石

家

庄

房

地

产

市场调研报告

上半年石市楼市七大不明白 限价未果房价微升 

　不是我不明白，这世界变化快！尽管上半年，在限购限价限贷之下的省城楼市仍然不乏亮点与热点，但相对低迷的楼市交易与豪宅受追捧的相互交织，房价的坚挺与消费者观望的纠结，却让很多人对整个楼市的走向越来越搞不明白。

　　一、垃圾短信激活“尾房”

　　现象：手机短信中楼盘促销短信呈几何式上升状。一位消费者几乎每天都能收到关于楼盘销售的手机短信。从6月9日至今已收到此类短信17条。不仅一些连名称都没有的楼盘榜上有名，就连万达公馆、海悦天地等名盘也都频频出现。

　　案例：7月6日上午10时26分，一位肖先生收到了这样的手机短信：“胜利南大街，新火车站旁，正规产权不限购，60-120平方米精装小户型，3400元/平方米起……”

　　点评：尽管手机短信中的售楼短信与日俱增，堪比垃圾短信，有的楼盘可能是滞销多时的“烂尾楼”，但开发商却觉得这种短信促销的方法效果不错，退一万步讲，即使100个人中有一人是看了短信来买房的，那也值了，因为广告的性价比太高了。

　　二、市场低迷 豪宅大“火”

　　现象： 在住宅相对低迷时，恒大、万达推出的豪宅却赢得了市场。尤其是恒大华府与万达公馆的面世，填补了省城住宅产品中的一个空白。

　　案例：恒大华府3月27日开盘首日的销售额即突破了7亿元；当日推出的315平方米、218平方米等户型的精装豪宅，推开窗户能够看到小区内优美的园林和宽阔的湖水。

　　点评：这些豪宅受到追捧，印证了先前的“石家庄不乏有钱人，而缺乏好产品”的业内论断。下半年，预计石家庄豪宅市场仍将风起云涌，悦城、国赫红珊湾、青鸟·中山华府、天阳·御珑湾、万信缘溪堂等一批高端楼盘或将亮相。豪宅市场是延续上半年的火爆，还是出现两极分化，让我们拭目以待。

　　三、限价未果房价微升

　　现象：在“三限”之下目前省城楼市中的房价仍然未现明显的降价式松动，而一些楼盘的价格却不降反升。尤其以6月为甚。很多楼盘的售价都比5月上涨了200到500元。

　　案例：细心的人们会注意到，5月的万达公馆的外售均价还是每平方米13000元，而到了6月则变成了每平方米15000元。如此快速的价格上涨，也让一些观望的消费者感到无奈。

　　点评：6月省城一些楼盘均价的上涨，一方面反映出刚需仍在频频出手，刺激了需求，“好房子不愁卖”仍然好使，另一方面，也显示出楼盘本身所具有的品牌、地段、配套、品质、户型等优势。

　　四、城市综合体玩“扎堆”

　　现象：一眨眼，省城相继崛起了一连串的城市综合体。或占据区域优势，或抢占黄金地段，或引进国际品牌，或签约豪门酒店，省城城市综合体为人们演绎了城市的新的变迁。

　　案例：位于中山路上的勒泰中心，是正在建设一个62万平方米的世界级城市综合体城市项目。现项目超大型观光体验沙盘已组装完毕盛大亮相，万豪酒店之上私享宅邸玺峰即将面世。这一集五星级酒店、大型购物中心、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店式公寓为一体的多功能复合型城市综合体，正在构建一种体验式消费的人文景观。

　　点评：目前，石家庄桥东、桥西、长安、新华、裕华、高新、正定等区县均有大型商业综合体项目落户投建。规划建设的城市综合体项目在10个以上。这种城市综合体的扎堆建设的直接结果是，今后大型商贸集团或企业再沿街开店恐怕不易了，这些城市综合体将是他们的栖身之地。

　　五、土地流拍“地王”不再

　　现象：自新“国”颁布以来，省城的土地市场持续低迷，流拍时有发生，底价成交成为市场主流。自今年2月以来，仅仅石家庄就已出现几个地块接连流拍的现象。

　　案例：6月27日石家庄出让的第四批共七宗土地再次以冷清局面收场。粗略统计，将2010年12月挂牌、2011年1月进行出让的8宗地块计算在内，石家庄2011年上半年共成功出让23宗地块，流拍4宗地块，还有2宗地块暂停出让。

　　点评：尽管出现土地流拍同国家的宏观使一些开发企业资金紧张造成拿地热情降温有关，但今年上半年土地市场没有了以往“地王频出”的喧嚣，也很难听到企业高价拿地后又被迫退地的笑谈，整体表现出的平淡，为以往所未有。

　　六、为“中产阶级造房”

　　现象：在住宅产品建设越来越精细化的时代里，根据当前消费者的层次水平，为其量身定做品质楼盘，正在成为一些开发商的追求。于是，为“中产阶级造房”的口号也呼之欲出。

　　案例：位于中山路上的中山华府项目，规划总建筑面积80万平方米，是石家庄市中心规模最大的房产项目之一。除建一座大型的高档购物中心及现代化公寓外，其住宅部分定位为精装的中小户型，非常符合当代中产阶级的审美及生活习惯。整个住宅区由一个呈平行四边形的步行街把住宅区分隔成颇具动感的空间。

　　点评：市场低迷，豪宅大卖，但中山华府却逆市场而动，将中产阶级定位为自己的目标客户，为中产阶级造房既点明了中山华府对目标客户群的定位，是不是也验证了住宅消费层级化，住宅产品分类化的市场趋势？

　　七、数据打架 一头雾水

　　现象：如今，在住房房价的统计上在国家楼市趋紧的形势下，房价到底是涨是跌，无疑格外引人关注。而住房局与统计局间的数据打架现象却屡见不鲜。也得让老百姓一头雾水。

　　案例：石家庄住房局数据显示，石家庄房价环比连续2月下跌。2011年1月，市区新建商品房成交均价为5188元/平方米；2月份新建商品房5002元/平方米，环比下跌3.6%；，3月份新建商品房4567元/平方米，环比下跌8.7%；而国家统计局数据显示，2011年石家庄房价环比连续4月上涨。2011年1月至4月，石家庄新建商品住宅价格环比分别上涨0.8%、 0.2%、0.9%、0.2%。

点评：从双方统计结果可以看出，对于石家庄房价是涨是跌，市住房局和国家统计局给出了截然相反的答案。市住房局与国家统计局数据“打架”，老百姓该相信谁？目前石家庄楼市的真实状况到底是什么样？有关机构对1月26日—5月15日市内五区、开发区及正定新区、鹿泉等区域共70个重点楼盘价格进行监测的结果显示，这70个重点楼盘平均涨幅为6.72%，无一楼盘出现价格下跌。

均价4869元/平方米 石家庄房价上半年小涨 

楼市供应量多了，成交量却跌了10%

　　专家称：下半年房价将更趋合理

　　昨日，记者从石市住房保障和房产管理局获悉，上半年石家庄市区商品房均价4869元/平方米，同比增长8.6%，呈现稳中有升。但伴随房价和市场供应量的双双同比上涨，楼市成交量同比却悄然下降了10%，目前石市还有101万平方米的商品房“待字闺中”。

　　供应量涨了

　　成交量跌了

　　从供需比上看，1-6月份石家庄市区商品住房上市284万平方米，成交面积183万平方米，供应量大于成交量。同比去年1-6月市区上市商品房数据，今年上半年石市商品住房供应量增长了40.54万平方米，增幅16.7%；成交量则出现明显下降，降幅达10%。从供应和成交量变动情况看，上半年还将剩余101万平方米的商品住房，成为下半年市场的可售房源。

　　分析石市成交量下跌的原因，石市住房局相关人士认为，随着国家对楼市的不断加码，尤其是限购令从购房者角度出发遏制投资投机性购房；上调存款准备金率则使得开发商贷款愈加困难，很多购房者陷入了观望。而银行房贷额度减少，央行连连加息、首付提高、月供增加，也导致一些想买房的购房者离买房梦更远了。需求上的“主动熄火”和“被动熄火”成为石家庄楼市成交量下滑的重要原因。

　　房价增幅减缓

　　来自石市住房局的统计数据显示，2011年1-6月份石家庄市区商品住房均价4869元/平方米。同比2010年1-6月市区商品住房销售均价4482元/平方米，商品住房的房价同比增长了8.6%。这个增幅远低于去年上半年同比前年17.27％的增幅。

　　“同比增加8.6%，这个增幅在合理范围内”。石市住房局相关人士说，石家庄市今年新建住房价格控制目标为全市新建商品住房年度价格上涨幅度明显低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，力争上涨幅度控制在10%以内。8.6%的增速显示出石市房价较快上涨的势头已得到遏制，投资性投机性需求得到遏制。从登记销售商品住房成交单套面积来看，144平方米及以下的普通商品住宅依然占市场主流，市场成交量以刚性需求为主。

　　展望

　　下半年房价

　　将更趋合理

　　石市住房局相关人士认为，加息、限贷等一系列累积效应凸显，将逼迫开发商为保资金而降价促进销售。因此，下半年石市楼市成交量或将出现企稳回升，但短期内成交量应不会出现大幅度反弹。另外，预计下半年市场上不排除一些品牌和口碑好的项目一入市就会出现热销，但同时也会有更多的项目采取促销和降价手段，而且促销和降价的幅度也会越来越大。

　　在加息、上调存款准备金率等组合拳影响下，当前一些大企业开始主动转型，或向保障房建设挺进，或转战商业地产，未来住宅市场的房价将更趋合理

石家庄楼市半年遭遇"三座大山" "限"字当头 

随着6月份的结束，楼市也悄然完成了“中考”的答卷。在方面，自今年1月26日新“国”出台后，限购令、房价控制目标、一房一价等一系列举措先后登场……以“限购、限价、限贷”为特征的正在深刻影响着楼市。

　　热点1：限购

　　热点指数：★★★★★

　　事件：1月26日国家出台新“国”，要求省会城市要出台限购。之后，2月21日石家庄市公布了具体的限购措施。该措施明确，自2011年2月20日起至2011年12月31日止，在石市市内五区、高新区范围内实行住房限购措施。

　　点评：“自限购令出台之后，市场交易量出现了萎缩，这说明限购令对楼市有着显著影响。”石家庄房地产分析人士赵猛表示。

　　据介绍，限购令的实施，不仅会影响楼市的成交量，还正在改变楼市的市场格局。一方面，限购使得楼市热点区域发生转移。在限购范围内的楼盘受到的影响较大，而限购范　　同时，限购令的实施也加速了开发企业到三、四线城市拿地开发。

　　热点2：限价

　　热点指数：★★★★☆

　　事件：除了限购令，限价也在持续发酵。3月31日，石家庄2011年新建住房价格控制目标出炉，全市新建商品住房年度价格上涨幅度明显低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，力争上涨幅度控制在10%以内。一房一价自5月1日起全国范围内实施之后，6月2日，石家庄市物价局对120多家房地产开发销售企业及中介进行了提醒和告诫。

　　点评：河北师范大学经济研究中心常务副主任林广瑞表示，限价向市场传递了一个信号——房价不能再像过去那样疯涨了。

　　“‘一房一价’实施的初期，该实施的状况并不理想，不过，伴随着相关部门实施细则的出台，现在一房一价实施的状况有所改变。”全经联河北分盟常委庞建国表示，“一房一价”的作用和限价作用有些类似，主要是为了防止开发商坐地起价，不过让这一能否落到实处，还需要相关部门对市场加强监管。

　　热点3：限贷

　　热点指数：★★★☆☆

　　事件：今年上半年，购房者买房贷款虽然不显山露水，却一直在“抬升”，先是首套房贷款的七折优惠利率提升至八五折，首付比例也由两成变为三成。二套房贷的房贷利率则提升至基准利率的1.1倍，其首付比例则提至六成。近期更有省会部分银行已经将部分项目首套房贷款首付比例调高至四成。

　　点评：河北政研室研究员胡冬原表示，房贷的收紧，是由于货币收紧造成的。央行自今年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次上调后，大型金融机构存款准备金率再创新高。同时，存款准备金率的上调势必会影响到各大银行的信贷投放。

　　他认为，房贷的收紧，势必会影响房地产市场的需求，如果房地产市场需求持续缩小，势必会影响到开发商的资金链条。特别是在今年上半年媒体曝光某公司的“图纸房”非法集资事件之后，部分开发商的融资已经很成问题，在此种背景下，“限贷”极有可能会改变省会楼市的走向。

大房企超额完成半年业绩 

　  低迷的楼市成交与严厉的楼市似乎并没有阻止大型房企业绩的增长。近日，万科、恒大、中海等上市房企相继公布了上半年业绩数据，超额完成目标似乎已成共同特征。在骄人业绩的鼓舞下，继万科去年率先过千亿之后，不少房企上调今年业绩至千亿。

　　作为去年唯一一个销售过千亿的房产大鳄，进入后千亿时代的万科凭借上半年657亿元的销售成绩继续稳坐房地产企业领跑者的宝座。万科7月5日宣布，公司今年上半年累计实现销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%，几近完成全年1400亿销售目标的一半。

　　不过，万科身后的追赶者速度似乎更为迅猛。恒大地产昨天在港发布业绩数据显示，恒大今年1至6月销售额423.2亿元人民币，销售面积611.7万平方米，较2010年同比增长分别为101.7%、83.2%，其中，销售面积位列国内房企第一。

　　今年以来，一线城市遭遇严重，成交量受影响显著，而提早进入二三线城市的恒大地产规避了一定风险。统计显示，恒大上半年新开盘33个项目中，三线城市项目23个，占比69.7%；目前，恒大拥有在售项目共计个，分布于中国49个城市，其中三线城市33个，占比37.1%。

　　据悉，恒大今年全年销售目标为700亿，今年上半年已完成全年目标60.5%。恒大地产相关人士表示，在超额完成半年目标后，恒大顺利提前完成700亿年度目标几无悬念，跨进千亿俱乐部或将成为恒大新的年度目标。

　　上调全年销售业绩的不仅仅是恒大，大连万达集团7月11日在上半年工作会议上透露，2011年上半年集团收入618.2亿元，完成上半年计划的153%，同比增长69.7%，预计集团全年收入将突破1000亿元。

　　此外，7月8日晚间，中海对外公布了2011年1月—6月的销售业绩。1至6月份，中海累计实现房地产销售额港币522.3亿元，同比增长85.9%；累计实现销售面积307.2万平方米，同比增长38.2%。

　　>>点评

　　顺应布局合理定价出货

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，按照目前的销售增速，预计2011年突破千亿销售额的房企将不再只有万科，包括恒大、中海、保利等或将紧随万科全年销售额直逼千亿，届时，房企千亿军团或将继续扩容。

　　陈国强认为，在严厉楼市之下，这些龙头房企取得高速增长，主要缘于它们能顺应带来的市场变化，通过合理定价、加快出货速度。此外，龙头房企在全国布局也分散了带来的压力，在今年上半年楼市中，二、三线城市的表现好于一线城市，中西部城市又好于东部和沿海城市，这也是龙头房企取得良好业绩的一大原因。

　　>>相关

　　7月上旬北京新房成交降超两成

　　楼市库存逼近11万套

　　受加息等因素影响，7月上旬北京新建商品期房与二手房成交量较6月下旬皆下降超两成。

　　据北京房地产交易管理网数据显示，7月上旬，北京商品房期房住宅签约套数为2412套，相比6月下旬下降了21.4%。同样低迷的还有二手房市场，7月上旬，北京二手房住宅签约套数仅为2041套，与6月上旬的2368套相比，降幅达13.8%。较6月下旬的降幅更是达到了38.7%。

　　截至7月上旬，今年以来已进入销售状态的供应商品房项目合计为85个，其中有32个项目为零签约，31个项目签约不足10套，四成项目零成交。

　　随着成交量持续下跌，以价换量成为不少项目的选择。据统计，上半年，超过30个住宅项目降价促销。

　　中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，目前北京商品房库存量107602套，即将突破11万套。相比前住宅库存上涨已接近1.5万套。目前市场正处于量跌到价格变化的博弈过程中。

上半年石家庄楼市微型调查 地产人士的问卷实录

1、你认为上半年表现最优的地产个股是谁？

　　备选楼盘及企业 选择   表现在哪些方面

　　恒大华府等   恒大华府、恒大雅苑等  开盘均取得突破7亿元的销售佳绩

　　万达公馆 优质的户型设计、成熟的区域配套、“万达速度”

　　卓达香水海

　　原河名墅

　　西山御园

　　天滋嘉鲤

　　2、你认为地产个股中表现最有特点的是谁？

　　备选楼盘及企业 选择 为什么

　　恒大华府等 1 以景观推产品，以配套助产品，使消费者对产品的质量有足够的信心

　　万达公馆 2 跨界营销夯实品牌影响力，省城最大城市综合体规模初显

　　卓达香水海 1 产业地产开发新模式

　　原河名墅 3 以近百亩的情景实体样板群造，高品质水景别墅区“新都市自然主义”

　　西山御园

　　天滋嘉鲤 1 为本土企业发展提供的商务定制化营销模式

　　3、你认为上半年楼市表现用一句话概括来说是什么？

　　李水源（市房产业协会副会长兼秘书长）：已基本达到预期效果，量有降，价趋稳。

　　杨凤斌（全国房地产经理人联盟常务理事、副秘书长）：“限贷、限购、限价”等三限层出不穷，省会楼市在震荡中稳步上升。

　　王评田（资深房地产人士）：广告开路，策划为王。

　　杜川庆（天滋嘉鲤销售总监）：两头热中间冷。

　　周谨（金世界销售部经理）：普通住宅还在与严冬抗衡，而高品质豪宅、别墅以及临街商铺却已经迎来了自己的春天。

　　徐华旭（石家庄东城国际销售总监）：楼市弥漫着比较浓厚的观望情绪。

　　魏永（资深地产人士）：豪宅林立，商业暗战，现金为王，产品为本。

　　5、你认为下半年楼市最可能的发展的趋势是什么？

　　李水源（市房产业协会副会长兼秘书长）：有两种可能，如果大多数城市房价仍然控制不住飞涨的局面，国家将会加大力度，使房价保持稳定。如果局面得到控制，将会保持一年左右的稳定期。总体上说，今后一年中对开发企业能否坚持下去是一次严峻的考验。

　　杨凤斌（全国房地产经理人联盟常务理事、副秘书长）：房价走势会比较平稳上升。市场主要以刚性需求为主，随着开发商新盘推出和在售楼盘促销力度加大，以及保障性住房建设的提速，总体房地产市场价格会逐步趋向平稳。

　　王评田（资深房地产人士）：开发商越来越注重项目的精准定位和产品的设计，并将更多的回馈购房者。

　　杜川庆（天滋嘉鲤销售总监）：国家如何发展、市场分化能否进一步加剧、 降价潮能否来临都值得关注。

　　周谨（金世界销售部经理）：刚需适时释放，房价稳中有升，商业地产的投资性需求进一步加大。

　　徐华旭（石家庄东城国际销售总监）：房价可能出现小幅下跌，方可打破楼市僵局提升交易量回到一个相对比较正常的范围内来。

　　魏永（资深地产人士）：保障房、商品房均衡发展，市场理性回归，产品供应层次多样，满足不同人群的需求。

统计上的房价下降是自欺欺人 房价未降低

[提要] 除了将保障房的价格纳入统计样本之外。目前有这样一种说法，即使不算上保障房的价格，我们的房价已经降了10%了。因为算上CPI的5%，再加上现在开发商普遍3%—8%的打折空间，已经差不多有了10%的利益出让。但这样的变动显然对楼市走势没有任何影响，也只是一种统计上的“把戏”。 

　　新华社记者近期在京沪等地楼市采访时发现，市场感受和统计数据存在一定差异。原因是保障房被纳入新建住房或新建普通住房的统计范畴，并对整体房价的下降贡献良多。

　　其实，老百姓的感受与实际房价的区别，早已成为了争议的话题。这几年，诸如什么“楼市将进入拐点”、“房价将下降20%，甚至更多降幅”之类的话已经太多了，但结果又如何呢？房价在一遍遍“喊跌”之后一遍遍上涨。而那些曾经的房价下跌的证据，只不过是统计上的技巧罢了。

　　除了将保障房的价格纳入统计样本之外。目前有这样一种说法，即使不算上保障房的价格，我们的房价已经降了10%了。因为算上CPI的5%，再加上现在开发商普遍3%—8%的打折空间，已经差不多有了10%的利益出让。但这样的变动显然对楼市走势没有任何影响，也只是一种统计上的“把戏”。

　　曾经有媒体认为，要让统计数据更真实地反映市场房价的变动情况，不妨进行细分区域的统计，比如各区域房价成交均价的走势如何，这样数据所反映的房价变动情况才能和老百姓的感受更接近，也才能为下一步的房产提供科学的数据支持。但事实上，只要是统计的数据，都有办法通过样本的调整，以及计算方法的调整，来达到一些人所要达到的结果。

　　事实上，当房价多年的后果竟然是不断飙升，甚至在史上最牛出台之后，房价依旧坚挺，涨价也依旧继续。围绕着房价，不同统计渠道数据“打架”不是一天两天的事了。这无疑提醒我们的主管部门，“统计上的房价下降”实际上是自欺欺人，任何不以老百姓感受为基础的房价统计数据，都不能对于管理层的决策产生正面作用，甚至可能出现极大的误导。下载本文