¾\n\n周 商业业态素描 周边商业业态素描：\n1. 石镜街集中了本区域的主要生活商业配套： 包括药店、小型超市、医院诊所、茶楼、宾馆、银行。 2. 石镜街特色商业： 2 主要为特产商品店及汽车维修店，包括连锁店如AC德 科和零散型。 3. 吴越大街业态： 主要为汽车、机械维修类店铺； 要为汽车、机械维修类店铺； 4. 天屹路锦江路业态： 小型饭店 汽配店 信息咨询店 小型饭店、汽配店、信息咨询店； 5. 钱王大街、城中街： 临安主要的商业区，集中了中高档次的业态。\n\n\r\n

[石镜街生活配套类型商铺]\n\n\r\n

[汽修店、特产店]\n\n\r\n

¾\n\n周边商业业态综述 周边商业业态综述：\n1 石镜街的商业配套为本地区居民的生活提供了基本配套 1. 石镜街的商业配套为本地区居民的生活提供了基本配套，但 但 是数量较少，种类单一，档次属于中低档； 2. 汽修、特产店集中，与本地普通居民日常需求关联不大；银 行、超市、服装店等业态不完善，难以满足消费者高层次的 需求； 3. 周边道路（天屹路、锦江路、吴越大街）业态凌乱，不完整， 石镜街沿线具有相对完整的商业氛围，为本案在商业上的提 升形成基础。 4. 钱王大街、城中街商业氛围相对成熟，本案可利用相对靠近 的位置，以主题街区的特色形成对该区域业态的补充。\n\n\r\n

¾\n\n商业布局原则：\n\n1、控制业态档次：在招商主体店的选择及后期租赁协助中，有意识地 契合“社区精品体验街区”定位； 2、通过商铺面积选择商业业态：在招商店的选择上，根据商铺面积选 定特定业态及商家； 3、 形成对周边业态的补充和完善：石镜街具备一定的基本生活配套， 本案的业态布局应对其形成补充，并成为区域的特色商业中心。\n\n\r\n

¾\n\n业态及布局建议：\n\n一、零售型社区业态： 零售型社区业态：\n\n•中小型超市\n\n•药店\n\n•家居饰品店\n\n•影像店\n\n\r\n

•美容美发店\n\n•烟酒专营店\n\n•干洗店\n\n•书报厅\n\n•通信店\n\n•鲜花水果店\n\n•西点面包店\n\n\r\n

零售型商店建议布局在临天屹路商铺： 1. 形成相对集中的生活类业态区域；\n\n2. 位于小区主要出入口附近，方便社区居民购物。 3. 该部分商铺面积在80-130方，大部分在100方左右，底层面 积在50方左右,适中的面积适合此类小规模店铺经营。\n\n具体根据实际情况及店面大小做适当调整。\n\n\r\n

二、服务型社区业态 服务型社区业态\n\n•银 行\n\n•流行服装店\n\n•咖啡店\n\n•茶坊\n\n•西餐厅\n\n\r\n

•形象设计\n\n•保健按摩\n\n•SPA会所\n\n•美容店\n\n•健身俱乐部\n\n\r\n

服务型社区业态主要布局于石镜街： 1.承接城中心及周边溢出消费人群； 2. 主要业态与沿线现有商铺形成区分； 主 业态与 线 有商铺形成 分 3.吸引城中心及周边溢出消费人群; 4.此处大面积二层商铺适合较大规模的商家入驻。 此类商家的进驻对于商业街氛围的形成起较大的拉动作用， 因此需要主动联络商家，进行招商,并出台优惠。\n\n\r\n

商铺布局建议：\n\n\r\n

¾\n\n招商策略 招商策略：\n\n1．根据商铺大小选择性招商。\n幢号 1幢 商铺房号 102、103、201 104、105、202 107、108、203 2幢 105、205 106、107、108、206 111、113、207 118、208 109、110、209 数量 3间 3间 3间 2间 4间 3间 2间 3间 面积（平米） 481.61 （其中二层330平米） 525.99 （其中二层365平米） 628. （其中二层494平米） 365.61 324 83 324.83 512.78 353.1 369.79 建议招商业态 银行 茶坊 西餐厅 SPA会所 咖啡店 健身俱乐部 保健按摩 流行服装店\n\n\r\n

2．招商优惠方式建议：\n免租期进驻： 免租期进驻\n目前项目周边商业氛围不成熟，预留免租期可用作店面装修，观察市场培育的效果。 本案可设定免租期为 个月，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑，最长不超过 个月。 本案可设定免租期为6个月，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑，最长不超过12个月。\n\n租金付款方式设定：\n1、一次性缴纳1年租金者，次年租金递增5%； 第三年租金递增6%；第四年租金递增7%； 2、一次性缴纳3年租金者，奖励“免租期延长3个月”。 次性缴纳 年 金者 奖励 免 期 长 从第四年租金递增5%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%； 3、一次性缴纳5年租金者，奖励 3、 次性缴纳5年租金者，奖励 “免租期延长6个月”。 免租期延长6个月 。 从第六年租金递增5%；第七年递增6%；第八年递增7%。\n\n\r\n

石镜街沿线： 店铺 珠江琴行 惠民药房 小型汽配店1 小型汽配店2 小型汽配店3 小型汽配店4 特产小店1 特产小店2 特产小店3 特产小店4 面积 200㎡ 60㎡ 20㎡ 40㎡ 30㎡ 20㎡ 52㎡ 70㎡ 130㎡ 25㎡ 年租金或者月租金 4000元/月 1300元/月 700元/月 1420元/月 12000元/年 800元/月 710元/月 850元/月 30000元/年 10000元/年 日租金(元/平米/天) 0.67 0.72 1.17 1 18 1.18 1.11 1.33 0.46 0.40 0 0. 1.11 0.88\n\n平均日租金\n\n\r\n

天屹路沿线：\n\n店铺 店铺1 店铺2 店铺3 店铺4 店铺5 店铺6 店铺7 店铺8\n\n经营种类 面积 汽配 仓库 汽配 电脑 杂货 饭店 汽配 麻将桌 90㎡ 70㎡ 125㎡ 25㎡ 25㎡ 110㎡ 90㎡ 25㎡ 平均日租金\n\n年租金或者月租金 20000元/年 15000元/年 2750元/月 500元/月 550元/月 18000元/年 21000元/年 550元/月\n\n日租金(元/平米/天) 0.62 0.60 0.73 0 67 0.67 0.73 0.45 0.65 0.73 0.65\n\n\r\n

本项目参考日租金\n\n销售单价\n5851元\n\n总价\n585100元\n\n日租金\n0.88元/平米/天 0.65元/平米/天\n\n回报率\n5.4% 4%\n\n注：此处设定面积为100平米 根据周边商铺日租金的水平, 本案商铺日租金在0.88元/平米/天时，回报率适中。 但考虑到招商及商业氛围培育期需要，可适当降低租金水平， 同时需考虑到已购业主的利益，不可将租金设置过低。 建议以0.65元/平米/天为底线。\n\n\r\n

条件\n\n日租金（元/平米/天）\n第1年 0.33 第2年 0.68 第3年 0.72 第4年 0.77 第5年 0.77 第6年 0.77 第7年 0.77 第8年 0.77 平均 0.6975\n\n一次性缴纳1年租金； 年租金 优惠6个月租金。\n\n一次性缴纳 次性缴纳3年租金； 年租金 免租期延长至9个月。 一次性缴纳5年租金； 免租期延长至1年。\n\n0.16\n\n0.65\n\n0.65\n\n0.68\n\n0.72\n\n0.77\n\n0.77\n\n0.77\n\n0.625\n\n0\n\n0.65\n\n0.65\n\n0.65\n\n0.65\n\n0.68\n\n0.72\n\n0.77\n\n0.59625\n\n注：此处设定初始日租金为0.65元/平米/天。\n\n\r\n

根据以上分析：\n日租金设定在0.65元/平米/天时， 日租金设定在 元/平米/天时， 采用上述招商优惠方式，租金水平将产生较强竞争力。 因此，可以考虑以0.65元/平米/天为底线， 根据不同商铺的大小和位置，以及商家品牌优势， 设定租金水平。\n\n\r\n

¾\n\n销售策略 销售策略：\n\n1 招商商铺先租后售 带租约销售 保证业主租金收益 1．招商商铺先租后售，带租约销售，保证业主租金收益； 2．购买其他商铺者，可选择获赠其所购铺面的租凭合同，享受未来租金收益； （确保招商成功后执行，同时需根据商铺位置设定租金水平，避免高风险。） 有意向租赁商铺者，可根据其经营业态及规模予以租赁，并在签定租赁合同后销售。 3. 销售时机选择： 前期以商街宣传和招商为主，在50%以上招商任务完成后主推销售； 此阶段投资者对经营前景具较大想象空间。 4. 优先权：主营商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购买权； 小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享有优先权。\n\n\r\n

¾\n\n商业管理部门 商业管理部门：\n\n商业服务中心职能： € 专业商业管理部门，统一管理。确保良好商业氛围；\n€\n\n租户管理： € 完善管理租户档案； € 审定商家经营内容、商铺装修风格； 审定商家经营内容 商铺装修风格 € 租户协调，了解商家的情况，协助商家经营。\n€\n\n项目推广： € 举办各类活动，提升人气，促进商家营业额增长，提升租赁物业的租金水 平。\n€\n\n\r\n

• 商家替换，持续招商 • 在项目第一次成功招商后，经过项目的持续运营，经营团队在项目运营的 在项目第 次成功招商后 经过项目的持续运营 经营团队在项目运营的 各个时间阶段，根据各商家的运营状况以及各个阶段的商家品牌调整策略， 对商家进行调整，使商街具有持久活力。 • 财务管理、绩效管理、法务支持 • 制定和管理预算、处理应收账款和应付账款； • 审定经营绩效，处理项目运营中的各种法律事务，包括违约欠租等，维护 业主的利益。\n\n\r\n

招商时机选择： 建议８月中上旬启动招商工作； 10月开始商业街正式推广。\n\n\r\n

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