(2010-06-02 16:35:45)
前言
我国房地产企业目前所面临的严重资金困境亟需一种更为宽松的融资渠道为其提供服务，我国于2007年6月1日实施的新《合伙企业法》确立的有限合伙制为私募房地产基金的募集、运营提供一种崭新的组织形式。有限合伙的私募房地产基金将为房地产行业的发展提供大量的融资渠道与资金支持，并全方位参与房地产行业，分享我国城市化进程的利润。
一、房地产企业面临严重资金缺口，何去何从
房地产是一个典型的资本密集型产业，而今年我国房地产企业将面临严重的资金缺口难关。主要原因在于：
其一，央行多次上调存款准备金率以控制流动性，给居高不下的中国经济降温。2008年6月15日和6月25日，央行本年度第5次上调了存款类金融机构人民币存款准备金率共1个百分点，目前存款准备金率已达到17.5%的历史高位，此次冻结资金规模将达到4222亿。
其二，自《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）颁布实施以来，外商投资中国房地产行业受到严格。而已有外商投资的房地产公司不仅在资本金结汇和外债结汇上严格受控，且被央行上海分行2008年新修订的《上海市信贷投向指引》中关于信贷支持被列为红色和禁止类。
其三，国内房价飞涨，全国居民大多持币观望，购房率下降，房价可能面临拐点的危机。
其四，全球股市因受美国次贷危机的影响而频频受挫，牛市不再。诸多拟通过IPO上市融资的企业都遭遇搁浅，昌盛中国和恒大地产在2008年第一季度先后宣布搁置或中止上市计划。
以上这些都使得本来融资渠道就不宽的房地产行业更加如履薄冰。以富力地产为例，其2007年“成绩单”显示，富力地产现金仅为13亿元 (包含现金等价物不到23亿元)，而负债总额已高达41.5亿元，净负债比率高达139.5％。除要向支付的地价款80亿元外，2008年富力地产需归还的贷款近74亿元……。面临严重资金缺口的我国房地产企业何去何从？
二、私募股权基金在我国的加速发展
与我国房地产市场资金严重匮乏相对应的，我国自2007年6月1日实施的新《合伙企业法》以来，有限合伙作为一种崭新的合伙制度，以吸引了越来越多投资人设立有限合伙的私募股权基金，并极大推动着我国资本市场的发展。
私募股权基金（Private Equity）是以非公开发行的方式向特定投资对象募集资金而组成的主要对未上市公司进行投资的基金，主要通过上市退出、资产重组或资本运作获取投资收益。目前私募股权基金的组织形式主要有公司制、信托制和有限合伙制三种，其中有限合伙制PE占据着主导地位，在美国有超过80%的PE采用的是有限合伙模式，如著名的黑石基金、凯雷基金。我国自新《合伙企业法》的颁布实施，使得有限合伙这种私募股权基金设立的首选模式合法性得到了国家法律的承认，国内的私募股权基金迅猛发展。
2007年6月26日深圳市南海成长创业投资合伙企业正式宣告成立，是新《合伙企业法》正式实施以后，我国首家有限合伙制私募股权投资基金。其后，朱雀投资发展、东海创业投资、青岛葳尔创投、东方富海、溢和利泰等等相继成立。据统计，截止至2008年4月，已经有30多家有限合伙企业在上海市浦东新区注册成立，从事私募股权基金业务。
房地产企业的资金冬天和有限合伙私募股权基金的如火如荼几乎成了对立的两重天。对立的两重天可否走到一起呢？
三、有限合伙成为私募股权基金主要组织形式的原因
有限合伙企业主要起源和盛行于英美法系国家和地区，是普通合伙制发展到一定阶段的产物，是合伙制度的高级形态。正是有限合伙企业的以下特征，使得其成为私募股权基金的主要法律组织形式。
1、有效的责任约束机制
根据我国新《合伙企业法》的规定，有限合伙企业是由“普通合伙人和有限合伙人组成的，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任”的合伙企业。
有限合伙企业的资本通常由两部分组成，一部分来自普通合伙人，他们的出资至少占总资本的1%，但要对合伙企业的债务承担无限连带责任；另外99%的资本全部来自于有限合伙人，他们仅以出资额为限对合伙企业的债务承担有限责任。1%的出资看似不多，但往往一个私募基金的资金总额要高达几十亿，平均下来每个普通合伙人的出资额也都在数百万以上，这对于他们个人而言不是一个小数目。同时，普通合伙人又是企业债务的无限连带责任承担者，如果一个项目失败，可能损失的不仅仅是已经投入到企业的资本，有时甚至会赔上其个人财产。这客观上将管理者利益、投资者利益和企业命运紧紧地联系在一起，使得管理者在做出投资判断及其他各种重大决策时势必会非常慎重。
2、有效的激励机制
在有限合伙制私募基金中，普通合伙人虽然只出资1%左右，但通常会有高达20%左右的利润索取权，报酬与企业利润相挂钩的激励方式使他们再也不会感到仅仅是在为别人“做嫁衣”，相反会促使他们以一种“主人”的姿态来管理企业。除此之外，普通合伙人还会每年得到一笔约占基金总额2%-3%的管理费，这笔费用用来作为企业的日常开销及其他必要的支出，以确保普通合伙人能够专心的管理企业，不受其他因素的干扰。
3、有利的成本控制制度
有限合伙制私募基金在运营成本的控制方面最大的优势在于可以降低税务成本。由于有限合伙企业本身不具有的主体资格，因此也就不必缴纳企业所得税，待企业盈利时，只要投资人根据自己的收益缴纳个人所得税即可。这样就有效地规避了双重税收的问题，极大地降低了私募股权基金的运营成本。其次，有限合伙制私募基金还可以有效地降低管理成本、提高工作效率。与公司制的多重代理关系不同，在有限合伙制中，只存在一层委托代理关系，作为委托人的有限合伙人只负责出资，他们把企业的经营权全权委托普通合伙人行使；普通合伙人凭借自己的专业知识及投资经验管理基金，并对企业的债务承担无限连带责任。由于机构设置简单，权责分明，普通合伙人在做出决策时是相对的，不需要受到其他部门的掣肘，这将极大地提高企业工作效率、降低管理成本。另外，从日常管理费用的支出来看，通常合伙人都会在合伙协议中约定，每年以包干的方式支付给管理者2%-3%的年管理费，企业的一切日常开销都从管理费中支出，不足部分由普通合伙人补足。通过这种方式企业可以事先将管理成本固定下来，以防止管理者利用信息资源的优势无限度地扩大管理费。
四、有限合伙将成为私募房地产基金的主要组织形式
私募房地产基金是指以房地产领域为主要投资方向的基金。许多著名的金融机构或房地产代理下属都有专门投资房地产领域的基金，例如花旗房地产基金、CBRE房地产基金等。
房地产行业长时间的资金匮乏即将带来的就是房地产领域的重新洗牌，也即大量的并购重组将发生在房地产领域。伴随我国新《有限合伙法》的实施，有限合伙的约束机制、激励机制和成本控制机制等特征将有助于有限合伙私募房地产基金在房地产领域扮演重要角色，不仅有效缓解房地产行业资金缺乏的困境，而且可以取得处于价值洼地的房地产项目，最终获取房地产行业的超额利润。
私募房地产基金在中国进入房地产领域并取得盈利的方式主要有以下三种：
1、 合作开发：即通过与房地产项目的所有人合作开发房地产进行盈利。私募房地产基金主要提供资金支持，通过股权分红盈利。
2、 委托贷款：私募房地产基金为房地产企业提供过桥资金或开发资金，待房地产企业项目销售、资金回笼后归还本金和利息。
3、 直接收购有现金流的商业地产项目：即通过增资入股或转股的方式收购商业地产项目，通过收取租金和项目增值进行盈利。
五、有限合伙私募房地产基金进入房地产企业的法律注意要点
有限合伙私募房地产基金作为私募基金的一种，既有私募基金可能面临共性问题，也有在房地产领域进行投资的特性问题。这里简要提出并分析其不同于一般私募基金投资的法律风险：
第一、有限合伙企业是否可直接作为房地产公司的股东进行投资的问题
有限合伙企业属于非法人的组织形式，有一些工商部门目前尚不同意非法人形式的合伙企业作为有限责任公司设立或变更后股东，因此有限合伙房地产基金可否作为股东直接投资到房地产企业尚存在疑问。目前法律对有限合伙企业成为有限责任公司或股份有限公司的股东，并没有明确的禁止规定。我们认为，根据民事法律中“法无明文禁止即可为”的一般法律原则，有限合伙企业应当可以投资有限责任公司（股份有限公司），除非法律法规出现了新的禁止性规定。
2、有限合伙企业是否可以直接向房地产企业借款问题
中国人民银行《贷款通则》第21条明确规定，“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。”因此，除非经过依法批准的金融机构，其他任何企业不得从事商业银行所从事的业务，这也应包括有限合伙企业。因此有限合伙房地产私募基金如拟通过过桥贷款或开发贷款盈利的，必须通过金融机构委托贷款的方式进入房地产行业。下载本文
