经济预测分析

第 49 期

国家信息中心                 2010年10月27日

未来五年我国房地产市场预测与分析

内容摘要：自1998年实行住房制度改革以来，我国房地产行业进入快速发展时期，商品房供求两旺。但是，保障性住房供给不足、房价上涨过快等问题已经成为房地产市场稳定发展的重要制约。未来五年，我国居民的住房需求仍有巨大空间，全国平均房价将在波动和调整中呈小幅上涨态势，但一线城市房价将有所回落。应将房地产市场短期和长期制度建设相结合，完善住房保障体系；拓宽投资渠道，弱化住房的投资属性；加快推进物业税（房产税）试点工作，促进住房资源的优化配置。

一、房改以来我国房地产市场发展回顾

1、房地产投资规模迅速扩大，但保障性住房比重过低

自1998年实行住房制度改革以来，我国房地产行业进入快速发展时期，投资规模逐年扩大。1998年，我国房地产开发投资额为3614.2亿元，到2009年已增至36231.7亿元，年均增速23.3%，其中2003年和2007年的投资增速更是超过了30%。1998-2009年，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例平均为16.8%。

图1：房地产投资情况（亿元，%）

图2：房地产开发投资结构（%）

从投资结构来看，我国房地产开发投资向商品住宅倾斜的特征比较明显。从1998年开始，我国房地产业投资结构逐渐向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐年上升，办公楼投资比重呈下降趋势，而商业用房占比相对稳定。2009年，住宅投资比重为70.7%，较1998年增加13.1个百分点；办公楼投资比重为3.8%，较1998年减少8.2个百分点。投资结构的变化基本符合房地产业的发展规律。

但是，从住宅内部来看，受预期高利润的吸引，开发商热衷于开发销售别墅、高档公寓等高价位住房，对国家鼓励的保障性住房则缺乏投资积极性。2003年前，我国经济适用房投资占住宅投资的比重明显高于别墅及高档公寓的占比，这一格局在2004年开始出现逆转，此后的6年里，由于经济适用房投资增速下滑，其占住宅投资的比重明显低于同期别墅、高档公寓的占比，截至2009年，该比重已连续三年低于5%。经济适用房比重偏低不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。更让人担忧的是，由于供给不足，经济适用房成为稀缺资源，甚至成为寻租的对象，相当一部分本应以中低收入群体为需求对象的经济适用房反而成为富裕阶层的投资工具，严重偏离了初衷。同时，美国次贷危机的爆发警示我们，如果低收入人群也寻求通过市场解决住房问题，大量的次级贷款将给金融机构带来巨大的风险隐患。

图3：住宅内部投资结构（%）

2、商品房需求旺盛，宏观难抑房价上涨步伐

房改以来，长期被压抑的住房需求开始爆发，房屋销售面积连续10年保持两位数以上的高速增长，推动了房地产市场的持续繁荣和发展。2000年以来，我国房屋销售面积增速连续8年快于竣工面积的增长速度，从绝对量看，2005-2007年，房屋销售面积连续3年超过同期竣工面积，市场供求紧张的矛盾尤为突出。2008年，受次贷危机引发国内经济增速放缓和国家对房地产市场的逐渐发挥作用的双重影响，房地产市场步入调整期，销售量大幅萎缩，商品房销售面积和销售额出现了自1998年以来的首次负增长。当年房屋销售面积降至6.6亿平方米，同比下降14.7%，销售额降至25068.2亿元，同比下降16.1%，成交量萎缩较大的地区主要集中在北京、上海、江苏、浙江、广东等东部发达地区。进入2009年，由于加大刺激房地产市场的力度、开发商打折促销、上一年度被压抑的需求集中释放，加之货币流动性过多等因素影响，房地产市场快速回暖并呈报复性增长态势。全年房屋销售面积达到9.37亿平方米，增速高达42.1%，超过同期竣工房屋面积2.35亿平方米，房地产供求紧张的矛盾十分突出。

旺盛的住房需求引发了房地产价格的持续上涨，1998-2008年，我国房屋销售价格指数年均上升4.6%，价格增长最快的年份（2004年）接近10%。针对部分城市房价上涨过快的问题，自2003年以来一直对房地产市场进行宏观，2005年明确提出将稳定房价作为房地产的主要目标，此后，包括税收、金融等在内的措施不断出台，宏观不断加强，但是，在刚性需求不断释放、投资和投机需求纷纷涌入的推动下，房价依然坚挺。即使在成交量严重萎缩的2008年，房屋销售价格指数仍然高达6.5%。房地产价格的快速上涨已经成为我国经济运行中的突出问题。房价过高导致居民购房负担过重，严重抑制了居民的其它消费，削弱了我国刺激内需的效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍。另外，房价上涨不可能长期持续，一旦下跌，必将威胁金融系统的安全，成为整个国民经济持续快速健康发展的不稳定因素。

表1：房地产供求变化情况（单位：亿平方米，%，百分点）

图4：房屋销售价格指数变化情况

3、土地市场治理整顿取得积极成效，土地开发率有所提高

我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大，但在房地产领域却存在土地大量闲置和巨大浪费的现象，对比土地开发面积与土地购置面积指标可以发现，1998-2004年，土地开发面积与土地购置面积的比例（即土地开发率）持续降低，差额逐年增大，2004年该比值降到49.6%的历史最低水平。据国土资源部统计，2004年全国城镇规划范围内闲置、空闲和批而未供的土地395.61万亩，相当于城镇建设用地总量的7.8%；其中房地产商闲置土地达10万公顷。近几年，国家加大了土地市场治理整顿的力度，已供土地的开发建设速度有所加快，土地开发面积占土地购置面积的比重逐年提高，2006-2009年土地开发率平均达到71.9%，对于促进房源增加、缓解市场供求紧张的矛盾起到了重要作用。

图5：土地购置及开发情况（万平方米，%）

4、企业家信心指数波动剧烈，行业发展受影响大

对保障房地产市场平稳运行、抑制房价过快上涨发挥了一定作用，但到目前为止，房地产市场大幅波动的状况并然存在。特别是2007年以来，企业家信心指数呈现出大起大落的特征。2007年以前，由于我国房地产市场发展相对平稳，企业家对市场充满信心，信心指数连续6年多超过120，最大波动幅度为25.7。此后，随着国家宏观的不断加强和世界金融危机的爆发，开发商信心于2008年底达到了81.9的历史最低值。2009年，随着国家刺激相继出台，市场迅速回暖，开发商信心大幅回升，一度接近140。而始于今年4月份的严厉宏观又改变了开发商的市场预期，企业家信心指数再度掉头向下。可以看出，自2007年下半年以来，房地产企业家的信心指数波动十分剧烈，波动幅度超过60个点。由于开发商的信心直接影响行业的投资速度和新开工情况，因此，房地产企业家信心指数的剧烈波动不利于市场的长期稳定供给。

图6：2001年以来房地产企业家信心指数变化情况

二、未来五年房地产市场发展前景预测

1、居民住房需求预测

从国际经验看，未来五年我国居民的住房消费仍有很大空间，住宅产业仍处于较快发展时期。根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。2009年，我国人均GDP约为3678美元，正好处于高速发展转向稳定快速增长时期。

从国际上住宅水平和恩格尔系数的关系看，当恩格尔系数在40%时，其住房消费在消费结构中所占的比重在15%-20%之间。1990-2009年的19年间，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经从54.2%下降到36.5%，而住房消费比重刚刚超过10%，比国际平均水平要低5到10个百分点，因此城镇居民用于住房消费的支出有较大增长空间。

从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均住房达到30-35平方米之前，会保持比较旺盛的住房需求，之后需求趋于减慢。近20年来，我国城镇居民人均住宅建筑面积年均增长3.94%，2007年已经达到28平方米，2010年预计已达30平米左右，预计未来5年内城镇居民人均住宅面积的增长将有所减慢。

（1）城镇居民人均住房面积预测

从历史数据看，我国城镇居民人均住房面积是不断增加的，除个别年份的增长速度呈现突增和突降变化外，大多数年份的变化相对比较稳定。剔除2002年人均住房面积的异常值，1998-2007年我国城镇居民人均住房建筑面积的平均增长速度为4.12%。从长期来看，住房消费水平的发展不可能长期保持较高的增长速度，在达到一定水平后会逐步放慢。导致城镇居民购房增速逐步下降的原因在于：一方面，住房属于价值较大的耐用消费品，一旦购买将处于一个较长的使用期，短期内不会再次购买；另一方面，住宅价格的大幅上涨增加了购房者的压力，大大延长了潜在购房需求转化为现实购买力的时间。我们预测，未来五年我国城乡居民人均住房建筑面积增速逐步下降，但仍维持在2%以上，居民对住房的需求逐渐转向提高住房质量（包括内部装修、家用电器的配置等），预计到2015年，我国城镇居民人均住房建筑面积将达到33.7平方米。

表2：城镇居民人均住房建筑面积情况

（2）城镇人口发展预测

根据国内外相关研究，未来我国人口增长速度将进一步减慢，但由于庞大的人口基数和增长的惯性作用，人口总量在2030年前仍将保持增长态势。预计未来5年我国人口的年均增长率为0.48%左右。世界城市化经验表明，城市化进程分为起步、加速和成熟三个阶段，其中城市化从30-70%的过程是城市化的加速阶段。2009年我国城市化水平为46.6%，正处于加速发展阶段。初步预计，未来五年，我国城市化率将以每年约0.9个百分点的速度快速推进，到2015年，城市化率将达到52%，城镇人口将达到7.14亿人。

表3：未来五年我国城镇人口预测（亿人）

城镇居民新增住房总量取决于人均住房面积和人口数量两方面因素，通过上述对未来五年我国城镇居民人均住房建筑面积和城镇人口的预测，我们对未来五年城镇新增住房总量做出如下预测。预计2011年城镇居民新增住房总量为9.17亿平方米，2015年将新增10.18亿平方米。

表4：未来五年城镇新增住房总量预测

2、房地产投资合理增速预测

（1）房地产开发投资受诸多因素的影响

首先是经济增长情况。房地产投资是国民经济的重要组成部分，其规模与经济增长息息相关。一个国家或地区的经济发展，意味着对住宅、办公楼、商场、厂房等的需求扩张，必将拉动房地产投资规模的增加。因此，当经济保持较快增长时，房地产投资会迅速增加；反之，当经济增长放缓或出现萧条时，房地产投资将出现明显的回落。

其次是社会总投资水平。房地产投资规模和社会总投资呈正相关关系。社会投资特别是固定资产投资的增加，必然直接刺激房地产业的发展，房地产投资也随之增加；反之，投资水平的降低，特别是固定资产投资受到控制时，房地产的发展必然会受到较大影响。

第三是人口因素和城市化进程。未来五年，随着人口总量的增长和城市化进程的加快，对城市用地用房的需求将不断增加；同时，城市化过程中的旧区改造和房屋拆迁具有扩大投资和增加需求的双重效应。因此，人口数量的增加和城市化步伐的加快将成为未来五年推动房地产投资加快发展的巨大动力。

第四是信贷规模。房地产行业是典型的资本密集型行业，因而信贷规模的大小对房地产投资规模和速度具有重要影响。在我国房地产开发资金来源中，银行贷款占20%左右。

第五是房地产价格。房价上涨意味着房地产开发投资可以获得较高的利润，将吸引更多的资金进入房地产开发市场；相反，房价下跌将降低开发商的利润水平，房地产行业的资金流入量将减少。由于房价的波动性较大，而房地产开发周期相对较长，因此，房价变动对投资的影响具有一定的滞后性。

第六是居民消费水平。国际经验表明，恩格尔系数与居民住宅消费支出比重呈反向变动关系。未来五年，随着我国居民收入水平的提高，居民消费支出中用于食物和生活必需品的支出在绝对量增加的同时，相对量却在减少，而用于购买住房的支出比重将有所提高。需求的增加必将刺激房地产开发投资的增加。

最后是因素。房地产业兼具投资和消费双重属性，加之产业链较长、波及效应较大，对经济平稳发展具有相当重要的作用，因而成为宏观的重要行业。影响房地产投资的因素主要有金融、税收、土地供给、房地产等。其中，金融中的信贷对房地产投资的影响最大，房地产中的保障性住房尤其是经济适用房的投资计划直接影响房地产投资总量，未来五年，随着我国住房保障制度的不断完善，经济适用房投资规模将有明显增加。

（2）房地产投资的合理增速

房地产发展的原动力来自于整个经济的发展，房地产市场的繁荣应以社会经济各部门的发展为基础。如果房地产业长期一枝独秀，将导致与其他部门的脱节，这种高增长必然是不可持续的。合理的房地产投资规模，应当既能满足社会对房地产产品的消费需求，又能实现国民经济的持续发展。

确定未来五年房地产投资的合理规模，首先应考虑当期的经济发展水平。经济发展对于房地产投资规模具有较强的制约作用，以GDP代表经济发展水平，根据数据相关分析可以得到经济发展水平和房地产投资规模（E）之间的关系：E=-444.026+0.09395 GDP

其相关系数为0.961，拟合优度比较显著。在确定未来五年的GDP预期值后，可以根据这一关系预测相应的房地产投资规模。

其次要考虑全社会固定资产投资。房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，如果房地产投资比重过大，基建投资和更新改造投资比重过低，房地产价值将无法实现，经济增长将十分乏力。根据回归分析可得到固定资产投资（F）和房地产投资（E）之间的关系：E =-383524+1728.46 F

相关系数为0.992，拟合优度令人满意。在确定未来五年的固定资产投资预期值后，根据上述关系可以确定房地产投资的合理规模。

利用未来五年GDP和固定资产投资预测值对房地产投资进行定量预测，并结合未来的经济社会发展趋势进行经验调整，我们对未来五年我国房地产投资的合理规模和增速作出如下预测（见表5）：

表5：房地产投资及增速预测表（亿元，%）

3、房价变动趋势分析

作为房地产市场运行的重要指标，房价变动是供求关系、建设成本、货币供给量以及导向等多种因素综合作用的结果。基于对上述影响因素的分析，我们认为，未来五年全国平均房价将在波动和调整中呈小幅上涨的态势，但一线城市的房价将有所回落。

从住房建设成本来看，房价大幅下跌的空间不大。由于我国目前正处在重化工业化、城市化和消费结构升级阶段，生产结构偏重于重化工业，对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大，而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段，这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。房地产业是耗费能源、原材料较多的产业部门，生产成本增大使得房价难以下降。就土地价格而言，土地的有限性以及因为工业化、城市化加速对建设用地的增加，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动房价增长的因素将长期存在。

从供求关系变动趋势来看，未来五年房价出现波动和反复的可能性较大。对未来房地产投资规模的预测表明，未来五年，在宏观经济保持平稳发展的前提下，房地产开发投资增速将达到20%，新增供给量将保持稳定增长，同时，随着我国二手房市场的发展，存量房的流动将有所加快，市场有效供给会不断增加。对住房需求的预测显示，未来五年，居民住房消费水平将不断提高，房屋需求总量呈上升趋势。从需求结构来看，自住性需求是客观存在且数量巨大的部分，这是楼市健康发展的重要基石；投资性需求和投机性需求稳定性较差，在宏观的下，这部分需求将受到一定程度的抑制，但在流动性充裕和缺乏投资渠道的环境下，这部分需求不可能完全消除，其逐利性和高流动性将成为房价波动的重要诱因。需求的结构特征决定了未来房价将呈现波动和反复的特点。

从国家导向来看，保障性住房建设力度的加大将对房价上涨起到缓冲作用。各国住房市场发展的经验表明，一个国家的房地产和制度对房地产市场的发展具有重要的引导和调节作用。从我国的情况来看，未来五年，将继续加大保障性住房的建设力度，保障性供给的增加不仅有助于解决中低收入居民的住房问题，还有助于对不断上涨的房价产生下拉作用，强化房地产市场的消费属性和民生属性，弱化其投资品属性。

三、促进房地产市场持续健康发展的对策建议

1、强化公共职能，完善住房保障体系

第一，建议将经济适用房建设规模纳入地方的政绩考核体系。从住房制度安排来看，地方是住房保障的主体，但由于对的住房保障行为没有相应的法律规定，地方过于偏重经济增长而忽视财政在住房保障方面的投入，致使经济适用房和廉租房的供给严重不足。为了改变这种状况，建议将保障房建设规模纳入地方的政绩考核体系。

第二，对经济适用房实行封闭式管理。现实中，经济适用房在购买对象上界定不严，不仅存在权力寻租行为，甚至出现大量开着“奔驰”、“宝马”购买经济适用房的人，而大量弱势的低收入人群却无法获得经济适用房，存在严重的保障不足。为了还原经济适用房的本来面目，除严格控制供应对象外，应尽快落实《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，改变现在的经济适用房出售，对经济适用房实行封闭式管理，建立回购制度。符合条件的居民可以申请购买经济适用房，但如果需要出售经济适用房的话，只能按规定的价格卖给，确保资源的良性循环和有效利用。

第三，构建多渠道的住房保障资金筹集机制。稳定的住房保障资金来源，是住房保障制度可持续运行的基础。为了扩大住房保障的资金来源，建议以立法的形式规定将财政收入的一定比例用于住房保障资金，并将地方土地出让金的一定比例作为住房保障资金。

2、倡导科学的住房消费模式，弱化住房的投资属性

（1）完善住房租赁，弱化居民购房意愿

科学的住房消费模式应该是租售结合，宜租则租，能购则购。我国住房租赁市场不发达的主要原因在于，一方面，在现行制度下，房屋所有权往往与户口、子女就学密切联系在一起，这在无形中了租赁市场的发展，许多刚刚步入工作岗位、积蓄无几的年轻人被迫加入买房者的队伍。另一方面，由于租赁期限较短，且出租方出于各种原因可能提前收回房屋，房屋租赁关系稳定性较差，也影响了租赁市场的发展。为了平衡购买和租赁之间的比例关系，应该调整目前以住房购买为核心的住房导向，引导住房租赁需求。首先要完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育在内的相关问题，摆脱传统对租赁市场发展的禁锢与阻碍；其次要完善租赁活动中的法律法规，维护租赁市场的稳定性，解除居民租房的后顾之忧。

（2）为居民开拓更多的投资渠道，弱化住房的投资属性

在人民币升值预期强烈、国内负利率持续存在的市场环境下，由于缺少投资渠道，包括民间资本、国际热钱、居民储蓄在内的大量资金纷纷涌入房地产投资市场。在房价上涨和投资资金的相互推动下，房地产保值增值的特点得以强化，其作为投资品日益受到青睐。要抑制房地产领域的投资和投机行为，根本出路在于广开投资渠道，让广大居民和投资者有更多的选择。第一，可以大力发展信托投资产品，把中小投资者的资金汇集起来进行组合投资，由专家管理和运作，经营稳定、收益可观，投资领域可以组合资本市场、货币市场和实业投资领域。第二，大力发展我国企业债券市场，使其与股票市场均衡发展，满足不同投资者的投资需求。第三，进一步放开个人和家庭购买外汇到海外投资的空间和机会，以满足不同居民的风险偏好和投资需求。

3、加快推进物业税试点，抑制房地产投机

开征物业税（或房产税），增加住房使用环节的税负，提高住宅的持有成本。物业税的开征，一方面可以减少业主空置或低效率使用房产，以盘活现有的房地产存量，刺激存量房的流动。另一方面，通过提高房地产的持有成本，加大炒楼者的投资成本，抑制房地产投机。另外，由于物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。因此，物业税的开征，有利于房地产市场消费和投资行为的理性化，促进市场结构的调整。

                                （执笔:董月鲜）下载本文