本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。

A．甲银行优先受偿

B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C．乙银行优先受偿

D．按2家银行的债权比例受偿 

2、房屋所有权证的附图是。

A：地形图

B：房产分幅图

C：房产分丘图

D：房产分户图

E：执行层的组织协调

3、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。

A．均衡原理

B．预期原理

C．竞争原理

D．替代原理 

4、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。

A．空置率水平

B．租金清单

C．押金收入

D．欠租清单

5、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A：半

B：1

C：2

D：3

E：房地产估价机构必须加盖公章 

6、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。

A．7

B．14

C．21

D．28 

7、基准地价系数修正法的基本原理是__。

A．收益原理

B．替代原理

C．地租理论

D．区位理论 

8、房地产估价中的价值，一般是指__。

A．使用价值

B．交换价值

C．投资价值

D．账面价值 

9、下列不属于土地扣除项目的是。

A：取得土地使用权时所支付的金额

B：土地开发成本、费用

C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格

D：与转让房地产无关的税金

E：执行层的组织协调 

10、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。该宗房地产的收益价格为万元。

A：650

B：687

C：585

D：630

E：工业用地的监测点评估价格

11、土地使用税不在__征收。

A．城市

B．县城

C．建制镇

D．农村 

12、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。

A：最低价格

B：平均价格

C：出让地价

D：标定地价

E：工业用地的监测点评估价格 

13、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。

A：27．6

B：28．2

C：29．0

D：29．9

E：工业用地的监测点评估价格

14、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。

A．避强定位方式

B．产品差别化方式

C．对抗性定位方式

D．重新定位方式 

15、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。

A．建筑施工期

B．开发或经营期

C．建筑物经济寿命期

D．建筑物自然寿命期 

16、田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从执行新的利率。

A：2012年7月7日

B：2012年8月1日

C：2013年1月1日

D：2013年7月7日

E：执行层的组织协调 

17、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。

A：40

B：43

C：47

D：50

E：工业用地的监测点评估价格 

18、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。

A：密度

B：表观密度

C：密实度

D：孔隙

E：执行层的组织协调 

19、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90×104m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30×104m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80×104m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）。

A．0.5年

B．1.5年

C．2年

D．3年 

20、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应__直线法计算出的成新率。

A．大于

B．大于或等于

C．小于

D．小于或等于 

21、对于公民__，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。

A．下落不明满2年的

B．下落不明满1年的

C．因意外事故下落不明，从事故发生之日起2年的

D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的 

22、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】

A：1．67％

B：2．33％

C：2．75％

D：3．33％

E：工业用地的监测点评估价格

23、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。

A．形象差异化战略

B．人员差别化战略

C．服务差别化战略

D．产品差别化战略 

24、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。

A．直接观察法

B．间接观察法

C．采访法

D．报告法

25、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。

A．经批准占用的耕地

B．经批准占用的土地

C．实际占用的耕地

D．实际占用的建设用地

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、某房地产开发项目，当=14％时，净现值为450万元；当=15％时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2％，基准收益率为10％。该项目的财务内部收益率为。

A：20％

B：14.31％

C：14.69％

D：14.80％

E：借款合同 

2、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为。

A：工期索赔

B：工程变更索赔

C：合同中明示的索赔

D：合同中默示的索赔

E：费用索赔

3、经济适用住房的开发建设应通过的方式确定开发建设单位。

A：具有购买经济适用住房资格者投票选择

B：公证处随机摇号

C：在实力强、信誉好的企业中指定

D：招标投标

E：执行层的组织协调 

4、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。

A．拆迁人

B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门

D．规划行政主管部门

5、投资性物业中运营支出占__的比例是运营费用比率。

A．税后利润

B．经营利润

C．净经营利润

D．净租金收入 

6、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括。

A：营业税

B：教育费附加

C：城市维护建设税

D：房产税

E：土地使用费 

7、假设开发法的操作步骤包括（）。

A．调查待开发房地产的基本情况

B．选择最佳的开发利用方式

C．估计开发前的房地产价值及开发经营期

D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值 

8、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是。

A：随行就市定价法

B：认知价值定价法

C：领导定价法

D：挑战定价法

E：目标定价法 

9、路线价法实质是一种__。

A．经济法

B．权益法

C．市场法

D．比价法 

10、下列属于不得转让房地产情況的有。

A：司法机关依法决定查封的

B：经过其他共有人书面同意的共有房地产

C：未依法登记领取权属证书的

D：依法登记领取权属证书的

E：权属无争议的

11、宏观经济目标包括。

A：充分就业

B：价格稳定

C：经济增长

D：国內收支平衡

E：国内收支不平衡 

12、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。

A：面积

B：套

C：成交价格

D：件

E：执行层的组织协调 

13、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为__。

A．市场价格

B．积算价格

C．比准价格

D．收益价格

14、运用平均增减量法进行估价的条件是__。

A．房地产价格时间序列逐期升高或下降

B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 

15、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析 

16、影响房地产价格的区位因素有（）。

A．建筑规模

B．临路状况

C．楼层

D．繁华程度

E．建筑容积率 

17、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350 

18、保险的基本原则包括。

A：最大诚信原则

B：保险利益原则

C：远因原则

D：近因原则

E：损失补偿原则 

19、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。

A．4120

B．4149

C．4184

D．4216 

20、《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大最毁坏的。”

A：处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

B：处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

C：处3年以上、7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

D：处3年以上、5年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

E：执行层的组织协调 

21、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是。

A：位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性

B：房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产

C：房地产投资容易受到的影响

D：房地产投资能够得到税收优惠

E：房地产投资可获得相当高的利润 

22、不属于房地产估价程序作用的是。

A：提高估价利润

B：保证估价权益

C：保障估价质量

D：提高估价效率

E：规范估价行为

23、根据我国《保险法》的规定，我国保险公司的组织形式有两种。

A：合伙企业

B：中外合资企业

C：有限责任公司

D：股份有限公司

E：国有独资公司 

24、关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是__。

A．需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度

B．需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响

C．需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小

D．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同

25、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是__。

A．专家打分法

B．“三项预测值”法

C．解析法

D．蒙特卡洛模拟法下载本文