内容摘要

目前物业管理是我国市场经济的重要组成部分，为我国经济的发展和人们生活质量的提高密切相关，但由于我国物业管理行业起步比较晚，所亦在现实的实践和发展中任然存在一部分比较突出的问题，为解决目前物业管理当中存在的问题，我们主要采取了加强立法，加强物业公司的资质管理，加大宣传力度，建立专项维修基金管理委员会，建立专项维修基金管理委员会，加大组织领导力度理顺管理，处理好物业公司与其他方面关系等一系列措施，以促进我国物业管理行业的发展。

关键词：物业管理: 措施: 发展

中国的物业管理始于八十年代初,从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展 历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。

　　 2007年3月16日，十届全国五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。

　　21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

一、目前我国物业管理实践过程中存在的问题

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明。在经济效益对地方而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区，开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

　　 1、物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，需进一步理顺和重新构建。其中，、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

　　2、配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。

　3、维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。

4、物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。

　　5、物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

　　6、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

　　7、物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。

　　8、地区间发展不平衡。各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。

二、解决对策

面对上面的这些问题国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范、业主委员会物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。

1、国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例（如10——15%）的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”。业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内（如6个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。同时立法还应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。但正如胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格！这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。

2、加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。

3、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。

4、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

5、设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方制定的一些法规、对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

6、加大组织领导力度理顺管理。按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的基本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入发展的新形势。建议市成立由分管副任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、、财政局、物价局、负责人为成员的住宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、领导。按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。 

7、处理好物业公司与其他方面的关系。物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的规定，并接受属地职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。 内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。 

   8、强化管理、树立品牌，建立激励机制，促进物业行业健康发展。对于我国物业管理行业起步比较晚，在社会的影响力还不够，相关的还不完善，强化管理树立品牌，建立激励机制，能步断的提升行业在社会上的影响了，促进整个行业的健康发展。

三、总结

随着我国社会主义市场经济的快速发展，人们收入不断提高，人们对于高质量的生活水平的追求欲望越来越强烈，物业管理作为我国服务行业的一份子，与人们生活质量的高低有着密切的关系，它的管理是否完善直接影向人们的心情和生活质量，因此面对我国目前物业管理存在的问题采取加强立法，加强物业公司的资质管理，加大宣传力度，建立专项维修基金管理委员会，建立专项维修基金管理委员会，加大组织领导力度理顺管理，处理好物业公司与其他方面的关系以及强化管理、树立品牌，建立激励机制等措施来解决我国物业管理在发展中存在的问题，是符合我国国情和人们的切身利益的。

总之，不断的完善我国的物业管理服务，不仅能使我国的物业管理企业在激烈的市场经济生存和壮大，还能为我国经济的稳定快速发展贡献一份力量。

参考文献

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[2]. http://baike.baidu.com/view/42077.htm     2008年10月7日

[3]. 张桂英，关于我市住宅小区物业管理问题的研究。2009年1月21日

[4]. 廖善康，浅议物业管理在实践中的困境及其解决对策

[5]王建廷 《 物业管理 》    中国建筑工业出版社。2007年下载本文