金源仓储物流项目建议书

第一章  总  论

第一节 项目背景与概况

一、项目名称 

金源仓储物流项目

二、项目承办单位

承办单位：山东金源物流集团有限公司

三、项目拟建地点

利津县陈庄镇工业园区

四、编制依据

1．国家关于项目建议书内容和深度规定要求；

3．项目单位提供的基础数据资料；

4．国家、省有关技术规范及法律法规；

5．利津县城镇控制性规划；

五、项目建议书的范围和内容

1、项目提出的背景及建设的必要性

2、建设地点及建设条件

3、市场分析

4、建设规模

5、总体规划方案

6、设计方案

7、环境保护与节能

8、实施进度

9、投资估算及资金筹措

10、经济分析

第二节  项目概要及主要技术经济指标

一、项目概要

金源仓储物流项目由山东金源物流集团有限公司开发建设。为提高利津县陈庄镇整体形象，完善城镇整体功能，山东金源物流集团有限公司拟在利津县陈庄镇开发金源仓储物流项目。

本项目位于东营市利津县陈庄镇工业园区，项目总投资149万元，规划占地面积59774.7平方米，总建筑面积40360㎡，其中：办公楼4800㎡，职工宿舍3360㎡，仓库14000㎡，展厅6000㎡，交易大棚7800㎡，汽车维修站4400㎡。所需建设资金通过自筹、银行贷款方式解决。本项目的建设计划3年内完成。

二、主要技术经济指标

山东金源物流集团有限公司位于陈庄工业园内，集团依托陈庄镇良好的区位优势、发达的交通条件和丰富的资源优势，按照高起点起步，高标准规划、高档次建设的原则来规划设计。针对农资和农机产品仓储与配送需要，为积极开拓仓储与配送业务市场，建立全县农资和农机产品集散与中转功能、社会化仓储功能、配送功能、流通加工功能、信息服务功能等为一体的综合性物流配送中心，成立了金源物流集团有限公司，注册资金4000万元，公司现有资产1.3亿元，员工168人。

金源物流集团有限公司自成立以来，一直坚持走集货物仓储配送、汽车、农机销售、建材制造销售等多格局、多元化的经营发展之路，现主要从事农机、轿车及中化化肥有限公司化肥的仓储物流配送，预计年仓储量达到5000～10000吨，同时兼营上海华普、东风小康、北汽福田、时风五征等各类名牌轿车及农用车的销售，销售范围覆盖东营、滨州等周边地区，并与多个厂家建立了信用合作关系，赢得了客户的信赖与好评。集团先后荣获了省市重合同守信用企业和质量认可单位、市爱心献春蕾先进单位，荣获省农行AA＋信用企业、质量认可单位等荣誉称号。

第三章 项目提出的背景和必要性

第一节  概况

东营市位于山东省北部黄河三角洲地区，东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。土地总面积8053平方公里，辖东营、河口２个区，广饶、利津、垦利３个县，2004年实现国内生产总值1.9亿元，年末总人口达到180万人。中国第二大油田--胜利油田，全国重点大学—中国石油大学，都座落在东营市境内。勤劳、智慧的东营人民继承胜利油田的优良传统，艰苦创业，辛勤耕耘，创造了一个又一个奇迹。东营区作为东营市政治、经济、文化中心，具有明显的区位优势。

东营市是中国东部沿海基础设施比较完善的地区之一，境内大中型水库星罗棋布，电网完备可靠，城乡电话普及率居山东省首位，是国家数字化建设试点城市。全市公路密度每百平方公里73.8公里，高速公路贯穿南北，是中国公路网最密集的地区之一；东营港作为国家一类对外开放港口，已成为黄河三角洲走向世界的桥头堡；随着东营机场的建成启用，东营市颇具规模的海、陆、空立体交通网络基本形成，使东营具备了承东启西、交汇南北、呼应沿海、服务京津的优势。

属北温带半湿润性气候，四季分明，光照充足，具有发展生态产业的良好条件。全市土地面积1208万亩，520多万亩待开发的土地引人注目，加上黄河不断填海造陆，使这里成为中国东部后备土地资源最多、开发潜力最大的地区。黄河三角洲的地下，是一个巨大的油气库，现已探明含油面积1600多平方公里，石油地质储量40亿吨，天然气地质储量340亿立方米；这里的地下蕴藏着极其丰富的盐卤资源，盐矿地质储量5900亿吨以上，发展盐业、盐化工业前景广阔。全市海岸线长350公里，渤海湾、莱州湾两个渔场鱼、虾、蟹、贝资源十分丰富，黄河口周围素有"百鱼之乡"和"东方对虾故乡"的美称。

从社会构成上看，这里有东营市、胜利油田、石油大学和济南军区生产基地四支力量。胜利油田经过40多年的发展，今天拥有职工20多万人，成为国家特大型企业，是东营经济的强大支柱；石油大学是石油系统最高学府、山东省第一家通过211工程的全国重点大学，是东营发展的强大的智力支柱。四支力量和睦共处，团结协作，形成了加快黄河三角洲建设和发展的强大合力。

东营市是在"大空间、大水面、大绿地"背景下耸立起来的具有独特风貌的崭新城市，城市建设以组团式、生态型为发展方向，大气质量常年保持在二级以上，为广大市民营造了清新幽雅的工作生活环境。全市城市化水平达到51.65%，中心城建成区面积60.6平方公里，初步形成了现代城市的基础框架和分布合理的城镇组群。

东营境内既有年轻的黄河新淤地，也有古老的陆地。北部有以黄河入海口为代表的自然景观区。入海口附近及黄河故道的国家级黄河三角洲自然保护区总面积达15.3万公顷，是地球暖温带最广阔、最完整、最年轻的湿地生态系统，是国际重点保护的全球十三处湿地之一。保护区内草木葱茏，狐兔出没，仍保留着原生带的特色。良好的生态环境使这里成为百鸟乐园，已发现鸟类268种，其中国家一、二级保护鸟类有41种。暮秋初冬时节，成群结队的丹顶鹤、白头鹤、灰鹤、大天鹅等珍禽在保护区内嬉戏觅食，把这片新生地装扮得更加美丽和神奇。此外，这里的20万亩槐林、万亩柳林、数十万亩苇荡等景观亦野趣天成，别有洞天。

新世纪的东营市，将以独特的优势和更加开放的姿态，进一步加强与海内外的合作与交流，深入实施科教兴市、经济国际化、城市化和可持续发展"四大战略"，大力推进招商引资、建设山东加工制造基地和“信用东营”建设三大工程，全面建设小康社会，力争在新世纪头二十年提前基本实现现代化，把东营建设成为环境优美、经济繁荣的新经济区。

利津县总面积1665.6平方公里，30万人口，可利用土地面积180多万亩，已耕种面积80万亩，待开发利用土地100多万亩。境内石油、天然气、盐卤、水资源丰富，是黄河三角洲高效生态经济区和国际绿色产业示范区的重要组成部分，是山东省重要的粮棉基地和瓜菜基地。

利津县地处胜利油田腹地，地下石油、天然气资源丰富，现已开采油气井4000多口；是国家级优质棉基地建设试点县，2005年全县棉花种植面积48万亩，棉花总产量达32605吨，在全国棉花百强县中列第41位，连续三年进入全国棉花百强县行列；海洋资源开发潜力巨大，拥有海岸线59公里，滩涂面积30万亩，浅海卤水资源丰富，具有发展盐业和盐化工的独特优势；适宜发展水产养殖的潮间带38万亩，目前贝类总储量已超过200万吨，出产的梭子蟹、对虾和文蛤等享誉四方，有“百鱼之乡”和“东方对虾故乡”的美称；牧草资源富饶，拥有天然草场41万亩，人工草场1.4万亩，年载畜量可达25万个牛单位。境内生物资源多样，拥有黄河三角洲国家级自然保护区面积3.7万公顷，是天鹅、丹顶鹤等鸟类越冬迁徙、停留的重要基地。

该项目所处的利津县陈庄镇陈南村，地理位置优越，商业气氛浓厚。辖区内交通便捷，基础设施完备。先进、快捷的金融、电信、信息服务，为家具城的发展提供了可靠的保障。随着利津县的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。该地段交通发达，人口相对集中，配套齐全，对于商业而言，位置十分优越。

第二节项目提出的背景

现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术，被广泛认为是企业在降低物资消耗、提高劳动生产效率以外的重要利润源泉，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。而山东省则把现代物流列为支持发展的重点产业和新的经济增长点。随着经济全球化和信息化进程的不断加快，物流业作为具有广阔前景的增值功能的新兴服务业，正在全球范围内迅速发展。加快中国现代物流的发展，对于经济增长方式的根本性转变，具有十分重要的意义。

"十五"计划纲要明确指出，积极引进新型业态和技术，推进连锁经营、物流配送、代理制、多式联运，改造提升传统流通业、运输业和邮政服务业。 我国物流市场潜力巨大。其实真正的物流市场应该只是3PL市场，物流总费用是物流市场和潜在市场的总和，因为只有3PL市场发生了交易。每年物流费用约2000亿美元，而这个都是3PL甚至以后的4PL企业可以争取过来的市场。而且，物流费用占GDP的20％，明显高于发达国家，譬如美国的4－10％，说明我国的物流处于一个较低的水平，有巨大的发展空间。其次，目前我国的物流市场规模较小。我国的3PL市场只有美国的1／10左右，3PL企业在提高我国物流水平节约物流成本的同时，可以赢取一个巨大的市场，我国的物流市场前景广阔。开放后我国的物流水平提高，物流费用占GDP的比率会逐步下降直至接近发达国家水平，但是物流市场占物流费用的比例会明显提高，因此物流市场的规模将会更大。另外，随着我国市场的整体开放，经济会有更好的增长，与国外的商品流通增多，物流需求更大，进一步扩大我国的物流市场。

第三节 项目建设的必要性

近几年来，在东营市提出的大开放、大招商、大发展的引导下，东营的经济发展与日俱增，在经济发展中，物流业的发展尤为竞争激烈，对东营地区的发展发挥了重要的作用。我们经过对市场的考察和分析，着眼发展前景，我们认为在利津县陈庄镇兴建一座现代化的物流仓储中心是完全必要的，也是可行的。一是可以满足广大消费者需求的同时，提高企业经济效益；二是可以再提升县城整体形象，完整城市整体功能，为企业今后的发展打下基础。

经考察，利津县陈庄镇目前还没有一座具有较高、较全功能的物流仓储中心，同时城市整体功能不完善，难以提升城市整体形象。另外，可以安置部分人员就业，对于改善城镇日益紧张的就业压力起到缓解作用，有利于建设和谐利津，对社会的安定起到一定的作用。

第四章  市场需求分析与建设规模

第一节  市场需求分析

本项目位于利津县陈庄镇工业园区。作为利津县商业工程，县给予很大的优惠和支持，开发成本较低，从而使得该项目在开发经营占有得天独厚的优势。通过调查，多数居民不满足目前的商业条件，想进一步提升商业水平，对未来的商业环境、商业面积提出了更高的要求。该项目所处的利津县陈庄镇工业园区，地理位置优越，商业气氛浓厚。辖区内交通便捷，基础设施完备。先进、快捷的金融、电信、信息服务，为家具城的发展提供了可靠的保障。随着利津县的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。随着利津县的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。

第二节 建设规模

根据规划要求，结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、市场布局、房型结构及绿化条件，同时考虑到利津县城消费水平状况，确定总建筑面积约40360.00平方米。主要技术经济指标为：

（1）用地面积: 59774.70M2 

建筑面积：40360.00M2

绿地率：5%

绿地面积：3000M2

建筑密度：50%

容积率：0.68

本项目计划三年内完成。

第五章  建设地点及建设条件

第一节  建设地点

一、建设地点

本项目位于利津县陈庄镇工业园区。

二、建设地址现状 

拟建设用地为山东金源物流集团有限公司的工业用地，土地产权明晰。山东金源物流集团有限公司具体负责金源仓储物流项目开发用地工程的建设。

三、场地主要优缺点

1、本项目符合利津县城镇总体规划要求

2、区位优势明显，交通便利。

3、配套基础设施齐全。

第二节  建设条件

一、地理位置

东营市位于山东省北部黄河三角洲地区，中华民族的母亲河--黄河，在东营市境内流入渤海。东营市地理位置为北纬36°55′～38°10′，东经118°07 ′～119°10′。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积8053平方公里。利津县位于山东省东北部，渤海西南岸，黄河进口段左侧。东依黄河，东北濒临渤海，东与垦利县、东营区为邻，东南与博兴县隔河相望，西与滨州市、滨城区、沾化县接壤，北与河口区相交。县境呈西南至东北向狭长带状，南北长102.5公里，东西宽8.5～25公里，总面积1665.6平方公里。辖5镇4乡、510个行政村。年底全县总人口29.10万人，其中非农业人口4.75万人。 

二、城市现状  

利津县土地资源广阔，可利用土地190多万亩，耕地面积80多万亩，天然草场和人工草场40多万亩，近百万亩土地有待于开发利用。

　    黄河水是利津县主要水源，境内流程74公里。历年平均入境流量423.1亿立方米。黄河水质良好，氢离子浓度在8～8.3PH值之间，总硬度在3～6度之间，矿化度小于1克/升。2001年黄河供水4.84亿立方米。

　    境内有石油、盐、贝壳等矿物资源。利津地处胜利油田腹地，地下油气资源富积，境内已打油气井3300多口，是胜利油田的主要产区之一。全县海岸线长达59公里，潮间带38万亩，滩涂宽阔，由于地处黄河入海口，海水中有机质多，鱼、虾、蟹、贝类资源丰富，素有“百鱼之乡”、“黄金海岸”和“东方对虾故乡”之美称。

随着改革的深入发展，利津县城市建设日新月异，人民生活水平提高迅速，特别是工业、商业、金融、文教、科技及信息网络等领域方面有了长足发展。但城市商业设施相对落后，与大开发、大招商的氛围不相适应。

三、社会经济与发展规划 

利津县是东营市重要组成部分，地理位置十分优越，交通便捷，资源丰富，土地广阔。利津县将以独特的优势和更加开放的姿态，进一步加强与海内外的合作与交流，深入实施科教兴市、经济国际化、城市化和可持续发展"四大战略"，大力推进招商引资，全面建设小康社会，力争在新世纪头二十年提前基本实现现代化，把利津县建设成为环境优美、经济繁荣的新经济区。“十一五”期间，工业结构向外向型推进，并努力提高产品档次，增加科技含量和附加值，纺织、化工、造纸、建材、食品加工等工业得到迅猛发展。农业在搞好结构调整的同时，大力发展特色经济，围绕农副产品加工，向产业化发展，农民收入大大提高，农村经济达到全面发展。 

四、交通运输  

交通运输条件明显改善。2007年全县公路通车里程1260公里。公路旅客运输量131万人次,比上年增长5.6%。公路货物运输量909万吨,增长7.1%。港口货物吞吐量12万吨,增长20%。民用汽车拥有量4423辆,增长13.7%,其中私人轿车3290辆,增长19.8%。

五、工程地质 

根据提供资料表明，利津县区地层属第四系松散沉积物巨厚，且沉积年代较短。主要土层为粘土，亚粘土、轻亚粘土及粉细砂层，夹厚薄不均的淤泥土层，由于沉积年代短，土质承载力低，区位分布不均，地耐力平均80～100kpa，地下水位较浅，一般0.5～1m不等，而且有逐年上升趋势，导致土地盐渍化，影响地下基础，对建筑物基础设计施工时应引起高度重视。市区及周边地带，地下油层较丰富，因此城市建设时应及时与有关部门沟通、磋商，以免造成损失。县区地震烈度为6度。

六、气象及水文条件

利津县区地下水层特征，大致分为浅层潜水和深层承压水。浅层水埋深5～10m，因受水位升高影响5m以上水质呈咸苦水质，5m以下水质较好，且稳定。深层水埋深280～400m为淡水，因含氯离子和氟量较高，不宜超量开采，如需要采用应经当地水资源管理部门批准。东营市的用水补给，主要来源于黄河水。由于重视，经多年投入治理，黄河由历史上的害河，变为当今的益河，造福于子孙万代，载入史册。

利津县因受北暖温带干旱季风影响，属性气候区，其特征“冬季干冷，夏季酷热，秋高气爽，春旱雨少”，光照充足，四季分明，有利于农作物生长。

第六章  总体规划方案

一、规划依据：本项目以利津县城镇控制性规划为参考依据。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             

二、项目规划构思既设计立意：

1.统一规划、精心设计。方案在家具城的规划上，遵循一种统一化、协调化的空间设计。在整体规划的基础上，追求多元化、个性化的空间营造，为商业者提供一个舒适、安全的场所。

2.体现以人为本的设计理念。人是城市设计的目标和决定因素。现代社会的高度发展给人们带来了物质上的丰富，但同时人也越来越意识到精神与心理的极度贫乏，因此在考虑满足商业场地需要的同时，更注重商业环境的需要。

3.地域文化的融入，强调地方特色，避免形成同化。

4.现实性与超前性、科学性与可操作性的统一。建筑艺术是时代意识的浓缩。在总体布局及环境设计中既考虑经济的合理性同时又具有超前性，以满足人们不断发展变化的需要，营造一个高标准、高品位、设施完善，交通便捷，布局合理，环境优美的现代化家具城。

5.本项目集中凸现几个特点：均好性——处处均有优越的环境和便捷、安全的交通，单元拥有良好的朝向、视域、日照、通风和景观：舒适性——创造良好的经营环境，减少竞争压力，身心得以轻松安逸；安全性—— 充分考虑商业的安全防范措施，保证商业住户单元安全。  

三、通过对比分析，并根据客单元的要求和地块的特性，我们对该项目建筑物的构成及比例提出以下建议：

1、建筑设计风格：大型的基础设施配套齐全、区内环境优美、物业管理完善的物流中心；建筑物的外面以现代简约式表现手法的设计风格为主。

2、建筑构成：由1栋办公楼、2栋职工宿舍、2栋仓库、2座汽车展厅、2座农用车交易大棚、2座汽车维修站，钢结构建筑群组成。

3、整个物流中心的建筑容积率在0.68，绿化率5%；建筑密度50%（仅作参考，最终以扩初会审方案为准）。

第七章  设计方案

第一节  设计依据

1.利津县建设局规划意见

2.利津县建设局提供的地块红线图

3.商业建筑设计通则

4.商业建筑照明设计标准

5.建筑设计防火规范

6.商业建筑隔声设计规范

7.建设单位提供的基础技术资料和方案设想

第二节  建筑与结构设计

一、总平面布局

本家具城地处利津县陈庄镇工业园区，所以本方案采取开放式布局的原则，力求将本项目与周围商业群融为一体。

二、平面设计

各功能部分空间组织与建筑布置尽可能采取自由式布局；具有多样性可识别性，营造一个丰富多彩具有极强个性化的社区空间形象。

三、建筑造型设计

建筑造型注重细部处理，立面造型高低错落有致，虚实变化有序。

总体建筑造型端庄、大方、线条流畅、明朗、色彩和谐统一，所有建筑造型要素均与使用功能相结合，使造型与功能完美结合。作为地处利津县城的商业区，既要与周围建筑相协调，又要显示其的个性，故本方案在造型设计上既体现了庄重、大方、精致的一面，又采用了现代派设计手法，体现了新时代的建筑风格，烘托出浓郁的商业气氛。考虑与整体的自然环境相协调，同时也体现自身个性的一面，提高了整个家具城的形象档次。

四、绿化设计

在展厅之间设有绿化带以美化商业环境、美化城镇。总之本方案在突出商业价值的同时，力求创造较好的商业环境。

第三节  给排水设计

一、设计依据

《商业建筑给水排水设计规范》 

二、给水设计

本项目市政供水管网已敷设到位，可以满足所需水量。

三、排水设计

主干道均有市政污水管道。本项目所产生的生活污水，经化粪池处理后，通过污水管道排入市政污水管道。

第四节  消  防

1、设计依据

a、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）

b、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）

c、《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）

d、《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）

2、项目概述

本项目位利津县陈庄镇，面临交通干道，一旦火灾发生，消防队的消防车10分钟以内即可到达火灾现场。

本建筑地上部分采用砖混框架结构，钢结构顶，框架耐火等级均按一级设计。

3、防火设计实施措施

a、本项目属建筑等级一级，耐火等级为一级。

b、变配电室设灭火系统。

c、将消防专用管网与生活用水水池管网分开单设，确保有火情发生时供水充足。

d、家具城按规范要求设置消防通道，以保证外援灭火道路的畅通。

e、室内建筑平面及家具城总平面按《商业建筑设计防火规范》、《汽车库设计防火规范》及国家有关现行建筑防火规范设计，使建筑平面结构紧凑、分区明确、疏散通道流畅、规范。

第五节  变配电及电气设计

一、设计依据

1.《建筑电气设计技术规程》

2.《商业建筑电气设计手册》

3.《国家商业设计标准》

4.《山东省商业建筑设计标准》

二、电力供应

本项目所需电源由利津县供电公司负责提供，配套建设变配电设施后，能够满足项目需求。

1.配电方式采用放射式供电方式，由变电室直接向各建筑物单独回路供电，动力与照明分别配电，该两路进线亦用作消防双电源。单元内照明与电源插座分路穿管暗敷 。

2.线路布置。为了美化环境，本项目的配电线路拟采用电缆在地下电缆沟内敷设的方式，进楼后用Л接配电的形式向各配电箱供电。

三、通讯系统  

展厅内设电话分线箱，接至家具城内电话电缆。电话系统配线，家具城内采用电话电缆埋地敷设方式，展厅内采用电话线穿PVC管暗敷至各单元的方式。

第八章 环境保护与节能

第一节  环境保护

一、施工设计中配套

A吊装的轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。

B水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。

C通风系统均用消声器。

D地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上的卫生防护带。

E水泵等震动较大设备均采用减震器控制。

二、施工中环保

A现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触面引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。

B施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。

C地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。

D混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民商业，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。

E环保措施与工程进度做到“三同时”。

F施工中不产生超标准的空气污染。

G建筑垃圾及时清理，文明施工。

三、使用中的环保

A展厅内采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。

B室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。

C设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。

D进出基地的车辆行使路线及速度，禁鸣喇叭。

F生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。

在施工过程中应精心组织、合理规划，争取在最大程度上减小对周围市容、市貌的负面影响。施工产生的大量建筑垃圾应尽快清运，现场堆放的粉、灰、沙等建筑材料应作防风遮盖，相关人流、物流进出场地的时间、线路必须妥善安排，场址四周按有关部门要求设置整齐严格的临时护墙。土建施工过程中所产生的噪声污染对周围环境有一定影响，应合理安排施工时间，错开附近居民休息时段，将噪声污染的影响降到最低点。在工艺设备的选择时优先低噪声工艺和设备，并采用合理布置方案和适宜的结构。防止振动和噪声，使其符合城市环境噪声标准规定。

四、项目运行阶段

（一）主要污染源与污染物

本项目主要污染源为生活污水及商业、生活垃圾。为确保环境卫生，避免对周围环境产生不良影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。

（二）环保治理措施

本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较小。主要治理措施如下：

1、商业污水。按要求采用化粪池对生活污水进行处理，达标后直接排入市政污水管网。

2、商业垃圾。设置一定数量的垃圾箱，通过垃圾袋扎袋送至垃圾收集点，统一处理。

五、绿化

良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防治污染、保护环境方面也有特殊的作用。本项目坚持点、线、面相结合的原则，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保物流中心环境优美整洁。

六、环境影响评价

本项目污染源较小，污染物排放量也较少，产生的少量商业污水及商业垃圾经处理后，完全可达到环保要求，不会对周围环境造成污染。

第二节   节水、节能

1、节水

1）编制依据

根据国家计划发展委员会组织编写的《投资项目可行性研究指南》的规定，增设本章。

2）节水措施

在建设工程项目中强调节水措施，使可行性研究的重要内容之一。本项目的用水为两个方面，一是商业用水，主要是空调用水；二是居民生活用水。居民生活用水量很大，可从管理角度加以总量控制，并加强节能教育。空调用水，强调循环利用。因此，在空调室设计时，应能达到循环利用水资源的目的，以提高水资源的利用率，降低水的无效浪费，本项目实施制冷水的循环利用。

其次，供水系统采取防渗、防漏措施，也是杜绝水浪费的重要措施之一。

节约用水是可持续发展不可忽视的重要环节，有利于提高能源、水资源利用和经济效益，因此，必须建立一套完善的用水管理制度，以此来保证节水措施的事实和节水效果的实现。

2、节能

1）编制依据

①国家计委、国家经贸委、建设部计划能字（1997）2525号文件《印发＜固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估规定＞的通知》。

②山东省计委、山东省经贸委、山东省建委鲁计字财字〔1998〕137号文，转发国家计委、国家经贸委、建设部《印发＜固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估规定＞的通知》。

2）节能措施

所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备、新型高效电器。

灯具采用集中控制，以节约用电。

公共厕所采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。

采用新型节能的墙体材料，使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和彩铝窗及高档防撬门、复合墙体，加强屋面保温。

除上述措施外，物流中心管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。

第九章  劳动安全

1、编制依据

本项目将严格遵守国家有关劳动安全卫生等方面的规定，确保职工的安全职业卫生。

本项目在实施过程中，将严格遵守以下标准、规定、规范等：

1）《建筑设计防火规范》

2）《建筑设计卫生标准》

3）《建筑物防雷设计规范》

4）《建筑照明设计标准》

5）《电器设备安全设计守则》

6）《安全卫生法》

2、安全生产措施

1)安全工作是全员性的工作，要想保证安全工作不出问题，必须提高全员的安全素质。强化事前教育，每年的职工培训，必须讲安全常识，让职工在掌握安全知识的同时，绷紧安全生产这根弦；新上岗的职工必须接受三级安全教育，请有丰富经验的专家授课，保证新职工严格按规程办事。

2)配备消防设施和器材，并指定专人维护管理，定期检查消防设施、器材状况，保证消防设施、器材的正常有效使用；在有较大危险因素的部位、设备和设施上，设置安全警示标志。安全警示标志应当设置在明显位置，便于识别；安全出口的疏散门应当向疏散方向水平开启；不得以任何理由占用、堵塞或者封闭安全出口。 

3)营业区域内应当设置疏散通道。主要疏散通道应当直接通向安全出口，宽度不得小于2.4米；辅助疏散通道宽度不得小于1.5米。

4)安全出口、疏散通道和楼梯口应当设置灯光型疏散指示标志，疏散指示标志应当明显、连续，设在安全门的顶部、疏散通道和转角处距地面1米以下的墙面上，指示标志的间距不得大于10米。疏散通道应同时设置蓄光型疏散指示标志。

5) 10千伏电压等级且容量在630千伏安及其以上的变配电室，应当安排专人24小时值班,值班人员应当做好值班工作记录。变配电室应设置防止雨、雪和小动物从采光窗、通风窗、门、电缆沟等进入室内的设施。变配电室的电缆夹层、电缆沟和电缆室应采取防水、排水措施。变配电室出入口应设置高度不小于400毫米的挡板。

6)展厅营业区域内电源线路的设置，应当符合国家标准和行业标准；接、拉临时用电线路的，应当采取有效防护措施；电器设备应当安装漏电和过载保护装置。

7)展厅在营业期间，应当至少每两小时对营业区域进行1次安全巡查。营业开始前和结束后，应当进行全面检查，并做好巡查和检查记录。 

8)库房设计、使用、库存物品的码放应当符合国家有关规定。

9)展厅举办大型促销和社会活动，应当制定符合规定要求的活动方案和突发事件应急救援预案，在人员相对聚集时，应当有控制和疏散措施。

第十章  效益及风险分析

第一节  分析测算及说明

1、本项目测算根据委托方提供的基础数据，估算依据为山东省建筑工程综合定额（1996年）、山东省安装工程综合定额（1996年）、本地区类似工程造价及现行投资估算的有关规定。本测算符合有关部门的规定和要求。

2、本项目的计算期为20年(含建设期)。 

3、财务评价中按行业基准收益率6%测算。

第二节项目成本估算

生产成本主要由原辅料及工人工资等制造费用构成，其中原辅料及动力根据市场价格分析确定，人员工资按照年工资及福利（含社保、医保、失业保险）12000元的标准计算，建筑物、构筑物按平均年限法提取折旧,折旧年限取40年，机械设备折旧年限取10年、残值取5%，设备修理费按固定资产原值的1%计。结合项目投资规模及上述分析预测等情况，达产后的年总成本费用约为14139万元。

第三节  销售收入估算

金源仓储物流项目投产后，预计年销售收入约188万，实现利税1035万元左右。

第四节  财务评价

１、销售税金及附加估算：流动资金按800万元估算，在达产期内分年投入。税金为及附加，按营业收入的18.7％计算。企业所得税税率为15%。盈余公积金、公益金提留按税后利润的10%计算。

２、损益分析：扣除销售税金及附加、总成本费用之后的利润总额为9538万元，所得税1431万元，税后利润8107万元。投资利润率为55%,投资利税率为42%,资本金利润率为87%，具体数据详见基本报表《金源仓储物流开发项目损益表》。

3、盈利能力分析：项目全部投资税后财务内部收益率为11.0%，高于行业基准收益率5个百分点，属于较高收入项目；财务净现值为870万元（基准收益率6%），动态投资回收期11.2年,静态投资回收期8.4年。注：行业基准收益率取定：一是参考本行业一定时期的平均收益水平并考虑项目的风险因素确定；二是按项目占用的资金成本加一定的风险系数确定。

4、清偿能力分析：本项目资产负债率符合标准，资金来源与运用合理。根据测算，在投产后8年内可还完全部贷款。

5、财务评价结论：从该项目经济分析上看,项目税前全部投资财务净现值(I=6%)870万元，建设投资可望在12年内（包括建设期）全部偿还。该项目税前全部投资内部收益率为11.7%，高于行业基准收益率6%的水平，因此，该项目财务效益较高，从企业角度看是可行的。

6、项目的社会效益分析

众所周知，家具销售行业是典型的劳动密集型产业。另外，可以安置部分人员就业，对于改善城镇日益紧张的就业压力起到缓解作用，有利于建设和谐利津，对社会的安定起到一定的作用。因此本项目不光能产生较好的经济效益，其社会效益也相当巨大。

第五节   环境效益分析

本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅、造型优美，线条和细部处理简约明快，独具一格，符合当前商业建筑设计总体潮流。

商场内建筑、绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出一个良好的商业氛围。

项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣的现状，形成一个环境优美、配套设施齐全，注重生态效益的智能化大型商业服务社区，它对改善利津县周边环境，提升区域商业环境质量都会有显著的环境效益。

第六节   社会效益分析

社会因素影响措施建议。

对居民收入的影响：项目建成后属中高档商业服务性社区。

因此环境配套设施已完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高该地区商业物业档次，提升地价，带动周边房地产，餐饮，商品零售、休闲、城市交通等产业的全面发展。

第七节   风险性分析

风险因素和风险程度分析表

一、结论

1、随着城镇住房制度改革的不断深化，本项目建设推进了城镇住房的商品化和社会化进程，并促进我县城镇职工到2010年达到小康办公水平。同时，依托鲁北市场，搞好市场开发，符合当前经济发展的需要。因而，本项目的实施具有一定的社会意义。

2、项目区地理位置优越，符合利津县区发展规划及要求，开发建设规模适中，工程设计方案中广泛采用了新技术、新工艺、新材料，使工程造价降低，贯彻了“经济、使用、美观”的原则。

3、项目市场前景看好，经济效益可观，社会效益更加明显。

4、项目建设各项条件落实较好，地理位置优越、交通发达、基础设施方便，项目建设是必要可行的。

二、建议

1、本项目可行性研究报告被批准之后，项目单位应抓紧组织规划、初步设计的编制和审批工作。

2、项目的实施应本着总体规划、分布实施，逐步推进的原则，超前搞好规划，以免决策失误，造成不必要的浪费和损失。

3、实施本期项目的同时，应积极着手考虑后续项目的规划、报批等前期工作，以缩短工期，提高资金效益。

第十二章  附图、附表、附件

1、《投资估算表》；

2、《投资计划及资金筹措表》；

3、《总成本估算表》；

4、《损益表》；下载本文