课程论文

得分：

学    院：机械工程     学院（二专）：贸易与行政学院

班    级：机自4班     班级（二专）：市场营销二专班

姓    名：陈 金 龙

学    号：20072770

指导教师：张    昱

新革新房地产市场

——对我国房地产市场影响因素的分析

内容摘要：

回顾2009，中国经济强劲复苏，楼市交替活跃，房价也随之快速上扬。历经阵痛与沉淀后的地产业再次复苏，迎来了“逆转”后满面出风。冰点——回暖——沸腾，三个词几乎完美地诠释了中国房地产在2009年走过的“惊心动魄”轨迹。由于房地产的多重属性,使得对房地产市场难度很大,对其走势也很难预测。从2009年统计数据来看,商品房销售面积、房地产开发投资、土地购置面积、土地开发面积和住宅新开工面积等指标相比去年有所回升，房地产市场开始复苏。但是影响房地产市场的因素依然众多，是多种因素着作用的结果。

关键词：中国   房地产   影响因素  新

现在房地产异常火热，也引起了整个社会的普遍关注，我认为影响房地产市场的主要因素有以下几点：

一、中国的城市化进程的影响

中国仍处于城镇化发展阶段,由此带来房地产业巨大需求。另外,由于消费结构的升级和改造、改善性住房需求、以及旧房改造的数量也很大,这些都给予房地产业有力支撑。

中国城市化率将以每年1%左右的速度增长，以2008年中国城市化率为基础，我国还需要15年以上的时间，才能达到世界平均城市化水平。此外，包括北京和上海等特大城市在内的几乎所有城市，仍然处在大规模城市基础设施和公共服务设施建设阶段，城市公共服务和生活质量还在迅速提高。从城市社会经济基本面等中长期因素分析，在未来我国城镇特别是一些大中城市的住房价格仍有上行的可能。2008-2009年中国城市化发展对城市住房产生了巨大的影响,城市化进程中住房的真实需求得到释放,同时,全国总体用地规模大幅增加,也为住房供给创造了条件。从区域来看,经济欠发达地区城市的建设力度仍然在不断加大,相对于东部发达地区而言,中西部地区城市的住房需求和供给整体上呈现“双加速”态势。

2009-2010年中国城市化发展的宏观背景仍然向好,中国城市化进程会继续推进,2010年将成为我国城市化发展的重要转折年。

（1）城市化规模呈现高峰,城市化质量明显提升,城市化区域增长格局相对均衡。中国城市人口的内部迁移以及城镇之间的人口迁移也将迅速加强,城市化质量明显提升,城市化区域增长格局相对均衡。

（2）城市化地域结构继续扩张。用地规模继续增长,产业用地恢复增长,基础设施用地增加,住房用地扩大,二线城市和落后地区用地量扩大。

（3）城市化体系演化的大都市、集群化趋势延续。城市大都市化趋势将继续延续,城市空间形态越来越呈现集群化的发展态势。

（4）城市化变革深入。战略规划密集制订,行政试点扩大,基本制度创新继续探索,综合改革实验进一步深化和扩大。

2009-2010年中国城市化发展将对住房产生进一步影响,将创造更多真实需求,进一步改善住房供给的条件,进一步刺激大城市住房需求,同时,伴随着中国整体经济形势的不断好转,中西部地区的住房需求仍然将保持较为旺盛的态势,而东部地区住房需求将得以恢复。

未来城市化的发展对住房的影响,即中国城市化步伐的不断加速必然不断创造住房需求,未来城市发展趋向高级化将需要更高质量的住房条件。城市化地域结构的集约化发展使得现有城市基础上的住房开发变的更加重要。城市大型化、城市集群化、城市网络化的城市化体系演化将进一步刺激大都市房地产的需求,同时促使交通沿线房产的价值不断提升。未来城市的发展将不断梯度推进和动态演化,一、二、三线城市,东部中部西部城市的住房需求和价格也将呈现相同的变化趋势。未来城市发展将呈个性化和多样化,那些基础条件好的宜居城市的住房需求将进一步提升。未来城市发展将更加开放和全球化,这将使得中国城市房地产价格尤其是顶级城市核心区的住房价格将与其世界城市相一致,由全球市场定价,无论是中国房地产的需求、供给还是价格都要和全球接轨。

同时,中国城市住房的供给、需求、价格、周期波动受国际市场的影响程度也会越来越大。未来城市多层次化和非均衡发展将进一步凸显住房分布和住房价格的差异性,一般来看,现在发展的城市在未来可能会更好,这些地方高端房地产的投资潜力可能会更大。同时,由于城市发展具有层次性,满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。城乡一体化发展将不断深化城乡二元制度创新,进一步推动城乡住房市场的统一,农地和城市土地同地同价将成为一种趋势,并将对住房市场产生巨大影响,也会有助于舒缓大部分城市土地供给瓶颈,影响住房价格水平。

二、建筑原材料价格变动的影响

   建筑用的结构材料主要有石材、木材、水泥、混凝土、金属、玻璃等以及一些装饰材料和专用材料。建筑材料用量很大，直接影响到工程的造价，通常建材费用占工程总造价的一半以上，从经济性角度出发，这必然对房地产市场产生直接的影响。

    材料是构成土木工程建筑物的物质基础，当然也是其质量基础。在一般土木工程的总造价中，与材料有关的费用占50%以上，例如钢材和水泥的大量应用和性能改进，取代了过去的砖、石、土木，使得钢筋混凝土结构已经占领了土木工程结构材料的主导地位。现代的玻璃、陶瓷、塑料、涂料等新型材料的大量应用，又把许多建筑物装扮得绚丽多彩。目前，中国已经是世界上最大的建筑材料生产国和消费国。主要建材产品水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产量多年居世界第一位。同时，建材产品质量不断提高，能源和原材料消耗逐年下降，各种新型材料不断涌现，建材产品不断升级换代。

“十一五”规划基建投资已期至中盘，公路、铁路等基础设施建设投资的爆发增长和普通民用建筑投资的平稳增长，使建筑行业正处在景气上行阶段。同时，在建设节能社会和国家加强自主创新能力的背景下，节能和技术创新主题将是房地产行业的发展热点。

三、的和宏观的影响

   房地产既是经济属性比较特殊，同时也是民生性的行业。第二就是它与市场有很大关系，它并不是完全推出，也不完全靠市场，这是我们现在面临的问题。也逐渐的去提高介入房地产的力度，改进它的手段，把房地产的产业发展和住房制度综合起来考虑，就是说在住房制度上，究竟扮演什么角色，在几年前提出的保障性住房的建设，因为要保障性住房，满足老百姓，特别是中低收入群体的基本住房需求，这样的话也有房地产的手段，不光是土地，其他的一些行情，要靠直接的介入，才能够市场。

    从国际上看，在经济高速发展的过程当中，房地产对经济的支撑作用很强，但是很多国家都没有走出房地产泡沫，怎么更好处理这个问题。我国的情况特殊一些，关键是处理好，地方，房地产开发商和消费者这四者的关系。

房地产处在一个重要的关头，可能会出现一些泡沫，价格偏离老百姓的实际购买力，像这样的问题，影响到房地产的持续健康发展，可能要有相当长的调整阶段，才能使得这样的状况得到解决。我们不能低估的宏观能力。房地产是中国经济里最大的吸金器，居住功能已经逐渐的退到次要位置。高房价严重影响了扩大内需，因为居民把大量的资金都花在了房子上，同时，房价涨幅过快，会危及社会稳定，甚至扭曲年轻人价值观和造成道德沦丧。只要下决心，房价还是能降下来的。         

现在国家也出台了一些打压房地产市场，像二套房贷首付不低于50%，这些主要都是针对投机性的。在整个房地产消费当中，房地产存在自住性和投资性的两重性，但是希望投资性的比例不要太高。投机性是要杜绝的，它有几个衡量指标：一个我们看真实需求，这个市场哪个信号能反映它的真实需求，租房市场是最能反映真实需求的。一级市场和二级市场都有投机性，租房是反映真实性的。现在看，像北京、上海、深圳，深圳去年的增长很快，房价增长很快，90%的增长，像这些城市，一级市场和二级市场和租房市场价格的偏离越来越大，这是一个很重要的指标，第二个指标就是房价和收入之间的关系，房价越来越偏离收入，且现在有一些一线城市，明显购买能力只有小部分人。

我们看到很多提出的房地产，现在回过头反思，效果并不很理想，起关键问题是在于没有影响价格，没有有效地影响到供求关系。影响到价格的因素包括几个方面，比如土地的出让制度,像一线城市，地价推高房价是非常明显的，产生一系列的地王出来。所以在土地拍卖上，需要大量的改进。传统的思路是靠增加土地供应，进而增加房地产的供给，想把价格压下来，但是现在可以看出，一轮一轮的土地供应越多，越使土地市场泡沫越来越大，地王越做越高，这个反而是推高土地的供应价格。很多房价是地价推动，地价后面的推手就是地方。在土地拍卖这样的问题上，需要再增加手段，地方为主拍卖是我们现行制度，几乎没有什么太多干预，除了用地指标有一些干预之外，没有什么太多干预。但是我认为需要有一个制订规则，土地拍卖的规则，具体的操作要地方操作。

因为刚刚处在期，我们现在还有一些不确定性，当前的房地产市场的表现可以看出在观望，消费者在观望，开发商也推迟了新楼盘推向市场的进度，也在观望，观望的是的态度，有些开发商是深刻的理解到房地产对中国经济的重要性。大家对房价的预期是看涨的，所以现在必须下决心，逐渐的把泡沫慢慢的释放掉，不要让它破。

四、其他环境因素

如人口统计环境，市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

其他环境还包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。

以上这些是我针对房地产市场发展趋势对其主要影响因素的分析。长远来看，房地产市场是比较乐观的，但房地产企业必须顺应形势，主动调整和转型，为其平稳发展奠定坚实的基础。更重要的是要加大力度改革，实施新的房地产，对地方的考核标准能不能不要太注重GDP，这样可能会减少地方对土地的高价拍卖，从而可以影响房价的高涨；同时借鉴美国不同对象不同价格，不同地区不同标准，新加坡以为主体的供给模式的等；从中国的城市化进程来看，我们应该改变人们根深蒂固的拥有房子的思想和观念，从小教育孩子正确认识这个问题。

总之，影响房地产市场是多种因素综合作用的结果，但在我看来最主要的因素是中国的城市化进程和的和宏观，建筑原材料价格的变动也扮演着不可低估的角色。只要加大力度，采用新的真正的去试图控制房地产市场，这是完全有可能解决老百姓住房难、买房难的问题。继出台的房地产市场“国十一条”，各地都相继做出了较为明显的反应，这就是最好的证明。

参考文献：

1、www.baidu.com；

2、MSN理财；

3、中国统计年鉴网站（文中部分数据来源）；

4、张昱老师的房地产及物业管理课程课件（PPT）；

5、2010年1月7日出台的房地产市场的“国十一条”；

6、《房地产开发经营与管理》，华中科技大学出版社，2009.03；

7、《房地产估价》，机械工业出版社，2009.01；

8、《房地产估价案例与分析》（文中部分案例来源），华中科技大学出版社，2009.03；

9、《中国房地产市场非均衡性与分类宏观》，科学出版社，2009.03；

10、《中国房地产泡沫研究》，重庆大学出版社，2008.09。下载本文