期待已久，新一届的第一个。一股新风袭来，工作报告中，对于房地产业的表述发生了明显变化。最重要的一点：不碰“房价”，少提“”。一套比较合理的行业治理思路，脉络渐次浮现。

首先，房价只字不提。

回顾过去，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年工作报告中，都把房价作为重点。比如：2005年：重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。2006年：继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。2007年：抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。2008年：防止房价过快上涨。2010年：坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。2011年：切实稳定房地产市场价格。2012年：促进房价合理回归。2013年：抓紧完善稳定房价工作责任制。

2009年之所以出现例外，主要是2008年下半年，受国际金融危机影响，我国经济增幅猛降，楼市大幅降温，3月时，仍在一门心思救经济、救楼市。因此，2009年是近十年来，惟一一次在工作报告中充满温情与鼓励地说：促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

当前情形，与2009年3月楼市低迷的形态不同，而此次也不提房价，就意味着：过去十年非常重视房价的格局正在改变。实际上，过去多年非常重视房价，却一直没能在房价方面取得预期效果。三点原因：其一，那些年中国房价正处“青春躁动期”，其二，部分方式与措施不妥当。其三，价格是市场供需信号，直接干预房价，会扰乱内部作用机制。急于求成，反倒无功。

在市场经济条件下，不到万不得已的情况，不宜管制价格。此次，不把房价，写进工作报告，并代表新一届领导不关心房价，只是不愿像以前那样直接、粗暴干预房价，而是要通过合理指导、经济手段、软性措施，通过调节供求关系，进而稳定房价。

其次，有了新思路。

过去十年，除了目标直指房价以外，方式还有三个特点：一是以抑制需求为主，以增加供应为辅；二是全国一刀切的较多。最典型的有两次，一次是2005年出台的新老国，被全国业界戏称为“上海感冒，全国吃药”，因为2004至2005年一季度，只有以上海为龙头的长三角楼市过热，而广州、深圳、北京等大城市，房价比较温和。另一次，是2006年出台的“70/90”，要求各地90平米以下中小户型必须占供应量的70%以上，后来很多地方根本没执行，不了了之，尴尬收场。

这次，对于房地产的表述，语气明显弱于以往。再次显示，不愿将总是放在嘴巴上。而且，首次明确提出：针对不同城市情况分类。对此，住建部副齐骥就“双向”做出了权威解释：所谓双向亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制今年住宅用地的规模，调整新建商品住房上市的结构，通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。

显而易见，不再一刀切了。而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的目标与方式。当前，一线城市房价偏热，供不应求，所以要求从严，一手增加供应，一手抑制需求，两手都要硬。而许多三四线城市房价温和（甚至下跌），供大于求，那就需要减少供应。对于库存量大的城市，还要稳定市场需求、鼓励合理需求。

不妨再来回放一下去年12月下旬，姜伟新部署2014年工作时指出：要继续抓好房地产市场和监管工作。要更加注重分类指导，房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购；房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。同时要积极探索发展共有产权住房和强化市场监管。

齐骥副对“双向”的解释，据说成为昨天地产股暴涨的导火索。不管是否如此，分类指标与双向的新方针，对于全国市场的稳定发展，是有好处的。

在此方针指导下，预计今年应能看到部分三四线城市放松既有，甚至还会有个别城市出台新的刺激措施。而一二线城市，至少在上半年，看不到放松的可能性。如果下半年市场降温明显，则可能有二线城市表面不松，在执行中暗松。有时候资本市场会提前反应变化，所以地产股的脉冲式上涨，也是可以理解的。但若想地产股真正实现持续上涨，还需等待底部真正出现，如果市场也见底，那就更威力了。类似2009年上半年和2012年上半年，就是地产股的幸福时光。

再次，值得关注的是，这次报告涉及房地产部分，是以保障性住房为重点的。

对于保障性住房，包括棚改房，非常重视，新开工和竣工指标都很具体。今年新开工保障房70O万套以上，其中各类棚户区47O万套以上，提高大城市保障房比例，基本建成48O万套。推进公租房和廉租房并轨运行。创新性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。当然，2009年以来国家对保障房的重视程度就开始不断提高，新一届，只会进一步加强。加强住房保障后，商品住宅市场也就可以减少干预，从而尽快构建起“主导保障房，市场主导商品房”的“双轨制”格局。

最后，还应关注两点。

其一，做好房地产税立法相关工作。改革总体方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。立法需要走流程，耗时较长，今年只是研究而已，不会冲击市场。其二，虽然房地产不再升级，部分城市反倒可能放松，但货币仍是中性偏紧。今年广义货币M2预期增长13％左右，与去年相同，但狭义货币M1估计难超10%；而房地产贷款更显紧张，无论开发贷，还是个人房贷，一季度都没有出现往年的季度性宽松，这将成为压制2014年房价的重要因素。

（作者：易居研究院副院长杨红旭）

附录：2005-2014年历年工作报告中的房地产内容

2014年工作报告完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工70O万套以上，其中各类棚户区47O万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房48O万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。做好房地产税立法相关工作。

2013年工作报告

加强房地产市场和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。

2012年工作报告

房地产市场处于关键阶段。继续搞好房地产市场和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的措施，进一步巩固成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。

2011年工作报告

坚定不移地搞好房地产市场。加快健全房地产市场的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监督，保证符合条件的家庭受益。二是进一步落实和完善房地产市场，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收，调整完善房地产相关税收，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管，严厉查处各类违法违规行为。三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级负总责，市县负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

2010年工作报告

促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

2009年工作报告

促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。

2008年工作报告

由于推动价格上涨的因素还将存在，今年价格上涨的压力仍然较大。同时，生产资料价格不断上升，房地产等资产价格上涨过快，防止通货膨胀的任务相当艰巨。坚持加强对房地产市场的和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。今年要采取四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。今年用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级都要增加这方面投入。同时，要积极改善农民工居住条件。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。我们要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。

2007年工作报告

房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地

产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级要对房地产市场的和监管切实负起责任。

2006年工作报告

继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序，基本完成建设领域清理拖欠工程款任务，促进房地产业和建筑业健康发展。

2005年工作报告

重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。下载本文