一、简答题（本大题共5小题，共50分）

1、资产评估的三种基本方法的含义及各自适用的前提是什么？（15分）

2、资产评估价值构成理论对资产评估实践的启示？（15分）

3、简述《国际评估准则》的结构及包含内容？（10分）

4、简要说明《中国资产评估准则－基本准则》的结构及内容？（10分）

二、（本大题共3小题，共50分。其中第1题15分，第2题15分，第3题20分）（小数点后保留两位小数）

1、某被评估的生产控制装置购建于1995年，原始价值100万元，2000年和2003年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2005年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1995年、2000年、2003年、2005年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资复利费为12000元，所得税税率为25%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。

2、某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：

（1）该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势。

（2）经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元，110万元，120万元，140万元，150万元，从第6年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上。

（3）经调查在评估基准日时，风险报酬率2%，无风险报酬率为8%。

要求：评估该企业的价值。

3、估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。评估过程：搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表。

要求：

（1）分别计算交易日期修正系数、交易情况修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、土地使用年期修正系数。

（2）计算待估土地2007年10月的公平交易价格。

1、市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。其前提是要有一个活跃的公开市场，公开市场上要有可比的资产及其交易活动；(3分)收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。其前提是：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。（3分）成本法是首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。其前提是：被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；应该具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。（3分）

2、答：（1）引言（2）基本评估概念和原则（3）行为守则（4）财产类型（5）国际评估准则（6）国际评估应用指南（7）指导意见（8）（9）术语表；（10）索引。（每项各1分）

3、答：第一章是总则。针对准则为目的，资产评估和资产评估师的定义，准则包含的内容；适用范围做出了规定；第二章基本要求，主要针对注册资产评估师提出的；第三章操作准则，主要对评估程序、价值类型的选择，评估基本方法、评估结论形成的依据、假设、工作底稿做出了规定；第四章报告准则。对注册资产评估师形成的评估报告做出了规定；第五章执业责任，明确了注册资产评估师执业责任；第六章附则。（每项各2分）

4、答：劳动价值论启示：资产的价值由生产该项资产的社会必要劳动时间决定，在资产评估中必须充分考虑生产该项资产的社会必要劳动时间，这是构成资产价值的物质基础；在资产评估中必须注意到资产的技术性贬值，有时这样的贬值非常显著，如果忽略，资产评估的结果就不可能公正、科学、合理；进行资产评估时必须把被评估资产置于市场条件变化的动态中考虑；劳动价值论是重置成本法评估资产的理论基础之一。从本质上讲，劳动价值论认为资产价值由凝聚到资产中的物化劳动和活劳动所决定，这是典型的生产成本决定价值论，它从资产的供给角度来度量资产的实际价值。（4分）

效用价值论启示：资产的效用意味着资产的收益，资产的收益越高，资产的价值就越大，而不论其生产成本高低如何；资产的收益通常表现为一定时期内的预期收益流，因而必须考虑预期收益流的时间价值；效用价值论是一种从需求方的角度对资产的价值进行分析，并对资产现时价格进行评估的思想效用价值论是资产评估中运用收益法的理论基础之一。（4分） 

新古典经济学价值理论对资产评估实践的启示：进行资产评估，必须考虑资产的生产成本；进行资产评估，必须考虑资产的市场需求；在一个竞争的市场上，任何商品或资产的市场价格都会随市场的波动而变化，不同的经济条件和市场供求状况都会影响资产的市场价格；资产的价值是一个动态的概念，研究资产价值的构成不能脱离特定的经济形态。（4分）

5、答：市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。其前提是要有一个活跃的公开市场，公开市场上要有可比的资产及其交易活动；（2分）收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。其前提是：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。（2分）成本法指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。前提：被评估资产处于继续使用状态；应当具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。（2分）。

应考虑的因素：（1）与评估目的、评估时市场条件、被评估对象在评估过程中所处状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。（2）受评估对象类型、理化状态等因素制约。

（3）各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数是否搜集的制约。（4分）

二、1、解：

（1）估算重置成本：

重置成本=

（2）估算加权投资年限

加权投资年限=

（3）估算实体性贬值

实体性贬值率=

实体性贬值=重置成本×实体性贬值率

          =

（4）估算功能性贬值

（5-4）×12000×（1-25%）×（P/A，10%，6）=3.92（元）

（5）估算资产价值

资产价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值

        =144.67-.25-3.92=51.5（万元）

2、答：折现率＝

未来收益的现值

＝

第6年以后收益本金化处理： 

461.02＋1500×0.6209＝1392.37（万元）

3、答：

(1)交易日期的修正：(保留两位)

交易实例A的日期修正系数＝（1+1%）6-1=6%

交易实例B的日期修正系数＝（1+1%）7-1=7%

交易实例C的日期修正系数＝（1+1%）12-1=12%

交易实例D的日期修正系数＝（1+1%）10-1=10%

（2）交易情况修正系数：

A：    B：  C：  D： 

（3）区域因素修正：

A：    B：   C：  D： 

（4）个别因素修正系数：

A：    B：   C：  D： 

（5）

年限修正系数＝=(1-0.0994)÷(1-0.0676)=0.97

（6）与参照物A比评估值：870×××××0.97=922

与参照物B比评估值为：820××××=1023

与参照物C比评估值为：855×××××0.97=936

与参照物D比评估值为：840××××＝952

评估值为＝（922+1023+936+952）/4＝958（元/m2）

总价值＝600×958＝574800元　　下载本文