在我国社会发展的早期，由全权代理的城市公共空间开发和管理模式确实是惟一可行的方式，因为这符合我国社会制度并能保证城市公共空间的质和量。但这种由全面负责建设城

市公共空间的方式，常常使陷入垄断但却低

效的两难境地。特别是经济飞速发展的今天，依

旧依靠的力量建设公共空间，使人们仍然认

为创造城市公共空间是的责任。同时，虽然

投入大量资金人力建设了高品质的城市公共

空间，为市民提供了休闲、娱乐的场所，而

却很难回收投资成本，从而导致这种开发方式的

不可持续性。

这种传统开发模式问题的存在，从经济学角

度分析，必然涉及到公共空间的所有权问题，也

就是土地的所有权问题。由谁对这些城市公共空

间负责？我国规定，城市土地为全民所有。

这种抽象的所有权，使得土地实际上陷入产权不

明的状态，而实际的权力掌握在手中，

拥有管理、使用土地的权利，然而作为城市公共

空间开发的土地，并不能像开发商开发商业建筑

或者居住建筑那样收回投资并得到开发利润。政

府是纯粹的投资者而不是受益者。真正受益的是

城市居民，不容忽视的，还有公共空间周边地块

的开发商。投资和获益的脱节是不言自明的。

从另一角度来看，城市公共空间是以不收费

方式提供的公共物品，任何企业或是个人却都是

积极的消费者。公共物品被大家免费使用，很容

易导致资源的恶化和枯竭。比如说，对于一片品

质良好的街头绿地，对其提供范围之内的使用者

来说，使用起来是舒适的；但是当没有合理的管

理和维护的话，超过其可承受容量的人来使用，

就很容易造成环境的恶化和设施的破坏。哈丁关

于“公地悲剧”（ｔｈｅＴｒａｇｅｄｙｏｆｔｈｅＣｏｍｍｏｎｓ）的

著名论断就描述了这种所有权不明确导致的使用

需求超出总量所产生的后果。哈丁认为，资源枯

竭或恶化是资源公有的必然结果。也就是说公共

空间会因为使用者太多而快速遭到破坏，作为公

众和周边地块的开发商不会对此负责，因此

又成了惟一的公共空间维护和管理者。

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图１上海延中绿地

２．３具体案例分析一上海延中绿地（图１）上海市延中绿地位于“申字”高架道路中心

结合点，地跨黄浦、卢湾、静安三个区，由三区共同投资建设。总面积约２３公顷，是上海市近年来中心城区建设面积最大的生态型绿地。总体规划进行了国际招标。采用的“蓝绿交响曲”方案由加拿大蒙特利尔专家设计。整块绿地地形自然起伏，大树葱郁，瀑布飞溅，溪水淙淙，透露出秀丽的城市山林景象。然而良好的景观需要付出巨大的代价，２３公顷的绿地建设，的投资也是惊人的。其中仅黄浦区段约１１．８公顷的绿化用地上，就动迁了居民４４７１户、单位２２８家。整片绿地总投资２０多亿，每平方米投资近１万元。

这样的城市公共空间在为市民提供了休憩场所和景观空间的福利的同时，更是大幅度提升了周边的物业价值。由于延中绿地的建设，增加了卢湾区ＣＢＤ的预备建设面积，为其提供了巨大的商机；延中绿地的建设，还刺激了淮海中路办公楼的租金提升；同时，延中绿地还使周边商品房

的价格居高不下，比较著名的国际丽都城和中凯城市之光成交均价都达到２５０００—３００００形ｍ２。而且房价涨幅势头仍表现强劲，明显高于整个静安区的平均成交单价。

但是，因为延中绿地已经建成，周边的办公楼、商业建筑、高档住宅以及保留的里弄住宅都因此而升值。而目前却无法让周边物业为其享受到的福利付费。延中绿地周边的开发商在此

成了最直接的“拣便宜”者。

３公共空间开发模式及案例分析

３．１国外公共空间开发模式

国外许多国家，由于和我国有不同的国家制度，特别是土地所有制的不同，会导致产生和我国完全不同的公共空间开发模式。那些实行土地

私有制的国家，不能完全根据需要规划建设

公共空间，因为土地所有者有权利决定自己土地

的使用性质。除非非常必要，才会动用行政

力量，在给土地所有者补偿的前提下征用土地建

设城市公共空间。出资或者贷款建造公共空

间，从而引起周围地价的提升，土地价值的提升，

为土地所有者带来了收益，他们必须为此缴纳更

多的税款，从而缓解的压力。这种按照谁受

益谁负担的原则进行的公益性建设已成为国外进

行城市建设的准则之一。早期的美国纽约公

园就是在这种模式下开发的。

另一种公共空间就像摩天大楼前的小广场、

小绿地、小公园，都是各公司、单位自己出资建

设的。但是不要以为私人单位会为了提升城市环

境品质而免费投资建造公共空间。这种公共空间

的出现是在优惠的前提之下产生的，比

如在美国纽约，２０世纪６０年代修订的纽约市区划

条例中的容积率奖励制度，开发商在提供一定规

模公共空间的前提下可以获得高出标准容积率的

额外建筑面。这些由私人开发、管理，供公众使

用的公共空间被称为“私人所有的公共空间”

（Ｐｒｉｖａｔｅｌｙｏｗｎｅｄｐｕｂｌｉｃｓｐａｃｅ）。比如美国旧金山市

的泛美红杉公园和朴次茅斯广场。

还有一种开发模式就是公私联合开发，这种

开发模式是将公共空间置于一个大型公共项目中，

比如将商业、居住、交通、景观等在一个更大范

围内共同开发，由、开发商等共同组成公共

项目管理机构，通过长期的合作，确定和实施共

同的发展目标。公私联合开发模式力图在开发中

把公共利益、开发中的共同利益和个体利益结合

起来，从而达到互通、共赢得结果，同时提升整

个区段及城市的环境品质。

３．２具体案例分析一日本大阪商业城（图２）

日本大阪商业城（ＯｓａｋａＢｕｓｉｎｅｓｓＰａｒｋ，简称

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图２日本大阪商业城

ＯＢＰ）是公私联合开发模式的典型案例。这一地区的开发管理组织由多家开发团体和部门共同组成。经过２０多年的共同努力，全面实施了经过多次修改、调整的开发目标和构想，既保证了区内土地的开发、市政、交通、景观等多项工程的综合化设计和实施，而且对广场、步行区、绿化、人行天桥等作了全面的设计，使该地段在较高的开发强度和开发容量下，获得了优美、丰富、亲切的空间环境和公共设施，是日本１９８０年代大规模开发的成功范例，这种开发方式也是城市公共空间建设可以借鉴的可行方案。

４针对我国现状提出新的开发模式及具体案例分析

４．１新的开发模式的提出

要提出新的城市公共空间开发模式，就必须在借鉴国外成功案例的基础上，与我国国情相结合。我国是一个土地公有的国家，虽然，有义务为居民“提供”公共空间，但是，并没有义务为居民“生产”公共空间。所谓“提供”和“生产”是两个经济学术语，对于公共物品，所谓的“生产是指物理过程，使公共物品或服务得以成为存在物”，而提供则是“消费者得到产品的过程”。在我国土地归全民所有的现状下，要解决土地所有权带来的城市公共空间建设问题，必须提出新的开发模式，那就是公共空间提供者和生产者分离，这样就可以使脱离尴尬境地。提供城市公共空间，而不必介入公共生产。可以根据需要提供土地，开发商出资建设公共空间，同时可以为开发商提供公共空间周边地块作为补偿，这样，就可以摆脱完全出资的

负担，而且能够很好的为市民提供公共空间。

在我国实现公私合作，有土地公有的优势，可以根据需要，划拨建设用地，但同时，与开发商的协调也会出现预料不到的问题。所以为了成功的实现合作，应该注意一下几个方面的问题：

１．确认合作项目的可行性

与开发商的合作，是在实现相互利益的基础上实现的，如果合作项不能满足某一方的需

求，合作就不能完成。所以在合作之前，必须进

行严格的调查和评估，以确认合作能够满足双方

的要求。

２．确定合作项目的目标及开发程序

确定明确的开发目标对合作项目来说是非常

重要的，他可以使双方明确合作中如何开发建设，

何时完工等等事宜。明确的开发程序对于合作也

是非常关键的，开发程序的讨论过程就是双方需

求明确落实的过程。只有确定了目标和开发程序，

在以后的合作实施中才不会出现责任不明，相互

推卸责任的现象。

３．分析确定公共空间周边可供开发的土地及

使用性质

只有明确了预建公共空间周边土地的现状及

规划使用性质，才能明确可供合作的开发商，选

择出最合适的合作伙伴。同时必须仔细研究评价

周边地块的开发规模、成本和种类，才能正确的

提出合作条件，在合作中为公众赢得更多的利益。

４．商定后期施工监控及完工后的管理协议

部门必须严格监督项目的进展，把握设

计施工中的质量和进度，以保证开发商能够按照

协议保质保量的完成合作。完工后的公共空间在

大量市民使用中可能产生损耗和破坏，还可

以对开发商提出优惠条件，而让其负责后期的管

理修缮工作。

４．２相关案例分析一上海太平桥绿地（图３）

太平桥绿地东起吉安路，西至黄陂南路，南

至自忠路，北至新辟的湖滨路。绿地总占地面积

为４．４多公顷，其中，园林绿化面积３．２公顷，

湖泊水面面积１．２公顷。从平面上看，以济南路

为界，绿地分为东、西两部分；从立面上看，绿

地又分为地上、地下两大部分。绿地四周，保留

着大批充满老上海风情的石库门建筑。再往外，

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图３上海太平桥绿地

才摆开一连串的高级商业建筑和精致住宅建筑。

太平桥绿地的筹资方式，是上海中心城区依靠市场筹集绿化资金的经典案例。太平桥街道本是一块紧傍淮海路商业街，居住密度高但生活环境差的老居住区。卢湾区早就想对该地块进行改造，却一直因为资金拮据而无法动手。１９９８年，区与瑞安集团达成了“整体规划，绿化开路；分期开发，利国利民”的改造计划。整个改造面积为５２公顷，太平桥绿地是总体开发改造项目的一个组成部分，绿地位于整个项目用地的中心，仅占整个开发用地的１０％多。绿地西面就是瑞安集团投资建成的“新天地”文化、娱乐、餐饮综合区。太平桥绿地使周边地块物业升值、而统一开发使得投资开发公共绿地的瑞安集团从周边大量的开发项目中获利。而且，仅仅作为公共空间的提供者，而从生产建设中退出，不再面临资金紧张的尴尬。无疑，太平桥绿地“准市场化”的开发方式更能够形成、开发商、市民“多赢”的可持续开发模式。

参考文献

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５王玲，王伟强．城市公共空间的公共经济学分析．城市规划汇刊，２００２

６王洪涛．德国城市开放空间规划的规划思想和规划程序．国外规划研究，２００３

７余琪．现代城市开放空间系统的建构．城市规划汇刊，下载本文