第一章  总则

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合 法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。  第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业 管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选 择物业服务企业。

第四条

国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业 管理和服务水平。

第五条

建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监 督管理工作。

县级以上地方房地产行政主管部门负责本行 政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章  业主及业主大会

第六条

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提 供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事 项提出建议；

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的 建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用 情况享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金 (以下简称专项维修资金)的管理和使用；

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设

备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会 作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

第

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在 物业管理活动中的合法权益。

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建 筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖 市制定。

第十条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、 县房地产行政主管部门或者事处、乡镇人民 的指导下成立业主大会， 并选举产生业主委员会。 但是， 惟独一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致允许， 决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委 员会职责。

第十一条

下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘和解聘物业服务企业；

(五)筹集和使用专项维修资金；

(六)改建、重建建造物及其附属设施；

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书 面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部份 占建造物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参  加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项 规定的事项，应当经专有部份占建造物总面积 2/3 以上的业 主且占总人数 2/3 以上的业主允许；决定本条例第十一条规 定的其他事项，应当经专有部份占建造物总面积过半数的业 主且占总人数过半数的业主允许。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权

益的，受侵害的业主可以请求人民予以撤销。 第十三条

业主大会会议分为定期会议和暂时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定 召开。经 20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业 主大会暂时会议。

第十四条

召开业主大会会议，应当于会议召开 15   日以前通知全 体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委 员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物 业服务合同；

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督 和协助物业服务企业履行物业服务合同；

(四)监督管理规约的实施；

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条

业主委员会应当自选举产生之日起 30   日内，向物业所 在地的区、县房地产行政主管部门和事处、 乡镇备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有 一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 第十七条

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的 共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的 责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者 伤害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程 序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与 物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的， 物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道 办事处、 乡镇， 应当责令限期改正或者撤销其决定，

并通告全体业主。

第二十条

业主大会、业主委员会应当配合机关，与居民委员 会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相 关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配 合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会 开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告 知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

编辑本段第三章  前期物业管理

第二十一条

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选 聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。  第二十二条

建设单位应当在销售物业之前，制定暂时管理规约，对 有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当 履行的义务，违反暂时管理规约应当承担的责任等事项依法 作出约定。

建设单位制定的暂时管理规约，不得侵害物业买受人的 合法权益。

第二十三条

建设单位应当在物业销售前将暂时管理规约向物业买 受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对 遵守暂时管理规约予以书面承诺。

第二十四条

国家提倡建设单位按照房地产开辟与物业管理相分离 的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企 业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有 相应资质的物业服务企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较 小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门 批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第二十五条

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期 物业服务合同约定的内容。

第二十六条

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业 主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期 物业服务合同终止。

第二十七条

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权 或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用 设施设备进行查验。

第二十九条

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务 企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建造、结构、设备竣工图， 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述 资料移交给业主委员会。

第三十条

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的 物业管理用房。

第三十一条

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承 担物业的保修责任。

编辑本段第四章  物业管理服务

第三十二条

从事物业管理活动的企业应当具有的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具 体办法由建设行政主管部门制定。

第三十三条

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业 资格证书。

第三十四条

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第三十五条

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立 书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费 用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管 理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应 的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主 人身、 财产安全受到伤害的， 应当依法承担相应的法律责任。 第三十七条

物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业 验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九

条第一款规定的资料。

第三十

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同 意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条

物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用 房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员  会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企 业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第四十条

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务 委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理 一并委托给他人。

第四十一条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平 相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业 服务企业按照价格主管部门会同建设行政主  管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，

从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物 业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条

县级以上价格主管部门会同同级房地产行政 主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同 约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有 线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收 取手续费等额外费用。

第四十六条

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修 和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制 止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当 依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防

范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的 同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工 作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。 保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职 责，不得侵害公民的合法权益。

第四十

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物 业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规 定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应 当承担连带责任。

第四十九条

县级以上地方房地产行政主管部门应当及时 处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业 管理活动中的投诉。

编辑本段第五章  使用与维护

第五十条

物业管理区域内按照规划建设的公共建造和共用设施， 不得改变用途。

业主依法确需改变公共建造和共用设施用途的，应当在 依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需

改变公共建造和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决 定允许后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域 内的道路、场地，伤害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需暂时占用、挖掘道 路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的允许； 物业服务企业确需暂时占用、挖掘道路、场地的，应当征得 业主委员会的允许。

业主、物业服务企业应当将暂时占用、挖掘的道路、场 地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应 当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护 的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，暂时占用、挖掘 道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注

意事项告知业主。

第五十四条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼 结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳 专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪 作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由建设行 政主管部门会同财政部门制定。

第五十五条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在 征得相关业主、业主大会、物业服务企业的允许后，按照规 定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修 资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时， 责任人应当及时维修养护，有关业主应当赋予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会允许，可以 由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

编辑本段第六章  法律责任

第五十七条

违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标 的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式

选聘物业服务企业的，由县级以上地方房地产行政 主管部门责令限期改正，赋予警告，可以并处 10  万元以下 的罚款。

第五十

违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业 共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以 上地方房地产行政主管部门处 5 万元以上 20 万元 以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条

违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地 方房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移 交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。

第六十条

违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的， 由县级以上地方房地产行政主管部门没收违法所  得，并处 5 万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失 的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚， 并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条

违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理

职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方 房地产行政主管部门责令住手违法行为，处 5 万元 以上 20  万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔 偿责任。

第六十二条

违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域 内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民 房地产行政主管部门责令限期改正， 处委托合同价款 30% 以上 50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门 吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共 用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部份按照业主大 会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条

违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上 地方房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资  金，赋予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额 2 倍以下 的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并 由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追 究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。  第六十四条

违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照 规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方

房地产行政主管部门责令限期改正，赋予警告，没收违法所 得，并处 10 万元以上 50 万元以下的罚款。

第六十五条

违反本条例的规定，未经业主大会允许，物业服务企业 擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方 房地产行政主管部门责令限期改正，赋予警告，并处 1 万元 以上 10  万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管 理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余 部份按照业主大会的决定使用。

第六十六条

违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地 方房地产行政主管部门责令限期改正，赋予警告， 并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管 理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余 部份按照业主大会的决定使用：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建 筑和共用设施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损 害业主共同利益的；

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营 的。

个人有前款规定行为之一的，处 1000 元以上 1 万元以

下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处 5  万元以上 20 万元以下的罚款。

第六十七条

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用 的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物 业服务企业可以向人民起诉。

第六十

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、 法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯 罪的，依法赋予治安管理处罚。

第六十九条

违反本条例的规定，建设行政主管部门、县级以 上地方房地产行政主管部门或者其他有关行政管  理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其 他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予 查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的， 依法赋予行政处分。

第七章  附则    本条例自 2003 年 9 月 1  日起施行。 (国务

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