深圳市城市更新办法实施细则

（送审稿）

第一章  总则

第一条【目的】为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立城市更新规范、有序、稳步推进的长效机制，制定本细则。

第二条【市领导小组】市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

市城市更新办公室作为市领导小组下设的城市更新日常工作机构，设在市规划国土部门，具体负责组织、协调全市城市更新工作。

市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。

第三条【职责规定】市规划国土部门及市相关部门、区（含新区管理机构，下同）、区城市更新职能部门及相关部门，应当根据《办法》及本细则的规定履行职责。

第四条【宣传引导】市、区及其职能部门应当积极开展城市更新的宣传，加强引导。

事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。

第五条【行政费用减免】对于城市更新项目，免收各种行政事业性收费。

第六条【金融服务】鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过搭建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。

第七条【新技术、新产品】城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。

第【投诉处理制度】各区应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。

第九条【查处违法违规建设】区规划土地监察机构、事处应当加快开展城市更新单元内历史遗留违法建筑的处理工作。

市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，及时处理城市更新范围内依法应当拆除或者没收的违法建筑，严厉查处新出现的违法建设行为。

第二章 城市更新规划与计划

第十条【全市城市更新专项规划】市规划国土部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。

第十一条【城市更新单元】实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标与责任。

第十二条【城市更新单元划定条件】城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：

（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；

（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。

城市更新单元划定时涉及下列用地的，依照以下规定分别处理：

（一）社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元；

（二）土地整备区范围内的用地不单独划定为城市更新单元；

（三）除通过城市更新实现用地清退的外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元；

（四）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励其他各区参照执行。按照整村范围划定城市更新单元的，不受前款第一项；

（五）未建设用地不划入城市更新单元。符合本细则第十三条规定的除外。

不具备本条规定的条件，但因鼓励产业发展等原因确需划定城市更新单元的，应当报市批准。

第十三条【城市更新单元划定例外】未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。

未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。

第十四条【城市更新单元的用地贡献】城市更新单元内可供无偿移交给，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目的用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%。城市规划或者其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。

第十五条【城市更新单元规划的编制原则】城市更新单元规划的编制应当符合以下原则：

（一）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益；

（二）充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡；

（三）研究、细化已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量，深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地；

（四）鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，在总量平衡的基础上适当提高开发建设用地的容积率；

（五）推进文化遗产融入城市发展，保护城市肌理和特色风貌，改善生态环境和人文环境，实现低碳绿色更新。

城市更新单元规划的编制技术规范由市规划国土部门另行制定。

第十六条【计划体系】全市城市更新计划包括城市更新单元规划制定计划（以下简称规划制定计划）、拆除重建类项目实施计划和综合整治类项目计划等内容。

规划制定计划和拆除重建类项目实施计划实行常态申报机制。其中，拆除重建类项目实施计划与近期建设和土地利用规划年度实施计划相衔接。

单独实施综合整治的区域，按照本细则第三章的规定纳入综合整治类项目计划；按照已批准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，不单独进行计划申报。

第三章 综合整治类城市更新

第十七条【界定范围】本章所称综合整治类城市更新，仅包括单独实施的综合整治项目。

纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的，按照拆除重建类项目管理程序办理，实施费用由项目实施主体承担。

第十【职能分工】综合整治类城市更新由市、区统筹推进。

市部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。

市、区发改部门和财政部门负责将综合整治类城市更新项目经费列入市、区年度财政预算。市、区发改部门根据市部门安排的年度计划，负责综合整治类项目的概算审批和建设资金安排。

各区负责组织实施本辖区内的综合整治类项目，安排与市级建设资金对等的区级建设资金。

第十九条【计划管理】区应当按年度制定本区综合整治类项目和资金安排计划草案。由区发改部门对具体项目的项目建议书进行审批，并将项目审批文件抄送市发改部门备案。

已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目，应当优先纳入计划。

第二十条【项目规划与实施方案】综合整治类项目的项目建议书经批准后，区应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作，形成实施方案。

区在组织编制实施方案过程中，应当征求市规划国土、产业、住房建设、消防、、环保等部门的意见。市发改部门根据需要安排前期工作的必要经费。市规划国土部门对综合整治规划进行审批，并将审批结果抄送市部门。

第二十一条【资金管理】综合整治类项目总概算由市发改部门，或由市发改部门委托区发改部门进行评审。建设资金的下达和管理，按照市综合整治项目投资管理的有关规定执行。

第二十二条【加建附属设施】综合整治类项目一般不增加建筑面积。确需加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第四章 功能改变类城市更新

第二十三条【实施条件】按照法定图则、城市更新单元规划等现行生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以持房地产权属证书向市规划国土部门申请实施功能改变类城市更新。

具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：

（一）申请实施后的建筑物使用功能不符合城市规划或者土地功能混合使用要求；

（二）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；

（三）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；

（四）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的；

（五）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的；

（六）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足使用要求的或者造成建筑物剩余部分使用不便的；

（七）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的；

（八）其他法律、法规、规章规定不得改变建筑物使用功能的情形。

第二十四条【申请材料】申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。建筑物由业主区分所有的，申请人还应当提交全体业主同意申请的证明文件。

第二十五条【初审与公示】市规划国土部门受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行审查。不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在深圳特区报、深圳商报及本部门网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。

第二十六条【规划与用地手续】公示结束后，市规划国土部门应当对相关意见进行汇总和处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人通过补签土地使用权出让合同或者签订合同补充协议（或者增补协议）的方式完善用地手续。

第二十七条【相关行政审批】申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新，实施费用全部由申请人自行承担。

项目实施涉及规划国土、住房建设、、环保、消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定进行办理。

第二十【房地产变更登记】项目实施完成后，相关权利主体应当及时向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。申请时应当提交申请表、申请人身份证明文件、房地产权属证书、规划许可文件、土地使用权出让合同或者合同补充协议（或增补协议）、地价缴纳证明等有关材料。

项目实施经相关部门批准涉及局部改建和加建的，还应当提供改建或加建批准文件、竣工验收文件、消防验收文件、规划验收文件、测绘查丈报告等有关材料。

第二十九条【加建附属设施】功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条的规定补缴地价。

    加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第五章 拆除重建类城市更新

第三十条【拆除重建适用范围】特定城市建成区具有《办法》第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以以拆除重建方式实施城市更新。

第三十一条【具体情形的界定】《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。

《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：

（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；

（二）经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房的房屋集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患；

（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；

（四）经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：

（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；

（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；

（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第三十二条【危险房屋拆建】单栋或零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更新单元的，不纳入拆除重建类城市更新。其处理办法由市规划国土、住房建设部门会同相关部门另行制定，报市批准后实施。

第三十三条【实施方式】拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：

（一）权利主体自行实施，包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益移转到其中一个权利主体后由其实施；

（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益移转到非原权利主体的单一市场主体后由其实施；

（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位与单一市场主体合作实施；

（四）组织实施。通过公开方式确定项目实施主体，或由城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。

第三十四条【规划制定计划申报指引】拟以拆除重建方式实施更新的区域应当申报纳入规划制定计划。

市规划国土部门负责拟订规划制定计划申报指引，报市批准后实施。申报指引应当包括申报情形、城市更新单元拟定要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求、申报途径、相关证明材料等事项。

第三十五条【规划制定计划申报要求】申报规划制定计划应当同时满足以下条件：

（一）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十一条规定的情形确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元；

（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿；

（三）已形成计划申报主体；

（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等规划。

第三十六条【城市更新意愿】城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件：

  （一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80％；

（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第一项的规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

第三十七条【规划制定计划申报主体】规划制定计划的申报主体按照以下方式确定：

（一）权利主体自行申报。其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报；

（二）权利主体委托单一市场主体申报。

（三）市、区相关部门申报。以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行申报。

计划申报主体负责申报规划制定计划、委托编制城市更新单元规划等工作。

第三十【规划制定计划申报】市、区相关部门作为申报主体的，直接将申报材料报送市规划国土部门进行审查。

其他申报主体向区城市更新职能部门提交申报材料，区城市更新职能部门在收到申报材料之日起35个工作日内，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性进行综合判断。申报材料符合相关要求的，由区城市更新职能部门报送市规划国土部门进行审查。

区城市更新职能部门在进行更新意愿达成情况认定时，市规划国土部门及其下设机构应当协助提供相关土地、建筑物权属资料。

第三十九条【规划制定计划审批】市规划国土部门对收到的申报材料进行审核，按批次统筹形成规划制定计划草案，在深圳特区报、深圳商报及本部门网站上进行不少于7日的公示后报市审批。审批通过的，由市规划国土部门在10个工作日内，在本部门网站上对计划进行公告。

第四十条【土地、建筑物核查】规划制定计划经市批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。

市规划国土部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料，结合相关信息管理系统记载的数据，对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查，对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和汇总，在30个工作日内将核查结果函复计划申报主体。

第四十一条【核查结果】计划申报主体应当委托具有相应资质的机构，结合市规划国土部门的土地及建筑物核查结果，编制城市更新单元规划并报市规划国土部门审批。

土地及建筑物核查和城市更新单元规划的报批应当在规划制定计划公告之日起一年内完成。逾期未完成的，市规划国土部门可以将该城市更新单元调出规划制定计划。

城市更新单元内用地和建筑物需完善手续的，应尽快按照相关程序加以完善。城市更新单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元内手续完善的各类用地及可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。

第四十二条【初审和征求意见】市规划国土部门在受理城市更新单元规划申报材料后5个工作日内进行初审，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市更新职能部门征求意见。城市更新项目涉及产业发展的，还应当征求市产业部门的意见。

区城市更新职能部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期安排等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向、是否为市鼓励发展产业等情况进行核查和认定，在15个工作日内将书面意见反馈至市规划国土部门。

第四十三条【审查】市规划国土部门根据已生效的法定图则等规划对申报材料进行审查，在收到相关部门意见后的20个工作日内提出规划草案，在城市更新单元现场和本部门网站上进行不少于30日的公示，公示费用由计划申报主体承担。

公示结束后，市规划国土部门在15个工作日内对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复计划申报主体。城市更新单元规划涉及未制定法定图则地区或者改变法定图则强制性内容的，还应当按程序报市或其授权的机构审议。

第四十四条【城市更新单元规划的公告】城市更新单元规划经批准后，市规划国土部门应当在10个工作日内，在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，抄送市发改部门和环保部门。

城市更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，市规划国土部门应当及时将其内容纳入法定图则。经批准的城市更新单元规划是相关行政许可的依据。

第四十五条【形成实施主体】城市更新单元拆除范围内存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一单位后，形成单一主体：

（一）权利主体以房地产作价入股成立或加入公司；

（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议；

（三）权利主体的房地产被收购方收购。

属于城中村改造项目的，单一市场主体与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议，并与所有权利主体签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。

属于旧住宅区改造项目的，由区组织通过招标等公开方式选定意向开发单位与业主进行搬迁补偿谈判。意向开发单位与所有业主达成一致并签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。

第四十六条【搬迁补偿安置协议的签订】多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，各区应当指导、协调项目搬迁补偿安置方案的制定和实施。

权利主体和搬迁人应当遵循自愿、公平的原则，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式、补偿金额、回迁房屋的面积、地点和登记价格、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、协议生效的时间和条件等相关事项。

第四十七条【见证、公证与争议解决方式】搬迁补偿安置协议的签订可由公证机关进行公证或由律师进行见证。搬迁人应当及时将已签订的搬迁补偿安置协议报区城市更新职能部门备案。

因履行搬迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民起诉。

第四十【实施主体确认申请】城市更新单元拆除范围内的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请进行实施主体资格确认，并提供以下材料：

（一）项目实施主体资格确认申请书；

（二）申请人身份证明文件；

（三）城市更新单元规划确定的拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件；

（四）申请人形成或者作为单一主体的相关证明材料;

（五）其他相关文件资料。

前款第（四）项规定材料包括：

（一）申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证；

（二）申请人制定的搬迁补偿安置方案及与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表；

（三）权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件；

（四）申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件；

（五）以合作方式实施的城中村改造项目的改造合作协议。

第四十九条【公示】区城市更新职能部门应当在收到申请后20个工作日内完成对相关申请材料的核查。

申请人经核查不符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当书面答复并说明理由；申请人经核查符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当在项目现场、深圳特区报、深圳商报及本部门网站，就申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。

第五十条【公示意见处理及确认文件核发】区城市更新职能部门应当在公示结束后10个工作日内完成公示意见的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在10个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主体确认文件。

实施主体确认文件应当抄送市规划国土部门及相关单位。

第五十一条【监管协议内容】区城市更新职能部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明确以下内容：

（一）实施主体按照《办法》的规定和城市更新单元规划的要求应履行的各项具体义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地等；

（二）实施主体按照搬迁补偿安置方案应履行的各项具体义务，如落实货币补偿、提供产权调换的房屋等；

（三）区城市更新职能部门的相关监管方式，如建立资金监管账户、要求提供银行担保等；

（四）双方约定的其他事项。

第五十二条【项目实施计划和发改、环保批准文件】城市更新单元规划经批准且单元内项目的实施主体经区城市更新职能部门确认后，项目实施主体可持实施主体确认文件向市规划国土部门申请将该项目纳入拆除重建类项目实施计划、向发改部门申请核发建设项目可行性研究报告批准文件、向环保部门申请核发环境影响报告书批准文件。

市规划国土部门应当根据规划制定计划、城市更新单元规划审批结果，对项目实施主体的申请进行审查。发改和环保部门应当根据市规划国土部门在城市更新单元规划审批完成后函告的审批结果，对项目实施主体的申请进行审查。

第五十三条【建筑物拆除】项目纳入拆除重建类项目实施计划后，实施主体应当组织拆除项目拆除范围内的建筑物。

第五十四条【房地产权属证书注销】权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议的，应当在协议中约定并同时向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书，相应房地产权益由搬迁人承受；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件、搬迁补偿安置协议及房地产权益由搬迁人承受的声明书。

搬迁人被确认为项目实施主体并完成建筑物拆除后，应当及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。申请房地产权属证书注销时应提供以下材料：

（一）房地产权属证书注销申请表；

（二）申请人身份证明及委托书；

（三）房地产权属证书；

（四）城市更新单元规划成果；

（五）项目实施主体确认文件；

（六）与申请注销房地产权属证书相对应的搬迁补偿安置协议；

（七）区城市更新职能部门出具的建筑物已经拆除的确认文件；

（八）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

本细则施行前，权利主体签订搬迁补偿安置协议时未向搬迁人提交房地产权属证书及委托书等相关材料的，其房地产权属证书的注销按照房地产登记部门的原有规定办理。

第五十五条【用地审批】建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向市规划国土部门申请进行用地审批。

市规划国土部门应当在项目用地经批准后核发建设用地规划许可证并与实施主体签订土地使用权出让合同。项目涉及农用地转用的，应当同步办理转用报批手续。

第五十六条【重新或补充签订土地出让合同】城市更新项目土地使用权出让合同应当明确以下内容：

（一）按照城市更新单元规划，占地的城市基础设施和公共服务设施用地的移交入库要求；

（二）出让给实施主体的开发建设用地的建设、管理要求；

（三）保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求；

（四）按照项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产不得申请进行预售；

（五）城市更新单元规划明确及项目实施监管协议约定的其他相关内容。

第五十七条【适用城中村地价的用地类型】以下用地适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准：

（一）福田区、罗湖区、南山区、盐田区原农村集体已划定红线范围内的用地；

（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区根据《深圳市宝安龙岗两区规划国土管理暂行办法》（深府【1993】283号）和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府2004【102】号）划定给原农村集体的非农建设用地；

（三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或其继受单位的征地返还用地。

已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或享受过城中村地价的用地不再适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准。

符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《办法》第三十六条的规定计收地价。

第五十【70个历史遗留项目】宝安龙岗两区自行开展的70个旧城旧村改造项目中，除城中村和旧屋村部分以外的用地，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计收地价。

第五十九条【鼓励发展产业地价修正】拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为物流或研发用途的，按照《办法》第三十第一款、第三款的规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。

拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市鼓励发展产业的，按照《办法》第三十第一款、第三款的规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。

第六十条【多地块的建筑面积分摊】项目包含按照本细则第十三条的规定出让给项目实施主体的边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地，或者改造后划分为多个地块且地上建筑物包含多种用途的，在进行地价测算时，应以改造后各种用途建筑物的总建筑面积和出让给项目实施主体的开发建设用地总面积分别计算各种用途建筑物的平均容积率，零星用地和各个地块分摊的建筑面积按照地块面积和各种用途的平均容积率计算总量。

第六十一条【零星用地地价】项目包含零星国有未出让用地的，改造后零星用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照以下标准进行地价测算：

（一）零星用地已进行转地补偿的，按照市场评估地价标准测算；

（二）零星用地未进行转地补偿的，按照公告基准地价测算。

第六十二条【多种类别用地地价】项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算：

（一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原有城中村用地面积的，改造后的建筑面积按照《办法》第三十六条的规定进行地价测算；

（二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条的规定进行地价测算；

（三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十、第三十九条的规定进行地价测算。其中，可进行地价扣减的原有合法建筑面积，为拆除范围内除去原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑面积。实施主体应当配合提供相关建筑物权属材料，以进行地价扣减。

第六十三条【合同地价分摊】出让给项目实施主体的用地包含多个地块的，以项目为单位测算并计收地价总额，并按照改造后地上建筑物的建筑面积和公告基准地价标准，按比例进行地价分摊，作为确定单个地块土地使用权出让合同地价金额的依据。

第六十四条【地下空间】项目地下空间的开发、利用和管理应当遵循保护资源、城市基础设施和公共服务设施优先的原则，在符合全市地下空间开发利用专项规划及相关规划的基础上，在城市更新单元规划中予以统筹规划。

项目拆除范围内规划开发的地下空间，未被规划用于城市基础设施和公共服务设施的，其地下建设用地使用权可结合城市更新项目一并出让给项目实施主体，按照其功能和土地使用权使用期限，以市场评估地价标准测算地价，并以地下空间地价修正系数予以修正。

第六十五条【房地产预售和规划验收】在项目申请房地产预售时，区城市更新职能部门应当就项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况出具意见。搬迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。

在项目申请规划验收时，区城市更新职能部门应当就城市更新单元规划确定的拆除、搬迁等捆绑责任的履行情况出具意见，以确保城市更新单元规划落实到位。

第六十六条【基础设施和公共设施建设】市、区相关部门对城市更新单元规划确定的占地的城市基础设施和公共服务设施的建设立项应当予以优先安排，保证与城市更新项目同步实施。相关部门也可以委托城市更新项目实施主体代为建设，在建设完成后予以回购。

第六十七条【回迁房屋登记】搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户分证登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。

按照土地使用权出让合同及监管协议相关内容，由项目实施主体建设并无偿移交给的相关配套设施，应当以相关管理部门为权利人办理登记。

第六十【产业监管】拆除重建类城市更新项目实施完成后，市产业部门应当会同相关部门对项目的产业准入进行监管，保证城市更新单元规划确定的产业导向落实到位。

对于按照《办法》第三十第一款、第三款规定的标准缴纳地价的项目，实施完成后实际进驻的产业经市产业部门认定不属于市鼓励发展产业的，由市产业部门责令改正。

第六十九条【组织实施类项目】市、区可以通过房屋征收、土地和房地产收购等方式对城市更新单元内的用地进行整合，采用招标、拍卖、挂牌等公开方式出让土地使用权或成立、授权相关城市更新实施机构具体实施拆除重建类城市更新项目。

第七十条【房屋征收】根据城市发展需要和全市城市更新专项规划等规划的要求，为实施城市规划，由组织对具有危房集中、基础设施落后等情形的区域进行城市更新，需要调整使用土地的，相关部门应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行房屋征收。

拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因不能纳入城市更新项目实施计划，经综合判断确有实施的必要性和紧迫性的，可以优先纳入征收范围。

第七十一条【土地和房地产收购】根据城市更新项目的实施需要可以进行土地和房地产收购，并按照以下形式对权利主体进行补偿：

（一）相关部门或其成立、授权的机构与权利主体签订搬迁补偿安置协议，按照一定的标准对权利主体进行补偿。

（二）相关部门或其成立、授权的机构按照《更新办法》第三十一条的规定，确定补偿方案，通过招标方式引入市场主体，承担与权利主体签订搬迁补偿安置协议等具体工作，搬迁补偿费用和市场主体的合理利润从土地公开出让收入中支付。

（三）相关部门或其成立、授权的机构按照《更新办法》第三十一条的规定，与权利主体签订搬迁补偿安置协议，约定补偿底价及土地出让收入的分成方案，最终补偿金额为底价和土地出让收入分成的总额。

具体的补偿方式包括货币补偿、回迁物业补偿及两者相结合的方式等。

第七十二条【申请收购】市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式，已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90％以上且权利主体数量占总数量90％以上的房地产权益时，可以申请由进行项目范围内的土地和房地产收购。

对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合理性、剩余土地和房地产收购的可实施性等因素进行统筹考虑和综合判断，决定是否组织进行收购。

第六章 附则

第七十三条【公示、公告时间】本细则所规定的公示，以现场展示或者网站公示形式进行的，若有公示时间要求，应当在规定时间内在现场或者网站进行持续公示；以深圳特区报、深圳商报刊载形式进行的，若有公示时间要求，应至少刊载一次并明确在规定时间内可进行意见反馈。

本细则所规定的公告，以网站公告形式进行的，应当持续公告；以现场展示形式进行的，若有公告时间要求，应当在规定时间内持续公告；以深圳特区报、深圳商报刊载形式进行的，应当至少刊载一次。

本细则所规定的公示、公告时间，均以自然日计算。

第七十四条【不正当行为的处理】有关单位和个人在开展城市更新意愿的调查和征集、土地及建筑物核查、城市更新计划申报、实施主体确认申请等城市更新活动中，有欺诈、胁迫、虚构事实、伪造或者变造文件、散布虚假信息、炒卖项目、行贿等行为的，区应当会同相关部门及时查处，并责令改正；情节严重的，取消其参与城市更新活动的资格；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第七十五条【各区实施办法】各区可结合本区实际需要制定城市更新相关实施办法，报市领导小组备案后施行。

第七十六条【施行时间】本细则自2011年月日起施行。下载本文