本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、融资成本包括债务融资成本和__。

A．资本金融资成本

B．资金筹集费

C．担保费融资成本

D．代理费融资成本 

2、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的__住房制度。

A．实物补贴性

B．实物福利性

C．低租福利性

D．货币补贴性

3、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820万元、850万元和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为__万元。

A．850

B．845

C．869

D．857 

4、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。

A：点源

B：面源

C：永久性污染源

D：暂时性污染源

E：执行层的组织协调

5、按照最新，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过__年。

A．1

B．2

C．3

D．5 

6、以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素__。

A．开发成本的变化

B．收入的变化

C．价格的变化

D．开发商对未来的预期 

7、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。

A：宅基地所有权

B：空间利用权

C：地役权

D：建筑物相邻关系

E：工业用地的监测点评估价格 

8、实物投资可分为。

A：固定资产投资、流动资产投资等

B：生产性投资和非生产性投资

C：直接投资和间接投资

D：短期投资和长期投资

E：借款合同 

9、按照规定，商品房预售合同签约之日起日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上有关部门办理登记备案手续。

A：30

B：45

C：60

D：90

E：执行层的组织协调 

10、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。

A：8.8％

B：10％

C：18％

D：18.6％

E：工业用地的监测点评估价格

11、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50元／㎡，则该宗土地的减价修正额为。

A：50元／㎡

B：250元／㎡

C：300元／㎡

D：350元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格 

12、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。下列对人体的危害程度从高到低的顺序是。

A：超短波>微波>短波>中波>长波

B：微波>短波>超短波>中波>长波

C：微波>超短波>短波>中波>长波

D：微波>长波>短波>超短波>中波

E：执行层的组织协调 

13、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。

A：掌握的有关信息不同

B：作出的估价师声明不同

C：估价对象状况不同

D：委托人不同

E：工业用地的监测点评估价格

14、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项目房地产投资的实际收益率为。

A：9．26％

B：10％

C：11．32％

D：12％

E：借款合同 

15、安置补助费是。

A：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费

B：为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费

C：为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费

D：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费

E：房地产估价机构必须加盖公章 

16、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。

A．67.60

B．811.24

C．1622.48

D．2433.72 

17、契据登记制度的理论基础是__。

A．对抗要件主义

B．成立要件主义

C．产权登记制

D．托伦斯登记制 

18、棉子油中毒是指棉子中含的______引起的，这些物质存在于

A．棉子酸，粗制棉子油中

B．棉子酸，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中

C．棉酚，粗制棉子油中

D．棉酚，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中

E．棉子酸，棉壳中 

19、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题)

A：抵押贷款利息

B：公共设施维修费

C：房产税

D：物业保险税

E：借款合同 

20、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。

A．估价时点

B．成交日期

C．交易登记

D．合同签署 

21、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。(2005年试题)

A：204.08

B：345.18

C：508.91

D：666.67

E：借款合同 

22、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的__。

A．负债业务

B．资产业务

C．中间业务

D．代理业务

23、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58 

24、保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现的保险标的。

A：保险人

B：保险利益

C：保险金额

D：被保险人

E：执行层的组织协调

25、在英国和其他英联邦国家，一般__来判断房地产评估价值的误差范围。

A．使用估价对象房地产的实际成交价格

B．使用公布的房地产交易指导价格

C．使用近一年内房地产的平均成交价格

D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、如果__，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。

A．房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同

B．房地产价格的变动呈现一定的规律性

C．房地产价格时间序列逐期升高或下降

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 

2、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括。

A：申请书

B：登记表

C：房地产权证

D：拍卖公告

E：执行层的组织协调

3、资产具有的特点包括。

A：资产能够给企业带来经济利益

B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的

C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的

D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务

E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿 

4、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为40㎡，外墙面积为8㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。

A：44

B：48

C：53

D：63

E：借款合同

5、房地产的最高最佳使用状态不包括__。

A．最佳区位

B．最佳规模

C．最佳用途

D．最佳集约度 

6、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008年试题)

A：警告

B：罚款

C：限期改正

D：限期拆除

E：没收实物 

7、财务分析不包括。

A：偿债能力分析

B：平衡能力分析

C：盈利能力分析

D：营运能力分析

E：执行层的组织协调 

8、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

A：长期趋势

B：季节波动

C：年度波动

D：循环波动

E：不规则波动 

9、住房公积金制度的作用体现在。

A：是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一

B：增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配的转换

C：建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力

D：住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款

E：增强了职工解决住房问题的能力 

10、房地产估价师注册证书失效的情形有__。

A．注册期满3年而未延续注册的

B．持续离开估价岗位超过1年的

C．年龄超过60周岁的

D．聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的

E．不具有完全民事行为能力的

11、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100%

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”

D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上 

12、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。

A．平均指标

B．变异指标

C．绝对指标

D．相对指标 

13、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元／。

A．8460

B．8500

C．8790

D．8838

14、制定租售方案的工作内容主要包括__。

A．租售选择

B．宣传手段选择

C．租售进度安排

D．广告设计及安排

E．确定租售价格 

15、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。

A：甲公司非法占用了财产

B：甲公司所有的危房

C：甲公司替乙公司保管的财产

D：甲公司未经规划许可建造的房屋

E：执行层的组织协调 

16、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。

A．购买财产保险

B．购买

C．翻建

D．装修和大修

E．建造 

17、下列属于品质标志的包括。

A：人的性别

B：班干部人数

C：人的年龄

D：工种

E：工人工资 

18、评估拆迁价格应精确到__。

A．元

B．角

C．百元

D．由双方协商 

19、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2007年试题)

A：责任保险

B：失业保险

C：工程保险

D：人寿保险

E：劳动工伤保险 

20、下列关于抵押的说法不正确的是__。

A．以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

C．预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

D．订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容 

21、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121

B．2200

C．1819

D．2242 

22、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为__万元。

A．4023.04

B．4074.10

C．4768.50

D．5652.09

23、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是__。  ①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议

A．②⑤④③①⑥⑧⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦

C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦ 

24、宏观房地产市场的手段包括。

A：土地供应

B：金融

C：诚信建设

D：税收

E：加强产权管理

25、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%下载本文