引言：本文从阐述居民住宅区消防安全存在的问题入手，分析其成因，对加强其消防安全工作提出了相应的对策。

随着我国城镇化不断深入推进，城镇居民住宅区大量涌现，为城市的繁荣发展注入了活力，但伴随而来的是居民住宅区火灾日趋频发，特别是上海“11.15”特大火灾事故发生后，居民住宅区暴露出的消防安全问题一时成为社会关注的焦点。如何破解居民住宅区消防安全矛盾，防范火灾日益凸显。笔者结合实际，就加强居民住宅区消防管理谈几点粗浅意见，仅供探讨。

1、居民住宅区的消防安全现状：

近年来，居民住宅区虽然发展速度较快，但是由于诸多原因，消防安全往往成为死角、盲点，与居民对消防安全的迫切需要极不协调。

1.1、物业建设与管理脱节，留下先天性隐患。

笔者对所在城市近50个居民住宅区进行调查发现，一是有物业服务企业进驻的小区，在与物业建设单位衔接时没有移交含有房地产竣工总平面图、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收基础资料，缺乏消防设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料等，导致对小区公共消防设施底数不清、情况不明的现象普遍存在。二是一些小区在投入使用后，物业建设单位、小区业主不能及时将物业纳入日常管理，造成小区消防设施长期处于无人管、无人问的状态，公共消防设施被拆除被遮挡、疏散通道被占用等较为普遍，等到有物业服务企业进驻时，消防设施基本处于瘫痪状态，留下了先天性火灾隐患，对住宅区的消防安全构成了严重威胁。

1.2、物业消防管理整体水平低下。主要表现为：一是物业服务企业对小区内的消防基础设施底数不清楚、情况不明的现象较为普遍。二是物业服务企业不知道如何进行小区消防管理，没有依法建立消防安全制度、建立志愿消防队等自防自救措施；有的小区物业服务企业虽然建立了职责制度，但日常消防巡查制度、消防设施维护保养制度、消防演练等不落实，消防管理流于形式。三是物业服务企业从业人员消防安全素质差，多为临时雇佣，没有进行岗前培训，缺乏最基本的防火灭火常识，遇到火灾时束手无策甚至临阵脱逃；普遍缺乏建筑自动消防设施的操作管理人员，使小区建筑自动消防设施失去了应有效能。

1.3、消防设施维护经费得不到保障。

从目前情况看，居民住宅区的消防经费主要涉及消防设施设备的维护保养、更新改造费用以及日常消防安全管理费用，主要来源有建设单位的法定物业维修资金以及物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业服务费等。笔者调查情况反映，有相当一部分居民住宅区物业的建设单位提供的物业维修资金没有依法提留到位，全部由业主和用户来承担，造成物业服务收取费用过高，而物业服务公司与业主之间仅靠契约，容易引发矛盾造成物业服务费难以收取，共用消防设施保修期满后的维修、更新和改造费用更加难以落实到位，一旦消防设施设备出现问题，维护保养难以落实。

2、成因分析：

笔者认为，虽然造成居民住宅区消防安全管理混乱是多方面的，但究其根本原因，主要有以下几点：

2.1、消防安全意识淡薄。调查情况反映，近年来，消防监督部门和主流媒体虽然进行了大量消防安全宣传，有力促进了社会消防安全意识的提高，但由于受财力、物力以及个人素质等因素制约，其业主、业主委员会或物业服务企业消防法律意识还不强，对火灾防范抱着侥幸心理，火灾防范意识还比较淡薄，小区的消防安全宣传教育几乎空白；有的小区物业服务企业对消防安全法规知之甚少，不具备消防管理能力，一些严重违法行为和火灾隐患不能及时处置，消防自防自救能力差。

2.2、消防责任主体不明。具体表现为：其一、大部分住宅区的业主、业主委员会与物业服务企业之间在书面的物业服务合同中没有明确物业消防安全责任事项，业主、业主委员会对物业服务企业履行契约中消防安全管理职责没有实行有效监督；其二、一些物业服务企业由于缺乏法律知识，没有履行合同的约定的消防管理职责，特别是在承接物业时，没有与物业建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，对物业共用消防设施设备没有进行查验核实，待日后发现存在问题时，互相推诿责任。其三、由于各种原因，大部分物业服务企业是从物业的建设单位前期物业管理衍生而来，与建设单位存在诸多利益关联，权利、义务和责任混杂不清，小区消防管理流于形式，消防违法行为、火灾隐患得不到纠正或消除。

2.3、法律制度约束能力不强。在现有法律制度中，虽然对物业服务企业、业主及业主委员会的消防安全职责进行了规定。如2007年修正的《物业管理条例》以及2009年经修订施行的《消防法》对物业服务企业的消防安全职责做出了明确规定，但这些法规只是对其权利、义务的原则性规定，法律责任有限，造成了物业消防安全管理不落实，难以有效履行消防安全职责。

2.4、监管措施不力。笔者调查情况发现，大部分小区的业主委员会建设滞后，没有对物业建设单位的选聘物业服务企业的服务质量、管理水平形成有效监督；物业主管职能部门对物业服务企业承担的消防管理责任，没有明确的要求和规定；居民住宅区的消防监管主要依靠社区、街道和职能部门，但这些单位往往没有将居民住宅区的消防监管纳入日常工作范围，致使小区物业消防管理措施难以落实到位，消防投诉案件频发。

3、加强消防管理的途径：

3.1、落实消防安全责任。2007年修正的《物业管理条例》明确规定，业主、业主委员会是住宅区物业管理的主体，物业服务企业要依法履行物业服务合同的约定。因此，业主、业主委员会在选聘物业服务企业时，在契约中要约定双方的消防安全事项，明确各自消防安全责任；物业服务企业要与业主委员会制定防火公约，制定符合小区实际的消防安全制度、灭火和应急疏散预案以及建立志愿消防队等自防自救组织，落实日常消防管理措施等。

3.2、强化能力建设，提高物业管理水平。一是物业服务企业要强化以 “检查消除火灾隐患能力、组织扑救初起火灾能力、组织人员疏散逃生能力和消防宣传教育培训能力”为主要内容的消防能力建设，打牢小区火灾防控基础。二是物业服务企业要开展日常巡查，要将重点部位、重点设施以及对占用、堵塞、封闭疏散通道和安全出口、消防车通道、防火间距以及损坏的行为作为巡查重点；对不能及时消除的火灾隐患或经劝阻无效的行为，应及时上报移交相关职能部门进行处理，防止遗留火灾隐患。三是要建立完善消防设施维修保养机制。对于没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，消防设施维修、更新和改造费用由业主按照约定承担，没有约定或者约定不明确的，按照各自专有部分建筑面积所占比例承担，确保消防设施维护保养经费的得到有效保障。

3.3、加强指导和监管力度。一是社区、街道及物业主管职能部门要将居民住宅区消防管理纳入日常网格化安全监管范围，对居民住宅区的业主、业主委员会或物业服务企业依法进行有效监管；机关消防机构及派出所要适时深入居民住宅区指导和帮助社区、街道或物业服务企业开展消防安全工作，使业主、业主委员会和物业服务企业切实担负起维护住宅区消防安全的责任；对于那些不履行物业管理消防安全责任的，要依法查处。二是要建立联动机制。对辖区内有难以制止的消防违法行为或者难以处置的火灾隐患，物业服务企业应当及时向社区、街道和有关职能管理部门报告，社区、街道和物业主管部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。三是业主、业主委员会要切实发挥维权、监督和协调的作用，对物业服务企业的消防工作实行有效的监督。

3.4、完善物业消防管理的法律制度。要按照《消防法》、《物业管理条例》等法律法规，应出台更加完善、实际操作性较强的实施细则，明确主管部门、物业服务企业、业主委员会等的权利、义务及责任，制定物业消防管理的细化措施及标准，规范物业消防管理责任主体的消防安全行为，将居民住宅区消防安全工作纳入法制化和规范化的轨道。

4、结束语：

随着城镇居民安全需求和法制观念的不断提高，做好居民住宅区火灾防范工作，已成为社会发展的必然要求。如何加强小区消防管理，为居民营造一个良好的安全环境，值得我们进一步探索和研究。

参考文献

[1]《中华人民共和国消防法》[2]《湖北省消防条例》[3]《物业管理条例》.

作者简介

黄代坤，男，1965年11月出生，现为荆州市沙市区消防大队工程师，大学本科学历，学士学位，长期从事建筑防火研究。

（作者单位：荆州市消防支队）下载本文