本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。

A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用

B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分

C：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本

D：坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高

E：执行层的组织协调 

2、下列关于住房公积金的表述中，正确的是__。

A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%

C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税

3、一宗房地产，其权利的设立和行使的、房地产使用的管制和__对其价值有着重大影响。

A．房地产相邻关系的

B．房地产权利的

C．房地产监督

D．银行利率 

4、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是．(2007年试题)

A：设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地进行管理物业

B：知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C：百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

E：借款合同

5、房地产投资方案比选通常是在__之间进行。

A．方案

B．互斥方案

C．净现值法

D．等额年费用法 

6、下列房地产市场中，属于财政的是__。

A．提高贷款利率

B．提高购房最低首付款比例

C．提高法定存款准备金率

D．提高房地产交易环节税收 

7、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为__万元。

A．3939.61

B．4433.88

C．4768.50

D．5652.09 

8、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。

A．温差效应

B．绿岛效应

C．温压效应

D．热岛效应 

9、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在h以上。

A：50

B：80

C：100

D：200

E：执行层的组织协调 

10、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。

A：土地总价

B：土地单价

C：楼面地价

D：商品房价格

E：工业用地的监测点评估价格

11、下列不属于划拨土地使用权范围的是。

A：大楼建设用地

B：商品房建设用地

C：经济适用住房建设用地

D：国家重点扶持的水利项目用地

E：房地产估价机构必须加盖公章 

12、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。

A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本

B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

E：工业用地的监测点评估价格 

13、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。

A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。

A：观察法

B：实验法

C：讨论法

D：问卷调查法

E：借款合同 

15、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。

A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

E：工业用地的监测点评估价格 

16、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。

A：《国有土地所有证》

B：《国有土地使用证》

C：《集体土地所有证》

D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章 

17、是住房公积金管理的中心环节。

A：住房公积金的发放管理

B：住房公积金的运作

C：银行专户、财政监督

D：住房公积金管理的决策

E：执行层的组织协调 

18、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是元。

A：2040.82

B：3451.83

C：50.01

D：6666.37

E：借款合同 

19、某估价事务所在2004年9月20日至10月20日评估了一宗房地产于2004年9月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议．现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。

A：2004年10月20日

B：2004年9月20日

C：重新估价的作业日期

D：2004年9月30日

E：工业用地的监测点评估价格 

20、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。

A：65.4

B：81.8

C：87.2

D：109.0

E：工业用地的监测点评估价格 

21、估价报告应用有效期最长不宜超过。

A：三个月

B：半年

C：一年

D：两年

E：工业用地的监测点评估价格 

22、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5％，计息周期为一年，实际利率是。

A：1．061

B：0．061

C：0．500

D：0．060

E：借款合同

23、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A：一

B：三

C：五

D：七

E：房地产估价机构必须加盖公章 

24、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的。

A：乡

B：县

C：拆迁管理部门

D：门

E：执行层的组织协调

25、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。

A：同价值

B：同收益

C：同性质

D：同类型

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、经营性国有土地使用权可以通过方式取得。

A：行政划拨

B：招标出让

C：拍卖出让

D：协议出让

E：挂牌出让 

2、下列属于优先股股东享有权利的有。

A：参加股东大会的权利

B：分配股息的优先权

C：分配剩余资产的优先权

D：有限的表决权

E：要求赎回权

3、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。

A：人工费

B：材料费

C：环境保护费

D：文明施工费

E：机械使用费 

4、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。

A：中华人民共和国物权法

B：中华人民共和国城市房地产管理法

C：城市房地产开发经营管理条例

D：房地产估价规范

E：城市房屋拆迁估价指导意见

5、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121

B．2200

C．1819

D．2242 

6、我国土地用途管制的核心是不能随意改变的用途。

A：住宅用地

B：商业用地

C：工业用地

D：农用地

E：执行层的组织协调 

7、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%，则定基发展速度为__。

A．30%

B．100%

C．130%

D．330% 

8、固定投资方向调节税根据国家产业和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、五个档次。

A：1％

B：5％

C：10％

D：15％

E：30％ 

9、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是__。

A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制

B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级审核后，报省、自治区、直辖市批准后执行，一般不低于5%

C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工

D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分

E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次 

10、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（）。

A．个别偏好市场

B．集群偏好市场

C．弥隙市场

D．同质偏好市场

E．分散偏好市场

11、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。

A．税前现金流=有效毛收入一经营费用

B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息

C．税后现金流=税前现金流一所得税

D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税 

12、房地产金融按其融通方式可划分为__。

A．性金融和直接金融

B．短期金融和长期金融

C．直接金融和间接金融

D．性金融和自营性金融 

13、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是战略。

A：形象差异化

B：人员差别化

C：服务差别化

D：产品差别化

E：借款合同

14、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A．商品市场

B．生产要素市场

C．服务市场

D．潜在市场 

15、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付__万元的土地补偿费。

A．30

B．60

C．80

D．100 

16、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。

A：52％

B：58％

C：40％

D：68％

E：借款合同 

17、取得建设用地使用权的途径包括。

A：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得

B：通过国家出让方式取得

C：通过房地产转让方式(如买卖、赠与或者其他合法方式)取得

D：通过土地或房地产租赁方式取得

E：通过土地抵押方式取得 

18、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。

A．成本导向定价

B．销售导向定价

C．购买者导向定价

D．竞争导向定价 

19、国内外市场环境调查的内容不包括（）。

A．政治法律环境

B．经济环境

C．技术发展环境

D．人口环境 

20、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.5 

21、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。

A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的

B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的

C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的

D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的

E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形 

22、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。

A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解

C．急于出售或急于购买的交易

D．受债权债务关系影响的交易

23、在资产负债表的编制中，__是根据几个账户的期末余额合计数填列。

A．短期投资项目

B．累计折旧项目

C．未分配利润项目

D．存货项目 

24、某房地产开发项目用来反映考察项目资本金盈利能力的财务报表是。

A：损益表

B：资金来源与运用表

C：资本金现金流量表

D：全部投入现金流量表

E：借款合同

25、房地产具有易受性，对房地产的通常通过来实现。

A：充公权

B：管制权

C：征税权

D：征收权

E：出让权下载本文