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摘要：近年来，房地产业信托市场在我国得到了快速的发展，各种各样的信托产品因此表现出发展态势的多样性。但是与外国房地产信托业的发展相比，中国信托业本身发展并不成熟，其自身存在的问题与面临的各种风险突显，大大阻碍了房地产信托的发展，其中主要表现在信托产品自身的缺陷、监管和法律法规不完善等方面。关键词：房地产信托；发展现状；对策

我国房地产业属于资金密集型行业，而且当前房地产是我国的支柱产业，对国民经济的发展具有巨大的推动作用。但如今经济下行明显，房地产销售不景气，我国房地产开发企业大部分面临着资金链断裂的危险。在这种背景下，本文深入分析了房地产信托的发展现状以及存在的问题，基于此提出了相关建议，希望促进房地产信托业务的健康快速发展。

一、我国房地产信托发展现状

由于我国房地产信托业企业规模小、资金较弱，造成了房地产业不能形成规模经济的局面。对于房地产业的规模经济来说，资金成为企业的血液，因此资金不足是造成房地产开发企业不能进行扩大经营、提高企业的市场竞争力等的原因，这种场面是与我国金融业对房地产有效的融资渠道相关的。同样的，房地产开发资金大部分通过对银行进行借贷，这样就会使得社会风险上升，这就需要增加我国现有房地产融资的渠道。借鉴国外的信托业发展进程，对于解决房地产业的以上问题信托业是一种切实可行的途径，信托业对房地产业的融资起到了较好的效果和效率。房地产信托业经过第五次整顿后，信托投资公司业务的开展才开始逐渐摸索出来，受人之托、代人理财的信托业务才重新回到正轨上来，使得如今的房地产信托伴随着一定的盲目性。

自从2014年以来，我国的房地产市场下行趋势明显，不再像以前那样蓬勃发展，商业银行对房地产方面的贷款工作呈现出紧缩的现象，房地产贷款基准利率的不断上调，各种相关业务办理复杂性上升，难度加大等问题必然造成人们不断寻找其它方法，进而进行房产相关业务的办理。房地产资金呈现高危的情境下，房地产业的信托成为了最受欢迎的金融发展模式。房地产信托常常用于进行房地产项目的开发，通过专业理财的方法制定相关信托计划，为委托人赚取利润。房地产信托计划的业务业务范围也比较广，主要包括委托、代理、租

赁、咨询等业务。

据统计，房地产集合信托在我国融资规模高达1192.6亿元，占总融资的27.76%。平均预期收益也领先于其他产品的信托产品，高达到了9.73%。仅仅是在刚刚过去的6月份，房地产信托募集资金为所有信托产品投向中最高，达到152亿元。房地产信托成为许多企业的选择，主要由于他在资金使用方面的灵活性。而且如果进行业务办理的话，相关标准也比较低。但是，房地产市场已经出于泡沫马上破裂的危险时期，与房地产相关的各种成交量都不断呈现下降状态，银行的房地产贷款继续紧缩。为开发商提供的贷款和相关信托业务等都在逐渐进入调整期。

二、我国房地产信托存在的问题房地产信托产品自身存在的缺陷：

房地产信托产品周期短。我国房地产信托市场存在的信托产品大部分期限是1到3年的，这样较短的期限是容易受市场上的消费者欢迎的。因为，对于投资者而言，出于整体经济环境的发展和未来投资风险等因素的考虑，更多人愿意看重短期利润，而不愿意过多的承担远期不确定的的风险。如果单纯的使用房地产方面的信托基金，很难支撑房地产行业长期投资的需求，因为房地产业开发投资项目的周期较长，这导致与房地产相关的信托产品本身期限较短的特点相背离，进而促使房地产的信托产品出现收益倒挂等现象。因此，房地产信托产品周期短成为了确保房地产业能够在整个投资期内保持资金的合理安排的主要阻碍因素。

房地产相关信托产品模式一般比较单一。虽然房产信托资金的运用方式分为银行贷款、股权投资、权益投资、组合运用等几种不同模式，相比于国外成熟的房地产金融市场，我国房地产金融发展的还不够完善，股权投资和贷款依旧是当前的主要形式。其中贷款一般指，作为金融机构中介的信托投资公司，将其募集得到的资金贷给与房地产相关的项目，从而进行项目的开发和建设。其中贷款利率一般是围绕银行同期贷款利率上下进行不同程度的浮动，另外，一般这样的方式需要借款方必须提供贷款抵押或者担保等方式来提高资金的安全度。而股权投资主要是指以进行信托资金的收购或者增持进行房地产项目投资公司的一部分股份权这种方式。从过去实际经营经验来看，股权投资收益率一般是通过关联交易方式进行提前确定的，收益率必须与贷款形式的投资收益率水平相当，并且设有一

部分的保本保息相关条款。我国的房地产信托，实际上通过信托计划，向广大的社会投资者募集资金，然后将资金投放(放贷)到房地产企业，用于房地产企业的某一个具体项目的建设与开发之中，不仅仅投资方向过于集中，运作模式也较为单一，这无形当中增加了投资的风险，也与信托分散风险的目的是相违背的。

房地产信托产品的流动性不足。我国现有的房地产信托产品都是金额不同的不标准的合同，这种主要依靠信托公司进行维持的流动性与其他标准化的金融产品进行比较的话，其流动性显然不足，主要表现在以下几方面，信托产品的推广渠道狭窄，寻找交易对象成本较高，无法满足投资者转让需求等方面。另一方面，我国的房地产信托业目前也没有建立完善的信托受益权登记机构和制度，缺乏统一的流通市场，因此，投资者转让信托受益权，必须到受托人指定的场所办理相关业务，阻碍了信托收益权的自由流通。此外，《信托法》对信托产品的转让和继承作出了较为严格的规定，了信托产品在二级市场上的自由转让，也了房地产信托的进一步发展。房地产信托收益凭证的流动性问题己经成为制约我国房地产投资信托业发展的瓶颈。

房地产信托产品的信息不对称，透明度不足。房地产信托从本质上来说，是一种建在信托产品的信息对称和透明的基础上委托和代理的关系。我国当前的房地产信托业务并没有建立行之有效的市场规则和完善的法律法规制度，在这种情况下，房地产信托产品的信息的不对称，必然导致委托和代理的关系的难以建立与维持。由于缺乏有效对称的信息交流平台和完善的监督机制，对受托人无法形成有效的约束以及激励效果，信托机构很有可能在运行管理的过程中，降低投资要求，违背收益化最大原则，为自己谋取利益，很容易发生道德风险。

（作者单位：河北经贸大学金融学院）作者简介：孟丹丹（1991～），女。参考文献

[1]刘颖，郭晓蜻.浅析房地产信托在中国的生存发展道路[J].现代商业，2007，(30):179一181.

[2]台玉红.房地产信托持续发展的对策[J].统计与决策，2007，(21):157一158.

我国房地产信托发展的现状及问题

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