前言

世界经理人集团、世界地产研究院和《总裁》杂志联合编制的2010年度(第七届)《中国10大超级豪宅》排行榜在北京隆重发布。广州大一、南京钟山国际高尔夫别墅、汤臣一品三个豪宅楼盘名列前三。主办方同时发布了《世界10大超级豪宅》排行榜，法国利奥波德别墅以6.7亿美元的价格排名第一。

一、项目综合分析

中国富裕群体的消费行为与其他国家的富裕群体：中国富豪将购买豪宅列为奢侈品消费的第一选择。经过主办方对楼盘的知名度、品质价格比、物业领先度、投资回报率、业主满意度等指标考核，在10大超级豪宅中，北京和上海分别有3家入榜，深圳有2家入榜;广州、南京各有1家入榜。这5个地区大多是中国富人聚集的地方，其公寓和别墅的建设水平以及建筑居住文化层次堪称全国一流。中国10大豪宅排名如下：

①、大一山庄（广州）

②、南京钟山高尔夫别墅（南京）

③、汤臣一品（上海）

④、嘉禾红御（北京）

⑤、天琴湾（深圳）

⑥、绿城玫瑰园（上海）

⑦、盘古大观（北京）

⑧、东部华侨城.天麓（深圳）

⑨、佘山东紫园（上海）

⑩、龙湖.颐和原著（北京）

1、项目基本情况及分析：

㈠ 大一山庄（广州）

大一山庄位于白云区白云大道北，占地面积约为15.2万平方米，虽然捂盘将近五年的时间，但是却捂出了单价在7万元/平方米以上的超级豪宅。该项目共聚集了世界建筑泰斗马里奥•博塔、法国建筑大师马丁•罗班、中国工程院院士郑时龄、中国建筑学博士项秉仁等70位建筑大师精心设计出70栋别墅艺术群雕，其中拟投入2亿的会所由先锋建筑师马岩松设计，外观上像一只展翅欲飞的白天鹅。

㈡ 南京钟山高尔夫别墅（南京）

钟山国际高尔夫别墅坐落于国家4A级风景区--钟山风景区东北面，玄武区环陵路7号，项目总占地3671亩，其中球场占地约2400亩，别墅及配套设施占地约1200亩。作为中国顶尖的高尔夫别墅项目，其设计团队实力卓越非凡，均为各业界内的翘楚。总规设计EDSA；景观设计美国贝尔高林；球场设计GaryPlayer；酒店会所设计WATG；别墅设计美国BLA，在中国，有这么多国际大师共同设计同一个项目，也是前无古人的。

在别墅的整体布局上，将别墅与球场巧妙穿插，使别墅暗隐与林木与球道间，在别墅内可以欣赏球场优雅的高尔夫运动，而球场上的球手却意识不到别墅的存在；在整体项目规划设计理念上希望做到人与自然达成和谐共存之美，把钟山风景区的巍峨与雄浑同高尔夫球场连绵错落的绿色海洋做到相互辉映，每一处别墅都拥有自己独享的景观，这样，业主无论身处何处都能体会到一份尘世之外的怡淡与闲适。

㈢ 汤臣一品（上海）

作为中国目前为止最为知名的豪宅之一，汤臣一品一出生便备受瞩目。楼盘位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，高度达153米。2006年8月3日，汤臣一品以单价13万/平方米的成交后，一夜间创造了中国豪宅的最高天价。

走近汤臣一品看似普通的建筑外墙，采用的却是日本三菱的高科技纳米技术，并单独为汤臣一品设计外墙颜色，注册为“汤臣Color”这一汤臣集团特有的颜色。而屋顶的设计前前后后竟然修改了36次，从这些外立面细节来看，汤臣一品的品位已让人对其室内装饰的豪华程度好奇不已。而样板间的装修也是极具考究，从厨房浴室里各式高档的厨具洁具，到门口那价值20万的德国纯手工雕花铜门，都能体现出汤臣一品这个巨人的气势。

㈣ 嘉禾红御（北京）

泰禾红御位于通州区京哈高速宋庄出口南行800米京杭大运河畔，由208栋独栋别墅组成，总体容积率0.33。建筑采用成熟硬朗的意大利式风格和庄重柔美的夏威夷式风格。两大高雅、明快的经典建筑元素形成了完美的组合；在规划方式上强调组团内两种建筑风格的集成和混搭，并在建筑外立面色彩上揉和了明丽的建筑色彩，以及门窗、飘簷、露台等建筑表现元素，使得建筑外形洋溢着轻松、浪漫的生活气息，也使得建筑力图表现更加自然、更具时间感、更具人文精神的氛围。

㈤ 天琴湾（深圳）

万科天琴湾雄踞于深圳市东部黄金海岸大梅沙和小梅沙之间的梅沙半岛，项目海拔高度130米，拥有270度半岛全海景；面积介乎350-1000平方米之间，项目占地面积297637.1平方米，总建筑面积约3.87万平方米，容积率0.13。天琴湾有着得天独厚的山海自然景观和美丽的海岸线，建筑风格以现代为主，因地制宜，不拘一格，充分利用山体的天然植被，融建筑于自然和山势之中，营造清幽雅致的境界，成为深圳极具代表性的顶端单体别墅群落。

㈥ 绿城玫瑰园（上海）

绿城玫瑰园位于上海西南腹地的闵行区，是容积率为0.175的低密度式别墅区，建筑风格包含了法国乡村、意大利、西班牙、英国、加州地中海等主题，功能空间设计则融合了中国人的生活习性。现时三期项目部分为精装房源，秉承项目一贯“恒久价值观”的特色，每栋房源的打造上皆不重复。

㈦ 盘古大观（北京）

盘古大观紧临“鸟巢”、水立方西侧，总建筑面积42万平方米，整体项目由写字楼、国际公寓、七星级酒店和商业龙廊组成。开发商力邀世界著名华人建筑大师李祖原先生主持设计。李祖原大师将华夏五千年龙图腾与中国传统文化精髓有机地融于一体，以高192米的写字楼为龙首，三栋国际公寓、一栋七星酒店由南向北依次延伸近700米，令整座建筑体形如一条通体雪白的巨龙。

　盘古大观411米龙廊之上，共有66根龙柱和66颗“龙头”。其中“龙头”全部是用重达50吨的整块花岗岩，由工匠按照传统工艺手工雕刻而成。龙柱的基座，通体无接缝，同样是以整石雕刻，这是古代皇家建筑中才会采用的形式。在外立面的施工上，则是吸取了中国古代木结构建筑通常采用的“榫铆”工艺的精华，大胆运用在了石材的拼接组合上，从而令建筑的外立面更加坚固。

㈧ 东部华侨城.天麓（深圳）

东部华侨城.天麓位于盐田大梅沙生态旅游区，由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造，世界建筑大师理查德迈耶的中国实践始于东部华侨城天麓，新加坡SCDA、加拿大ALD、许李严等全球顶尖公司原版演绎。天麓带给中国建筑界、地产界或设计界绝不仅仅是物化的建筑物，更是建筑艺术和优质生活的典范之作。

㈨ 佘山东紫园（上海）

佘山东紫园位于佘山国家旅游度假区核心区的南部，依托东佘山、月湖、佘山森林公园等自然景观资源，及利用本身原由的地势地貌来营造高端别墅社区。每户为景观，配合以石步道、私家泳池、观鱼池或推杆高尔夫果林等。建筑风格典雅高贵；建筑形态和设计上，充分考虑了上海所处亚热带地区日光、雨水和季候特点。澳洲砂岩、南方原木为素材，石材所呈现的天然纹理对纹路拼接，尽显高贵。依托佘山地块原有的植物生态体系，使佘山东紫园保持了佘山丘陵地貌的林间野趣，更增添了浓郁的优雅氛围。

㈩ 龙湖.颐和原著（北京）

龙湖•颐和原著项目背靠燕山余脉，西邻颐和园昆明湖，位于清朝康熙、雍正、乾隆所缔造的三大皇家园林的中心位置，项目占地147亩，规划有91栋官式大宅，采用法国、葡萄牙石灰石的外立面气势恢宏，隐现大唐自信风貌。承袭皇家“集天下之大美”之造园精神。

二、全国十大豪宅的调研结果为深圳发展商提供了整体定位、物业建议、营销执行三个阶段的建议

㈠、面临的问题：

1、深圳不是政治中心，不是金融中心

2、在全国的房地产市场当中，深圳率先在全国出现了交易量和交易价格大幅度下降

3、深圳是首个征收房产税的城市

㈡、豪宅的几大特点

１． 首先，拥有良好的天然景观是其基本前提。在广州，公认的景观就是白云山和珠江。白云山是广州市肺，自然环境一流；珠江贯穿市区，周边配套成熟、交通便利。 

  其次，私密性强。能住豪宅的人肯定不愿意终日生活在大众眼皮底下，能自由自在地生活而不会出现邻居对望及吵闹声互闻的干扰。

２． 物业管理要一流。区内清净、有序，其他配套齐全，达到生活便利的要求。

３． 房子质量。首先，设计风格独特。外观、颜色和内部设计都与别人不同，最妙的是房子风格体现个性。其次，质量优秀。内部设计科学、实用、装修标准高。 

  豪宅的特殊性还体现在价格上，价格昂贵，体现高尚生活同时，也起到过滤住户的作用。

４．与其他物业相比，其应该在价格、配套、品质等方面都有明显的区别。

５．购买和使用豪宅的人应该具有相当的教育程度，他们对自身的社会地位应该相当自信。

６．豪宅应该具有相对比较长久的生命力，要有较大的发展空间。 

㈢、第一阶段（整体定位）的解决方案：

◆居住型豪宅：高端项目具有极强的区位优势，景观资源次优，配套完善，具有极强的议价能力，买家偏重于居住功能。

◆资源型豪宅：高端项目具有极强的景观资源优势，远离城市中心，配套尚未完善，但旅游度假功能明显。

我们可根据项目的区域或景观，把项目定位为何种类型的豪宅，适应于哪一类人群，深圳的豪宅有区域和资源方面的优势，深圳作为连接内地和的枢纽，深圳和对住宅的要求相对较高，并且今年内地到深圳置房的人群越来越多，给项目一个很好的定位，无论是居住还是投资都是有相对优势的。

㈣、第二、三阶段的解决方案：

◆物业建议阶段提供规划评价、户型建议、不同容积率下的物业配比建议以及测算

◆营销阶段提供客户分析、指定销售目标、营销活动策划

从全国十大豪宅的物业我们可以看出，开发商为建造一个豪宅项目，聘请了世界闻名的建筑团队，把每一块（如高尔夫球场设计、酒店公寓设计、别墅设计）都用国际大师无论从整体布局、建筑风格、外观的材料颜色以及形状等方面结合，塑造一个近乎完美的豪宅。深圳作为一个现代化都市，在物业方面当然要更要加强。从2010年的全国十大豪宅与以往的十大豪宅相比，可以看出深圳在建造豪宅方面也是有显著的成绩和自己固有的特色。

而中原地产又是地产代理的龙头老大，如果深圳豪宅与中原地产想结合，凭借中原十几年的代理经验以及营销策划团队，我相信从前期的市场调研、客户分析到项目定位及制定营销策略，能使豪宅的销售不论从利润最大化还是时间最短化方面都能达到预期指定的销售目标。下载本文