北京工业大学学报
JOURNAL O F BEIJING UNIVERSITY O F TECHNOLO GY
Vol.44 N o.2
Feb. 2018停车场成本效益分析方法
关宏志，宋茂灿，卢笙
(北京市交通工程重点实验室（北京工业大学），北京100124)
摘要：针对停车场收益率低、回收期长的问题，对停车场进行了成本效益分析.从停车场收费价格、利用率、配建商业面积及土地的角度，分别对停车场的动态回收期及内部收益率进行弹性分析和敏感性分析.弹性分析显示，对于内部收益率和回收期，土地价格的弹性最髙，配建指标的弹性最低.敏感性分析显示，与地面停车场相比，地下停 车场和简易机械式停车场内部收益率更髙，回收期更短.
关键词：公共停车场；内部收益率；动态回收期；敏感性分析；弹性分析
中图分类号：U461; TP308 文献标志码：A文章编号：0254 -0037(2018)02 -0276 -07 doi： 10.11936/bjutxb2017050050
Cost-Benefit Analysis Method of Parking Lot
GUAN Hongzhi，SONG Maocan，LU Sheng
(Beijing Key Laboratory of Transportation Engineering(Beijing U niversity of Technology)，Beijing100124，China) Abstract：A cost-benefit analysis of the parking lot was carried out for the low rate of return and the long payback period on the parking lot.Therefore，flexibility analysis and sensitivity analysis of the dynamic payback period and the internal rate of return were conducted from the charging price，utilization rate，proportion of commercial area and the land cost，respectively.Elasticity analysis shows that for the internal rate of return and payback period，the elasticity of the land cost is the highest，and the elasticity of commercial proportion is the lowest.On the other hand，sensitivity analysis shows that underground parking lots and simple-mechanical parking have a higher internal rate of return and a shorter payback period，compared with the ground parking.
Key words：public parking lots;internal rate of return；dynamic payback period;sensitivity analysis;
elasticity analysis
随着城市化进程的不断发展，城市停车问题日 渐突出,加快停车场建设是缓解停车难的一个重要 手段,但是停车场建设却难以吸引社会资本[1].停车场投资的回收期和收益率是投资者最为关心的问 题,也是值得探讨的问题.关宏志等[2]对停车场建 设成本及相关效果进行测算，发现除了土地价 格的因素，无论免除其他任何费用，都无法有效降低 投资回收期，提高内部收益率.李长波等[3]对城市停车产业化的核心问题及对策进行研究，强调 停车的土地出让、收费及建设都应围 绕经济属性进行.汪翼等[4]对停车产业化及投资进 行分析，研究发现停车场建设对产业依赖程度 较高，若无足够支持，投资的内部收益率水平及 投资回收期难以达到正常投资要求.目前的研究主 要围绕着产业化进行一些简单的回收期和收益 率分析，并未对回收期和收益率进行各个参数的详
收稿日期：2017-05-24
基金项目：国家自然科学基金资助项目（51338008,51378036);青海省重大科技专项（2015-SF-A5)
作者简介：关宏志（1959—），男，教授，博士生导师，主要从事交通规划、交通、停车以及物流方面的研究，E-mail:hguan@ bjut.edu.cn第2期关宏志，等：停车场成本效益分析方法277
细分析.
本文从收费价格、利用率、配建比例及土地价格 4个指标，对公共停车场的回收期及收益率进行详 细分析,并对这4个指标采用弹性分析方法,定量分 析各个指标变化对回收期及收益率的影响.当单个 指标变化时,采用敏感性分析方法，对各类停车场回 收期及收益率的影响进行分析.
1停车场固定成本及运营分析
1.1固定成本分析
停车场建设的主要成本包括:1) 土地购置费用 (不含土地拆迁），包括土地出让金、土地税费等.
2)建设费用,包括停车场建筑安装工程费、附属工 程费、室外工程建设费等.3)停车设备费，包括停 车场建设需要的各种停车设施等.
本文不考虑土地拆迁费用，一方面是因为目前 拆迁成本巨大,另一方面是由于目前的停车场建设 主要采用空地,即使没有空地,也会选择绿地、广场 等地块建设地下停车场.
假设公共停车场土地面积为\\，建筑面积为 S2,泊位数量为N,固定成本为y i,年运营收入为72, 年运营费用为>3.
固定成本为
y,=(1 + 琢,）S,X, + S2X2 + n x3
式中:％为土地税率;X i为单位面积的土地价格;X2 为单位面积的建设费用;X3为单个泊位的设备费 用.土地税率按照现行的土地税进行计算；土地价 格参照周边土地平均出让价格计算;建设费用参照 同类型停车场单位建筑面积费用计算;设备费用按 照单个泊位设备市场价格测算.
1.2公共停车场运营分析
1.2.1年运营收入y2
年运营收入主要包括:1)停车收入.其主要与停车场的时空利用率及收费价格相关.2)配建商 业收入.目前新建停车场可以配建不超过20%的商 业面积.
年运营收入为
>2 = abT+ 琢2S2X4
式中:琢2为停车场商业配建比例;a为公共停车场利 用率;b为公共停车场收费价格;T为停车场年运营 时间;X4为配建商业单位面积的租金.配建比例指 配建商业面积占总建筑面积的比例，一般不超过 20%;停车场利用率指平均利用率;年运营时间为停 车场年总营业时间,文中按365伊24 h计算.1.2.2年运营费用>3
运营费用包括:1)税费，主要指停车与商业的 营业税.2)运营费，包括停车运营和商业运营的费 用.3)管理费,主要包括商业管理费及停车场人工 及维护费用等.
年运营费用为
y3 =琢3y2 + 琢4y2 + N X5 + X7
式中:琢3为营业税税率;琢4为商业运营费费率;X5为单个泊位的人工费和维护费;X7为管理费;y2为年商业收入，这里y2 =琢2足尤4.营业税按照现行税 率计算;运营费费率、管理费及人工费参考同类型停 车场测算.
2停车场相关指标测算
2.1指标说明
内部收益率为资金流入现值总额与资金流出现 值总额相等、净现值等于零时的折现率.它反映了 投资渴望达到的报酬率，该指标越大越好.一般情 况下，内部收益率大于等于基准收益率（一般取 8%)时,项目是可行的[5].
投资回收期是指从项目的投建之日起,用项目 所得的净收益偿还原始投资所需要的年限.投资回 收期分为静态投资回收期与动态投资回收期2种, 本文在考虑资金的时间价值基础上进行停车场的动 态回收期测算[6—7].
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对 投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素,并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和 敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不 确定性分析能力.从动态投资回收期和内部收益率 的角度,本文分别对收费价格、利用率、配建商业面 积及土地费用进行敏感性分析[8—10].
弹性的概念源于微观经济学中的价格理论，本 文指收费价格、利用率、配建比例及土地价格变动对 停车场内部收益率及动态投资回收期变动的敏感性 程度[11].
2.2回收期及内部收益率测算
考虑资金的时间价值，假设内部收益率为i,n 年后收回投资成本.当净现值NPV =0时,停车场 成本全部回收.
NPV=移/^1
t=1(1 + i)
式中:y1为停车场建设固定成本;>2为停车场年运 营收益;>3为停车场年运营费用.278北京工业大学学报2018 年
2.3弹性值计算
以收费价格对内部收益率的弹性为例,公式为
式中:E6为收费价格对内部收益的弹性值;i为内部 收益率,取值为8%;A i为内部收益率变化;A6为收 费价格变化;b为停车场收费价格,取值为5元/h.
3案例分析
本文以北京某待建停车场为例进行分析，对周 边区域（约2km2)的停车资源进行调查，主要用地 性质为商业、居住及工业，现有泊位数量约12000 个,其中对外开放泊位约3 800个，泊位缺口约1300 个.商业用地周边违法停车严重，泊位缺口较大.该待建停车场现状为绿地，不需要拆迁，建设运营后 可缓解周边商业的停车压力.
假设待建停车场有地下停车场、地面停车场及 简易机械式停车场3种形式可供选择，地下停车场 建设为地下2层,2层均采用非立体式;简易机械式 停车场采用升降横移式.对3类停车场的回收期和 内部收益率进行测算，并且对收费价格、利用率、配 建商业面积及土地费用进行敏感性分析和弹性分析.
表1停车场固定成本指标取值
Table1Index of parking construction cost
指标
地下
停车场
地面
停车场
简易机械式
停车场土地面积/m2820082008200
建筑面积/m216 40082008200
泊位个数/万600300650
土地税率0.030.030.03
土地价格/(万元.m-2) 1.501.501.50
建设费用/(万元‘m-2)0.250.100.10
设备费用/(万元•个）0.100.101.80
表2停车场固定成本
Table2 Parking construction cost万兀各项费用
地下
停车场
地面
停车场
简易机械式
停车场土地费用12 30012 30012 300
设备费用60301 170
建设费用 4 100820820
税费246246246
固定成本16 70613 39614 536 3. 1.3年经营支出
3郾1固定成本及运营分析
3. 1. 1固定成本
停车场建设采用3种形式:地下停车场、地面停 车场和简易机械式停车场. 地下停车场建设为地下 2层,提供泊位数约600个;地面停车场提供泊位数 约300个;简易机械式采用3层停车的形式,可提供 泊位约650个.表1为停车场固定成本相关指标取 值，表2为停车场固定成本计算结果.
3. 1.2年经营收入
停车场年经营收入包括停车与商业收入2部分. 假设停车收费价格按照5兀/h,利用率为60%,并配 建20%的商业面积,则单位面积的年商业收入为 0.24万元.表3为停车场年经营收入情况.
停车场年经营支出主要包括营业税、运营及管 理费用,其中营业税按5%计算,商业运营税按8%计算,计算结果见表4.
3郾2动态回收期的计算分析
在案例中,假设停车场收费价格5元/h,停车场 利用率为60%,代入参数后可以得到停车场回收期 与内部收益率的关系，见图1.
若不考虑资金的时间价值，即在内部收益率为 0时，地下停车场与简易机械式停车场的回收期都 为8a,地面停车场的回收期为14 a.
若考虑资金的时间价值，在内部收益率为8%时,地下停车场回收期为13 a,简易机械式停车场回 收期为14 a,地面停车场无回收期.
表3停车场年经营收入
Table3 Parking annual operating incom es
停车场收费价格/
(元.h-1)
利用
率/%
配建
比例/%
年商业收入/
(万元•m-2)
年停车收入/
万元
年商业收入/
万元
年经营收入/
万元
地下560200.241577787 2 3地面560200.247883941182简易机械式560200.2417083942102
第2期关宏志，等：停车场成本效益分析方法279
图3各指标对停车场回收期的弹性分析
Fig . 3 Elastic analysis of various indicators o n
th e payback period of parking lo t
为1. 5万元/m 2的条件下，对停车场的内部收益率从收 费价格、利用率、配建比例及土地价格和占比（土地费 用占总投资的比例)进行敏感性分析，结果如下.
1)收费价格对内部收益率的影响
由图4可见，其他条件不变的情况下，要保证 投资者8%的收益率，地下停车场、地面停车场及 简易机械式停车场的收费至少分别为4. 5、10. 0、 5. 0 元/h .
收费价格/(元• h _1)
图4收费价格-内部收益率的关系曲线
Fig . 4 Relationship curve of charge price
and internal rate of retu rn
若不考虑资金的时间价值，即内部收益率为0 时，各停车场收费价格分别不得低于1. 7、4. 6、2. 4 元/h .
2)利用率对内部收益率的影响
由图5可见，其他条件不变的情况下，要保证投 资者8%的收益率，地下停车场、简易机械式停车场
50 3
6 9
12 15
内部收益率/%
图1内部收益率-回收期的关系曲线Fig . 1 Relationship curve of internal rate of
retu rn an d payback period
3.3内部收益及回收期的弹性分析
对3种类型的停车场的内部收益率，从收费价 格、利用率、配建比例及土地价格4个方面进行弹性 分析.在停车收费价格为5. 0元/h ，利用率为60%， 配建商业面积为20%，土地价格为1. 5万元/m 2的 条件下，得到各指标对应的弹性值，见图2、3.
■地下停车场|地面停车场■简易机械式
指标
图2各指标对停车场收益的弹性分析
Fig . 2 Elastic analysis of various indicators
o n th e revenue of parking lo t 弹性分析的结果显示，土地价格对停车场的内 部收益和回收期的影响最大，其中:地面停车场的内 部收益和回收期受到土地价格的影响最大;配建比 例对内部收益和回收期影响最小；简易机械式停车 场受到配建比例的影响最小.
3.4内部收益率的敏感性分析
在停车场回收期为15 a ，停车场收费价格为5.0 元/h ，利用率为60%，配建商业面积为20%，土地价格
表4停车场年经营支出 Table 4 Parking lot annual operating expenses
停车场
营业税/%
年运营费/万元
商业运营费率/%
管理费/万元
年运营支出/万元
地下536820237地面
518810119简易机械式
578
8
20235
5
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图7 土地价格-内部收益率的关系曲线
Fig . 7 Relationship curve of land price an d
internal rate of retu rn
土地占比/%
图8 土地占比-内部收益率的关系曲线
Fig . 8 Relationship curve of p rop ortion of land
an d internal rate of retu rn
停车场的土地占比分别不能大于78%、55%、74%.
3.5对动态回收期进行敏感性分析
在停车场内部收益率为8% ,停车场收费价格 为5. 0元/h ,利用率为60% ,配建商业面积为20% , 土地价格为1.5万元/m2的条件下，对停车场的动 态回收期从收费价格、利用率、配建比例及土地价格 和占比进行敏感性分析，结果如下.
1) 价格对回收期的影响
图9为3种停车场类型对应的回收期随停车场 收费价格的变化情况.停车收费价格为5.5元/h 时，地下停车场与简易机械式停车场的回收期都是
12 a .要保证投资者15. 0 a 回收成本，地下停车场、 地面停车场及简易机械式停车场收费价格分别不能 低于 4. 4、9. 5、4. 7 元/h .
2) 利用率对回收期的影响
图10为3种类型的停车场的回收期随停车场 利用率变化情况.可以看出，利用率为66%时，地下 停车场与简易机械式停车场的回收期都是12 a .地
的利用率需要分别为54%、56%，而地面停车场无 论利用率为多少也不能达到8%的收益率.
一地下停车场
利用率/%
图5利用率-内部收益率的关系曲线
Fig . 5 Relationship curve of utilization an d
internal rate of retu rn 3)配建比例对内部收益率的影响
由图6可见，配建比例对公共停车场的收益影 响较小，配建比例为18%时，地下停车场与简易机 械式停车场的内部收益率都为9%.
15厂—地下停车场
_1 〇--------1----------1---------1---------u ---------1---------1
5
10 15 20
25
30
配建比例/%
图6商业配建比例-内部收益率的关系曲线
Fig . 6 Relationship curve of th e prop ortion of com m ercial
facilities and internal rate of retu rn 配建商业面积为20%，地下停车场、地面停车场及 简易机械式停车场的内部收益率分别为10%、1%、9%. 不配建商业面积时，各停车场的收益率分别为3%、 -4%、6%，说明酉键比例对地下停车场的影响最大.
4) 土地价格对内部收益率的影响
由图7可见，其他条件不变的情况下，要保证投 资者不小于8%的收益率，地下停车场、地面停车场 及简易机械式停车场的土地价格分别不能大于
1. 7、0. 8、1. 6 万元/m
2.
由图8可见，从土地占比来说，要保证投资者不小 于8%的收益率，地下停车场、地面停车场、简易机械式
2%%
W
8 o 停为为场场
式率率
车车械益益%);
#-#-抓收收下面易部部
地地简内内20
10
%/
讲
第2期关宏志，等：停车场成本效益分析方法
281
°0 5 10 15 20 25 30 35 40
商业配建比例/%:
图11商业配建比例-回收期的关系曲线
Fig . 11 Relationship curve of th e p rop ortio n of com m ercial
facilities and payback period
图12 土地价格-回收期的关系曲线
Fig . 12摇 Relationship curve of land price
and payback period
大于30 a .地下停车场与简易机械式停车场在地价 为1. 3万元/m2时，回收期都是11 a .
若要保证投资者在15 a 内回收成本，地下停车 场、地面停车场及简易机械式停车场的土地价格分 别不能大于1. 7、1. 6、0. 8万元/m 2.
由图13可见，若要保证投资者在15 a 内回收
Fig . 13 Relationship curve of land share
an d payback period
Fig . 9 Relationship curve of parking charge
price and payback period
Fig . 10 Relationship curve of utilization an d
payback period
面停车场在利用率小于81%时，回收期大于30 a .
要保证投资者在15 a 内回收成本，地下停车 场、简易机械式停车场的利用率分别不能低于
53%、56% .地面停车场无法在15 a 内回收成本.
3) 配建比例对回收期的影响
由图11可见，公共停车场可配建不超过20% 的商业面积.在其他条件不变的情况下，由图12可 以看到，地下停车场与简易机械式停车场在商业配 建面积为18%时，都可以在17 a 内回收成本.
配建20%的商业面积时，地下停车场回收期为 13 a ，简易机械式停车场回收期为14 a ，地面停车场 回收期大于30 a .若不配建商业面积，简易机械式 停车场回收期约20 a ，地下停车场与地面停车场回 收期大于30 a .
4) 土地价格对回收期的影响
图12中土地价格对3种停车场的回收期有很 大影响，对地面停车场的影响最大.可以看到，当土 地价格大于1. 1万元/m2时，地面停车场的回收期
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成本，地下停车场、地面停车场及简易机械式停车场
的土地占比分别不能大于73%、77%、85%.
若不考虑土地成本，地下停车场与地面停车场
回收期为2a,简易机械式停车场回收期为1a.
4结论
1)敏感性分析显示,地下停车场和简易机械式停 车场的内部收益率比地面停车场的更高，回收期更短.
2)若要保证投资者8%的收益率，地下停车 场、地面停车场及简易机械式停车场的收费至少分
别为 4.5、10.5、5郾0 元/h.
3)要保证投资者在15 a内回收成本，地下停车 场、简易机械式停车场的利用率分别不能低于53%、56%.
4)若要保证投资者8%的收益率，地下停车 场、地面停车场及简易机械式停车场的土地价格分
别不能大于1.7、0郾8、1郾6万元/m2.
5)对于土地费用过高导致回收期过长的问题，可以采用“出地、市场出资”的公私合作模式 (PPP模式），设定特许经营期，到期后将管理权交
还.
6)本文在测算地下停车场费用时，土地价格与 其他类型的停车场相同，但是地下停车场不需要占
用地面空间，未考虑其地面空间的利用情况.另外，
对于各种优惠，还需进行投资回收的影响程度
分析，并探索有效的停车产业化.
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