第二层商圈—次级商圈，15%

一20%的顾客来自于边缘商圈，俗话说:“核心商圈保基本(生活必需品)，次级商圈靠

服务，边缘商圈靠特色”。所以合理规划市场布局，消除市场建设中的盲目的重复建

设是减少“空壳”市场的一项重要措施。在经济活动中，不同的市场的商圈会呈现重

叠、交叉等现象。对于这种情况要作具体分析。首先是在规划市场布局时要分析市场

商圈的大致辐射范围，以及所在范围内是否具有替代功能的同类市场。一般而言，商

圈交叉会出现在“边际商圈”，有时也可能是次级商圈或边缘商圈，这里既

有市场的互补关系，也有市场的替代与共存关系。商圈的相交或相叠如果功能定位相

同会构成直接的竞争，从而分割交易量，使市场经营效益下降。但也有相当多的实例

表明，竞争会形成一种共生关系，使市场具有更强的渗透力和影响力，共同构造出一

个大商圈。根据以上三种情况，合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、

合理的市场商业网络，整合统一市场，减少市场建设中的盲目性。只有这样才能使商

圈势力得到进一步的增加和拓展。 

    所谓“流”，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。这种变化既

受外部因素影响，也受市场内部因素变化的影响，前者如产业结构变化、竞争格局变

化、以及诸如自然环境、产业环境、全球环境等变化因素。后者如市场管理方法、市

场经营方针的调整，市场服务功能的变化等。 

  商圈的类型

    商圈的类型包括微观商圈、中观商圈、宏观商圈。微观商圈，指不同的业态店或

业种店的商圈范围;中观商圈，又叫区域商圈，指区域内的不同的商业业态聚集形成的

商圈范围;宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其大小，它是由区域商圈所形成的。 

西方国家的商圈计算的三种方法: 

    1、雷利法则—零售引力法则，是计算商业中心商圈大小的公式，只要知道两个商

业城市之间的距离，两个城市的人口数量就能够计算出每一个城市吸引顾客的距离，

同时通过这一公式的延伸又可计算出某一个城市的商圈大小。当一个商业中心充分采

用计算机和网络技术后，形成某一商业中心，两个商业中心之间信息交流的距离将会

缩小，顾客将由网民来代替，两个城市中心之间的商圈大小将由网络力量及其辐射力

量、网民及上网购物数量的多少来修订。 

    2、市场饱和理论(RSI，Retail Saturation Index)—是计算每一平方米营业面积

的某类商品所能实现的销售额，当RSI呈现高值时，表明该市场尚未饱和，因此仍具

有发展零售业的潜力;当RSI呈现低值时，表明该市场已经饱和，新的零售发展商不宜

再进入此市场发展零售业。 

    3、购买力指数(BPI，Buying Power Index)—是估计经济区域内可支配收人的大

小，如果用购买力指数除以本区人口占全国人口的比重，就能得出市场质量指标(QI

Quality Index)。

  商圈与商业区的区别和联系

    (一)传统的商业区。传统商学理论将城市商业布局称之为商业区，它包括商

业区、区域性商业区、社区商业区等。 

    1、商业区，应叫中心商业区。

    2、区域性商业区。

    3、社区商业区。

    (二)现代商圈概念≠传统商业区概念

    商业区具有浓厚的计划经济痕迹，如“”商业区的具有计划经济的

痕迹，正因为如此，就出现了“”或者地方之间的差异。现代商圈的意义有

两个方面的创新意义:1、商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域壁;2、两个商圈也

可以叠交形成“交集”，相互渗透行政区划。 

    南城商圈定位及其特点

    如北京商圈:(1) 3000多年前北京最早的南城商圈在宣武门、崇文门地区，具体来

说后来形成前门一大栅栏中心商圈; (2) 20世纪改革开放初期形成王府井、西单、前

门一大栅栏的“品字形”的商业区;(3)90年代以来随着不同环线路开通形成多层

次、分散化的商圈形成，由过去中心商圈集中于三环以内，变为分散于三环沿线至四

环沿线甚至到五环外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多个市级商业中心、70

多个区域商业中心，众多的社区商业区，两网三区、十城十街等，商品辐射力增强，

形成京津塘环渤海经济圈的核心，(5)但必须引起注意的是，2008年奥运会后北京商圈

内部会出现某些“空洞化”的端倪，具体表现为:由于交通的改善，城市空洞化规律会

逐渐发挥出来，多条新轻轨车的开通，城郊地铁口会出现新的业态和新商圈。 

    “大北京商圈”内部商圈的动态变化，外部商圈也在动态变化，这也是客观的，

不以人们意志为转移的。 

  商圈是动态发展的

    一、北京南城及其范围

    北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域，它是由

几个区组成的商圈范围。北京南城从外延来看是由北京的几个行政区组成，不像王府

井商圈，也不像西单商圈，不像东城CBD，也不像中关村，各属于不同的行政区管辖，

狭义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区，广义的北京南城包括宣武区、崇文区、

丰台区、大兴区等。 

    二、由于历史原因，形成北京商圈形成传统的“北重南轻”、业态布局北密南

疏”现象北京南城具有独特的特点，历史上有“东富西贵、南穷北贱下风

下水”……等描述，老百姓也有“东城富、西城贵，崇文穷、宣武破的说法，在北

京商圈建设中，长期以来形成“重北轻南”、业态密南疏的格局。近几年来，

特别是2001年北京、市提出了实行倾斜、加快南城发展战略决策，并实

施了以基础设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要内容的南城发展计划，交通

在变化，市政设施在变化，居民正在“置换”，大商贸产业已经形成为南城的先导产

业，形成了北京南城特有的商圈。 

    三、北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，北京南城商圈内部又具有自身的特点

近几年来，北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，原因很多，归纳起来主要因素是交

通变化和消费者居民的“置换”。 

    1、交通条件的变化起了大的作用。如菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓

宽，南四环近日与四环路全部连通，京开高速业已通车，广安大街、南中轴路三四环

间、亦庄开发区连接南四环路的道路也通车在即，地铁五号线启动……城南的交通正

在变得更加通畅等等，交通的改善带来地价的上升，引致市场人气上升，名气上升，

商气上升，财气也开始上升。 

    2、“居民的置换”也起到重要的作用。如危房居民的货币搬迁，宣武区、崇

文区十年来先后搬迁出9万多户，新建小区搬进一批新富裕的居民户，原有居民收入

水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，带来了

市场人气。 

    四、作为南城危房改造，北京南城新建商圈应体现“引导、企业自主投资、

市场化运作”的原则，一般而言，商圈的投资主体是房地产商，商圈的经营主体是商

品经营商，商圈的消费主体是消费者，在现代市场经济条件下消费者是商圈的主人。

北京南城商圈定位及其特点: 

    五、形成北京南城与其他商圈不同的特有商圈

    新世纪初，北京南城建设成为“国际性商贸港”，其内涵为:(一)北京南城成为连

接中国与世界的商贸枢纽和“窗口”，把北京南城建成外商区域性采购市场—

中国的商品和服务卖到全世界，把世界的商品和服务卖到中国来的“窗口”;(二)奥运

会的首都商贸支撑工程;(三)首都国际商贸城的重要载体四把南城建设成为营销中

国的“大柜台”、大商场、大批发市场;(五)把南城建成与北京其他区县协调发展的经

济区域，成为“大北京”区域经济向南渗透的过渡商贸地带。具体来说: 

    1、外向型的民营为主体的商贸企业群体系，以区别于其他区的商业中心或区域商

业中心，并形成互补的商业格局;2、多层次、专业化的市场体系，现有的各种类型的

专业批发市场体系已经形成，需要进一步提档升级，既有物流批发市场，又有商流批

发市场，既有有形批发市场，又有无形批发市场，近几年批发市场应大力推行网上交

易和拍卖、商业品牌代理、国际采购等多种现代商业经营形式;3、现代物流和配送的

支撑体系，北京市商业规划中已经将三大现代物流基地之一规划在南城的丰台区 (即

房山闰村—丰台王佐)，其中规划中的17个配送区之一以及有些配套服务体系也在南

区，如大兴大庄、丰台王泉营、大红门、丰台五里店等;4、用特色步行商业街提升南

城区域形象。如磁器口至珠市口之间南、北两侧将建设北京大家庭商业街，商业街全

长1 .8公里，总建筑规模30万平方米，将建设成具有北京南城特色的Shopping/Mall

且，规划中的专业化主题市场主要有奥林匹克精品走廊、时尚部落、数码空间、珠宝

一条街、国际汽车名品展示中心、现代医药城等;5、信息支撑体系，今年以来，南城

已经引进外商投资于这一领域;6、形成统一的商贸规划和发展战略，打破行政分割，

形成统一的经济区域，按照经济区域精细打造出北京特色的“南城国际大商贸区”。 

就南城大商贸发展模式而言，南城可借鉴义乌模式、汉正街小商品市场模式、模

式、中关村模式、以及中国(含、)现有的73个Shopping/Mall的模式，概括

起来为: 

    1、民营经济为主导型的商贸经济;2、商贸旅游一体化，使南城形成商贸旅游一体

化的经济区域;3、以商兴工，以商贸为龙头，促进南城工业(如医药、建材、信息产业

等)的发展;4、进行南城城市市场营销，改变多年来形成的南城形象，改变南城经济落

后面貌;5、与企业互动，促进南城经济发展，即“引导、市场化运作、企业

化经营”。 下载本文