筹建工作就是充分考虑到项目整体及项目各个环节的所有细节，并将这些细节做好；筹建统筹就是将项目时间进度和方案最优化组合，合理利用资金。

现代高星级酒店筹建可划分五大阶段：规划阶段、设计阶段、建造阶段、开业筹备阶段和酒店营运阶段。按其工作性质区分，主要是如下几个阶段的工作：规划设计阶段（前期）、基建装修阶段（建造）、开业筹备阶段（筹备）。

下面是《酒店项目建设工作流程图》，仅供参考。

一、酒店筹建各阶段总体工作任务：

(一)、规划设计阶段：

1、主要筹建筹备内容：立项、建造标准、酒店各种定位以及酒店项目的设计论证、市场调

研、可行性分析、功能布局、设施设备配置、制定经营思路及方案、酒店设计与方案审定、图纸修改；

2、参与团队组成：投资方代表（业主）、市场调研员（可以是聘请的第三方专业酒店顾问公

司）、规划设计师、酒店筹建团队（由业主与酒店管理公司共同组建）、未来经营者（酒店管理公司）、设计人员、监理人员；

3、项目管理内容：立项手续的办理、项目专案背景描述、目标确定、项目范围规划及定义、

项目工作分解后排序及延续时间估计、项目进度计划、项目资源计划、项目费用估算和预算、项目质量保证及计划；

4、重点问题：先调研后规划设计，设计过程的严格把控是成功的关键。必须重点解决如下

问题：

（1）、要建设什么样的酒店？

（2）、什么样的酒店适合当地消费环境？

（3）、投资要多少？回报期时间多长？

（4）、怎样的设计规划可避免经营面积的浪费？

（5）、怎样的设计可避免人力、物力的浪费？

（6）、如何合理组建配置筹建团队？

（7）、如何降低日后的营运成本及维修成本？

5、专业市场调研人员到项目所在地执行定性调研的内容包括：

（1）营销环境分析（整体市场趋势、容量及潜力、市场环境、该项目所处区域市场分析、市场机会、被调查酒店的规模/房价/开房率/客人组成等）；

（2）项目所处区域市场调查（区域市场环境资料收集、竞争格局）；

（3）与竞争对手的分析（竞争对手同类产品的市场状况、竞争对手品牌定位分析、形象分析、广告分析、竞争力分析）；

（4）消费群分析（消费群基本特征及生活形态调查、消费洞察）；

（5）项目分析（项目基本特征、优势与劣势、合理化建议）；

（二）、基建装修阶段：

1、主要筹建筹备内容：报建等、施工要求、土建、设备安装督导、室内外装修装饰、道路

管网工程、环保工程、基建数据归档等；2、参与团队组成：酒店建设者（建设单位）、监理（业主聘请的第三方专业单位）、内外装

修装饰设计及施工人员、酒店筹建人员（由业主和酒店管理公司共同组建的团队）；3、项目管理内容：报建等申报手续办理、采购计划、招标及实施，合同签订、执行及监督，

各种实施计划，安全计划，项目进展报告，进度、费用、质量、安全的控制，范围变更控制，生产管理，现场管理及环境控制。

4、期间必须重点解决如下问题：

（1）、酒店工程设备设施的选型如何进行？

（2）、强电、弱电的工程规划如何进行？

（3）、如何对工程筹建成本进行控制？

（4）、如何把控各种计划的制定及可操作性？

5、容易出问题的地方：

（1）检查防水处理是否严实、天面管道井与消防管连通接口是否有问题，伸缩缝隔音、防水处理是否完成，卫生间防水处理是否严密，水净化处理系统是否符合客房和餐饮客用。楼面及管道接口漏水、冷凝水漏水等漏水问题是日后维保最头痛的问题，必须严格把控质量关，杜绝日后的工程质量问题及漏水现象。

（2）电量测算是否够负荷、发电机、变压器及高低压配电房安装及防鼠、防水、防潮是否存在问题。

（3）空调系统的机房和水塔节能问题，管道试水建议在没铺地毯没贴墙纸没进家私之前进行。

（4）电梯开关位和盘机位是否操作方便，高层建筑不能长期占用电梯。

（5）酒店是否需要配备圆筒布草槽。

（6）消防管道是否渗漏，监控设备是否清晰，报警系统可否复位，烟感灵敏度不可太高，喷淋嘴是否被施工损坏，水带、水、灭火器及箱标记是否明确。消防试水建议在没铺地毯没贴墙纸没进家私之前进行，走火通道的防火门及隔离墙是否灵活，指示牌箭头及灯的插座位是否按标准安装。

（7）灯光音响系统调试后是否做好防尘措施，地下电缆、电脑系统（酒店管理系统、卡拉OK点歌、餐厅点菜系统、客房电气智能控制软件系统、财务管理系统、员工考勤系统等）、交换机、广播系统、会议系统、有线电视线路、手机信号覆盖测试、电话线路、宽带网络与超长放大器、内网连通等是否正常。

（8）地下油库、管道煤气、热水机房或锅炉房、电房安装后是否已经确定安全措施和巡查制度，泳池设备设施和水循环系统及清洁池是否能正常使用等。

（9）酒店假山、园林、浮雕、喷泉、仿真花木、停车场车库系统、水族观赏设备的保护经常会被忽略。在沿海有台风的地区，园林树木在没生根前，绝对不能只为了美观而提前撤掉支架；不要遗忘给员工配备娱乐设施，如网球场、台球设备、羽毛球设备、篮球场、电子阅览室等。上网是目前员工的需求，酒店配备“员工电子阅览室”，可以减少员工外出上网存在的不确定安全隐患；

（10）酒店推广宣传应该从酒店立项建设动工后就开始，因为酒店被认知需要时间。（11）在酒店设计及建设期间就要安排人员对照最新版《饭店星级申请报告》（目前是2010版）及酒店管理公司品牌相关标准进行逐项检查，填写饭店建筑结构和设计施工单位及设施设备来源等，进入筹备期后还要逐项检查配套设施是否符合要求，比如洗手间(厕纸架、手机架、浴缸扶手、烘干机插座、毛巾架、浴帘、电吹风、挂式电话、地漏渗水等)、残疾人洗手间（扶手架、推车斜坡、在残疾人房测试推车用的洗手间可否转弯等），特别要注意在酒店施工前就要考虑大堂门口等位置预留残疾人通道等一系列容易忽略的问题。

（三）、开业筹备阶段：

1、主要筹建筹备内容：策划开业的各项计划、组织实施各项工作、人员招聘、人员培训、

内部装修布置要求、各种证照手续办理、建立工程档案、市场调研、经营方案、价格制定、营销方案、广告策划、经营管理等。

2、参与团队组成：投资方代表（业主）、酒店建设人员（建设单位）、酒店筹备人员（酒店

管理公司）；

3、项目管理内容：质量验收、管理范围确定、费用决算和审计、项目资料与验收、项目交

接与清算、项目审计和专案评价、策划修改经营方案等；

4、重点问题：保护好成品、做好人、财、物的准备。必须清楚解决落实的重点问题：（1）、酒店经营模式该如何设计？

（2）、酒店客户定位、功能设计、管理方案该如何设计？

（3）、酒店运营手册如何编写？

（4）、酒店开业物品采购计划、预算如何进行？（如何列采购物品清单？如何实现表格单据设计及印刷品的合理性？哪些收费项目必须考察当地市场？怎样落实物品到位情况？）（5）、该办理哪些开业证照？如何办理？前需准备那些资料？

（6）酒店试业必做的工作有哪些？二、酒店筹建筹备各环节工作流程及参与单位：

一般来说，酒店筹建期与后续管理的合同是分开的不同工作范畴的两个合同，我们公司目前的操作方式是管理公司整合了酒店专业投资顾问公司工作的运作方式。

项目主要流程如下：

（一）、市场及财务可行性研究分析：（参与单位：业主、专业酒店投资顾问公司。）（二）、概念规划：（参与单位：业主、专业酒店投资顾问公司。）

（三）、选择鉴定酒店托管的酒店管理公司：（参与单位：业主、专业酒店投资顾问公司。）（四）、管理合同谈判：（参与单位：业主、专业酒店投资顾问公司、酒店管理公司。）（五）、项目资金筹划：（参与单位：业主、专业酒店投资顾问公司。）

（六）、筛选建筑设计师及项目管理团队：（参与单位：专业酒店投资顾问公司、酒店管理公司。）

（七）、项目设计（包括土建、消防、机电、弱电、装饰、园林绿化等）：（参与单位：设计单位、专业酒店投资顾问公司、酒店管理公司。）

（八）、项目建造（包括土建、消防、机电、弱电、装饰、园林绿化等）：（参与单位：业主、酒店管理公司、建筑、设计单位、监理公司。）

（九）、开业筹备：（参与单位：酒店管理公司。）

（十）、开业营业：（参与单位：酒店管理公司。）

（十一）、资产管理：（参与单位：业主、专业酒店投资顾问公司。）

三、管理公司在酒店筹建、筹备、经营期间工作内容：

由于酒店筹建与筹备、经营管理不属于同一工作范畴，但是是一个紧密相连的两个环节。如果管理公司在项目前期（土建前）介入的，一般要承担酒店专业投资顾问公司与酒店经营管理公司的工作，在签约的时候一般分筹建合同与管理合同来签订。酒店筹建涉及规划、设计、建筑学、结构学、人体工学、美学、环保、管理、装饰学、美学、声光学、心理学、材料学等诸多学科，因此，酒店筹建团队的搭建要分两类（由业主与管理公司一起针对酒店项目的筹建组建筹建办来专业负责运作，双方派出人员及临时招聘人员是一个整体，统一指挥。）：一类是负责筹建酒店（酒店土建前组建），一类是负责开业筹备（开业前8-10个月左右介入），全部组员工作分工明确。

（一）、筹建工作：

1、收集酒店市场信息、明确酒店各种定位。

2、功能布局确立：酒店项目的总体布局及酒店每层流程分布说明报告

3、内装修设计：酒店内装修设计要求，包括会所、餐厅、娱乐、康体、客房、后勤区域的

面积和要求，设计单位可根据此设计任务书的要求进行内装修设计方案的工作。

4、协助业主方对机电配置：就有关酒店设备的选型提供配置要求。

5、协助业主方负责选定相关专业公司并进行商务洽谈。

6、设计方案：参与酒店项目的总体规划设计方案、建筑设计图及内装修设计图的评选工作。

7、项目发展基建程序：提供项目发展基建程序说明。

8、与选定的酒店设计公司配合，定期沟通。提供项目设计所需要的相关参数及资料（设计

标准及指引。

9、协助业主对项目从立项到投入使用整个过程的策划、协调。

10、协助业主对项目在建筑工程、设计工程及内装修工程的验收工作。

（二）、开业筹备工作：

1．品牌的确立

2．筹备开业办公室建立及人员到位

3．开业费用预算编制

4．酒店组织架构及人手编制

5．办理各类执照（参照新酒店需要办理的证照表）

6．确定各部门经营概念

7．制定员工工资标准福利待遇

8．VI设计，确定包括酒店内各营业点标志

9．编写采购计划及印刷品计划

10．编写各部门运作手册，制定各种服务标准及酒店规章制度

11．确定整体招聘计划及实施员工招聘

12．制定各部门培训大纲及培训计划

13．员工的培训

14．完成酒店市场调查报告

15．确定市场定位及制定市场策略

16．确定各营业部门价格结构17．制定开业前广告计划

18．全面展开销售公关工作

19．开业典礼方案研究及确定

20．完成员工手册

21．制定开业前后年度营业预算

22．接收所有经营场地

23．员工实地模拟培训

24．各类用品收货及仓存管理

25．筹备开业典礼

（三）、酒店开业后的全面管理

1、经营：

（1）、按照市场的需求及变化适当及相应地调整酒店经营方案与策略，争取最高的经营效益。（2）、充分利用利各种营销网络，不断开拓新的客源渠道。

（3）、挖掘酒店潜力，包括开发新的产品和服务种类。

（4）、不断检讨日常操作系统的设计与运作，有效的控制成本。

2、管理：

（1）、保持酒店高素质的服务水平。

（2）、维护高效率的管理体系，并保持操作程序高度规范化。

（3）、通过经常性的培训提高员工管理和技能水平，培养良好的学习意识形态，防止酒店的企业精神面貌老化。

（4）、建立及维护其它优良的企业文化如：提倡正确的价值观，鼓励优秀的表现及行为。（5）、对物业及其设施设备的高水平维护保养，确保酒店的营运顺畅及保障酒店物业价值的不断提升。

（6）、发展、积累、巩固酒店的无形资产，同时创造酒店经济效益和社会效益，建立长期互补的关系。

TSG：卢敏

2010/2/24下载本文