本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ㎡，土地使用条件与规划所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元／㎡．后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价．【2007年考题】A：375万元B：450万元C：500万元D：600万元E：工业用地的监测点评估价格
2、新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。A．内地B．占领世界投资市场C．风险转移D．投资组合
3、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。A．20B．30C．70D．40
4、下列关于税收的表述中，正确的是__。A．房产税的课税对象是房产B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
5、某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2，报酬率为6%，则现在的承租益价值为__万元。A．98.80B．592.81C．691.61D．667.22
6、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。A.选项AB.选项BC.选项CD.选项D
7、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。A：专业工程B：建筑工程全过程C：分部工程D：分阶段E：借款合同
8、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%
9、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门行政裁决应当自收到申请之日起日内作出。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章
10、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。A：收益递增原理B：收益递减原理C：最佳效益原理D：适合原理E：工业用地的监测点评估价格
11、估价时点应与的日期相一致。A：签订估价合同B：开始估价作业C：完成估价报告D：估价结果所属E：工业用地的监测点评估价格
12、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A．高于B．低于C．等于D．条件不足，无法确定
13、零售商业物业的租金是以每一个出租单元的（）为基础计算的。A．建筑面积B．总出租面积C．可出租面积D．营业面积
14、住房公积金属于__所有。A．缴存住房公积金的单位B．缴存住房公积金的职工C．缴存住房公积金的单位和个人共同D．住房公积金管理中心
15、房地产开发的程序主要分为__四个阶段。A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
16、砖混结构二等房屋的残值率一般为。A：4％B：3％C：2％D：1％E：工业用地的监测点评估价格
17、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降E：工业用地的监测点评估价格
18、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。A．土地稀缺B．城市化进程快C．投机需求膨胀D．过度放贷
19、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。A．温差效应B．绿岛效应C．温压效应D．热岛效应
20、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
21、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。A．1130.00B．1165.43C．1910.00D．2003.70
22、将借款本息视为现金流出的基本报表是__。A．全部投资现金流量表B．资本金现金流量表C．借款还本付息估算表D．投资计划与资金筹措表
23、拍卖行应在拍卖日的前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A：半个月至一个月B：一个月至三个月C：一个月至六个月D：三个月至六个月E：执行层的组织协调
24、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=×直接成本利润率。A：后续开发成本+管理费用B：后续开发成本+管理费用+销售费用C：待开发房地产价值+后续开发成本D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费E：工业用地的监测点评估价格
25、盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30％、成本上升60％时，开发利润(税前)为0；乙项目当售价下降20％、成本上升50％时，开发利润(税前)为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面。A：甲项目强于乙项目B：乙项目强于甲项目C：甲项目与乙项目一样强D：不能确定哪个项目强E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。A：国有土地出让B：国有土地转让C：国有土地租赁D：国有土地作价出资(入股)E：保留划拨土地使用权
2、商品房预售合同登记备案应由办理。A：房地产开发商B：房地产销售代理机构C：商品房预购人D：房地产开发商和商品房预购人共同E：执行层的组织协调
3、下列关于经济学中成本理论的表述中，错误的有。A：经济学中的成本概念等同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”B：经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬C：会计成本(显成本)=经济成本+隐成本D：若销售收入超过经济成本，则厂商可获得正常利润E：边际成本的变动规律是：边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加
4、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括等。A：销售收入B：出租收入C：还本付息D：利息收入E：贷款本金收入
5、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。A：当地工商行政主管部门B：当地计划行政主管部门授权机构C：当地计划行政主管部门D：当地建设行政主管部门授权机构E：当地建设行政主管部门
6、建筑物区分所有权包括等．【2004年考题】A：按份共有所有权B：专有部分所有权C：共同关系成员权D：共同部分持份权E：长期使用和租赁
7、不需要办理施工许可证的是__建设工程。A．工程投资额30万元以下的B．建设面积300m2以下的C．建设面积500m2以下的D．工程投资额30万元以下且建筑面积在300m2以下的E．投资额50万元以下且面积不超过300m2的
8、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有。A：商业用地B：旅游用地C：娱乐用地D：商品住宅用地E：廉租住房用地
9、下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有。A：股票B：期货C：工业产权D：非专利技术E：建设用地使用权
10、关于所有权说法正确的有__。A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能B．当四项权能与所有权分离时，所有权灭失C．共有分为按份共有和共同共有D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利一并转让E．我国土体所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权
11、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是。A：房地产供求结构B：房地产投资结构C：房地产数量结构D：房地产总量结构E：借款合同
12、保险活动所特有的内在功能是。A：组织经济补偿B：分散风险C：融通资金D：防灾防损E：执行层的组织协调
13、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由__列出质量缺陷清单。A．开发商B．承包商C．监理工程师D．使用单位
14、以下对房地产赠与的理解正确的是。A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为B：属于双务行为C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务D：属于单务行为E：其受让人不需承担任何义务
15、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。A：拖欠建设工程价款B：已抵押担保的债权数额C：房地产变卖处置费用D：诉讼费用E：其他法定优先受偿款
16、因为估价的目的不同，所以__。A．估价的依据不同B．应评估的价值类型可能不同C．估价时点的选取不同D．估价中应考虑的因素可能不同E．选用的估价方法可能不同
17、耕地占用税实行的是__税率。A．比例B．定额C．超额累进D．地区差别
18、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A．债务融资成本分析B．资金占用费分析C．资本金与债务资金的比例分析D．担保费分析
19、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A．利润为零时B．利润最大时C．允许的最低经济效益指标D．允许的最高经济效益指标
20、下列选项中，属于违法建设的工程有。A：未取得建设工程规划许可证的建设工程B：临时建设工程C：违反建设工程规划许可证规定的建设工程D：城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目E：擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程
21、关于写字楼基础租金的说法，正确的有。A：基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B：基础租金一般高于市场租金C：基础租金可以通过降低经营费用向下调整D：基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E：基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
22、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为__万元。A．114B．63.84C．31.92D．28.71
23、申请强制拆迁必须提供__。A．行政强制拆迁申请书B．仲裁决议书C．拆迁协议范本D．裁决调解和裁决书E．被拆迁房屋的证据保全公证书
24、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。A．卖方和买方掌握必要的市场信息B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D．卖方和买方追求各自利益的最大化E．卖方和买方急于完成交易
25、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是__。A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计D．忽略了房地产租金以外的收入E．相对全面一些下载本文
