关于新型产业用地与产业园区功能配比

的指导意见

（征求意见稿）

目录

一、总体要求    1

（一）指导思想    1

（二）定义    2

（三）适用范围    2

（四）基本原则    3

二、规划管理    3

（一）产业用地    3

（二）产业园区    5

三、实施管理    6

四、保障措施    9

五、附则    10

附件：新型产业列表    12

为加快我区产业转型升级步伐，制定与新型产业发展相适应的产业用地功能配比、产业园区内主要用地构成比例，促进新型产业用地功能完善和产业园区用地精细化管理，根据《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见》（粤国土资规字〔2017〕3号）的有关要求和相关法律法规，结合我区实际，特制定本意见。

【条文说明：本条文确定《意见》制定的主要目的。新型产业代表新一轮科技和产业变革的方向，是培育发展新动能、构建现代产业体系新支柱的关键领域。要加快做大做强新型产业，必须强化土地资源与之产业协同发展。当前广州尤其黄埔新型产业正处于快速发展阶段，在各项措施的扶持下，在大项目引进、产业规划、科技金融协同等方面不断取得突破，但在关键的土地利用方面仍需切实取得突破。

《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见》（粤国土资规字〔2017〕3号）提出“严格产业准入和用地标准。各地应按照国家、省、市产业主管部门制定的产业指导目录，在不低于国家和省制定的工业项目建设用地控制指标以及相应行业土地使用标准的基础上，根据实际制定本地区工业用地控制指标和土地使用标准并严格执行。超出工业项目建设用地控制指标和土地使用标准的，要严格开展节地评价工作。工业项目建设用地供应时，应将项目建设用地的规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等指标和要求列入土地出让（租赁）合同中。严禁向禁止类工业项目供地，从严控制类工业项目用地。”】

一、总体要求

（一）指导思想。

深入贯彻科学发展观，落实广州、市新一代信息技术、人工智能、生物医药（IAB）和新能源、新材料（NEM）的产业决策部署，围绕加快转型升级的核心任务，打造产业战略性发展平台，积极探索产业与城市融合发展新路径，推动城市和产业双转型。

【条文说明：本条文确定《意见》制定的指导思想。在城市转型发展的新形势下，产城融合发展，是城市发展与建设的重要方向，是主动适应经济发展新常态、推动经济结构调整、促进区域协同协调发展的重要举措，体现了现阶段城市人本导向下功能融合、职住匹配等方面的需求。《意见》的制定与实施，是基于国家宏观、省市产业新以及黄埔自身发展新需求的背景，围绕加快转型升级的核心任务，旨在提高产业园区和产业用地的土地混合、功能复合，保障新型产业的多元化发展需求，从而促进产业园区的产城融合发展。】

（二）定义。

本意见所称“产业用地”，是指《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中的一类工业用地（M1）和其他商务用地（B29）。

本意见所称“产业园区”，是指用于推动工业项目集聚发展，由连片的产业用地构成的区域。

本意见所称“配套服务设施”是指产业用地内为产业服务的配套员工宿舍、配套商业等设施。

（三）适用范围。

本意见适用于1：本区行政区域范围内（海关特殊监管区域除外）、用地规模不小于5公顷的产业用地、且距离地块用地红线2公里范围内现状和规划均无居住用地，并用于发展新一代信息技术、生物与健康、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车、节能环保、数字创意、现代服务业等九类新型产业（见附件新型产业列表）或经区认定的其他新型产业项目。

本意见适用于2：本区行政区域范围内（海关特殊监管区域除外）、用地规模不小于100公顷的产业园区，并用于发展新一代信息技术、生物与健康、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车、节能环保、数字创意、现代服务业等九类新型产业（见附件新型产业列表）或经区认定的其他新型产业项目。

【条文说明：本条文规定《意见》适用的范围。针对新型产业用地而言，用地规模过小，加上功能混合，产业规模效应愈发不明显，不利于产业创新发展与转型升级，并结合深圳M0产业地块的规模数据，确定为不小于5公顷的用地规模，同时，2公里距离则是考虑步行时间20-30分钟的范围，1处社区生活圈的范围；针对产业园区而言，由于小于100公顷的产业园区，用地规模较小，难以在园区内实现产城融合，应鼓励产业园区与园区外相邻的用地进行整体规划、统一配套，因此暂不适用本意见。】

（四）基本原则。

1.规划引领，特色突出。按照城乡规划、土地利用总体规划、产业规划和环境保护规划的总体要求，坚持规划先行和差异化发展，做到产业用地功能配比与新型产业发展、城乡建设、环境保护相适应，打造特色明显、竞争力强的产业用地与产业园区。

【条文说明：依据城市总体规划，深化园区控制性详细规划和产业发展规划，注重规划的系统性、基础性、全局性和前瞻性，做到产业园区各类用地配置、产业用地功能配比与产业发展、城乡建设、环境保护相适应，引导新型产业入园入区，推动园区高端化、特色化、差异化发展，实现产城融合与职住平衡。】

2.刚性约束，弹性发展。明确并突出产业用地的主导功能，规定用地内产业功能计容建筑面积的最低比例。同时，合理提升配套员工宿舍、商业等服务功能，满足创新型企业的的多元化发展诉求。

【条文说明：按照“刚性约束、引导集聚、弹性发展、提高效益”的原则，加强新型产业的土地利用的全过程管理和产业项目的全生命周期管理，稳定产业用地内主导功能的建筑总规模，建设职工宿舍和商业等配套设施，提高产业用地利用效率。】

3.功能完善，产城融合。坚持产业发展与城市功能完善同步推进，合理安排交通、市政基础设施，适度提升配套居住、商业等服务功能，统筹安排城市建设与社会事务管理，实现产城一体化发展。

【条文说明：产城融合可界定为“以产促城，以城兴产，产城融合”，即以优美的生态环境为依托，以现代产业体系为驱动，将居住、商业、生态、文化、休闲、娱乐、创新、公共管理与公共服务等生产性和生活性服务有机融入园区发展中，形成多元功能复合共生的新型产业园区乃至新城。产城融合背景下的产业园区，需统筹生产研发、生活、商业等多功能区的建设与发展，推动单一生产功能向城市综合功能转型。】

二、规划管理

（一）产业用地。

1.在符合安监、消防、环保、交通等相关要求的前提下，为满足新型产业发展需求，产业用地功能可复合利用。合理安排配套员工宿舍、商业服务等设施，提高产业用地利用效率，实现产业、生活、商业服务等功能高度融合。

【条款说明：新型产业，强调互联网与工业生产的结合、自动化与信息化的融合，企业研发、生产、销售等环节高度结合，产品以多品种、小批量、定制化的形式出现。城市空间上表现为科研大楼、生产车间、中试中心、销售中心等融合成为灵活的城市综合体，并与生活住房、商业服务、行政办公等功能高度复合。】

2.产业用地内产业功能计容建筑面积不得低于总计容建筑面积的60%，配套员工宿舍计容建筑面积不得高于总计容建筑面积的30%，配套商业计容建筑面积不得高于总计容建筑面积的15%。其中，配套员工宿舍、配套商业等生产、生活服务设施用房用地按产业用途管理。

【条款说明：主要参考深圳、上海等城市做法，对于发展新型产业的产业用地适当放宽配套设施的建筑量比例指标，如《深圳市工业区块线管理办法》第三十一条，针对M0提出不得用于纯商业办公，厂房与研发用房建筑面积不得低于总建筑面积的70% ，配套设施建筑面积不得超过总建筑面积的30%。结合深圳天安云谷、中海信创新产业城（孔雀计划产业园主园区）、星河World产业园等实际新型产业用地项目，配套公寓与商业功能建筑面积共占比为30%-40%之间。】

3.产业用地中配套员工宿舍计容建筑面积中须有不低于8%的比例用于生活配套设施配置，应当包括党群活动中心、园区服务中心、医疗卫生设施、员工文体设施等，在符合安监与环保等相关要求前提下，可依据实际情况，选择配置员工子女托管设施。产业用地中的产业功能建筑中须配置商贸物流配送公共服务设施，包括配送停靠、装卸和自助配送提货柜等设施。

【条款说明：参照《广州市城乡规划技术规定》（广州市令第133号）中附表二《广州市社区公共服务设施设置标准》规定，“在编制城市控制性详细规划时，应按照每100平方米住宅建筑面积不少于11平方米的标准配置公共服务设施，包括教育设施、行政管理设施、服务设施、医疗卫生设施、文化体育公园、福利设施、市政公用设施和商业服务设施类。其中，商业服务设施包括农贸市场及其他商业服务设施；其他商业服务设施可根据市场需求进行设置，也包括综合百货、超市、餐饮、中西药店、书报、银行、储蓄所、小型影视厅、电信营业所、美容、综合修理、智慧家居、快递服务等，普通社区按不大于住宅建筑面积的3.3%进行设置，保障房居住区按不大于住宅建筑面积的5%进行设置。”

考虑到产业用地中已有一定比例的计容建筑面积用于商业服务设施，因此建议产业用地中配套员工宿舍计容建筑面积中须有不低于8%的比例用于生活配套设施配置，结合产业用地内配套员工宿舍使用人群偏向年轻化特征，宜以医疗卫生设施、文化体育公园、服务设施为主。】

4.产业用地内建筑形态应当与产业类型、业态功能相匹配，禁止在产业用地上建设住宅。其中，产业用地内的配套员工宿舍应当用于人才保障房和企业员工租赁住房，不得销售。

【条款说明：对产业用地内的产业功能的建筑、配套员工宿舍、配套商业建筑的形态作出相匹配的建筑形态规定，防止工业用地沦为开发商低价“圈地”的工具，变相开发房地产。按照《广东省关于加快科技创新的若干意见》（粤府〔2015〕1号）中“支持各级在引进人才相对集中的地区统一建设人才周转公寓或购买商品房出租给在当地无房的高层次人才居住”的精神，同时参考《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地实施办法》中增加产业园区、科研创新聚集区和周边地区的租赁住房供应规定，以及《深圳市工业区块线管理办法》第二十五条住宅建设，鼓励人才保障房和配套宿舍建设的规定，加强产业用地中人才保障房和租赁性住房的配套。】

5.产业功能建筑平面应按有关标准和要求明确标示空间划分及使用功能，不宜采用单元式或者住宅套型式设计，不宜设置外挑式阳台及飘窗，不宜设置厨房等居住空间，卫生间宜集中设置，开水间或饮用水供应点应集中设置。

【条款说明：参考《深圳市工业区块线管理办法》第三十二、三十三条，针对M0制定相关建筑设计规范以及防止类住宅化问题。】

6.配套员工宿舍不应紧邻城市高快速路、主干道，宜与产业、商业功能动静分离。

【条款说明：对产业用地内的配套员工宿舍的布局作出相关规定。】

（二）产业园区。

1.鼓励单一生产功能的产业园区按照产城融合的思路，并在符合城乡规划和环境保护等前提下，适当安排建设用地用于配套职工住宅、商业服务功能设施等建设，推动相关区域从单一生产功能向综合功能转型。

【条款说明：依据《国家发展改革委关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》（发改办地区〔2015〕1710号）、《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）第十二条，引导工业园区向城市综合功能转型。】

2.产业园区内，除去道路与交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、公共管理与公共服务设施用地（A）等其他用地外，产业用地（M1、B29）的面积不得低于剩余用地面积的60%，配套员工住宅用地（R2、B14）的面积不得高于剩余用地面积的30%，商业服务业设施用地（B，不含B14、B29）的面积不得高于剩余用地面积的15%。

【条款说明：参考北京、上海、重庆、深圳等城市做法，鼓励提高产业园区的土地混合、功能复合，适应新型产业的多元化发展的趋势，促进产业园区的产城深度融合，同时结合国内外成功的产业园区案例，研究得出经营性用地比例关系】

3、实施管理

1.新出让的产业用地，可依照本意见执行。转型升级的存量产业用地，若用地单位申请依照本意见，在不改变工业用地性质的前提下，经区、管委会批准后，由用地单位提出符合本意见要求的控制性详细规划和设计方案调整，报区国土规划行政主管部门或行政审批部门审批。涉及补缴地价的，由管委会或区国土规划行政主管部门指定的专业机构评估后确定。

【条款说明：对新增和存量产业用地的实施管理方式进行区分规定。】

2.产业园区内产业用地（M1、B29）、配套员工住宅用地（R2、B14）、商业服务业设施用地（B，不含B14、B29）的比例控制要求，需在控制性详细规划编制和用地审查中予以落实。产业园区内部分区域的控制性详细规划修编或调整，需从产业园区整体范围进行论证，不能突破产业园区主要用地构成比例的规定。产业用地中产业功能计容建筑面积、配套员工宿舍计容建筑面积、配套商业计容建筑面积的比例控制要求，须纳入规划设计条件及土地使用权出让合同，并在设计方案中予以落实。

【条款说明：对产业园区内各用地功能配比，以及产业用地上各类建筑功能配比在规划管理和实施中的落实加以规定。产业园区各类用地比例控制与控规编制和规划管理相衔接，产业用地各类建筑比例控制与规划设计条件、土地使用权出让合同、修建性详细规划编制和规划管理相衔接。】

3.产业用地出让前，区国土规划行政主管部门应当在土地出让条件中明确并公布新型产业准入、投资额、产出、税收、评估、清退等投资建设条件和违约责任等条件，用地单位与土地出让部门签订土地使用权出让合同时，应当同时与园区主管部门签订明确投资建设条件和违约责任等条款的监管协议。

【条款说明：参考《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》（穗国土规划〔2016〕278号）“用于孵化器建设的工业用地出让前，在不妨碍公平竞争的前提下，要明确产业、投资、产出、转让、税收、用工等有关要求及违约责任等投资建设条件。土地公开出让时，国土规划行政主管部门应当公布投资建设条件，并明确受让人在签订土地使用权出让合同时须与土地所在区签订明确投资建设条件的监管协议”的规定，在用地出让阶段应明确产业用地建设条件，同时用地出让与受让双方签订相应监管协议。】

4.一类工业用地（M1）以基准地价为基础，参考市场评估价，综合确定出让起始价。一般厂房建筑原则上必须整体确权、不得分割转让，但发展新型产业的厂房除外。其中，发展新型产业的厂房经区、管委会批准，依照广州市国土资源和规划委员会、广州市科技创新委员会印发的《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》（穗国土规划〔2016〕278号）及广州市及其职能部门对孵化器的有关执行，但用地内的配套员工宿舍、配套商业等建筑不得分割转让与销售。

【条款说明：发展新型产业的厂房，内涵与科技企业孵化器相近，根据《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》（穗国土规划〔2016〕278号），“科技企业孵化器，是指以高成长科技企业为主要服务对象，以促进高新科技和科技成果转化以及培育科技型企业和企业家为目标，通过创新服务模式提供发展空间、商业模式、资本运作、人力资源、技术合作等方面涉及空间载体和服务网络支持的企业性管理服务机构”，新型产业的厂房可参照其执行。

并依据国土资源部《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地意见的通知》（国土资规〔2015〕5 号）中“兼容用途的土地、房产不得分割转让”、《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》（穗国土规划〔2016〕278号）中“工业用地建设的科技企业孵化器的配套用房不得分割出售或转让”等规定，确定用地内配套建筑不得分割转让】

5.其他商务用地（B29）以综合地价出让，经区、管委会批准，可将不超过产业研发办公功能的建筑总面积30%的部分分割转让，但用地内的配套员工宿舍、配套商业等建筑不得分割转让与销售。

【条款说明：其他商务用地（贸易、设计、咨询等技术服务办公用地）由于出让地价较其余类型商务用地较低，因而要求以自持为主，且用地内的配套和商业不得分割转让与销售，目的在于保障创新产业发展及配套供给。

本条对于其他商务用地（B29）的规定，同时参考了《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》（穗国土规划〔2016〕278号）中，“工业用地建设的科技企业孵化器，可以幢、层等有固定界限的部分为基本单元进行产权登记，土地出让时已明确建成后科技企业孵化器房屋可分割转让的，在不改变科技企业孵化服务用途的前提下，可将不超过科技企业孵化器用地上房屋建筑总面积30%的部分分割转让给入驻本孵化器的科技研发企业或机构，但不得转让给个人……工业用地建设的科技企业孵化器的配套用房不得分割出售或转让”的规定。】

6.产业园区的配套员工住宅用地（R2、B14）用于建设本园区企业配套的员工楼和人才住房，居住用地建成的物业50%需由用地单位自持，另外50%可销售给本园区内注册企业的员工，员工须符合我区人才引进的相关要求，并符合广州市购房要求。若销售给员工的物业8年内转让，员工应当以取得时的成本价转让给原销售方或园区管委会，8年后转让不受此。

【条款说明：参考思科智慧城、增城凤岗村地块出让模式，产城联动的土地出让成为新方向，保障产业园区内配套员工住宅用地建设的住宅，主要用于租赁性人才保障房和定向商品房建设，定向商品房主要满足园区产业人才的购房需求。】

7.利用产业用地开发建设科技企业孵化器、高标准厂房的，经区、管委会批准，并在土地使用权出让合同中明确可以分割登记的，可以按幢、层等固定界限为基本单位进行分割登记。原用地批准文件或土地使用权出让合同约定必须整体确权或未明确可以分割的产业用地开发建设科技企业孵化器、高标准厂房的，原则上不得分割登记，但经区、管委会批准，并与土地出让部门签订补充合同，约定不得以转让、抵押、作价入股等方式变更产权人后，可进行分割登记，同时需在补充合同中对受让人的违约责任作出严格约定，违约的我区可以单方解除合同，收回国有土地使用权。

【条款说明：参考《广州市关于落实广东省关于落实广东省降低制造业企业成本若干措施的实施意见》（穗府[2018]3号），“选取产权分割试点，允许工业物业按幢、层等固定界限为基本单元分割转让，用于引进相关产业链合作伙伴或龙头骨干企业的产业项目”的，提出利用产业用地开发建设科技企业孵化器、高标准厂房，经批准和满足有关要求，可按幢、层等固定界限为基本单位进行分割登记，促进产业链整合和产业协同发展，同时满足创新型产业研发、设计、中试、生产等功能融合发展的需求。】

四、保障措施

1.本意见实施过程中，产业园区管理部门应会同区发改部门、工信部门、国土规划部门，结合新型产业引进情况，明确适用于本意见的产业园区和产业用地空间范围。产业园区没有管理部门的，应由区尽快明确管理主体。

【条款说明：明确本意见适用空间范围的责任主体。】

2.产业园区管理部门应会同区工商、住建等部门，加强对产业用地和产业功能建筑、配套员工宿舍在不动产权属登记、抵押登记、变更登记、股权登记及转让等方面的监督管理。

【条款说明：明确登记转让的监管主体。】

3.产业园区管理部门应会同区发改、区工信等部门，加强新型产业的全过程监督管理。包括对新型产业准入、项目供地、规划审查、建设实施、登记转让、园区和项目运营等方面的监督管理。

【条款说明：明确产业建设门类方面的监管主体。】

五、附则

1.单宗或连片用地面积不小于50亩的集体经济发展留用地，如用于发展新型产业或经区认定的产业类型，可依照本意见执行。依照本意见执行的集体经济发展留用地，须按照现行控规和原规划条件的要求进行开发建设，原则上容积率不突破2.5。若确需提高容积率的，需按照控规调整的有关程序办理。超出2.5容积率部分建设量，按80%比例复合抵扣留用地指标，20%部分作为奖励。

2.本意见自公布之日起实施。

3. 本指导意见解释权归属黄埔区广州开发区管委会。

附件：新型产业列表