(一)住宅部分
1、目标客户定位及依据
1）、目标客户群定位——卖给谁？
A、主力客户群体
●私企、民企老板级人物
●个体工商户（沿八一大道、民德路、苏圃路、中山路的专业市场的私营业主或酒肆茶楼经营者）
●自由职业者，如证券大户室人士、律师等
●外企、新兴高科技行业的高级管理人员
B、争取客户群体（此类客户群体极易成为现实客户）
●高级
●国企老总级人物
●金融机构从业人员
2）目标客户群定位依据
●繁华市中心区或老城区的有一定规模的新概念高尚社区并未形成；
●成功人士对郊居概念从心理上并不认同；
●豪宅需求必须有强大的财力支持。
2、消费群体分析
1）、综合分析
●具有一定的文化层次，对新事物的接受意识比较强；
●购房趋向容易受大众传播的影响；
●居住空间的休闲性、舒适性与周边的娱乐性需求比较大；
●成功人士，身价不菲，具有强大的财务支持；
●年龄基本在35岁以上；
●家庭结构成熟；
●
2）、消费群体表现特征
| 置业群体 | 置业目的（或心态） | 主要用途 | 典型客户 |
| 主力目标客户群体 | 1、对居住现状强烈不满，追求舒适的生活； 2、城市情结——不愿远离繁华的都市生活，热衷夜生活的五光十色。 3、身份的彰显与认同 | 换房自用或为子女购房 | 老板级或自由职业人士 |
| 争取客户群体 | 或国企 |
A、购买诱因
| 共同诱因 | 购买目的 | 差异诱因 |
| 追求舒适高档的居家生活环境，中心区的高档成规模的有社区文化的中心豪宅。 | 二次或多次置业， | 灰色收入正常化 |
家庭构成的差异性，生活喜好的差异性，以及对更高质素的追求，目标客户基本上选择自行装修，但又希望得到装修的各项参考建议。
C、付款方式喜好分析
部分客户会出于一定的目的，而选择一次性付款，但大多数客户会接受银行按揭付款。
（二）写字楼部分
1、市场细分（分析本片区内各细分市场特征）
| 物业类别 | 最佳发展条件 | 市场供给 | 市场需求 | 代表物业 |
| 商住楼 | 成熟的居住生活环境，便利的交通状况 | 量较少，档次相对较高，不成规模 | 追求更高档次 | 中山城 中寰广场 |
| 写字楼、办公物业 | 中心区地段优势，成熟的商务配套和商务氛围 | 高档次写字楼办公物业较少，基本上是自建办公物业与商住混杂 | 大量的公司以档次较高的商住楼为办公场所 | 江信大厦 |
| 会展物业 | 借助商务办公的优势发展 | 基本上是宾馆、酒店提供一些会议厅，档次规格不高，功能相对较低 | 频繁的商务活动会产生大量的会务需求、展览需求与国际招商需求 | 江西宾馆 |
★在本片区内纯写字楼办公物业相对缺少，高档次的智能化的标志性写字楼为市场空白，存在着强大的市场支撑力；
★会展、会务的分散性、低档次性强烈渴求功能的聚集。
2、目标客户
定位及依据
1）、目标客户群定位——卖给谁？
A、主力目标客户群体
●省内知名大中型企业，证券金融机构；
●域外大型企业的地区性总部；
●南昌市新兴民营企业。
B、次主力目标客户群体
●WTO随之而来的境外新经济行业、金融保险业等大型机构的区域性总部或办事处；
●投资实业公司；
●新兴高科技类公司。
C、争取客户群体
●写字楼投资型客户；
●部分江西省各地市的南昌办事机构；
●在银行按揭支持下而有自置办公物业意愿的原租用写字楼的客户。
2）目标客户群定位依据
●现代办公趋势的导向，将使实力强大的客户从低档次的办公物业中分流出来，追求企业形象。
●客户追求的是公司形象和办公的现代性及舒适性，高档现代型写字楼将是其追逐的目标。而南昌市现阶段的写字楼基本上是传统型，新概念写字楼没有出现。
●资金实力不强的小型企业置业欲望缺乏，其办公首选仍是租用办公场所。
●境外或域外企业的自身形象决定了其对高档写字楼的追求，现阶段的选择是不得以而为之。
3、目标客户群体分析
1）、综合分析
●较强大资金实力的保障；
●行业前景较为看好；
●企业较具品牌形象，有较系统的远景规划；
●企业理念具相当锐意开拓精神。
2）、目标客户群体表现特征
| 置业群体 | 置业目的 | 主要用途 | 典型客户 |
| 主力目标客户群体 | 追求企业形象，巩固和提升企业品牌 | 自用 | 大型品牌企业 |
| 次主力目标客户群体 | 抢占商务先机，迅速寻求市场认同 | 自用 | 新兴企业 |
A、购买诱因
| 共同诱因 | 购买目的 | 差异诱因 |
追求企业形象，抢占中心商机 | 都为自用购买 | ①从租用办公物业向自置物业的转换； ②从低档物业向高档物业的提升； ③从商住楼向纯写字楼物业的转换； |
目标客户群体基本上为追求公司理念，公司文化在整个办公环境中的体现和融洽，凸显企业个性的创意发挥，一般都会选择自行装修。
C、付款方式喜好分析
虽然目标客户群体有较强大的资金实力保障，但出于企业运作的资金周转的考虑，其一般会选择短年限的银行按揭付款或分期付款。下载本文
