摘 要

物业管理作为一个新兴的行业, 它已成为房地产经营管理的重要组成部分。结合目前国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策，提出应尽快建立统一的法规，加大监管力度以及提升人员素质等，并对物业管理未来发展趋势作了展望，以指导实践，对构建和谐社会及社会物质精神文明建设有着极其重要的作用。

关键词:物业管理；现状； 问题；对策

引言

随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大中小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平规范 城市规划 设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化 规模化发展仍是一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。

1   我国物业管理的现状

1.1  物业管理相关法规逐步完善

物业管理在我国作为一个新兴的行业, 仍处于发展中阶段。其法规制度仍处于逐步确立和不断调整之中, 需要我们在实践中认识改进和完善。

目前, 我国已经出台的物业管理主要的相关法规有:

(1)城市新建住宅小区管理办法(1994年建设部)

(2)城市公有房屋管理规定(1994年建设部)

(3)城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(1996年计委、 建设部)

(4)物业管理企业资质管理试行办法(1999年建设部)

(5)物业服务收费管理办法(2004年建设部）

   （6）物业管理企业资质管理办法（2004年建设部)

    (7)物业服务收费明码标价规定(2004年建设部）

(8)物业管理条例（2007年建设部）

(9)中华人民共和国物权法(2007年建设部）

(10)物业承接查验办法（2011年建设部）

这些法规体现了物业管理市场化, 住宅商品化以及自愿公平的原则。也体现出了随着我国物业管理的发展，相关法律法规正在逐步完善中。

1.2  房地产市场发展迅猛

     近几年来我国的房地产市场发展十分迅猛，2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比前年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比前年增长75.5%。就全年来看，全国商品房成交均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，都创出了历史新高。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。并且，2011年房地产市场发展势头十分强劲。所以，我国房地产市场的迅猛发展为物业管理市场提供了广阔的空间。

1.3  网络技术与物业管理相结合

    现代网络技术的应用与物业管理技术的结合, 创造了现代物业管理的蓝图。局域网、社区网、智能网络的开发、利用, 为现代物业管理提供了一个可供操作的平台, 既可大幅提升管理效率, 降低管理成本, 也可以将各种经营与物管主业有机结合。

2   我国物业管理存在的主要问题及成因

2.1 物业管理队伍建设滞后

目前, 我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局 ( 所) 的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场, 管理人员普遍素质低,服务不到位。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。

2.2  开发商遗留问题较多

    现阶段，由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水，甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中，由于这部分维修费很高，物业公司根本无力解决，建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。还有

的开发建设单位为了促进销售，做不切实际的承诺，如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等，给后续物业管理带来了被动局面，一旦处理不当，或业主表现激进，就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。

2.3  物业管理收费难且不规范 

    物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益目前，物业管理表现比较突出的两个问题是:

a．收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。这些都极大的影响了物业管理的健康发展, 同时, 也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应, 也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

b．收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996 年2 月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。

2.4  物业管理行业经济效益差

     在我国，绝大多数物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题，很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。在这种情况下，物业管理企业难以形成规模效应，于是，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这已经成为物业管理企业的一个亟待解决的难题。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。

2.5  物业管理立法相对滞后

     物业管理立法滞后，理论体系不够健全 物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定 随着住房制度改革的深化， 住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。

在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间， 管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来， 确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要的问题。

2.6  市场机制尚待健全和完善

    现代服务业中物业管理己经成为其重要组成部分，但物业管理作为一个成长

于市场经济时期的新兴行业，不成熟的市场运作机制和交易双方导致各种矛盾和

纠纷，引来众多社会关注和争议。市场经济条件下，整个行业发展会受到不规范

市场化运作的严重影响。物业管理市场缺乏活力，需要必要的监督和竞争，健全

的竞争环境还没有完全形成，招投标的标准化和透明度还不够，违法违规现象依

然存在。因为缺少合理的市场竞争机制，必然导致物业管理企业管理水平低下，

运作不规范，而业主也不满意此种不合格的物业管理，业主参与自治的积极性无

法调动。此外，由于必要监管机制的缺失，造成了物业管理市场的持续混乱，

使得有的物业管理企业难以真正履行好企业的职能和责任。

虽然目前物业管理招投标制度在国一内市场得到了普遍推广，但仍存在个别陪标现象，市场竞争尚不规范。一些不具竞价资格的物业管理企业的资源配置市场化程度相对较低，公平竞争只是流于形式。近段时间以来，还出现了部分企业通过挤进市场进行项目争夺的恶性竞争现象。许多项目承接查验工作落实不到位，建管衔接问题得不到有效解决都是由以上间题造成的，而且随着合同期限的到达有的企业不接受业主更换物业管理企业，项目的顺利交接受到影响，从而引发矛盾纵纷。

3完善我国物业管理应采取的对策

3.1  提高从业人员素质

发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。应强化培训，提高物业管理人员的专业技术水平。首先，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。

3.2  加强监管力度

在争论物业管理诸多问题时，更应该重视在源头上重视业主委员会的建设。否则，它根本代表不了业主的利益，不可能对物业公司实施有效监督。当物业管理公司和业主有矛盾时，难以力求公正，混乱局面很难避免。而且，相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。要充分发挥业主委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法作出决定，从而促进我国物业管理行业的有序、健康发展。

3.3  明确各方的权利和责任

    解决开发商遗留问题，要靠物业公司自己和开发商“划清界限”，加强对业主宣传，明确开发商的责任和物业公司的责任。这样，物业公司能在开发商遗留问题方面减少与业主之间的矛盾。

3.4  行业内联合发展，实现规模效益

    在我国物业管理并不是暴利行业，更有甚者可以成为微利，全国大多数的物业管理企业经营亏损， 物业管理的规模效益就显得尤为重要， 因此这就要求物业管理企业必须走规模化、 集团化之路。 同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应，一方面，提高企业的注册门槛；另一方面，严格降低

清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。

3.5  健全物业管理法律、法规体系

市场经济是法制经济。物业管理企业既涉及与、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系, 又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此, 要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系, 为物业管理持续发展保驾护航。

3.6  加速引进竞争机制，培育物业管理市场

    我国的物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成，应做好以下工作：将深圳等城市物业管理引进竞争机制的成功经验和做法在全国范围内推广。深圳市是全国率先通过招投标的方式选聘物业管理企业的，并获得巨大成功，各地应学习深圳等城市的成功经验和做法，结合本地的实际，积极探索，大胆实践。要实现物业管理的规模化经营，应实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰，有效的优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，应明确建设与管理的责权利， 逐步推进分业经营， 改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体，从上解决建管不分的弊端，通过完善物业管理前期介入和接管验收制度，明晰物业管理各方的责权利。

结语

物业管理作为社会的朝阳产业 ,经过近30年的发展 ,已经显示了巨大的社会作用、强大的生命力和广阔的发展前景。虽然物业管理存在着上述很多问题 ,但因为它在我们生活中扮演着越来越重要的角色 ,所以随着社会的发展进步 ,全国各方面的不断努力 ,物业管理的发展将会越来越快 ,并在我国城市管理和文明建设中发挥更大的作用。物业管理区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，是21世纪物业管理发展趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式，成为物业管理的未来发展方向；市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争，将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主流；集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业管理行业的主体；法制化运作，将推进物业管理行业走上规范化发展的轨道；科技化变革将是大势所趋，大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。

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