【摘  要】房地产项目管理是指项目的管理者在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理。本文主要针对当前房地产开发项目管理中仍然存在诸多问题，不能适应形势发展的需要。重点从制度建设、质量管理、投资控制到合同管理等方面进行了阐述，谈谈自己的一些认识。

【关键词】房地产开发项目；项目管理；工程管理

1 增强房地产项目管理观念，建立完善的法律法规体系

近年来，房地产开发建设领域中仍存在诸多问题，一些房地产开发建设企业受经济利益的驱使。置法规于不顾，处处钻空子，严重损害了国家和集体的利益。反映在基本建设有章不循、有法不依、不报建、不招标，以及任意肢解发包工程，强行不合理压价行业垄断，一个行业的工程往往是本行业立项，本行业投资，本行业设计、本行业的施工，本行业监理，不允许外行业队伍选工程项目可行性研究成为“可批性研究”现场签证无中生有，价量不实不法中介行为严重还有钱权交易、搞工程等。这些都极大地制约和了我国项目管理的发展。所以，加强房地产行业的法律法规建设是完善和规范房地产行业发展的重要保证。

2 房地产开发项目质量管理规划和控制措施

2.1 房地产开发项目中的质量管理规划

①质量方针

质量方针就是项目实施组织领导层就质量问题明确阐明的所有打算和努力方向，项目实施组织以前若没有正式的质量方针，项目班子应为该项目单独提出一个质量方针，并应将此方针通知所有的干系人。

②范围说明

项目的范围说明不但规定了主要的项目成果，而且也规定了项目的目标，是质量规划的关键依据。

③成果说明

成果说明是对范围说明书中的项目成果的进一步说明，经常包括有技术问题以及可能影响质量规划的其他问题的细节。

④标准和规范

项目管理班子必须考虑对该项目可能产生影响的任何专用标准和规范。

2.2 房地产开发项目中质量因素的控制

①人的控制

人是指直接参与项目的组织者、指挥者和操作者。人为控制的对象，是要避免产生失误作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。

②材料的控制

材料主要包括原材料、成品、半成品、构配件等，对材料的控制主要通过严检查验收，正确合理地使用，进行收、发、储、运的技术管理，杜绝使用不合格材料等环节来进行控制。

③设备控制

设备包括项目使用的机械设备、工具等对设备的控制，应根据项目的不同特点，合理选择、正确使用、管理和保养。

④方法控制

主要包括项目实施方案、工艺、组织设计、技术措施等卜对方法的控制，主要通过合理选择、动态管理等环节加以实现。

⑤环境控制

影响项目质量的环境因素较多，有项目技术环境，如地质、水文、气象等项目管理环境，如质量保证体系、质量管理制度等。劳动环境，如劳动组合、作业场所等。

3. 房地产开发项目中前期投资决策阶段的市场调查

房地产进入营销时代，开发商的项目调研是决定项目成败的关键一开发商要在茫茫商海中脱颖而出，必须掌握足够的商业情报，如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头。只有龙头中有“魂”、才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

4. 房地产开发项目中规划与设计阶段的管理

4.1 如何正确地编制与设计任务书

设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员还应对设计文件进行深入细致的审核。

4.2 建立设计经理质量责任制

开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求，组织设计策划，并对设计过程进行控制，负责各专业之间的衔接。负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证，负责控制设计变更，对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。

4.3 明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责

建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制。

5. 房地产项目实施阶段中的组织管理

在房地产项目建设过程中，组织与协调工作是十分重要的。所谓组织，是指按照一定的目的、任务和形式加以编制，安排事物，使其有系统或构成整体。组织与协调的作用就是围绕实现项目的各项目标，组织协调各参建单位、相邻单位、部门全力配含项目的实施，以形成高效的项目团队，共同努力去实现工程建设目标的过程。

房地产项目主要包含三个主要的组织系统项目业主、承包商和监理，而整个房地产项目又处于社会的大环境中，项目的组织与协调工作包括系统的内部协调，即项目业主、承包商和监理之间的协调，也包括系统的外部协调，包括部门、金融组织、社会团体、服务单位、新闻媒体以及周边群众等的协调。项目组织协调工作包括人际关系的协调、组织关系的协调、供求关系的协调、配合关系的协调、约束关系的协调。必须在国家和项目所在地有关工程建设的法律、法规的许可范围内去协调、去工作。对于项目经理部更应该严格遵守法律法规，只有这样才能做好组织与协调工作。要站在项目的立场上，公平的处理每一个纠纷，一切以最大的项目利益为原则。要做好组织与协调工作，就必须按照合同的规定，维护合同双方的利益。只有这样，最终才能维护好业主的利益。在项目实施过程中，应该注意质量、工期、投资、环境、安全的统一不能有所偏废。协调与控制的目标是一致的，不能脱离项目目标去协调，同时要把工程的质量、工期、投资、环境、安全统一考虑，不能强调某一目标而忽视其他目标。

在项目实施过程中，主要的组织与协调工作有协调与有关部门的关系组织与协调监理单位、勘察单位、设计单位的工作组织与协调各施工单位包括总承包商、专业承包商、供货商等的工作；工作中存在的问题或争议的协调、处理。

6. 建立完善的合同示范文件体系

建立开展建设工程合同示范文本体系研究，理清在工程建设各个阶段需要的合同，尽快制定相应的示范文本。如尽快出台工程项目总承包合同示范文本，建设工程施工专业分包合同示范文本，建设工程施工劳动分包合同示范文本，以及招标代理工程咨询等。合同的事范文本逐步形成，完善的工程合同示范文本体系，以规范合同管理。

现行的建设工程施工合同示范文本虽经修订，但在执行过程中所发现有不妥之处，需要不断的完善、在修订中要正确认识fidic条款的作用，建设工程施工合同示范文本在制定过程中借鉴了fidic条款的很多优点，但fidic条款有很大的局限性我国合同示范文本的主要依据我国的现行法律行规，要结合我国建设工程的实际情况制定，不能全盘搬用fidic旧条款。

7. 结束语

房地产开发项目管理的研究和推广起步较晚，其理论和方法与世界先进水平相比还有很大差距，因此我们要正确认识我国房地产项目管理中存在的问题并积极主动解决这些问题，加强企业内部监控机制，实行动态控制，建立企业品牌，培养顾客忠诚度，适应市场需求，才能缩短与国外项目管理的差距，增强我国建筑企业的市场竞争能力。下载本文