新城理论起源于阿伯克比（Patrick Abercrombie）在1940年完成的大伦敦规划。该规划的主导思想是分散人口、工业和就业。该规划建议把伦敦区域分成四层：伦敦管理郡（伦敦城市之核心）、内城、郊区（城市建成区外围的居住区）和农业区。这四层的地带形状是以伦敦市区核心地带为圆心的同心环状。规划设想，郊区地带保持原状，在农业区建立8个分散的新城吸收内城分散出来的人口和工业。

1945年，由英国直接拨款的新城开发公司正式成立，英国的新城开发运动也由此拉开序幕。英国的新城开发公司是根据英国的新城法建立的，负责全国范围内建立新城的一切工作。新城开发公司是直接接受英国控制的，控制了新城开发公司的全部资金。同时，无论是新城开发的总体或单个新城开发的具体，基本上是直接制定的，开发公司实际上是的一个执行机构。

同时，根据新城法，还组建了新城委员会对新城开发公司的工作实行指导、监督。新城委员会对新城的选址、设立、开发、组织和管理等环节进行了研究，向开发公司提出指导新城开发的一般原则是：(1)新城应该自给自足；(2)新城应该能够平衡就业和生活，保证新城居民能就地生活和工作。

在新城委员会的指导下，新城开发公司的工作包括：①编制要开发的新城的总体规划；②在总体规划批准后，通过签约或强制的形式购买土地；③对土地进行管理和预留；④根据规划，在新镇范围内建造住宅、学校、工厂和公共的商业服务中心；⑤负责提供供水、排水、电力、通讯等新城基础设施。新城开发公司是于地方的机构，他们与地方的关系是协作关系。1946年，在新城开发公司的规划和开发下，在伦敦北部40公里处建造了第一个新城斯戴藩（Stevenage）,人口规模10万。

到70年代中期，英国已经先后建立了33个新城，其中11个分散在伦敦外围129公里周长范围内。11个新城的总人口为180万，迁入2009个新的工业企业或其他性质的公司，这些公司、企业提供了18.8万个就业岗位。每一个开发的新城都有完善的基础设施（水、电、气、道路、公共交通、步行街等）。

新城内的居住社区由邻里或村等不同形式的居住单元构成。每一居住社区设有住宅和社区服务设施：小学、诊所、商店、社区活动中心、酒吧等。社区服务半径为10分钟步行距离，服务人口400到500人。每个新城由若干个居住社区和工业区构成，新城的地理中心位置设有中心区。中心区由商业区、行政管理区和社会活动区组成。新城的工业区基本上位于新城的边缘地带，工业区、居住区和中心区之间依靠公共交通连接。

70年代后期，由于经济结构的变化，英国的主要城市都出现了不同程度的衰败。英国新城的功能也由此从转移过剩人口和工业，转向协助大城市恢复内城经济。新城的开发不再局限于大城市的都市区外围地区，而是扩充到整个区域范围，其城市规模也显著扩大。

英国早期的新城人口范围10万人左右，70年代后期，平均人口达25万人左右，90年代以后，趋向更大规模发展。根据英国在20世纪90年代初的估计，世纪末英国的新城人口规模会在43万人左右。英国按照人口数据对城市规模进行划分，2万人至15万人为小城市，15万人至25万人为中等城市，25万人以上为大城市，由此可推断英国的许多位于大都市外围的新城本身已是一个大城市。根据90年代初的数据，当时整个英国有200万左右的人口居住在这类新的大城市中，他们约占全国人口的4%。

与70年代前建立的新城比较，90年代的大型新城除了像原有的新城一样拥有完善的、基本的公共和社会基础设施之外，增加了更完善的生活服务设施和文化娱乐设施（如大型文化娱乐中心）。新城的土地规划适合大规模的住宅开发、大型办公建筑和工业的发展。最重要的是，其城市功能着眼于促进大都市中心区的经济发展。90年代初，英国的城市人口已达90%，其中的23%是居住在规划和建设的各种不同规模的新城内。

 英国的新城开发被规划界誉为"规划皇冠"上的明珠。因为它首先解决了英国战后城市人口拥挤的问题和战争导致的城市无序发展问题。二战结束后，伦敦等大城市迅速向外延伸，其主要原因是战后住宅的需求成倍增长：一方面，由于战争期间住宅建设完全停滞，以应付战争；另一方面，战后人口大量增加,家庭结构趋于小型化，住宅的需求量也相对增加。曾采取措施，在市区大量重建住宅，但引起城市边缘的扩展，人们上班距离增加；也曾设想扩展大城市周边已有的旧城镇以转移中心城市的人口和工业，但是这个做法无法得到当地的财政支持，也只好作罢。唯一解决的办法是在远离大城市的农业区建立新城，把城市人口转移到就业、生活自给的新城。

其次，新城开发提出了科学的规划方式，组织了大规模的建筑开发。英国先后建成的几十个新城是在不同的社会经济背景下，为满足不同的功能目的而开发的，其人口规模和环境设计都是根据具体情况而科学地规划的。

英国的新城是根据传统城市模式建立的。但是，它在城市开发上的一些具体做法，以及城市布局与传统城市相比还是有差异的。这些差异表现在5个方面：

1.新城的人口规模增长相对传统城市较为缓慢。

2.新城开发是由新城开发公司统一规划实施的。

3.新城地理位置根据要求必须与中心城市保持较远距离；选用地价较低的农业用地，而不允许选用建成区边缘地带土地。而传统城市开发，往往占用建成区边缘地带的土地。

4.新城开发不以赢利为主要目标，新城开发公司拥有土地出售、转让和租用权。

5.新城强调自给自足，每一社区自我平衡居住与就业。

目前，已有的英国新城在开发和布局上有下列特点：

一.住宅发展

1.住宅形式和密度。新城开发的初衷是吸引人口，为此，新城规划首先强调住宅对居民的吸引力。各新城在住宅开发时很注意提供各类住宅供居民选择，住宅类型包括：两层楼的小型住宅，带前、后花园的平房，带花园的公寓，以及出租的普通公寓。新城的住宅一般设有二到三个卧室，也有多个卧室的住宅供大家庭选用。每栋住宅都有保证冷热水供应的厨房和内部厕所。住宅内有集中供热、各种管线、闭路电视线路和广播线路。

为吸引人流，强调新城的住宅开发密度一般应低于中心城市，以保证居住环境质量，

但住宅区的密度，各新城略有不同，国家也不设统一指标。新城的平均人口密度大约是每0.4公顷土地居住15人。也有一些新城自行实行高密度开发，把住宅区设计成传统城市模式的紧凑布局形式。

2.住宅施工。新城的建设是以工厂化施工的方式进行的。工厂化施工的方式特别适合于产业化的建筑体系。英国新城的大量住宅是以这种方式建造的。这种方式的最大优点是现场施工迅速，不受气候影响，相对传统方式而言，施工的人员较少，主要依靠少量技术工人；与传统方式比较，经济成本也低。工厂化施工的特点是适合大范围、建筑类型较少的城市开发。 

3.房屋出租。新城的另一大特点是许多居民的房子是租的。传统的英国城市房子自有率是68%左右，而新城的房子自有率在50%左右。许多新城的多数房子是开发公司拥有的，开发公司根据住宅大小、类型和舒适度制定租金价格。租户根据其家庭收入情况可以向向开发公司申请一定的租金减免。一般租户的20%家庭收入用于支付租金。近年来，新城开发公司和新理机构正采取优惠鼓励租户购买其租用的房子，、开发公司和新理机构联合提供抵押贷款。 

4.针对性的住宅。新城开发公司鼓励特殊人群来新城居住，如老人、单亲家庭等。开发

司专门建造针对这类人群的特殊住宅以满足其需求。各级通过优惠鼓励老人搬往新城。目前，新城的15%住房是根据老人的特殊需要建造的，基本上没有空置。

5.住宅绿化。英国新城开发强调住宅区的各类绿化和景观，绿化用地使用不能用于农业生产的土地和沼泽地。住宅区内一般都种植大量乔木和灌木，并将绿化和建筑融为一体。

二.工业布局及就业。

1.工业布局。为避免新城形成上、下班交通拥挤，新城开发规划一般把企业用地分置几处，特别考虑放在城市的边缘地区，以避免人们早上、晚上集中往返交通。开发公司通常先统一在选定地点造好标准厂房，然后向企业出售。企业也可以自行建造厂房，但必须在开发公司准许的地点。

2.就业。在新城开发时强调的一个很重要原则是，在新城内平衡就业和居住。为增加就业，英国的工业部在考虑工业项目时，优先把相应的工业项目安置在大城市周边的新城。新城为吸引国家和私人投资也向企业提供优惠条件。如，新城开发公司可以向企业职工提供低价住房等。

新城规划中还特别重视产业结构的平衡，以保证向居民提供各类不同的就业，同时防范一旦某一产业遭遇困难时，新城的经济不至于停顿。

三.设施布局和土地预留

新城的设施布局与传统城市有很大的不同。传统城市的主要建筑和公共活动都是以集中的形式布置的，而且往往集中在市中心，然后以市中心为集合点，连接向外辐射的交通干道。这是引起交通拥挤的一大原因。为避免这种拥挤，新城的布局采用分散布局，在一个新城内，分别设置几个类似的副中心，然后，利用绿带把它们连接在一起。在城市的几何中心处，设一个中心城，副中心与之都有联系。新城自成一个小城市体系，在这个体系中，中心城是一个核心，许多重要的公共设施都设在那里，但副中心能基本满足就业、居住、购物之需。