答： (1)。领导和管理全国城乡建设，对全国土地实行宏观，制定全国城镇住房的基本制度、统一。设立建设行政主管部门、土地行政主管部门。它们依照规定的职权划分，管理全国城乡房地产工作。(2)地方。地方在领导下，管理本地方的城乡建设。地方权限范围内的征收或征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级行使；其中，征收土地批准权，只能由省一级行使。县级以上地方可以设房地产管理、土地管理部门。(3)土地行政主管部门。①土地行政主管部门。根据《土地管理法》的规定，土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。还决定，国土资源部对省级国土资源主管部门实行业务领导。这项措施有助于保障全国范围内国土资源管理的统一和协调。②地方土地行政主管部门。县级以上地方土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市根据有关规定确定。县级以上土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。在监督检查工作中发现土地违法行为构成犯罪的，应当将案件移送有关机关，依法追究刑事责任；不能隐瞒不报，或以罚代刑。对不构成犯罪的，则应当依法给予行政处罚或者行政处分。有关单位和个人对县级以上土地行政主管部门就土地违法行为进行的监督检查应当支持与配合，并提供工作方便，不得拒绝与阻碍土地监督检查人员依法执行职务。(4)建设行政主管部门①建设行政主管部门建设部，是综合管理全国建设事业的部门，主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理等。②地方建设行政主管部门《城市房地产管理法》规定：“县级以上地方房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市确定。”《城市房地产开发经营管理条例》又规定：“县级以上地方房地产开发主管部门负责本行政区域内屠地产开发经营活动的监督管理工作。”“县级以上负责土地管理工作的部门浓照有关法律、行规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。”的和地方的建设行政主管部门，都负责《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》的实施和监督实施工作。

　　2.1.试述我国基本农田的保护。

答：(1)需要占用基本农田应报批准。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经批准。

(2)实行基本农田补充制度。经批准占用基本农田的，当地应当按照的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划人数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

(3)禁止破坏基本农田。禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。

(4)实行基本农田地力等级评定制度。县级应当根据当地实际情况制定基本农田地力分等定级办法，由农业行政主管部门会同土地行政主管部门组织实施，对基本农田地力分等定级，并建立档案。农村集体经济组织或者村民委员会应当定期评定基本农田地力等级。有关主管部门应当建立基本农田地力与施肥监测。环境污染监测和评价等制度。

(5)实行基本农田保护责任书制度。在建立基本农田保护区的地方，县级以上地方应当与下一级签订基本农田保护责任书；乡(镇)应当根据与县级签订的基本农田保护责任书的要求，与农村集体经济组织或者村民委员会签订。

　　3.1.建筑物区分所有权的特征。

答：建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。建筑物区分所有权的组成包括建筑物区分所有权的专有部分和建筑物区分所有权的共有部分。特征：1、复合性和一体性：复合性是指建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般公有权。2、专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分持分权及成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共有部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。3、权利主体身份的多重性：在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份也具有多重性。

　　4.1.试论我国现行土地使用制度的特点。

答：我国新的土地使用制度已从第二种模式走向第三种模式。它显示出如下特点：①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；②土地使用权已成为具有相对意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用的要件。

　　5.1.试论述如何依法开展拆迁补偿与安置。

答：

　　6.1.房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。

答：答：1．房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提

      房地产转让以土地使用权出让为前提，因而，房地产转让合同必然涉及国家与原受让人之间的关系，以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务亦将随之转移：土地使用权无论转移多少次、转移到谁手 

小，国家与土地使用者的关系都不受影响，土地使用者通过答订转让合同取得该幅十地的使用权而对国家承扭原土地使用权出让合同约定的义务。

      2．房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约

      《城市房地产管理法》第42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”这说明，房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。

      3．房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容

      房地产转让合同是原受让人与新受让人所签订的转让房地产的协议，房地产转让合同当事人除约定当事人应当承担原土地使用权出让合问约定的权利、义务外，还可约定原受让人与新受让人之间的一些新的权利、义务内容，如转让的价款及支付方式、违约责任等。

　　7.1.试述公房出售的特点及售后公房共有关系的特点。

答：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

　　8.1.试论述物业管理服务企业的法律地位。

答：物业管理服务企业作为的企业法人，具有的法律地位：

  1，物业管理服务企业依合同实施物业管理。业主委员会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业企业来提供服务性管理；2，物业管理服务企业是的企业法人。物业管理服务企业和业主委员会之间是受托和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有行政奴隶关系。3，物业管理服务企业与业主委员会合作。在管理物业的过程中物业管理服务企业经常要和业主委员会发生关系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理服务企业打交道，由此产生它们之间的合作关系。

9.1.试述个人住房贷款中借款人的条件。

答：1）年满18年周岁的具有完全民事行为能力,承担完全民事责任能力的自然人,具有城镇居民常住户口或合法有效的居住身份证明； （2）交齐首期购房款； （3）有稳定合法收入，有还款付息能力； （4）申请时购房者有不低于购房价款20%的自有资金。 （5）借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；  （6）所购二手房的产权明晰，符合规定的可进入房地产市场流通的条件； （7）所购房屋不在拆迁公告范围内。 （8）贷款银行要求的其他条件。

　　10.1.试论述房地产税收征收应注意的法律问题。

答：房地产税收对于房地产市场，房地产的需求与供给有着极大的影响。如何发挥房地产税收的积极作用，这是一个重要的理论问题，也是一个必须掌握的现实问题。

（1）税收中性与税收调节相结合；中性税收是既不影响纳税人的生产经营积极性，又有利于促进资源有效配置的税收。（2）税收收益。房地产税收收益是指房地产税收应在促进房地产的合理配置，房地产市场有序运行以及房地产税收的征管方面讲求效益，增加其激励作用，以促进房地产业的健康发展。包括三个方面：保护税本；税率设计要适当；提高资源配置的效率；（3），合理兼顾国家、集体、个人三方面利益。我国房地产市场正处在建立和发展阶段，因此实行征税时应充分考虑的社会生产力发展水平和可能提供的资金量，以及纳税人的负担能力和课征对象的经济情况的复杂性等；同时在税收管理方面坚持统一领导、分级管理原则，明确划分与地方的权限。

　　11.1.简述外商投资企业用地取得方式。

答：外商投资企业用地是指兴办非房地产开发为内容的外商投资企业，为企业开展生产经营活动，依照我国法律的规定，取得我我国境内的国有土地使用权作为其生产经营场所。

（1）通过出让方式取得国有土地使用权 外商投资企业通过出让方式取得土地使用权，是指国家以土地所有者的身份，按照规定的条件、年限和用途，与外商签订国有土地使用权出让合同，将土地使用权在一定年限内让与外商投资企业，外商投资企业依法向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式包括协议、招标和拍卖三种，而尤以第二种和第三种方式为主，只有在不具备这两种方式的情况下才可以采用第一种方式。 

　　（2）通过划拨方式取得土地使用权 外商投资企业通过划拨方式取得土地使用权主要有以下三种途径：一是由土地管理部门从国有土地资源中划拨特定的范围，作为外商投资企业用地，由外商投资企业向原用地单位支付补偿费；二是由土地管理部门把集体土地征用为国有土地，然后划拨给外商投资企业使用，并由外商投资企业支付土地补偿费、安置补助费等费用；三是中方合资者或合作者将其已有的土地使用权作为投资折价入股或作为合作条件组建中外合资经营企业或中外合作经营企业，由于中方合资者或合作者提供的土地使用权是以划拨方式取得，因此外商投资企业随之取得了划拨土地使用权。 

　　（3）通过转让方式取得土地使用权 外商投资企业通过转让方式取得土地使用权是指已取得出让土地使用权的一方将其土地使用权转让给外商投资企业的行为，包括出售、交换和赠与。 

　　（4）通过出租方式取得土地使用权 外商投资企业通过出租方式取得土地使用权是指土地使用者作为出租人将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着五租赁给作为承租人的外商投资企业使用，并由外商投资企业向出租人交付租金的行为。.

　　12.1.论述解决房地产纠纷的法律方式及解决房地产纠纷的法律依据。

答：（1）解决房地产纠纷的法律方式：协商。是指房地产纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况，自行商量解决争议。所遵循的原则是自愿、合法；行政处理，是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出的处理决定。实践中分两种情况：a,对当事人的争议直接作出处理或者经过复议复审后做出处理决定。B，对由于违反法律规定的行为引起的纠纷做出处理决定。仲裁；是由第三人根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议做出判断和裁决。仲裁必须依照自愿、、公正、及时的原则进行。诉讼；审判方式可以处理各种房地产纠纷，因而大量的此类纠纷都是由人民受理和审理的，其中土地权属纠纷须先经行政处理，再提起诉讼，而土地侵权纠纷可直接提起诉讼。（2）解决房地产纠纷的法律依据：法律文件，包括有关房地产法的法律，行规、地方性法规和规章；司法解释。最高人民有关房地产案件的解答、批复等。

13.1.简述非法占用土地的责任。

　　答：（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，责令退还。尔后又分两种情况处理：a,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上的新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；b，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。（2），在禁止开垦区内进行开垦的，责令限期改正。（3）农村土地未经批准或骗取批准而占用的，须限期拆除，多占的土地以非法占有土地论处。（4），非法批准征用、使用土地的责任，对直接负责人员，给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任；非法批准使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。下载本文