(征求意见稿)

目录

第一章 总 则

第二章 规划审批

第三章 建设管理

第四章 技术标准

第五章 法律责任

第六章 附则

第一章 总 则

第一条（目的和依据）

为加强全省农村居民住房规划建设管理，保障农村居民的合法权益，提高全省农村住房建设水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本省的镇、乡、村庄（不含城市、县所在地镇规划建设用地范围内的镇、乡、村庄）规划区内农村集体土地上农村居民新建、扩建、改建、翻建个人住房（以下统称农村居民建房）及其管理。

第三条（管理部门）

省级住房城乡建设主管部门负责指导、监督本省农村居民建房的规划建设管理工作。县级以上地方规划、建设主管部门负责本辖区范围内农村居民建房的规划建设管理工作。镇（乡）根据本办法规定，做好辖区内农村居民建房的相关管理工作。

各级要根据农村居民建房规划建设管理实际需要，切实加强村镇规划建设管理机构建设，将村镇规划建设管理人员经费纳入各级财政预算。

第四条（基本原则） 

农村居民建房应当符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，并妥善处理通风采光等相邻关系。 

农村居民建房的管理和技术服务，应当尊重农村居民的生活习惯，坚持安全、适用、经济和美观的原则，注重建筑质量，突出宜居功能，完善配套设施，落实节能要求，保护自然资源和生态环境，体现农村地域特色。

第五条（宅基地申请）　

农 村居民一户只能拥有一处宅基地，申请新宅基地的，应当向镇（乡）承诺在新房竣工后三个月内自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，原宅 基地由村民委员会、村民小组依法收回，由镇（乡）或土地管理部门及时组织整理或者复耕。原宅基地上的建筑物尚能使用的，由村民委员会或村民小组按 市场价给予补偿后收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

第六条（建设方式）

农 村居民建房包括集中建房和居民个人建房两种形式。集中建房是指由镇（乡）或村（居）民委员会组织农村居民集中建设自住住房，包括统规统建、统规自 建等方式。在镇规划区内的农村居民建房要尽量采取集中建房方式，省、市级综合改革建设试点镇规划区范围内要停止个人分散建房，按统规统建、统规自建等方式 集中建房。

第七条（技术服务） 

镇 （乡）应当加快村镇规划编制步伐，合理确定本辖区内农村居民建房的布点、范围和用地规模，按先规划后建设的原则，统筹安排农村居民建房的各项工 作。县（市、区）规划建设管理部门和镇（乡）（事处）应当加大宣传力度，向农村居民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防 灾知识、生态环境保护和配套设施规定。

第（公开办事制度） 

县（市、区）规划建设主管部门、国土部门和镇（乡）（事处）应当实行公开办事制度，将农村居民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等相关规定和宅基地审批情况进行公示。村民委员会应将农村居民建房申请和审批情况在村务公开栏上进行公示。

第二章 规划审批

第九条（农村居民建房申请条件）

农村居民申请建房应当符合下列条件：

（一）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（二）原有住房因自然灾害等原因灭失或损坏，进行灾后恢复重建的，因受地质灾害威胁或不适宜居住等原因需要易地搬迁新建的；

（三）属危房需要拆除重建的； 

（四）原有宅基地因工程建设、城市发展等被征收、征用需要易地新建的；

（五）按照规划调整宅基地，需要易地新建的；

（六）现有宅基地面积不足，明显低于法定标准的80%，需要在原址改建、扩建或者易地新建的；

（七）市、县、区规定的其他情形。

第十条（规划许可证制度）

农村居民建房应当符合镇（乡）规划和村庄规划以及土地利用总体规划，农村居民建房实行规划许可管理制度。镇规划区内建房要办理《建设工程规划许可证》，乡、村庄规划区内建房要办理《乡村建设规划许可证》。

第十一条（规划许可申请材料）

农村居民建房申请规划许可应当向镇(乡)提交以下材料：

（一）《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》申请表；

（二）户籍证明和身份证件复印件；

（三）危房翻建的，应当提供原住房权属证明以及危房鉴定部门出具的危房鉴定书。在文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房翻建，其方案应当先物保护行政主管部门审批；

（四）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（五）具有相应资质的建筑设计单位或有注册资格证书的设计人员绘制的设计图或者选用标准通用图集。

（六）村（居）民委员会同意申请的意见。

申请人应当如实提交有关材料，并对其申请材料实质内容的真实性负责。

采取集中建房的，由村（居）民委员会或镇（乡）统一办理规划许可手续。

第十二条（新建、扩建审批程序）

对镇规划区内建房项目以及乡、村庄规划区内新建、扩建宅基地的居民住房项目，按以下程序申报。

（一）符合建房条件的居民向村（居）民委员会申请、填写个人建房申请表，村（居）民委员会在本村（居）或本村民小组张榜公示，公示时间不少于7个工作日。经公示无异议的，由村（居）民委员会签署意见后向镇（乡）报送。

（二）镇（乡）接到村（居）民委员会申报后组织村建站和土地管理部门进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合建房条件、拟用地是否符合规划（镇规划、乡规划、村庄规划和土地利用规划）、拟建房位置以及面积、层数、高度等是否符合规定。

（三）镇（乡）在报城市、县规划主管部门审批时，应当附上所在地国土管理部门对宅基地预审意见。

（四）城市、县规划主管部门接到镇（乡）（事处）报告后，在审批前应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。

（五）对符合镇规划的建房项目，城市、县规划主管部门核发《建设工程规划许可证》，对符合乡、村庄规划的新建、扩建宅基地的农村居民建房项目，城市、县规划主管部门核发《乡村建设规划许可证》。

第十三条（原址重建审批程序）

对乡、村庄规划区内使用原宅基地翻建、改建居民住房项目，按第十二条（一）（二）款办理，对符合建房条件的由镇（乡）核发《乡村建设规划许可证》。

第十四条（审批时限和时效）

城市、县规划主管部门或镇（乡）应当自受理之日起二十日内书面作出准予或者不予核发《规划许可证》的决定。

申请人应当自取得《规划许可证》的之日起一年内实施住房建设，逾期不建设且未申请延期的，《规划许可证》自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可以在规定期限届满前三十日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过一年。

第十五条  （规划验线）

农村居民建房项目开工建设前，应当向核发建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的机关申请验线。 

发证机关应当自受理申请之日起十日内向建设单位或者个人出具验线意见。经验线合格，建设单位或者个人方可开工建设。 

第三章 建设管理

第十六条（依规建设）　

农村居民住房建设应当严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。

第十七条（管理职责）

城市、县规划主管部门、镇（乡）应当对农村居民建房是否符合城乡规划实施监督和检查，被检查者应自觉接受监督和检查，如实提供情况和必要的资料，不得隐瞒、妨碍和阻扰依法进行的监督检查活动。

镇（乡）应当负责规划许可审批后管理工作，建立村民住房建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。

第十（住宅设计）

农村居民建房应当委托有资质的设计单位或者有注册资格的设计人员设计，或者选用《福建省村镇住宅通用图》和当地规划建设主管部门编印的《村镇住宅通用图》。选用《通用图》建房的，应有专业人员指导住房基础施工。建设多层单元式住房的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。

第十九条（质量安全） 

农 村住房施工质量和安全由建房居民和参与建设各方共同负责。农村住房建设一定规模以上（四层及四层以上或者集中建房的），应由具备相应资质的施工企业承接施 工；一定规模以下的可由具备相应建筑施工技能的农村建筑工匠或者具备相应资质的施工企业承担。农村建房居民或者组织居民建房的单位应与参与建设各方签订合 同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。

各级各有关部门要广泛宣传普及科学建房知识和防灾抗灾常识，增强广大农村居民的建房质量安全意识。

第二十条（工匠管理）

农村建筑工匠从事居民建房施工，应具备相应的建筑施工技能，并到工程所在地镇（乡）或村镇规划建设管理机构办理登记备案手续，持证上岗。

各级城乡规划建设主管部门要委托有关培训机构，积极开展农村建筑工匠技能培训，经考核合格的发给资格证书，加强行业监管，规范农村建筑工匠从业行为。

第二十一条（小区建设）

积极引导居民集中建房，鼓励采取统规统建或统规自建等方式，统一规划、统一设计、统一施工、统一配套、统一外观，集中建设村镇住宅小区。靠近城市、县城以及镇（乡）所在地的村镇住宅小区，提倡建设多层单元式住房。有下列情形之一的,应当统一规划建设村镇住宅小区：

　（一）农村居民因国家、集体建设拆迁安置需要集中建设住房的；

　（二）农村土地整理涉及农村居民新建住房的；

　（三）农村新村建设的；

（四）灾后集中统一建设的；

（五）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。

第二十二条（质量安全监管） 

县 （市、区）建设主管部门、镇（乡）应当依据《建设工程质量管理条例》、《福建省建设工程安全生产管理办法》等法律法规，切实加强对农村居民建房质 量安全的监督巡查，特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节进行必要的技术指导。

第二十三条（鼓励依规建设）

农村居民建房按村镇规划建设的，只收取土地证书和房屋产权证书工本费，免收规划许可证书工本费、征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。

第二十四条（鼓励技术下乡） 

鼓 励社会各方面技术力量支持农村住房建设，鼓励注册规划师、注册建筑师、注册结构工程师等具有工程建设执业资格的人员以个人身份从事农村住房规划和设计。鼓 励注册建造师以个人名义组织农村住房施工，鼓励注册监理工程师以个人名义从事农村住房建设监理和技术咨询。有条件的县（市、区）可组建农村住房建设技术服 务机构，为农村住房建设服务。

第四章 技术标准

第二十五条　农村居民建房应当按照镇（乡）、村庄规划实施，并遵守以下规定：

（一）宅基地：严格按照省、设区市有关宅基地面积规定标准执行。

（二）选址：应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

（三）规划：集中建设的成片住宅小区要编制修建性详细规划，建设多层单元式住房的，参照城市居住区规划设计等相关标准执行。

（四）层数和面积：一般不得超过三层，每户住房建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住房的，每户住房建筑面积控制在200平方米左右。

（五）层高：层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。

（六）间距和朝向：住房建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1:1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为2米，规划为消防通道的山墙间距不少于4米，建筑布置宜朝南偏东或偏西。

（七）抗震：新建住房必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。

（八）建筑风格：住房建筑布局合理、功能齐全，房屋造型简洁适用美观，识别性明显，鼓励采用坡屋面，能反映农村住房特点，具有乡土气息和地方特色，外观要进行统一装修，避免“裸房”，外观装修应在主体完成后的一年内完成。

（九）配套：农村建房应当同时配建三格化粪池等处理设施。化粪池等处理设施应当远离水源，并加盖密封。集中统规统建或统规自建住宅小区的，水、电、路、广播电视、通信、排污、绿化、消防和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度和绿地率控制在30％左右。

第五章 法律责任

第二十六条（对非法占地和不按规划建房的处罚）

未取得用地审批手续建设住房的，由县级以上国土资源行政主管部门依法处理。

在 乡、村庄规划区内农村居民建房项目，取得用地审批手续而未取得规划许可，或未按照规划许可的规定进行建设的，由镇（乡）责令停止建设、限期改正； 逾期不改正的，可以拆除。在镇规划区内的，镇（乡）应当配合城市、县城乡规划主管部门或者其他有关部门依法查处。

村（居）民委员会发现本区域内违反城乡规划的行为，应当及时向城市、县城乡规划主管部门、事处或者镇、乡报告。

严禁对农村居民未批先建的住房采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第二十七条（违反质量和安全要求的处罚）

参与农村住房建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。 

第二十（执法者违法违规行为的追究）

规划建设、国土主管部门及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第二十九条（应用解释部门）

福建省住房和城乡建设厅可对本办法的具体应用问题进行解释。

第三十条（施行日期）

本规定自2011年 月  日起施行。