本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。

A．2.4%

B．3.0%

C．3.8%

D．7.2% 

2、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，存在情况，张某是可以退房的。

A：一般性的质量问题

B：主体结构质量合格，但存在一般性的质量问题

C：主体结构质量合格，也不存在一般性的质量问题

D：主体结构质量不合格

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，（）投资风险更大。

A．物业甲

B．物业乙

C．一样大

D．无法判断 

4、投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与的比率。

A：总开发成本

B：项目投资的资本价值

C：项目总投资

D：总开发价值

E：借款合同

5、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见__。

A．应作为估价资料归档

B．不应作为估价资料归档

C．由估价机构决定是否归档

D．依委托人的意见决定是否归档 

6、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。

A：通货膨胀影响

B：投资利息因素

C：资金时间价值

D：投资风险补偿

E：工业用地的监测点评估价格 

7、估价报告应用有效期最长不宜超过。

A：三个月

B：半年

C：一年

D：两年

E：工业用地的监测点评估价格 

8、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。

A．2965.39

B．3035.02

C．3103.59

D．3067.78 

9、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项房地产投资的实际收益率为。

A：9.26％

B：10％

C：11 32％

D：12％

E：借款合同 

10、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年的价格为4000元／㎡．若报酬率为6％，收益期限为50年，则该房地产价格为。

A：3000元／㎡

B：4500元／㎡

C：5200元／㎡

D：5600元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

11、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经税务主管部门批准，可以减按的税率征收所得税。

A：10％

B：15％

C：18％

D：27％

E：执行层的组织协调 

12、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。

A．150%

B．200%

C．300%

D．400% 

13、债务人为自己的信用投保的为__。

A．财产损失保险

B．责任保险

C．保证保险

D．信用保险

14、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。

A．设计问卷

B．收集信息

C．定义市场区域

D．确定调查方式 

15、某宗土地面积2000 ㎡，土地单价1600元／㎡，建筑密度40％，建筑总楼层16层，则楼面地价为。

A：300元／㎡

B：4 000元／㎡

C：1 600元／㎡

D：250元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格 

16、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是__存在差异性。

A．房地产开发企业的特点

B．城市区域功能

C．购房者的需求

D．城市地理环境 

17、以下权利中属于用益物权的是。

A：抵押权

B：典权

C：建筑物区分所有权

D：质权

E：执行层的组织协调 

18、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。

A．43

B．112.5

C．123.3

D．150 

19、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。

A．994.37

B．1016.81

C．1255.16

D．1387.24 

20、地租即为土地的。

A：净价值

B：利润

C：净收益

D：价格

E：工业用地的监测点评估价格 

21、地租-市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是__提出的。

A．亚当·斯密

B．威廉·配弟

C．大卫·李嘉图

D．马尔萨斯 

22、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。

A．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

23、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．85.6

C．150.0

D．123.6 

24、下列表述中不正确的是（）。

A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

25、w房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20h，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，w公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5h的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意，并委托乙公司代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。请回答以下问题：下列关于w房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20h，说法正确的是。

A：由A省批准农用地转用，同时由A省办理征地审批手续

B：由批准农用地转用，同时由办理征地审批手续

C：由A省批准农用地转用，不再另行办理征地审批

D：由批准农用地转用，不再另行办理征地审批

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。

A：意外破坏的损毁

B：市场供给的过量

C：建筑设计的缺陷

D：人们消费观念的改变

E：周围环境条件恶化 

2、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有__。

A．待开发房地产的价值

B．开发成本和管理费用

C．销售税费

D．投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．开发利润

3、会计起修正作用的一般原则包括。

A：配比原則

B：谨慎原則

C：重要性原则

D：形式重于实质原则

E：实质重于形式原则 

4、价值工程中，提高价值的方法包括等。

A：功能提高，费用不变

B：功能不变，费用降低

C：功能提高，费用下降

D：功能提高小于费用提高

E：功能下降小于费用下降

5、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是。

A：保本点分析

B：敏感性分析

C：现金流量分析

D：统计试验分析

E：借款合同 

6、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有．(2009年试题)

A：权益型

B：抵押型

C：伞型合伙

D：多重合伙

E：混合型 

7、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。

A．线条图

B．散点图

C．网络计划技术

D．统筹法

E．抛物线 

8、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。

A：财产所有权关系

B：财产流转关系

C：财产形成权关系

D：人格权关系

E：身份权关系 

9、失业一般分为三类。

A：摩擦失业

B：非摩擦失业

C：困难失业

D：自愿失业

E：非自愿失业 

10、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。(2009年试题)

A：购买一持有一出租一出售

B：购买一更新改造一出售

C：购买一更新改造一出租一出售

D：开发一销售

E：开发一持有一出租一出售

11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的．【2005年考题】

A：装饰装修改造

B：通货膨胀

C：需求增加导致稀缺性增加

D：改进物业管理

E：周围环境改善 

12、城市用地分类中，绿地不包括。

A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地

B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地

C：专用绿地

D：专用园地

E：专用林地 

13、关于下列数据的表述中，正确的是__。

A．1

B．2

C．3

D．4

E．5

F．6

G．7

H．8

I．9

J．10

K．98

L．101

M．101

N．100

O．101

P．99

Q．102

R．97

S．102

T．99

14、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．9000 

15、建筑物的功能折旧原因不包括。

A：自然环境恶化

B：消费观念变更

C：设备陈旧落后

D：城市规划改变

E：变化 

16、《中华人民共和国物权法》规定房地产抵押权实现的方式有。

A：抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿

B：抵押权人直接向人民提起诉讼

C：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖抵押房地产

D：按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人

E：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民变卖抵押房地产 

17、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为。

A：7.1％

B：12.0％

C：13.1％

D：19.1％

E：借款合同 

18、房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有__。

A．该种房地产的价格水平

B．消费者的消费水平

C．消费者的偏好

D．相关物品的价格水平

E．消费者对未来的预期 

19、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面__。

A．房地产产权与交易

B．生产和工作方式的转变

C．自然环境的变化

D．家庭生命周期

E．物价水平 

20、下列属于房地产中介服务主要特点的是。

A：人员特定

B：委托服务

C：有偿服务

D：无偿服务

E：行政服务 

21、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：由提出意见，认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：由提出意见，认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定

D：认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民裁决

E：认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 

22、我国信托业务的范围包括。

A：金融业务

B：委托业务

C：代理业务

D：外汇业务

E：信托业务

23、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。

A．土地取得成本

B．开发成本

C．管理费用

D．销售费用

E．销售税费 

24、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管理

D．成本控制

25、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的批准，可以不办理土地使用权出让手续。

A：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于机关用地

B：私有住宅转让后不用于居住的

C：按照住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D：根据城市规划土地使用权应当出让的

E：转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的下载本文