2018-06-27 13:36:54来源：亿企赢作者：赵广艳

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随着世界杯热浪来袭，今夏庄里的热度更是一浪高过一浪。这时候恰逢房地产企业有项目要在本月交房，老板意味深长地问，最近工作这么辛苦，还有时间看世界杯吗？我心想，当然要看了！毕竟世界杯充满了未知的刺激，而工作充满了已知的无奈。可各位，您一定猜得到我最后的回答，毕竟交房留给我们财务的时间，已经确实是不多了。

的确，预售的很长一段时间以来，每个月只需要把收到的预收款按照3%的预征率预缴，计算也非常简单：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

对于一般计税项目，按照财税【2016】36号文件第四十五条的规定，随着纳税义务发生时间的到来，就需要以当期的销售额和适用税率计算当期的应纳税额，抵减前期已预缴的税款后，申报缴纳啦。在计算“销售额”时，一定别忘了扣除当期销售房地产项目对应的土地价款。具体怎么扣除，扣除时又需要注意哪些问题呢？

一、允许扣除的土地价款包括哪些？

支付的土地价款，是指向、土地管理部门或受委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

“向部门支付的土地价款”，具体包括：土地受让人向部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。以及在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

二、扣除土地价款时，须提供哪些合法有效的凭证？

向支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

三、如何计算确定当期允许扣除的土地价款？

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：

已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的销售额对应的建筑面积。

当期已开发房地产项目可供销售建筑面积，是指当期已开发房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

当期销售房地产项目建筑面积和房地产项目可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

房地产开发企业应当建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。例如：

四、扣除土地价款是否影响销售的开具？

适用一般计税方法的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目全额开具专用。销售额的计算扣除土地价款，不影响销售的开具。

例如：A房地产公司将一栋楼价税合计1100万元销售给M公司，并开具专用，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。如何开具？

第一步，计算销项税额。销项税额等于1100÷（1+10%）×10%=100万元；

第二步，计算销售额（不含税）。销售额等于1100-100=1000万元；

第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具专用。M公司取得专用后，可以抵扣进项税额100万元。

五、扣除土地价款如何在纳税申报表中填列？

接上例，第一步，《在纳税申报表附列资料（三）》第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”填报1100万，在第5列“本期实际扣除金额”填报300万元；

第二步，在《纳税申报表附列资料（一）》第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填报本期扣除额300万元；

第三步，在《申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额1000万元，并将《纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”72.73万元，填报在《纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏次中。

六、房地产开发企业向支付土地价款，又设立子公司或分公司开发项目的，土地价款可否扣除？

1、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（二）部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

2、房地产开发企业分公司在项目发生地作为纳税人缴纳的，因总公司与签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司可凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。

参考文件：

1.财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征试点的通知（财税【2016】36号）

2.国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）

3.关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等的通知（财税【2016】140号）

4.河北省国家税务局关于全面推开营改增有关问题的解答（之二）

5.河北省国家税务局关于全面推开营改增有关问题的解答（之七）

6.河北省国家税务局关于全面推开营改增有关问题的解答（之八）下载本文