——以重庆市为例

一、城市规划的概念：

城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。

二、房地产开发的概念

  所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发具有投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点

三、城市规划与房地产开发的关系

  理论上讲，城市规划与房地产开发之间既是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，又是后者服从前者，前者兼顾后者的相辅相成的关系。

城市规划指导房地产开发并且对房地产的发展方向有一定的约束作用，而城市规划的具体实施却需要依靠房地产开发。因此，城市规划与房地产开发之间关系演进的理想模式应该是一种相互影响、相互促进的协调发展模式。但是，由于城市规划是以为主体，以为百姓谋福利为目的。而房地产开发则是以企业的利润最大化为目的进行活动；因此二者之间必不可少的存在一些非协调发展的因素，随着城市化进程的加剧，若不及时控制，则二者将会出现越演越烈的非协调发展状态。

四、城市规划与房地产开发的非协调现状

具体而言，这种非协调发展主要表现在以下几方面： 

 (一)、土地闲置现象严重

根据国土部数据显示，截至2010年5月底，全国共上报各类房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩。其中，闲置土地2815宗，面积16.95万亩，分别占上报总宗数和面积的91.69%和90%

由此可见，土地闲置现象在全国范围内十分普遍也十分严重，土地闲置问题已经成为城市规划与房地产开发之间关系非协调发展的重要表现之一。开发商拥有土地后并没有按照城市规划的内容进行土地开发。一方面导致城市规划方案无法按期执行，老百姓无法享受到城市规划带给他们的好处；另一方面，土地的闲置导致土地无法得到最大限度的利用，这违背了城市规划中合理利用土地资源的原则。

（二）、房屋空置率居高不下

虽说国家目前尚未发布最具权威性的住房空置率统计数据，但通过多家媒体报道多家住宅区长期夜晚“黑灯率”居高不下等等情况也可以窥见中国空置住宅的数量不会是一个小数目。虽说住房空置率也与住宅小区的地理位置、房地产企业开发的楼盘的好坏以及营销手段是否高明有关，但造成我国住宅空置率居高不下的主要原因是投机炒房。

空置率越高，表明社会的两极分化越严重，少数人拥有大量的住宅，囤积居奇，哄抬房价，而大多数人却被迫承受过高的房价。

 因投机炒房而导致的住宅的过度空置，不仅导致本就稀缺的土地资源的闲置与浪费，影响城市规划的执行。同时，过高的刚性需求将无法满足，致使市场出现严重供不应求的虚假现象。这将会在一定程度上影响城市规划的修编。

（三）、过度开发

以重庆市为例，按照年商业地产服务公司世邦魏理仕在2011发布的二季度重庆房地产市场调查报告分析，重庆写字楼供应量大于消化存量，二季度空置率高达33.2%。且年内还将有超过40万平方米的优质写字楼入市。由于受宏观的影响，房地产企业开始逐步加大商业地块的投资，企业的盲目过度开发导致，导致供过于求。

一方面，过度开发导致的过高空置率易使房地产商的资金链断裂以及商业地产的泡沫产生。另一方面，过度开发的重复建设造成资源闲置和浪费，使得城市土地利用效率低下。 

商圈的过度集中开发还不利于城市交通的畅通。

重庆市的五大商圈因商业地产、写字楼开发过多而导致堵车现象频频发生，现今江北嘴商业地产大规模开发已是初见端倪，但江北嘴的道路路宽不足，使得拥堵现象也开始产生。

虽说随着城市经济的不断发展，城市人口规模及用地规模的不断扩大，城市不可避免的将形成各个中心中心商业区，但同时也导致了道路交通拥堵等一系列问题的产生。在合理规划商业地产用地以及引导商业地产开发规模的同时，城市规划的修编也应考虑到道路交通网线的规划，以达到《雅典宪章》中所述城市规划需要解决解决城市交通问题的目的。

（四）、土地的非法转让

  近年来“圈地运动”持续不断，全国农村土地纠纷呈多发态势，其中许多案例均为非法转让土地，改变土地性质和农业用途。

重庆南川区三泉镇观音村当地的国土部门借集中整理土地的时机，在村民不知情的情况下，直接将整理好的土地转包给马脑城房地产开发公司，租期达50年。

  我国土地管理法等明确规定，非本村集体人员承包土地的，要经过2/3以上村民签字同意。承包方如果转租土地，也必须经过2/3以上村民签字同意。

但无论群众知情与否，将农业开发用地的土地使用性质进行改变并盖楼建房都是违法的。

村干部变卖农地，开发商将农地“变性”，这不仅擅自更改了城乡规划中土地的使用性质，同时，由于土地使用者在使用土地时急功近利，缺乏先期规划和总体安排，随意开发建设，将会影响到周边的生态环境并对城乡总体规划的实施带来较大的破坏，甚至影响到城市规划的修编，为修编加大难度和障碍，给集体和国家建设造成不可估计的损失。

（五）、违反建设规划，即：“未批先建”、“少批多建”、未经城市规划行政主管部门审批，擅自变更建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容

在2011年，重庆市合川区对鸿发房地产开发有限公司的处罚决定书中写道：2009年，被处罚单位在合川区南津街街道中南路开发建设“名仕景苑”的建设过程中，未经许可，擅自改变规划许可证及附件、附图建设，将辅助用房许可的297平方米修至372.2平方米，增加房屋面积75.2平方米。

《雅典宪章》中曾经提到：“居住问题主要是人口密度过大、缺乏空地及绿化；生活环境质量差；日照不灵；公共设施太少而且分布不合理等。建议不同的地段采用不同的人口密度。”而城市规划城市规划的目的之一便是解决解决居住功能的问题并为市民创造良好的居住环境。因此我国城市规划不仅规定了城市建设用地的位置、性质、用途，同时还规定了建设工程的外观、高度、容积率、建筑密度、绿地率、空地率等等指标，在解决居住功能和游憩功能的同时，保证市民良好的生活和居住环境。

其中，容积率是最关键的指标，因为其直接关系到开发商的利润。部分开发商盲目追求利润，擅自提高容积率，而过高的容积率将会诱发人口密度过高、居住环境质量下降等等问题。因此，擅自修改容积率将可能导致居民生活不舒适，这影响开发商楼盘的销售，还导致城市规划的具体内容无法得到有效的执行，无法达到城市规划解决居住问题的目的。

（六）、公共服务设施的开发建设无人关注：在城市规划滞后的情况下，市场机制往往导致公共开发被冷落，公共设施项目开发的强度和数量都显得不足和匮乏

  2006年，重庆北部新区经开大道板块，一度以其开发体量大、物业形态多样、开发水平高和品牌开发商多而闻名，在重庆楼市上可以说是空前的。但是，由于许多公共配套设施的稀缺。重庆北部新区成为依附于母城的“睡城”，市政的和商业配套已远远落后于这一地区的房地产的发展。

由于房地产企业是以利润最大化为目的，因此非赢利的公共服务设施是不可能通过市场的调节进行合理配置的，这部分设施必须作为强制性的内容通过城市的规划来实现。

  在合理引导房地产企业建设一定公共配套设施的同时，也应及时更新城市规划的详细内容，加强对公共配套设施的建设，勿使城市规划明显滞后于房地产业的发展，避免公共配套设施得不到合理配置。

“睡城”的产生极易导致该区域的住宅的空置率提高，土地资源的闲置与浪费，炒房风气的产生，房地产企业无法适时的回笼资金等等问题的出现。同时还影响已经入住的居民衣食住行的不便，无法发挥城市规划的作用，也无法达到城市规划的目的。

（七）、破坏城市生态环境：

  虎头岩是重庆渝中半岛的“城市绿肺”，为生活在重庆的公众群体提供了生态源泉。重庆市某些开发商开发的价值5000万元的别墅却建在重庆市的“绿肺”上，大面积的绿化生态被破坏，造成重庆市的“出气口”被堵的局面。

  经济发展不能以环境保护为代价，城市生态系统相当脆弱，一旦遭到破坏势必很难恢复，开发商的行为不仅违反了“森林重庆”的目的，更是违反了城市规划中保护城市生态环境的目的。

  从城市居民居住环境质量来说，城市生态系统遭到破坏将导致城市绿地率、游憩用地数量减少，使市民居住环境质量的下降，将可能导致逆城市化产生。

  从城市规划的角度来说，城市环境被破坏，违背了城市规划中“保护和改善城市生态环境”的原则，导致了城市的土地资源、城市总体的美学遭到了破坏，影响了城市土地的有效利用，并在一定程度上影响城市规划的修编。

（八）、破坏古文化建筑：

  位于重庆的文物保护单位陈诚公馆，现已变身为每平方米售价两万元左右的某楼盘“豪华餐厅”。这一公馆的原有装饰已多处损毁，其中的上将厅、建国厅被改装为会议室、接待室，其他各厅被设置成为餐厅包房，安装了豪华灯饰和吊顶，地下室也被改建为厨房和酒窖，每天可容纳多人就餐。

 《雅典宪章》提到“真能代表某一时期的建筑物，可引起普遍兴趣，可以教育人民”并指出“城市发展的过程中应该保留名胜古迹以及历史建筑”。由此可见古文化建筑的重要性。

  城市历史文化遗产的保护状况是城市文明的重要标志。城市规划的任务之一是既要使城市经济、社会得以发展，提高城市现代化水平，又要是城市的历史文化遗产得以保护。

  对“文物保护单位”文物进行保护时，要划定保护范围和建设控制地带，提出控制要求，包括建筑高度、建筑密度、建筑形式、建筑色彩等；可见城市规划对于文物保护的重视。而上文所提开发商则是直接对文物进行破坏性改造，不仅违背了城市规划中“保护历史文化遗产”的原则，还破坏了中国的传统文化。

五、浅谈促进城市规划与房地产协调发展的对策

  城市规划是确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，因此土地利用为城市规划的核心。房地产企业只有通过对土地的开发才能获取利润，土地被视为房地产企业前进的“车轮”之一。

  城市规划和房地产企业在对城市开发建设时都利用了土地。虽说二者共同为建设城市服务，但是开发投资者和规划管理者追求的目标又是不一致的，这必然会导致城市规划和房地产开发之间产生冲突。

  因此，土地利用便是导致城市规划和房地产开发非协调发展的主要因素。

（一）、加强土地监管是保障土地得到有效利用的前提条件。

我国随服员辽阔，但由于人口众多导致土地资源的匮乏，因此，先规划、后开发是土地资源优化配置的前提。在科学规划的前提下，还应加大对土地资源的整理，节约、高效的利用土地，并加强土地监察力度，以避免非法转让、“少批多建”、“未批先建”等问题的发生。

对于土地闲置、空置率居高不下、非法改变土地性质等问题，则应加强处罚力度，及时收回闲置土地，对非法改变土地性质的有关人员进行处罚。对于空置率居高不下的问题，除了尽早统计出我国住房空置率的具体数字，还可通过加收空置税等手段制约投机炒房的行为，保证土地得到有效利用。

正所谓“三分建设七分监管”，只有合理到位的监管才能保证土地能够得到合理有效的利用，但我国与城市规划相符合配套的监管体系仍不够完善，监管力度相对较弱。只有大力完善监管体系，加大监管力度，才能使为土地有效利用提供基础保障。

（二）、完善发展城市规划详细内容是协调城市规划与房地产开发的必要条件。

  城市规划应为房地产开发提供动态性指导，增强弹性和应变能力，在加强对房地产开发宏观的同时还应兼顾房地产开发商的利益，及时更新，完善公共配套设施的建设，避免造成城市规划滞后于房地产的发展，这样不仅能保证房地产企业的应得利益，还能避免“睡城”的产生，促进了城市规划和房地产开发为城市建设的协调发展。

  在加大对房地产企业开发的楼盘的监管力度的同时，城市规划在制定控制性详细规划、确定土地使用性质、规定建筑高度、容积率等指标时，也应适当的考虑房地产企业的利润以及发展，这样既有可能减少房地产企业“未批先建”、“少批多建”等违规行为的产生，又能适当增加房地产企业的利润，使之能更好的为城市规划的实施服务。可达到双赢的效果。

  城市规划是一个三度空间科学，因此，在道路规划中应考虑立体空间性。在保证合理引导房地产开发规模的同时，可通过修建人性天桥、拓宽道路、修筑地铁、未来甚至可修筑空中道路以及加强交通管制的方式等方式解决城市交通拥堵等问题。

  而对于城市生态环境以及古文物建筑的保护，强有力的监管力度是基础也是关键，除了加强监管以及切实追究并处罚破坏城市生态环境和古文物建筑的个人及团体外，还应切实有效的做好城市的整体规划，从行政规划上达到约束他人的目的。

  总而言之，随着中国城市化快速期的来临，追求城市综合效益（包括环境效益、社会效益、经济效益等）的最大化已成为现代城市发展的最终目标。而城市规划与房地产开发协调发展则是实现这一目标的必要途径。只有城市规划与房地产开发相互了解，协调互动，才能实现城市规划与房地产的协调发展，以实现城市开发建设的良性循环。下载本文