一、背景、现状

青岛市的常住人口2017年达到904万人，市区常住人口达到487万人，随着人口的增加除了推动青岛楼市房价的不断上涨，青岛的租房市场也水涨船高。以市南区为例，2015年2300元可以租一个套二的房子，到现在已经上涨到3500元左右。再有外来人口持续增多、大学生毕业等诸多因素，造成青岛租赁市场异常火爆。

租赁市场分为低端（通常意义上的合租房，满足住宿需求）、中端（以家庭及单位较多，满足基本生活需求）高端（主要针对收入较高的白领、外籍人士等）。目前青岛市面上租赁市场在井喷的基础上呈现不健康状态，主要体现在低端市场住房条件恶劣，房东为增加收入，改建房间，虽然满足了部分低收入人员需求，但长次以往不利于租客维护。同时租赁市场面临恶意竞争，消防、卫生、安全等存在较大隐患。

同时我们要看到市场孕育无限的商机，随着城市规模的不断扩大，人口市场以一种特殊的形态存在下来，抓住了常住人口市场就抓住了资本升值的机遇。以低端房产租赁为例，试想现在青岛市平均工资在3500元左右，而在市区一套套二的房子租金在3000元左右，对于刚毕业的学生及刚踏入社会的人来说，最主要先要满足基本的生活，个人承担租金收入达不到，买房一时还不能完成，只能合租。这给我们日常运营带来了无限的商机，我们的运营模式就是收购闲置房子，对房屋进行升级改造，最后出租。俗称“二房东”

二、模式介绍

在青岛市区收购闲置房屋进行长期租赁，以市场较低的租金价格（毛坯房、简装房等）收购改造升级，将原有的房屋进行功能性拆分，在不影响使用的基础上最大化的拆分单间，比如客厅改造卧室，租金优于市场，减少空置率。

三、项目收益

1、以一套市区普通套二三年为例（预计改造为三个房间）

投入成本：房租2500元（分摊每月）+简单改造30元（分摊每月）+家具家电60元（分摊每月）+中介70元（分摊每月）+押金70元（分摊每月）=2730元

每月收入：房租3200（会有淡旺季差异）

一月收益情况：每月收入3200—每月成本2500=月盈利700元

一年收益情况：月盈利700*10个月（预计二个月空置期）+押金3200=10200元

2、运营成本分析

2.1考虑实际运营费用及收益情况，预计房屋收益及投入情况（以一次性投入收益计算）

 、成本包括人员工资（50套以内一人负责每月按照1万，超过20套二人负责共计2万）+家具家电+改造费用

 、其他支出包括日常维护、维修费用、中介额外支出、租客管理费用

 、净利润为所有费用扣除后的剩余，不包含财务费用、公司税费。

2.2不考虑运营情况，初期投资20套房子

3.1在收益最大化基础上考虑一次性投入收益最大，年收益率25%——36%左右（20套——100套）

3.2前期投入60万扣除运营成本，年收益率在11%——23%左右（第一年到第五年） 

三、运营方式   

1、房子区域为市内五区（市南、四北、李沧、崂山、城阳）主要人员集中地，保证出租率

2、房源寻找依托网络及中介，网络主要依托主要房屋租赁网站，对于中介寻找的优质房源，除在中介费基础上额外支付每户200到500元不等费用

3、看房实行钥匙就近中介托管，减少看房时间、费用

4、对于已经入住的房子实行租客管理制度，每套房子制定管理人员，协助对每套房子日常进行维护及水电、暖气、物业费的收取，对于每位管理者每月给予减免80到100元不等的房租

5、租客关怀及便捷服务，对租客进行有效管理，节假日定期举行小型活动，保证租客忠诚度。    

四、运作方向

1、建立运营平台，提供小业主租赁服务。完善平台租客及房东管理，努力打造成高品质的租房网站。以学历、职业、性别为导向，保证租客需求，满足房东利益寻找有机结合

2、品牌化管理，建立一公司为主体的品牌化合作模式，注重品质及租客感受，短时间维护品牌的建立，完善服务保证租客品牌忠诚度，不断延伸、外拓

3、国家倡导，。随着城市规模的扩大，城镇化增速，大城市的房价居高不下，国家提出“租售同权”理念，保证租房者与购房者享有同等的权益，未来以小业主为出发点发展公共租赁服务已经纳入可行性方案，未来大有可为

4、日租房管理，随着全民旅游的兴起，中国现有的接待资源已经不足以满足日益增长的需求，以青岛为例，在旺季现有的酒店接待能力已经远远小于需求，需求力旺盛，必然引起普通酒店房价提高，民宿、日租等相关产业兴起，在日常运营过程中，尝试日租房的管理模式是公司发展的一个方向

5、资产管理服务，现阶段一方面随着租赁市场的不断旺盛，不断有人加入房屋租赁市场尤其是房子空置的小业主，一方面租赁市场鱼目混杂，各种行业规范不完善，市场急需一个资产管理平台用于解决双方的问题，我们期望在资产管理方向，不单管理小业主的空置房，更是在未来能接管诸如酒店、品牌公寓等资产委托管理，象征收取管理费下载本文